東京地裁は地主の更新料支払請求を否認 （東京・大田区）

　２００８年４月２５日、東京地裁は地主の土地の有効利用を理由にした土地明渡請求訴訟で借地人勝訴の判決を下した。また、地主の予備的請求である更新料支払い請求に対しても否認の判断を下し、請求を棄却した。

　大田区北糀谷＊丁目に土地約６４・４坪を賃借するＫさんは、６５０万円の更新料を請求されて過去にない深刻な不況で支払いは困難と、知人の紹介で組合長に相談して入会した。借地法上建物が現存しており、法定更新もやむを得ないと更新料の支払いを拒否する旨をＫさんは組合を介して地主に通告。

　地主はこれまで更新料を支払うか、土地を明渡すかと借地人らに求め、明渡しさせた土地は賃貸住宅建築する等の活用して来た。Ｋさんより通告を受けた地主は、待っていたとばかりに自ら土地の使用と有効利用を理由に更新拒絶明渡し、予備的請求として更新料を求めて東京地裁に提訴してきた。２年余に及ぶＫさんの奮闘内容は、組合の集まりや定期総会で報告されて組合員の注目だった。

　地主の提示額か、裁判所提示の相当額と引き換えに土地明渡せとの求めに応じ、和解へと進み更新料での協議となる。当初の請求の半額以下の提示にも拒否するとさらに金額を下げて、過去の支払い事例を示されて苦悩する。Ｋさんは、組合長ら多くの組合員に激励されて、更新料不払いを主張して、弁護士の奮闘による判決を求めた。

　判決は、地主の土地使用の必要性は乏しく、借地人の土地を使用する必要性は相当に高く、地主には人を押し退けてまで使用する必要性はないことは明らかであると有効利用を否定した。

　また、東京都内においては更新料の支払いが一般的な慣習となっており、過去に２度の更新の際にも更新料を支払っており、当事者間の慣習に従うのが当然との地主の主張に対し、借地契約が法定更新される場合にも更新料の支払いがなされるという事実たる慣習があるとまでは、本件全証拠によっても未だに認めるに足りないというべきである。地主の請求をいずれも棄却する。

　以上のように東京地裁は見事な借地人勝利の判決を下した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 坪１０万円の更新料の支払い請求を受けているが支払わないとどうなるのか

　(問）　今年の７月１２日で２０年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。

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 　（答）　「借地借家法」は１９９２(平成４）年８月１日から施行されているが、「借地契約の更新に関する経過措置」によって「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」（借地借家法附則６条）。従って、借地契約を今後何度更新しても、旧「借地法」が引き続き適用される。

　借地契約の更新は、
①地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」(借地法５条）がある。
②これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「継続使用による更新」（借地法６条）がある。
③期間満了に際して地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」（借地法４条１項）との３通りの更新がある。

 

　②の「継続使用による更新」と③の「請求による更新」の場合の更新は、借地上の建物が鉄筋コンクリート建・鉄骨建物等の堅固建物ならば契約期間は３０年、それ以外の建物ならば２０年に存続期間が法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動に法定更新更新される（借地法４条１項、６条１項）。

　「法定更新の場合、賃借人は、何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができる」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。
　借地の更新契約は、地主との間で契約条件・契約内容の合意が出来ず、契約書の作成がなされなくても、また更新料を支払わなくても法律の規定で自動的に継続される。

　①「更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には、適用の余地がない」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。

　②「更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら賃貸契約が合意更新された場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（最高裁昭和５７年４月１５日判決）。

　従って、借地人が借地契約を法定更新した場合、「判例」及び「借地法」からも、地主が更新料を請求する法的根拠更はない。更新料を支払わないという理由で借地の更新を地主は法律的に拒むことは出来ない。日本の法律では、借地人に更新料支払を義務務付けた法律の規定・条文は存在しない。

　また、地主は法文上の更新料請求権が存在しないので、更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張した。しかし、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁昭和５１年１０月１日及び同昭和５３年１月２４日判決）。

　上記の「判例」及び「借地法」から、借地更新料支払いの法律的根拠はない。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはない。既に更新料不払の借地人は大勢おり、今も従前どおり借地を続けている。

　実践する場合は組合に相談し、内容証明郵便で借地の更新請求と更新料の支払い請求を拒否する旨の文章を地主に送る。以上を組合の仲介で行えば一層効果的な結果が期待できる。

 

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更新料として土地価格の5％を要求 （東京・豊島区）

　豊島区西池袋に住む大川さんは親の代から借地し、３０年前に堅固な建物に建替え、契約更新を行った。

　今回の更新に際して、地主は不動産業者を代理人として更新料（坪あたり１２万円）と賃料の値上げ請求を行い、併せて契約内容に「①増改築に際しては地主の承諾が必要。②更新に際しては合意更新、法定更新にかかわらず相当金額の更新料を支払う。」との提案をしてきた。契約書には更新料を支払うとの約定もないので、まず更新料を支払うとの法的根拠とその算出根拠を示すように通知した。

　代理人の不動産会社は「更新料支払いの根拠はない。慣習として存在している。支払わないと建替えとか借地権の譲渡のときに困りますよ。算出根拠は、土地の価格の５％が弁護士と不動産業者の見解である」と強弁した。

　５月末の期間満了前に決着をつけないといけないと考えていた大川さんに、組合では「期限満了までに合意更新が出来ない場合は、法定更新し、じっくり話合うことできること。またこの契約は、増改築については地主の承諾を必要とするという記載がない契約であること。借地権の譲渡も地主の承諾しなければ、裁判所の承諾があれば出来ること」などを説明した。組合の説明を聞いた大川さんは「じっくり交渉していくことにしました。借地権も大事な財産ですので」と話した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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過去２回の未払い更新料分として５６０万円を請求された （東京・台東区）

　台東区桜木に住む杉山さんは昭和27年に45坪の借地契約をし、木造建物を建てた。契約書には契約期間が定められていなかった。

　地主は20年後の昭和47年に契約更新を言ってきた。組合に加入していた杉山さんは期間の定めの無い借地契約は「借地法」2条の規定で木造建物の場合は存続期間30年間（＊）と法定されているから、１０年後が更新だと主張し、地主の言い分を抑え込んだ。

　その６年後、杉山さんは亡くなり長男が借地権を相続し、昭和57年と平成14年の更新は組合と事前の打合せ通りに法定更新を選択し、地主の請求する更新料を２回とも拒否した。

　先月、突然地主の相続人が過去２回の未払い更新料分として５６０万円を請求してきた。組合に相談したところ、更新料の請求権は５年で商事消滅時効になるという判例（東京地裁平成３年５月９日判決）があるので請求は拒否出来るという説明を受けた。

　早速、時効の援用と更新料請求を拒否する旨の文書を配達証明付き内容証明郵便で地主に送った。

（＊）借地法2条1項　「借地権の存続期間は、石造、土造、煉瓦造またはこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする。」

 

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更新料の話し合い中に地主が明渡し訴訟 （東京・豊島区）

　豊島区西池袋に住むＡさんは、養子縁組で実の父の親からこの土地の借地権を相続した。更新に時期になり、地主の代理人の弁護士から更新料の請求がなされた。

　その弁護士と話合いをしている最中に洗濯干し場の老朽化を理由に明渡し請求の裁判をおこされた。当初、知合いの弁護士に依頼していたが、更新料や明渡し問題で妥協するよう求められ納得できずに組合に相談した。組合は顧問の弁護士を紹介するとともに正当事由のない明渡しと合意のない更新料の支払いには応じる必要がないので頑張るように話した。

 

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更新料支払請求から借地の明渡請求へ （東京・豊島区）

　豊島区西池袋に住む荒川さんは、養子縁組で実の父の親からこの土地の借地権を相続した。

　更新の時期になり、地主の代理人の弁護士から更新料の請求がなされた。

　その弁護士と話合いをしている最中に洗濯干し場の老朽化を理由に明渡し請求の裁判をおこされた。

　当初、知合いの弁護士に依頼していたが、更新料や明渡し問題で妥協するよう求められ納得できずに組合に相談した。

　組合は顧問の弁護士を紹介するとともに正当事由のない明渡しと合意のない更新料の支払いには応じる必要がないので頑張るように話した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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新地主に法定更新を通知した （東京・北区）

　北区赤羽に住むＳさんは、地元の地主から30坪の土地を借りていたが、その地主が事業に失敗し、Ｓさんが借りている土地も含め、借金で取られてしまった。

　新しく地主になった不動産会社から次のような条件が出されてきた。
　１、更新するなら更地価格５００万円の１０％、坪５０万円を支払うこと。
　2、地主が借地権を買取る場合は、更地価格の６０％とする。
　3、地主が底地権を売渡す場合は、更地価格の４０％とする。
　以上の３つの条件が提示された。

　Ｓさんは組合と相談の結果、借地権売買及び底地の売買についてはその意思がないこと、契約の更新でお願いするが、借地法６条に定めのある法定更新にするので、更新料の請求には応じられないと回答した。

　すると地主は承服できないから賃貸契約を解除するといって、送金した地代を返却してきた。

　Ｓさんは早速組合に地代の供託書の書き方を相談し、地代を法務局に供託し頑張ることになった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主が更新料を要求 （東京・台東区）

　台東区千束で永年雑貨商を営む野口さんは16坪を借地している。先月末に３軒先に住む地主に地代を持参した折り、突然地主から「来月10日に契約が満了になる。契約を更新するのであれば更新料として500万円支払って頂きたい」と言われ、慌ててしまった。家に帰り、家族と更新料について話し合った。だが昨今の景気動向では、とても高額な更新料を支払うことは出来ない。

　困り果て、近所の人から借地借家人組合があることを知り早速組合に相談し、加入した。組合の説明では、野口さんの借地契約書には「更新料支払特約」が書き込まれていない。このように更新料の支払い約束の無い場合は、更新料の支払義務がないことは判例上確定している。従って更新料を支払わなくても借地の更新は問題なく出来る。また建替えも組合の指導に随えば問題なく行えるという説明であった。

　後日組合が準備した「借地法」４条に基づく「借地契約の更新請求」を地主に配達証明付内容証明郵便で通知した。

  借地法４条は借地権が消滅した場合でも借地人からの請求によって一方的に更新を認め、地主は原則としてこれを拒めない。借地契約は地主と合意しなくても前の契約と同一条件の借地権が設定されたものとみなされ、木造建物の場合は借地期間20年と法定される。契約書が無くても借地契約は自動更新される。

　「次回、地主宅に地代を持参する時は地主に更新料は法定されていないし、判例上も支払義務がないことは確定していることを説明し、更新料支払い拒否の意思を明確に伝える積りである。今ままでは地主の要求に言われるままに応じて来た。これからは借地法を勉強して根拠の無い要求には一切応じない決心を固めた。これからは組合とともに頑張りたい」と語った。

 

 

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更新料650万円の請求を拒否すると・・・・（東京・荒川区）

　荒川区町屋で共有名義50坪を借地しているＢさん夫婦は、昨年秋に更新料として20年前の倍額の650万円の支払いを要求されたが、きっぱりと支払い拒否し法定更新をした。その後、地主から何度も「間だとか、人の土地を奪い取るのか」等々の手紙を何通も受け取った。

　Ｂさんはその都度、借地人の権利義務の関係を地主に訴え、対応の正当性を主張し続けた。今年5月になって、地主の代理人の弁護士2名より突然、Ｂさんのご主人名義で家を建てたのは借地の無断譲渡との理由で契約を解除する旨の内容証明が送られてきた。Ｂさん夫婦は、現在の住居を数十年前に建てた時先代の地主との間で話し合い合意が成立の上、承諾書も交わしてあったので無断譲渡ではないと代理人に回答した。

　6月に入ると代理人の弁護士から再度通知があり、「Ｂさんを正式に借地人として認める。但し特約事項で、①更新時に更新料を支払うこと、②現賃貸人の亡夫が地主当時合意した事実も一切承認しないのでご主人亡き後地主の承諾なしでは借地権の相続は認めない」との契約書の作成をしたい旨の申し出があった。Ｂさん夫婦はこんな契約は断固拒否すると返答した。

　その後、弁護士は沈黙しているが、更新料を不払いだからと6月から更に5000円の値上げを請求し、契約書の作成と更新料と地代値上げは絶対に譲歩しないと主張している。Ｂさんは不当な請求を拒否して頑張る決意だ。

 

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地主は20年前と同じ1000万円の更新料を請求してきたが （東京・豊島区）

　豊島区北大塚で借地している斉藤さんは、20年前の更新時に地主の代理人である弁護士から1000万円の更新料を請求された。斉藤さん、慌てて弁護士を代理人にして交渉したが、よくわからないままに結局、500万円を超える更新料を支払った。

　今年、更新の時期を迎え、また地主の代理人は「更新手続きと前回と同じ更新料の支払い。公租公課、諸物価の値上がりを理由とした地代のおおよそ2倍とする値上げ」を通知してきた。びっくりして、以前、知人から「借地問題で困ったことがあったら相談するよう」話を聞いていた借地借家人組合にやってきた。

　組合では「契約書に更新料支払いの約束がないこと。20前のバブルの頃と同じ更新料を請求していること」などを指摘し、「更新料では、最高裁判例では支払い義務がないこと。また、更新料の算出根拠を示すこと。地代の値上げの根拠となる公租公課の開示を求める」通知書をだした。

　弁護士からの回答が1ヶ月過ぎてきたが、更新料については法的根拠については示すことなく前回更新料を支払ったことが今回の合意であると強弁して来た。また、更新料の算出根拠や地代の値上げの根拠とした公租公課については回答すら出来なかった。斉藤さんは「ここまできたら、あくまで支払わないでがんばる」と語った。

 

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借地の更新で更新料支払と地代値上げ要求 （東京・足立区）

　足立区伊興本町に住んでいる榎本忠さんは、土地を借りて４０年。今年が２度目の更新。　払うつもりでいたが、地主は更新料は高額だし、更に地代も上げろと言うので、ともかく頭にきてしまった。

　それでも、約一ヵ月ほど交渉をしたがぜんぜんダメで、地代も受取らず、「供託でも何でもせえ」と話にならない。

　　榎本さんは仕方なく組合で書き方を教り、供託をした。

　すると、半月もたたないうちに地主が来て、「また今月も供託するのか」と今度は猫なで声になった。
　榎本さんも、ここでなめられてはたまらないと「受取ってくれなければ、何年でも供託するよ」と跳ね返したら「地代は上げないでいいから、供託はしないで下さい」とすっかりしおらしくなった。

　でも、更新料は諦めていない様子なので、まだま油断は出来ない。

 

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地代は更新が終わってないと受領拒否したので即供託 （東京・大田区）

　大田区西蒲田＊丁目所在の宅地約32・21坪を借地しているAさんは、約3年前借地の譲渡に関する承諾を求めたが、地主は回答を引き延ばすばかりなので組合に相談し入会された。

　組合役員が交渉を行うことになって、地主はこれまでの理不尽な対応は改めたのです。しかし、組合役員が借地権購入者を提示して承諾を求めたにも関わらず、地主は自分が買い取るというものの、Aさんの希望を無視した低額な価格を提示して時間稼ぎするという態度に終始したのです。

　土地の契約更新を迎えて不動産業者を代理人にして更新料を請求する地主に対して、Aさんは譲渡を取りやめて息子さんが祖父の借地権を相続するとともに住むことを通告した。

　交渉継続中に組合役員が死去するとの不幸な状況が生じたのですが、担当交代して交渉に臨むことになりました。新たな担当者はAさんから預かった地代を地主に直接会って、提供したのですが「更新手続き」が終わっていないと受領拒否。

　そこで更新料の金額を尋ねると代理人の請求額より100万円も多い金額を提示するので、代理人の業者に確認して間違いが明らかになっても、詫びもしない地主には呆れるばかりです。

　この交渉内容を聞いたAさん親子の決断は早く明確でした。借地法第4条・6条を理解し、更新料の支払いの習慣はないとの最高裁判決に確信をもって、更新料支払いを拒否することを決意した。

　地主代理人との交渉は決裂し地代供託となった。

 

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借地の更新料を今回も不払で押通した （東京・豊島区）

　東池袋で40坪を借地しているBさんは、今年の元旦を、とりわけさわやかな気持ちで迎えることが出来た。

　Bさんが組合に加入したのは、今から21年も前のことだ。その頃は毎年のように地代が値上げされていた。固定資産税や都市計画税の引き上げがその理由だった。

　Bさんとしても、将来の地代を考えると不安だったし、近所には供託している人もあるようだったが、すぐ近所に住む地主との関係を考えると、供託に踏み切る気にはなれず、地主に言われるままに値上げをしていた。

　そんなBさんに、坪当り8万円、総額320万円の更新料の請求があったのだ。とても支払える金額ではなかった。地主宅を訪れ、何とか支払える100万円程度にしてくれるようお願いしたが、受け入れては貰えなかった。

　玄関に置かれた小さな椅子に掛けさせられ、一段高い位置に座った地主と話した時の屈辱感は、Bさんにとって今でも忘れられない。

　そのときが組合との出会いだった。地主の一方的な更新料請求には支払い義務はない、不払を貫きましょうと励まされた。Bさんは思い切って不払に踏み切り、その後20年間地代の供託を続けてきた。

　昨年8月、2度目の借地の更新時期を迎え、更新料を再度請求されたが、Bさんは今回も自信をもって断った。さすがの地主も遂に更新料を断念。

　昨年12月20日、新契約書を取交し合意更新が成立したのだ。

 

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　地主の一方的な更新料請求に対し、借地人には更新料支払義務が無いという最高裁判決がある。

 

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更新料も地代値上げも拒否することにした （東京・豊島区）

　山田さんは、西池袋で３０坪を借地している。公道から細い２項道路を入った位置にある宅地である。

　山田さんが組合に加入したのは今から１８年前の地代の値上げがきっかけだった。１８年前というと平成元年で、バブル景気絶頂の頃であった。

　当時は毎年のように地主から地代値上げを言われていた。借地を相続したばかりの山田さんとしては、そのまま値上げに応じていたので、既に坪当り１０００円を超えていた。
　その頃、近所の公道に面した宅地の地代が７００円程度。そのことを偶然知った山田さんに対し、更に坪当り１４０円の値上げがきた。

　その時、山田さんは相当額の支払いで、不当な値上げは防げることを初めて知った。この時が組合との出会い、その後今回までは、値上げの請求は一切なかった。

　今年の３月末日で契約期間が満了。３月早々、地主から通知が届いた。更新料として３６０万円余を支払え、４月分以降の地代は坪当り１８０円値上げする内容だった。多少の話し合いには応じるつもりだから、来宅する日を知らせるようとの言葉も添えられてあったが、山田さんはそんな言葉には惑わされず、久しぶりに組合を訪ねた。

　結局、「更新料」も「値上げ」も拒否し頑張ることにした。納得できないまま、値上げに応じた頃の嫌な思いは、もう終わりだ。

 

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借地の更新料を支払わず、法定更新を選択 （東京・大田区）

　大田区中央４丁目所在の宅地３６・９４坪を賃借している渡辺さんは、平成16年２月、契約更新時を６カ月後に控えて同業者（クリーニング業）の紹介で組合に入会した。地主から請求される更新料の悩みを打ち明けていたら、組合を紹介してもらった。

　組合の役員から法律的にも裁判の判例でも、支払い義務はないことの説明を受けて、不払いの決意をして更新の８月に地代を持参したが、更新料の請求はなく、地代は通常通り受領した。

　２年経過した昨年秋、地主が更新について代理人から連絡させると伝えてきた。早速連絡があり、渡辺さんは組合員であることを伝え、交渉は組合を通してと主張した。

　今年の１月になって代理人より組合事務所に電話での問い合わせがあり、担当者の留守を伝えたが、その後４月末になるが組合事務所にも渡辺さん宅にも連絡はない。また、地主からも連絡はない。

　渡辺さんは、「法定更新のままでも組合員であるので安心しています」と笑顔が頼もしい。

 

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