【Q＆A】 契約時に説明なしの定期借家契約は有効なのか

（問）　転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

　貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（答）　最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。

　定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。

　定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。
　①口頭ではなく書面で契約する。
　②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。
　③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。
　以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります（※）。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。

 

全国借地借家人新聞より  

 

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（※）　
（定期建物賃貸借）
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。

２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
 
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。（借地借家法38条1～3項）

参考記事　「定期借家契約を結ぶ手続き」

 

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定期借家契約の中途で契約解除をちらつかせて家賃と管理費を値上げ要求（東京・文京区）

　文京区春日に住む中村さんは、ルームシェアー・ゲストハウスなどと言われている居住形態でマンションに住んでいる。

　中村さんが居住しているゲストハウスは、1部屋に2段ベットが4つあり、シャワーや洗濯などの使用は100円から200円かかるなどの条件で住んでいる。個人がプライバシーを守れるのは、ベットをカーテンでしきっている中だけという状況であった。

　今年の3月に4月までの２ヶ月の定期借家契約で契約し、その後、再契約し11ヶ月の定期借家契約で住み始めたところ、10月に家賃と管理費の値上げを通知してきた。30から40％近い値上げで納得がいかないという相談で、賃料の値上げは双方の合意が原則で、一方的な値上げは認められないという通知をすることをすすめた。しかし、そのような通知をすれば、今後、再契約は認められないことを理解したうえで回答することをすすめた。

　中村さんは、早速、値上げは認められないという通知をしたところ、貸主からは再契約拒否の回答があった。

　定期借家契約はこのように貸主の賃料の値上げに対しても、受け入れない借主には再契約拒否という点で賃借人には極めて不利な契約で、この物件でもほとんどの人が再契約希望の場合は値上げを認めざるを得ないということになった。　

 

 

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修繕を要求すると大幅値上げ請求 （大阪・西成区）

　Ａさんは、月額７万５０００円の家賃を払って、大阪市西成区内で借家住まいをしていました。

　平成２１年２月初旬、借家の修繕を家主へ要求しましたが、入居時から古いことを知っていて契約したのだから修繕するなら倍額の家賃に値上げしたいと請求され、Ａさんは引越をしました。家主側は、定期借家契約であるので退去しても残存期間の家賃は支払うこと。敷金（６０万円）も没収すると通知。Ａさんは簡易裁判所へ調停を申立てる手続きを取りました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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＜アピール＞政権交代の新たな情勢のもと、定期借家契約導入・拡大に反対する運動を強めましょう

　８月３０日の衆議院議員総選挙の結果、自民・公明両党の連立内閣は歴史的な敗退を喫し、政権交代が現実のものとなりました。国民は「小泉構造改革」を主柱とする政治にはっきりと「ノー」をつきつけました。「構造改革」を推進したのは経済財政諮問会議と規制改革会議であり、総選挙結果はこの両会議の廃止と「改革」の白紙撤回を要求する国民の意思表明でもあると言えます。

　日本の政治の新たな激動が始まろうとしているなかで、本日、借家人団体で構成する借地借家法改悪反対全国連絡会は、定期借家制度問題について学習交流会を開き、その問題点について理解を深めるとともに、政府の定期借家契約拡大政策に反対して、運動を進めることを申し合わせました。各団体のみなさん、国民のみなさんが、この運動に積極的に参加してくださるようよびかけます。

　定期借家制度は、借地借家法「改正」推進派の意を受けて、1999年に議員立法によって創設されました。私たち借家人団体をはじめ法曹界、学会の反対により、借地借家法一部改正法案が法務委員会で廃案になったにもかかわらず、推進派は「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」案に定期借家制度創設を盛り込み、衆参両院建設委員会で可決するという奇策に打って出て、成立させたものです。

　日本経団連はじめ推進派のねらいは、借家人の居住継続を支え居住権のかなめである正当事由制度を緩和し、借家をめぐる「紛争」を減少させ、借家市場の流動化・賃貸不動産市場の育成にあたり、なによりも民間借家への普及・拡大をめざしてきました。しかし皮肉にも、民間市場ではほとんど普及せず、国土交通省が2007年に不動産業者を対象におこなったアンケート調査（回答率25％）によっても、定期借家の契約実績は新規契約全体の５％にすぎないという実態なのです。

　借家人は契約の継続に期待し、地域に溶けこみ根を下ろして市民生活を営み、そこで子育てをして老後を生きています。その継続保護、安定こそが居住の命であり、コミュニティ形成の礎をなしています。定めた期間の満了をもって問答無用に解消する定期借家契約は、居住の本質を踏みにじり、借家人にきわめて不利・苛酷なもので、生活と地域コミュニティを破壊するものです。

　ところが政府は、民間市場にそっぽを向かれているこの定期借家契約を、「期限付き入居」「定期使用住宅」「建て替え予定団地の空き家対策」等々の特定目的をかかげ、公的賃貸住宅利用の「不公平性」を理由に導入し、公営・公社住宅に続き公団住宅（都市機構賃貸住宅）に導入してきました。そしていっそうの拡大を図ろうとしているのです。

　政府当局者は2000年時点では、定期借家制度は公営住宅には「なじまない」ことを明言し、2005年にも国会でその基本原則を再確認していました。しかし、財界が主導する規制改革会議の第3次答申（2008年12月22日）が公営住宅、都市機構住宅への定期借家契約の幅広い導入を打ち出しました。答申は公営住宅に関して「入居基準に関するチェックを定期的に行い、入居基準を満たさない入居者への住み替えを促す仕組みとして」「公営住宅の管理運営の円滑化の観点から」積極的な導入を提起しています。

　また、同会議は都市機構の賃貸住宅に関して、いまの77万戸が多すぎるので住宅の削減、敷地の民間売却をせよと主張し、第３次答申で「部分民営化」を迫り、2009年度の措置として全住宅の約2割を対象にすべて定期借家契約にすべきとしました。これらはそのまま閣議決定されました。

　都市機構は閣議決定に従い、団地「再生・再編」方針を定め、引き続き定期借家契約の幅広い導入の実施方針を発表しました。規制改革会議は都市機構住宅への導入理由として「家賃改定等にともなうトラブルが解消」「退去要請など柔軟な対応が可能」をあげ、「紛争処理コストの大幅に下がる」と公言してはばかりません。居住者の借家権の無力化が住宅の削減・売却、民営化に必修の条件であることを示しています。

　以上の経過のとおり、定期借家制度の実施のやり方もまさに暴挙といわざるをえません。私たちは定期借家制度に反対するとともに、その導入・拡大の方針の即時撤回を要求します。

　定期借家契約導入をめぐる一連の動きは、わが国の住宅の貧困と政策の行き詰まりの現状を暴力的に打開しようというものであることを明らかにしています。公共住宅への押し付けは、「住宅」を一時使用の「施設」に変え、公共住宅制度を変質・消滅させます。私たちはいま、展望のない暴走にストップをかけ、住宅政策の抜本的転換を要求し実現していく重大な課題に直面しています。

　定期借家の導入・拡大をやめさせ、制度撤廃を要求する運動を民主党政権に向けて強め、国民の居住を守るために、力を合わせて取り組みましょう。

２００９年９月５日
借地借家法改悪反対全国連絡会

 

全国借地借家人新聞より

 

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定期借家契約の店舗 再契約できず無条件で明渡し （東京・北区）

　北区で中華料理店を営業するBさんは、６年前に定期借家契約で古い店舗を借り営業をはじめた。最初の３年契約の期間満了の際は、まだ建て直しの予定もないので再契約をしますと言われ、３年の定期借家契約を締結した。

　商売のほうもやっと軌道にのりはじめ借金返済のめどもたち、なんとかなりそうだと思った時に不況の波が商売にも反映し、毎月毎月のやりくりが大変となった。その矢先に、家主から定期借家契約が半年後に満了になるので通知しますという文書が送られてきた。

　家主に連絡したところ「今回は再契約しません。期間満了と同時に明渡してください」と言われ、びっくりして組合事務所に相談にきた。組合で契約書をみると法的には問題のない定期借家契約で引き続き営業ができないものとわかった。本人も通常の更新の出来る契約とは違う程度の認識で、家主からも口頭で再契約もありうることをいわれその気になっていた。

　今回の件で城北借組の事務局長は「このような勘違いがおきないように定期借家契約は極力結ばないほうがよいと理解しておくことが重要です」と話した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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定期借家契約期間満了８か月後に終了通知 （東京・大田区）

　Ｈさんが東京都大田区南蒲田＊丁目の店舗共同住宅の内階下左側面積１０．７㎡を月額４万円の家賃で２年契約で賃借したのが平成１７年１２月でした。

　期間満了後の平成２０年８月に管理者の不動産業者に家賃を持参した際に定期借家契約だから６ヵ月後に明渡せと請求されて、初めて定期借家契約と判ったのでした。

　しかし、家賃を受領し続けて平成２１年１月末持参の２月分家賃を拒否されたことで、困ったＨさんは知人の紹介で組合に入会しました。不動産業者は契約の際の説明（＊１）及び明渡しの通知（＊２）を怠り、借地借家法第３８条の要件を満たしておらず、普通借家権が成立し期間の定めのない契約に移行したと通告し、受領拒否の家賃を供託しました。

　土地売却を願う家主は裁判に持ち込み、Ｈさんは明渡しに応じられないと、弁護士に依頼して裁判を戦う決意です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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以下の文章は東京・台東借地借家人組合の説明です。

（＊１）借地借家法第３８条２項～３項
（賃貸人の交付書面による説明義務）
２ 　前項の規定（定期借家契約）による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
 
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

　⇒　定期借家契約を締結する場合、貸主は借主に対して「契約の更新がなく、期間満了により契約が確定的に終了する」ことを書面（契約書とは別の説明書）を交付して、説明する義務がある。書面による説明をしなかった場合は、「契約の更新がない」という条項が無効になり、定期借家契約は普通借家契約へ切替わる。

　「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第10号、建設省住民発第1号） 

（＊２）借地借家法第３８条４項
（契約の終了通知）
４　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

　⇒　終了通知は借地借家法第３８条４項本文に「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」と規定されている。従って、定期借家契約の≪終了通知≫は契約の満了前にしなければならない。期間満了までに定期借家契約の終了の意思表示がない場合は、「契約の更新がない」という特約の効力は無効になり、普通借家契約へ移行する。

　＜参考記事＞

　契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか

 

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【Q＆A】 普通借家契約から定期借家契約への切り替えを要求されたが

（問）私は、平成１１年４月に住宅を借りて住んでいますが、当初から２年毎に契約書を書換えて更新してきました。今年３月に家主の代理人と称する不動産業者から、今回から契約は定期借家契約にするので、契約書の他に書面を持ってきて署名捺印を求めてきました。定期借家契約の意味がわかりませんので、どのように対応したらよいのか悩んでいます。

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（答）平成１１年１２月１５日に交付された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法が「改正」され、平成１２年３月から定期借家制度が施行されました。この制度は、契約で定めた契約期間が終了すると、「正当事由」がなくとも、借家契約が終了されることになります。従って、家主と借家人の双方で合意がなければ再契約はできなくなります。

　定期借家契約は、事業用借家居住用借家を問わず、当事者の合意によって結ぶことができます。
　しかし、平成１２年３月１日以前に結ばれている居住用借家契約は、当事者間の合意があったとしても定期借家制度は適用しません。（※１）

　定期借家契約を締結する場合、賃貸借契約のほかに「定期借家制度が適用され更新の無い契約であることを説明した公正証書などの書面による説明」をして当事者間で合意しなければなりません。（※２）

　さらに、家主は、契約解約する場合は期間満了前の１年前から６ヶ月前の間に「賃貸借期間の終了」を借家人へ通知する義務があります。（※３）

　ご相談の方の事例は、居住用借家であり平成１２年３月以前の賃貸借契約ですので、たとえ合意したとしても定期借家契約にはなりません。

 

全国借地借家人新聞より 

 

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（※１）　
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第３条　第５条（現行・借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

（※２）　
（定期建物賃貸借）
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。

２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
 
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

４　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。（※３）

 

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既存の普通借家契約を法律で禁止されている定期借家契約へ切替え （京都・伏見区）

　京都市伏見の借家に４０年前に契約して住んできた石田さんは、この度家主の不動産管理会社が変わったことから、「あらためて賃貸借契約書意を交わしたい」との申し入れがあり、石田さん宅に契約書が投函されました。

　その契約書なるものは、なんと「定期建物賃貸借契約書」でした。石田さんは４０年前に契約しているので、定期借家契約への切換えは認められません。

　まして、事前に家主側の説明義務なしの違法なやり方です。石田さんは定期借家契約の押し付けに断固拒否して闘います。 

 

全国借地借家人新聞より 

 

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（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第５条（借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

（検討）
第４条 　国は、この法律の施行後４年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うとともに、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。

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　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借（定期借家契約）の規定は平成１２年３月１日に施行された。

　この定期借家契約は平成１２年３月１日以前に契約した居住用借家には「借地借家法の一部改正に伴う経過措置」（附則第３条）により適用されない。即ち、「経過措置附則第３条」により既存の居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えることは禁止されている。

　仮に当事者の合意で居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えたとしても、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約として扱われる。

　なお、店舗・事務所・倉庫等の営業用借家は、平成１２年３月１日以前に契約したものであっても、当事者の合意があれば、普通借家契約から定期借家契約への切換えは行える。

　＜参考法令＞
　借地借家法
　（定期建物賃貸借）
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

　＜参考記事＞
　定期借家契約とは

　既存の居住用借家契約から定期借家契約への切り換え

　既存の店舗借家契約から定期借家契約への切り換え

 

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ＵＲ住宅空家募集 定期借家制度を導入

　具体的には、全国団地３２団地約３万戸を試行的に選定し、今年５月中旬から定期借家契約による空家入居者募集を開始するとしています。

　契約内容は、契約期間を５年間とし、この間の家賃は据え置くとしています。

　ＵＲ都市機構は、今後３２団地のほかに団地再生事業等を予定している団地の戸数と合わせて前賃貸住宅の管理戸数の約２割に定期借家制度を導入するとしています。

　今回のＵＲ都市機構の定期借家制度の導入に対して居住者団体の全国公団住宅自治会協議会は、「居住者の権利を奪い公団住宅売却・削減を促進させ、定期借家契約拡大は、公団住宅解消への道」と厳しく批判し導入反対の抗議声明を発表しました。

　全借連は、定期借家制度の創設時から当時の政府が「公的賃貸住宅にはなじまない」との見解を示していることに背任し、政府の公共賃貸住宅政策の全面的撤退になりかねないと、ＵＲ都市機構へ導入反対の立場から厳しく批判する声明と抗議を行ないました。

 

 

全国借地借家人新聞より

 

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定期借家契約の期間満了の８か月後に終了通知が （東京・大田区）

　横浜市磯子区に居住するHさんが、大田区南蒲田＊丁目所在の店舗面積１０．７㎡を月額４万円の家賃で、期間２年で賃借したのが平成１７年１２月だった。

　期間満了になっても更新の手続きするでもなく、平成２０年８月なって管理者の不動産業者が家賃を持参した際に「メモ」で定期借家契約だから６カ月後に明渡せと請求する。

　しかし、持参すれば何も言わずに家賃を受領し続けて、今年１月末持参の２月分家賃を受領したが、２月中旬なって一旦受領した２月分家賃を返却されて３月で明渡せといわれた。Hさんは知人の不動産業者に相談して組合を紹介された。

　借地借家法第３８条の要件が満たしておらず、普通借家権が成立し、期間の定めのない契約に移行したと考えられるので、明渡しを拒否し家賃を供託した。裁判で強制執行するという家主の代理人業者の脅しにも、臆することなくHさんはお客の励ましを得て頑張っている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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　＜参考記事＞

　①契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか

　②定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか

 

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定期借家の解約通知 （京都・北区）

　京都市北区で借家住まいのＳさんは、３年前の１２月に借地借家法第３８条に規定されている３年契約の定期建物賃貸借契約を結びました。

　そもそもこんな契約を結んだことが難儀の始まりでしたが、それでも「定期建物賃貸借についての説明書」に「再契約」ができると記されていることをよりどころに契約しました。そして、今年７月には「定期建物賃貸借契約終了のご案内」と同封して「解約申込書」「入居申込書」が送られてきました。

　Ｓさんは、当然「再契約」するべく、指定期日内に「入居申込書」を提出しました。

　ところが、９月に突然家主から「再契約しない。１２月いや今すぐ退去せよ」とのあらっぽい電話が入り、その後物件の管理会社からも内容証明郵便が届きました。

　Ｓさんは、その内容証明郵便をもって京都借地借家人組合連合会（京借連）事務所へ相談。

　京借連は、Ｓさんが持参した書面では法律上の手続が一応されており、かなり困難であろうと考えました。

　しかし、最後まで諦めずに、再契約が可能であり、それも規定・約束どおりに提出していたことから、『再契約されるべきが正当であり、本来６ヶ月前には通知されねばならない解約通知が３ヶ月前になされたこととも併せて無効である』と内容証明郵便を送ったところ、「今回に限っては再契約をする」との返事を受取りました。

　　京借連では、取敢えずはＳさんの居住の権利が守られたことにほっとしています。

 

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契約更新時に定期借家契約へ切替え （大阪・東淀川区）

　大阪市東淀川区豊新5丁目の商業ビル（一部居住用）で店舗を賃借しているＩさん等8名の商人は、今年8月上旬突然「平成20年7月24日旧所有者から買受け所有権を取得し、併せて貴殿（貴社）に対する定期賃貸人たる地位を承継した」「平成21年3月31日に契約期間が満了する」よって「借地借家法38条4項の規定に則り通知する」旨の「通知」が新所有者から送られてきました。

　Ｉさん等は、昭和62年4月に前所有者と賃貸借契約を結び、平成19年4月に契約更新し、「定期店舗賃貸借契約書」に印鑑を捺しました。その時、Ｉさん等は定期店舗賃貸借が何のことかまったく知らず、従来の更新手続きと思い込んでいました。

　驚いたＩさん等は、東淀川借地借家人組合へ相談し事後対策を検討したところ、定期店舗賃貸借切り替える場合、書面により事前の説明があり当事者の合意がなければ無効であることがわかりました。

　そこで、契約時に前所有者から定期店舗賃貸借に切り替える旨の書面による説明がなかったことから、「定期店舗賃貸借契約書」は無効である旨の通知をおくりました。

　その後、新所有者からは、何の意思表示もなくＩさん等は組合に入会し営業を守るために頑張る決意をしています。

　全大阪借地借家人組合連合会の調査によると、平成12年2月1日付けで建設省（現在国土交通省）は、定期借家制度を適用する賃貸借は、「書面を契約書とは別に交付して説明しなければならない」「それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること」との「通達」を都道府県知事宛てに出していることが明らかになりました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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　東京・台東借地借家人組合（注）　平成12年2月1日　建設省建設経済局長・建設省住宅局長名で都道府県知事宛てに「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」が出されている。以下が借地借家法第38条2～3項関係の事項。

　「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第10号、建設省住民発第1号）

 

借地借家法
（定期建物賃貸借）　
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

 ２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 ３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 ４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

 

東京・台東借地借家人組合

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定期借家契約のビルの明渡しで立退料２００万円（大阪・北区）

　天六阪急ビルは、北区天六交差点北側に茶色の８階建のビルで、大正１５年に建設されました。かつてこの建物は、天六界隈のシンボル的存在で、阪急の終着駅であり繁華街でした。

　現在は、地下鉄ができ、一時ほどのにぎわいはありませんが、天神橋商店街の出入口として貸店舗として営業しています。

　奈良市内に住むYさんは、このビルを阪急電鉄から平成１６年４月から平成２１年３月までの期間で定期賃貸借契約を結びました。

　当時は、Yさんは定期賃貸借契約がどんな契約であるのか理解できませんでした。そして、契約前に阪急から、「定期賃貸借契約についての説明」なる書面に署名捺印をしました。

　今年４月になって、阪急から「築後８０年が経ち老朽化が著しく建替をする」との理由から契約解除の通知を受け、今年１２月末で解約することを通知してきました。

　相談を受けた北区借地借家人組合は、Yさんから事情を聞き検討した結果、「契約期間が来年３月末までの定期賃貸借契約であり、期間が終了すればいずれ解約しなければならなくなることから、残存期間もあり移転料を請求して見てはどうか」とアドバイスをしました。

　阪急側は、Yさんの要求を受け入れて、敷金を全額返還し、移転協力金として２００万円の支払いを約束しました。

 

大借連新聞より

 

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居住貧困を加速させる定期借家制度

住宅セーフティネットの公営住宅にも定期借家制度の活用促す
礼金・敷金ゼロ物件の罠
短期の定期借家物件で居住が不安定に

　定期借家制度が２０００年３月に導入されて９年が経過するが、民間賃貸住宅市場で依然として普及されていない。

　公営住宅や公社住宅などでは、条件つきながら導入される一方で、非正規雇用労働者などワーキングプアをターゲットにした礼金・敷金ゼロの１年間の短期の定期借家物件が増加傾向にあり、消費生活センターには家賃が相場より高いために家賃を滞納して退去を迫られる相談が増加しているという。

■定期借家制度の内容知らない借家人
　定期借家制度について国土交通省が平成１９年３月に行なった調査によると、新規契約に占める割合は普通借家契約９５％に対し、定期借家契約は僅かに５％と民間の賃貸住宅市場においては全く活用されていない。

　「定期借家制度を活用しない理由」として、「賃借人にとって魅力に乏しく、空家になる可能性がある」４５・８％、「普通借家契約に特段の不都合はないため」４４・４％、「審査が厳格であれば、普通借家でもトラブルを防ぐことが可能であるため」２２・８％と、賃貸物件を仲介している不動産業者からも定期借家制度は敬遠されている。

　「定期借家制度の認知状況」では、入居者の中で「内容の全部又は一部知っていた」３３％、「制度があることは知っていた」３４％、「全く知らなかった」３３％で、制度の内容も知らない入居者が過半数を超えている。

■定期借家が貧困ビジネスに
　多くの借家人が定期借家制度の内容について知らない状況の中で、アパート入居の初期費用を支払えないワーキングプアが短期の定期賃貸借契約（１年間）の礼金・敷金ゼロの「ゼロゼロ」物件をインターネットで探して契約するケースが増えている。実際には狭い１Ｋ物件で相場より家賃が高く、結局家賃を支払うのが困難で、退去せざるを得ない人も少なくないという。

　契約について知識の無い借家人に不当な契約条項を押し付けられる場合が多く、最近問題となった借地借家法の適用を認めない「施設付鍵利用契約」であったり、家賃を１日でも滞納すると部屋の鍵を交換し、再入室するのに高額な違約金を取られたという相談が組合にも寄せられている。

　全国消費生活協会の消費生活相談員の玉城恵子氏は「契約自由の原則があるが、非正規雇用労働者など経済的弱者は、居住権の制限された物権を選ばざるを得ない」と嘆く。

　定期借家制度を導入する目的として「良質な賃貸住宅の供給が増える」、「家賃が安くなり借主が借りやすくなる」が大義名分だったはずだが、大義そのものが怪しくなってきた。このまま放置しておくと住宅弱者が貧困ビジネスの餌食になるばかりだ。

■公営住宅等に定期借家制度の活用がすすむ
　住宅困窮者のセーフティネットといわれる公営住宅についても、国土交通省は２００７年９月の住宅セーフティネット基本方針で「公営住宅における定期借家制度（期限付き入居）の活用を図ることは必要である」と定め、定期借家制度の導入の方針を決めている。

　東京都では４０歳以下の若年ファミリーを対象に期間１０年の定期借家制度がすでに導入されている。住宅供給公社についても建替え対象の住宅については建替えの１年前までの期間の定期借家契約で募集し入居させている。

　機構住宅（公団住宅）については、「規制改革３カ年計画」の閣議決定で「定期借家制度を幅広く導入する」ことが決まり、機構住宅にも新規契約等に全面的に導入することが検討されようとしている。

■法改悪の機会を窺う定期借家推進協議会
　不動産業界等で組織する定期借家推進協議会は、定期借家制度の見直しについて(1)家主の事前説明義務の廃止、(2)普通借家への切り替えの容認、(3)中途解約権の任意規定化以上３点の法改正に向けて自民党と連携し、国会への法案上程の機会を窺っている。

　東借連と全借連では、公団・公社・公営住宅の自治会や自由法曹団と共闘を強め、国会や政党への運動を継続して取組んでいる。定期借家制度の問題点や危険性を普及させる運動が急務となっている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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事業用定期借家契約を理由に明渡請求裁判 （東京・大田区）

　大田区大森南＊丁目にてクリーニング業を営むＢさんが、店舗併用住宅の明渡しの訴状を手に相談にみえた。

　訴状内容は、「事業用定期建物賃貸借契約期間満了にも関わらず、明渡しに応じていない。建物から退去して明渡せ」ということだった。そもそも兄の名義の契約を更新の際に本人名義に切り替える時に、大変なこととは考えず家主の言われるままに、定期建物賃貸借契約に署名捺印をしたのが問題の発端だった。

　これまで知り合いの税理士に相談してきたが、見通しが立たず組合の役員を介して組合事務所を訪ねたのだった。

　定期建物賃貸借契約は、平成１２年３月１日以前に契約し、居住用の建物賃貸借契約は定期借家契約への切り替えは認められないが、事業用は切り替えができる。

　Ｂさんの場合は居住も付いている（店舗併用住宅の場合は居住用の扱いになる）ので定期借家法の附則第３条に抵触し、契約の切り替えは無効と争う決意でいる。

 

東京借地借家人新聞より  

 

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（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第５条（借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借（定期借家契約）の規定は平成１２年３月１日に施行された。

　この定期借家契約は平成１２年３月１日以前に契約した居住用借家には「借地借家法の一部改正に伴う経過措置」（附則第３条）により適用されない。即ち、「経過措置附則第３条」により既存の居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えることは禁止されている。

　仮に当事者の合意で居住用普通借家契約を解約して新たに定期借家契約へ切換えたとしても、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約として扱われる。

　なお、店舗・事務所・倉庫等の営業用借家は、平成１２年３月１日以前に契約したものであっても、当事者の合意があれば、普通借家契約から定期借家契約への切換えは行える。

 

東京・台東借地借家人組合

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