【Ｑ９】 定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか

　【Ｑ９】　定期借家契約の期間が満了したとき、必ず建物を明渡さなければならないのでしょうか。

　【Ａ９】　定期借家契約では「契約の更新がない｣という特約が付いています。「更新がない｣とは、合意で更新することもないし、法定更新することもないという意味です。

　定期借家契約の期間が満了したときに、借家契約が終了するには、次の｢終了通告｣のあることが必要です。定期借家契約では、法定更新というものがありませんので、理論的には、期間満了と同時に当然に契約が終了することになり、衝撃が強すぎます。

　そこで、この摩擦や不都合を少しでも回避するために、改正された借地借家法は、「賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（これを「通知期間」といいます）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了すること」を通知しなければならない、この通知をしなかったときは、｢賃貸借の終了を賃借人に対抗できない｣と定めています。「対抗できない」という意味は、あくまでも賃貸人からは契約終了を請求できないということです。

　なお、改正借地借家法は、終了通知を正規の「通知期間」内にせず、それ以後にした場合、その通知の日から６月を経過した後は、定期借家による｢賃貸借終了を賃借人に対抗することができる｣と定めていますので、例えば、期間満了の1日前に終了通知が来ると、それから６ヵ月後には賃貸借が終了することになります。

　契約期間の６月前までにこの終了通知がなく、そのまま契約期間を過ぎて、賃借人が建物使用を継続してしまったときは、賃貸人は、もはや賃貸借の終了を賃借人に請求することはできなくなります。その結果、定期借家契約における「定期特約」は､事実上、消滅して期間の定めない通常の賃貸借契約が継続することになります。この場合、以後の契約関係がどうなるのかについては、期間の定めのない定期借家契約になるという説と期間の定めのない普通借家契約になるという説がありますが、私たちは、後説が正しいと考えます。　

「Ｑ＆Ａ　定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より

（定期建物賃貸借）
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。

２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。

東京・台東借地借家人組合　
無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。