【Q＆A】 【Ｑ３】 既存の居住用借家契約から定期借家契約への切り替え

　【Ｑ３】　平成１２年３月１日前から借家をしていますが、定期借家契約に切り替えられないでしょうか。

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　【Ａ３】　平成１２年３月１日前から居住用の建物を借りている場合には、借家契約の更新に関してはなお従前の例によるとされています（特別措置法第２条１項）。

　したがって、これまでの普通借家契約の場合には、借地借家法第２８条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されることになります。

　なお、この居住用借家には、生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含みます。

　ところで、家主が期間の途中あるいは更新時期に、借家人に対し、これまでの借家契約を合意解約して新たに定期借家契約を結ぶことを求めて来た場合、定期借家契約に切り替えることができるかどうか問題となります。

　この場合、借家人が、定期借家契約への切り替えを拒否すれば、定期借家契約に切り替えることはできません。

　次に、借家人が、定期借家契約への切り替えを承諾した場合、定期借家契約に切り替わるのかどうかが問題となります。

　この場合でも、今回の改正では定期借家契約に切り替えることはできないとされました（特別措置法第３条）。

　しかし、そこには『当分の間』定期借家契約に切り替えることはできないとされていますので、借家人の権利を守る上では、この『当分の間』を永続させることが必要です。

 

「Ｑ＆Ａ　定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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　定期借家推進派は既存の居住用借家から定期借家への切り替えを禁止している「特別措置法第３条｣の削除を目論んでいる。

 

（参考）
附　則　（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）　抄

（施行期日）
第１条 　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。

（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）

第２条 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。

第３条 　第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

（検討）
第４条 　国は、この法律の施行後４年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うとともに、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。

 

東京・台東借地借家人組合

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