更新料の支払いを拒否すると・・・・・・（東京・足立区）

　東武伊勢崎線竹の塚駅から10数分の所に親の代から20坪の借地をしているMさんは先日地主から呼び出しを受けた。

　地主の所に行ってみると、供託の原因になった更新料の不払いを地主が問題にしてきたので、Mさんは「法律上支払いの義務のない更新料を支払うつもりはない」と回答した。

　すると地主は「10数年前に私道に埋設した下水管について隣地地主の不動産会社から承諾した覚えはないと異議が出ている」と聞かされた。

　Mさんの親は数年前に亡くなっていて当時の状況が分からないので、近所の2軒の家に工事を行った経緯を確認し、話があった場合に備えることにした。

　10数年前の話を今頃になって問題にする隣接地主側の真意が分からず、今は相手側の出方を待って組合と相談しながら行動していくことを確認した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主が坪当り約47000円の更新料請求して来た （東京・大田区）

　大田区中央の宅地47.5坪を賃借中のＮさんは、法定更新して4ヶ月経過後の昨年4月に仲介業者が更新料222万円余の金額を通知。Nさんの決意は揺るがず、昨年秋に訪ねてきた業者に不払いと交渉は組合にと通告した。

　業者は組合事務所を訪ねて、契約書で更新料支払うことを約束していると、執拗に支払いを求めるが交渉は決裂。地主は業者を解任し、誹謗中傷の書面をNさんに郵送。Nさんは地主に直接口頭で不払い通告。

　今年3月地主の弁護士から契約は有効であり、更新料を１週間以内に払わないと、さらに、慰謝料や弁護士費用等の実費を請求するとの書面が届き、裁判で争うと地主に伝える。

　6月建物収去土地明渡請求裁判となる。7月Nさんの弁護士は、「①地主側は法定更新後も地代を受領していること、②更新料支払いの慣習がないこと、③不払いを理由に「信頼関係の破壊や契約解除」の主張は法的に無効である」との答弁書を提出した。

　9月東京地裁から「原告（地主）は都合により請求の趣旨記載の請求の全部を放棄するとの申立書」が届いた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料と地代増額の請求を撤回させる （東京・板橋区）

　東武東上線北池袋の駅から数分の所に２０数坪借地している松田さんは、親の代に地主との間で更新料の支払い問題で争いになって一時期、供託したこともあった。

　その後、地主が地代の受け取りを認め、毎月末頃に集金に来ていた。去年の暮れに地主が集金に来たときに「来年２月に更新の時期をくるので、あらためて更新料の支払いと地代の値上げをしたい。詳しい話は代理人の不動産会社をよこす」と言ってきた。

　松田さんの親は組合に所属していたが、親の死亡とともに組合と疎遠になっていたが、借地問題でなにかあれば組合に相談していた親の姿を思い出し古いチラシで組合に連絡してきた。

　組合では、松田さんの話から借地として借りた当時から、契約書がない契約であったことを確認し、最高裁の更新料裁判の判例を説明し、支払いを拒絶することを確認した。

　同時に、地代の値上げ請求に対しても、最高裁の地裁への通達などで公租公課の３倍程度であれば値上げに応じる必要のないことを説明し、地主並びに代理人の不動産会社にそのように通知することにした。通知を受けた不動産会社は組合の通知に対して更新料の支払いを断念し、地代の値上げ請求も撤回した。

　しかし、不動産会社はこれでは仕事にならないと考えたのか、この際、契約書を作成することを提案してきた。

　契約書作成には応じることにしたが、その際は地代の支払い方法を変更し、今後は銀行振込とすることを確認して作成した。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

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以下の文章は、東京・台東借地借家人組合

　なお、最高裁判所事務総局から１９９１（平成３）年１２月付で民事裁判資料第１９８号として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。その中の「民事調停事件処理要領案（裁判官・書記官用）」に「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代ということが出来る。

 

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借地人８人が更新料の不払いで大きな成果 （東京・八王子市）

　八王子市に居住するＡさんをはじめとする借地人８世帯は、昨年、地主代理の不動産業者から「土地賃貸借契約の期限についてのご通知」という文書を送付された。

　通知は、契約期間が４月３０日で満了することから「引続き契約を希望される方は、更新の契約を交わしたいと思います。更新の契約を交わすに当りまして……契約更新料がございます」として金額を提示してきた。更新料は坪数で違い、高い人で４８０万円、低い人で６０万円。おおよそ坪５万円の計算。

　借地人は、全員で借地更新料の請求を拒否したが、地主はその後代理人の不動産屋を通じ４月２３日付で契約解除を通告し、５月分以降の地代の受領も拒否してきた。

　借地人一同は連名で借地契約の法定更新を主張し、地代は東京法務局八王子支局に供託した。

　７月に入り地主は弁護士を代理人に立て「更新料を支払うことは当事者間の合意となっている。更新料を支払わないと契約違反になる。更新料の支払いを拒絶した場合は法的手段をとる」と内容証明郵便で一斉に通告してきた。借地人一同は「次の更新時に更新料を支払う約束はしていない」と反論した。

　９月に裁判所からＡさんのところに更新料４１０万円を支払うよう請求する調停申立書がられてきた。他の借地人にも同様の申立書が一斉に来た。申立書では、前回の更新時に更新料を支払ったから今回も支払う約定になっているという無茶苦茶な理屈で更新料を請求している。

　更新料を支払う意思はないので調停を不調にするよう９月下旬八王子簡易裁判所に上申書を提出した。

　上申書には、更新料請求を拒否した経過と、地主の代理人から契約解除の通告を受け、地主には正当事由がないため昨年５月１日をもって法定更新していることを主張した。また、更新料については最高裁昭和５１年１０月１日判決、同５３年１月２４日判決で、借地人には更新料支払い義務のないことは確定していることを主張した。

　地主の代理人から「前回更新時の契約書で次回の更新の際に更新料を支払う。金額は契約更新の時期に至った時当事者双方で協議して定める旨の約定がある」との全く嘘の主張に対しては、契約書の中にもそのような合意は一切ないことを明確に反論した。

　八王子簡易裁判所からは、昨年１１月１９日付で地主側が８名の借地人全員の調停申立てを全て取り下げたとの事由で「調停終了通知」が各借地人に送られてきた。

　その後現在まで、地主の側からは何らの動きもなく、地主の不動産業者や弁護士まで使った執拗な更新料請求はひとまず陰をひそめた。

　最初は地主の代理人から、契約解除の内容証明郵便を送りつけられたり、「更新料を支払わないと孫子の代で借地権はなくなる」と脅かされたり、裁判所に調停を申し立てられたりと、この１年、借地人一同「ハラハラドキドキ」だったが、組合の指示に従ってしっかりと結束したことが、今回の結果に結びついた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料の支払いと地代の値上げ請求に対して和解調書を示して拒絶 （東京・中野区）

　中野区の松ヶ丘に住む森山さんは親の代から借地していた。一昨年に親が死亡し、借地上の建物を相続した。それまでは、年１回の地代の支払いで、昨年の７月に地主に「親の死亡と建物を相続したことを通知するとともに今後は、自分名義で地代を地主の銀行口座に振込むこと」を通知した。

　早速、地主は弁護士を代理人として契約の更新と更新料の支払い並びに地代の値上げを請求してきた。

　森山さんは親から聞いていた裁判所の和解調書を持って組合に相談した。その和解調書には、「契約期間を昭和７７年までの２０年間とし、賃料については公租公課の２・５倍を乗じた額を賃料とし、満３年毎に同様の方法によって賃料の改定を行う」と記載されている。

　契約はすでに平成１４年に法定更新され、賃料についても公租公課の２・５倍となっていることを主張し、弁護士に、更新料の支払い並びに地代の値上げ請求には応じられない旨を通知た。

　なお、都税事務所では、法定更新されている契約では土地課税台帳は閲覧できないと窓口で言われたが、裁判所の和解調書をみせると許可された。

　その後、地主の代理弁護士からはそのような和解調書が存在したことは知らず、改めて契約書を作成したいと回答があった。森山さんは法定更新のままでかまわない旨通知したが、相手から和解調書を基本とした覚書だけでも締結したいと言ってきている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 借地更新料を請求されているが、支払わないといけないのか

 （問）　地主から更新料を請求されています。前回は、父親の代でどこにも相談することができず、２００万円を支払って更新しました。

　今回は、父親が５年前に他界し、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っております。今回地主から３００万円の高額な更新料を請求され困っています。

　更新料を支払わないと更新が出来ないのでしょうか。地主は前回更新料を支払っているので、今回も支払うことを約束しているというのですが本当でしょうか。契約書には次回の更新料については何も書かれていません。

---

 （答）　結論から申し上げますと更新料は支払わなくても、借地法では契約の更新できるようになっています。

　旧借地法では第４条で借地の期限が満了しても、建物が存在していれば前回と同一条件で借地契約の更新を請求する権利が認められています。また、同法第６条で更新料を支払わないで、合意更新ではなく法定更新を選択すれば、借地契約は自動的に更新されます。

　地主が更新を拒否するには、正当な事由が必要で、なおかつ遅滞なく異議を述べなければなりません。正当事由は借地人が現在の借地を使用している事情より、地主の方にもっと使用する必要性があるなどの事情がないと簡単には認められません。

　更新料については、最高裁の昭和５１年（＊１）と昭和５３年（＊２）の判決で「借地人には支払い義務はない」と明確な判決が下されています。

  また、前回更新料を支払っただけでは更新料を支払う合意が成立したとは認められません（＊３、＊４）。

 

全国借地借家人新聞　より 

 

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（＊１）最高裁昭和５１年10月１日判決

（＊２）最高裁昭和５３年１月２４日判決

（＊３）【判例紹介】　かつて更新料を支払った事実があっても更新料の合意とは認められない

（＊４）【判例紹介】　前回更新料を支払ったことが直ちに更新料支払約定の成立とは認められないとした事例

 

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更新料は更地価格の７％、地代は５０％の値上げを請求 （東京・豊島区）

　豊島区南池袋に住むMさんは、別な借地に住む兄弟から借地の相談を受けた。

　地主とは何１０年の付き合いで、昨年の１０月には、介護用のリフォームについても承諾して工事を行っていた。この工事が終了する前に地主の代理人となったと称する不動産会社から更新と地代の値上げについて話合いをしたいと通知を受けた。

　更新の時期はすでに５年前に過ぎていて、工事が終了してから話合いをしようと提案したが強引に会社事務所に来るよう提案された。そこで、組合にも相談し、組合事務所で話合う用意があると申し出をしたが、Mさんの自宅で話合いを行うことになった。

　更新料については、更地価格の７％と地代については、１０年間近く値上げしていないので、現行地代の５０％値上げを請求してきた。

　話合いの当日は、組合事務局長が参加し、更新料についての最高裁の判決や賃料増減額についての最高裁通知の文書、国に物納された練馬区の借地の地代が平成１２年から１９年では３０％近い減額がなされている契約書の写しなどをもって説明した。

　代理人の不動産会社はこの説明を受けるや「更新料の支払いも地代の値上げも拒否ですね」と言って、話合いを打ち切り帰ろうとした。その態度に怒ったMさんから「自ら話し合いをしたいと言って更新料の根拠や地代の値上げの理由についてなんら説明せずに帰ろうとは何事か」と一喝された。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 借地の更新料の請求を受けたが

　（問）　東京の豊島区で借地しています。今年10月に契約期間が満了します。4月に地主代理人の弁護士から更新するならば更新料を払うよう通知が届きました。
　代理人に「更新を希望するが更新料については、法的根拠がないので支払う必要がない」と回答したところ、代理人から「前回、更新料を支払って更新したのだから今回についても了解があったものとみなされる。」として、更新料を支払うよう再度請求されました。今後どのように対応したらよいのでしょうか。

---

　（答）　土地賃貸借契約の中に更新料を支払うという特約がない限り、更新料の支払義務はありません。

　地主の代理人は、法的根拠はないが前回の同意を今回の更新にも適用しようとしていますが、裁判（平成16年５月２１日の東京地裁民事37部の判決）では、地主側は、「前回の更新時に更新料として約331万円を支払った際に次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなされたと主張。同時に更新料を支払う慣習が存在する」と主張した。

　判決は、「かつて更新料の支払いがあると言うだけで更新料支払の合意があったとの根拠とすることはできない」として更新料支払いの慣習を認めませんでした。

 

全国借地借家人新聞より

 

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更新料１０００万円の請求を断ると、契約解除通告 （東京・荒川区）

　Ｓさんは、荒川区荒川＊丁目で昭和２２年から４６坪を借地しいる。親子３代にわたり和菓子店を経営している。借地契約の更新は昨年５月に２０年の更新を迎えていたが、地主が何も言ってこなかったから更新に気がつかなかった。

　ところが今年の夏になって不動産屋から更新の通告を受け「更新料を６００万円支払え、地代は現行６万円のところ８万円に値上げする」と言われてビックリ。

　Ｓさんさんは今まで親の代から更新料を支払っていた。だから、今回３００万円位は仕様が無いと思っていたが、金額の差があまりに大きいのでとっても支払えないと断った。

　ところが、どうした訳か今度はいきなり地主本人が直接来宅し、更新料は１０００万円に値上げすると通告してきた。

　Ｓさんは、借地の更新は既に借地法6条の規定に基づいて法定更新されており、今回は更新料を支払わずに済ますことにした。その代り地代は、苦しいが自ら1万円値上げし、7万円で振込もうと考えた。しかし、組合の説明では現在の地代でも高いということなので、９月末に今まで通りの６万円で地主の銀行口座に降込んだ。

　すると、地主は１０月に入って直ぐに振込んだ地代を返しに来て「更新料を払っていないから地代の受領を拒否する」と言ってきた。

　Ｓさんは、それならばと１０月末に、９月分と１０月分の地代を供託した。

　数日後、地主から今度は賃料２か月払っていないから契約を解除すると文書通告を受けた。

　Ｓさんは、地主の理不尽なやり方に怒りを感じた。商売も売り上げが伸びず不況続きの中で高額な更新料や一方的な値上げ等到底容認できるものではない。地主とはみんなこんなやり方で借りている人達を苦しめていることを初めて知った。もう少し早くから借地人の権利を知っておけばよかったと反省いている。

東京借地借家人新聞より

 

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借地法
第５条　当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。

２　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定に従う。　

第６条　借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べないときは、前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定（存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については30年、その他の建物については20年とする）を準用する。

２　前項の場合において建物があるときは、土地所有は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用する等の正当な事情）がない場合は、異議を述べることができない。

 

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更新料を拒否すると不動産業者は「それならば裁判にするぞ」と捨て台詞 （東京・板橋区）

　板橋区南常盤台に住むＡさんのところに 、今年の７月に地主の娘から「母親に代わって更新についての話を一任されたのでご連絡ください」という通知が来た。

　Ａさんは不安になって、様々なところに行って相談したが、最後に知り合いから紹介されて組合事務所に来た。

　相談された組合では今年末に更新の期間が満了になるので「貴殿から賃借している土地には当方が所有している建物が存在しますので更新し、引き続き住み続けるつもりです」という回答書を出すことにした。

　回答書が到着した９月はじめにＡさんに「地方にいる地主の娘が東京に出てくるので話合いを持ちたい」とこの娘の代理人という近所の不動産業者から電話があった。それならば、こちらも窓口を組合としたいと再回答した。

　 早速、この業者から組合に電話が入ってきた。この業者、地主から委任されたといって更新料の請求と地代の値上げを請求した。

　対応した組合では、「更新料支払いは最高裁の判決でも支払い義務はないですが、それでも支払いを請求する法的根拠はあるのですか」という問いに対して、「それは旧借地借家法の考え方で現在は新法の時代で、しかも２０年前の昔の古い契約で、今の時勢『払わない』という考え方はおかしい」と訳のわからないことを主張してきた。

　最後には捨て台詞のように「それならば裁判にするぞ」といって電話をきった。Ａさん「この不動産屋は最近、代替わりしたばかりで、実績を上げようと必死なのではないか」と話していた。

 

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地主が更新料支払請求（約５００万円）の調停を申立 （東京・大田区）

　横浜市に在住のBさんは、大田区大森西５丁目の宅地6・55坪の借地権付き共同住宅を相続した。

　昨年11月末の契約更新を迎えて、更新料に底地買取、明渡しに地代増額等地主の矛盾したメチャクャ内容の請求にも誠意を持って対応してきたが、益々ひどい事態となって知人の紹介で組合に入会。

　直ちに、借地法に基づく契約更新の請求と、更新料支払い拒否を内容証明郵便にて通告した。受領済の地代を返却されて供託した。この程地主は、過去の更新料支払いを理由に、当初の約半額の５００万円余の更新料を請求する調停裁判を起こしてきた。

　最高裁判決や今年４月の当組合員の地裁判決を学んだBさんは、調停初日に更新料の支払義務もないことを宣告し、調停は不調にしたとの報告が組合にあった。

 

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更新料１８５万円（坪当り約５万円）を請求される （東京・立川市）

　立川市錦町で３６坪を借地しているＹさんは、今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら更新料として１８５万円を支払うよう請求された。

　Ｙさんは体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合役員から「更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、Ｙさんも安心した。

　地主と直接交渉することはやめて、地主に組合と話し合うよう連絡した。

　７月末に組合事務所に地主とコンサルタントが来たが、組合では更新料をキッパリと拒否した。

 

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更新料（４２０万円）と手数料（１０万円）及び地代（２０％）値上げを要求される (東京・板橋区）

　板橋区中板橋に借地しているＡさんは今年２０年の期間満了で更新を迎えた。

　地主の代理人としての不動産会社から更新手続きの通知として「①２０年前に支払った金額と同額の４２０万円を支払え。②現行地代の２０パーセント値上げ。③更新事務手数料として１０万円を支払え」という内容で送られてきた。

　当初は、不動産会社とはバブル時の買った物件で借金の返済で余裕がない中でこの更新料は払えきれない金額で、なんとか安くならないか交渉してきた。同時に、さまざまな法律相談などを訪ね相談したが納得のいく解答はなかった。

　そのときに組合の存在を知って相談に来た。組合で更新料については契約に特別の約束事がなければ、支払う必要のないことを説明された。

　組合から「①更新料支払いの法的根拠②更新料の算出根拠③更新事務手数料の根拠」などを質問する通知書を出したところ、不動産会社は回答不能に陥ってしまった。

　その後、直接地主が面会をしてきたが、組合の説明に反論も出来ず帰っていった。

 

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「更新料の支払は事実たる慣習ではない」と頑張る借地人 （東京・狛江市）

　東京都狛江市元和泉で寺領地３７坪を借地しているＹさんは、借地契約の更新日から１年後の平成１９（２００７）年５月、地主から坪あたり更新料として１坪８万５０００円の更新料を請求されました。

　Ｙさんは、同敷地を自宅とアパートに使用し借地契約は別々に契約しています。アパート用地は、昭和６１（１９８６）年に約１５０万円の承諾料を支払い再築し、自宅は１０年前に５０２万円の更新料を１０年の分割払いで払っています。

　Ｙさんはインターネットで組合を知り「更新料は法律的に支払う義務がない」ことがわかり多摩組合へ入会し、更新料の支払いを拒否する旨地主へ通知しました。

　地主は、「前回も更新料をうけとっている。また、当寺の借地人からもは更新料を受領していることから『事実たる慣習』となっている」と主張し、払わなかったら法的手続きを検討すると脅かしてきました。

　多摩借組は、最高裁の判決でも「更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」として更新料支払の慣習は否定され、判例上、既に確定していると反論した。

　２００８年２月、地主は、立川簡易裁判所へ調停を申立ててきたが、Ｙさんは裁判所に上申書を提出し、「支払義務のない更新料を協議する調停には出席するつもりはない」との裁判所へ上申書を提出し、４月に不調になり、６月に東京地裁八王子支部に更新料請求で提訴してきました。

　Ｙさんは契約書で更新料の支払を合意したこともなく、、「これ以上お寺の言いなりにはなれない」として大きな圧力の中で頑張る決意をしています。

 

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借地更新料（３６坪で１８５万円）を請求される （東京・立川市）

　立川市錦町＊丁目に３６坪を借地しているＹさんは、２０年前に更新料１３０万円を支払った。今年の６月末に２０年の契約が切れ、地主から更新するなら１８５万円を支払うよう請求された。Ｙさんの娘さんは、母親も体も弱く今回はとても更新料を支払うお金の余裕もなく困っていたら、たまたま組合事務所の前を通り過ぎ看板を見て組合に相談した。

　組合から「更新料はそもそも法律上支払う義務はなく、更新料を払わなくても法定更新すれば前契約と同一条件で更新ができる」と説明を受け、Ｙさんも安心した。地主と直接交渉することはやめて、組合と話し合うよう連絡した。

　その後、地主から相談受けているという旭化成ホームズ(株)コンサルティングのＭ氏が連絡してきて、７月３０日に組合事務所で話し合いを行なった。

　組合役員は、地主に対し「組合では更新料は合意更新の対価であり、借地人が支払を拒否する以上、地主は更新料を強制的にとることはできない」と説明した。

　Ｍ氏は前回更新料を支払っているので、更新料を支払う合意があると主張したが、契約書に次期更新時に更新料を支払う特約がないかぎり、更新料を支払う合意はないことは判例で明確になっていることを強調した。

　地主側はこれ以上話し合っても無理であることがわかり、今後は弁護士と相談してみるといって帰っていった。

 

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