平成31年2月に都市計画決定された「地区計画等の変更」（以下、「都市計画」という。）に関連した条例案である議案第33号及び第34号について問題点を述べます。
以下、4つの論点を述べます。
第1、「公聴会」開催や十分に地元に説明すべきであったにもかかわらず、地区計画の変更がなされる16地区それぞれの地区での丁寧な説明もなく進められた都市計画手続き上の重大な瑕疵がある問題
都市計画原案説明会は、平成30年9月18日・19日に京橋プラザで開催。都市計画案説明会は、同年11月19日・21日に区役所本庁舎で行われた。
本来、変更がなされる各地区16地区でそれぞれ説明会を開催すべきであった。実際に、月島三丁目の住民からは地元説明会の開催を行っていただきたい旨の要望書が都市整備部長宛てに出されたが対応がなされなかった。
町会・自治会単位で説明をするということであったが、町会・自治会に属していない住民には、説明会の機会を与えなかったことになる。
本来、地区計画の大きな内容の変更であるから、「公聴会」なども開催すべきであったが一考だにされていない。
『都市計画運用指針』には、このような都市計画の変更においては、「地区別に関係住民に対しあらかじめ原案を示す」とあり、住民の意向の反映・周知に関し記載されている。形式的に説明会を開催した事実だけを取り繕って済ませることは、都市計画法16条及び17条の趣旨に反し手続き上の瑕疵であると考える。
特に、今回の変更で、既存不適格となるマンションの所有者にとって、重大な財産権の侵害であるから、地区計画変更の重要性を知っていただく必要があったにも関わらず、知らされないままに手続きが進められてしまっており極めて重大である。
なお、傍論ではあるが、11月21日の都市計画案説明会において、「既存不適格となり、次の建て替えの際には、同じ広さの床面積がもらえないようなケースが出て問題である」という質問に対し、地域整備課長は、個別具体的に相談に応じ支援して行く旨を答弁された。将来問題が生じた時に、実際に実行がなされることを望む。
第2、地区計画の変更を基礎付ける「基礎調査」がなされていない手続き違背がある問題
地区計画を変更する場合には、基礎調査などなされている必要があると法に定められている。
しかし、既存不適格になるマンションが何棟生ずるかなど重要な調査がなされないまま、地区計画の変更されたことが、先日6月21日の私の一般質問（以下、「一般質問」という。）でも明らかにされた。また、同時に、地区計画変更により、人口抑制効果もどの程度あるかも問うたが回答がなされなかった。
第3、現在ホテルが存在せず良好な住環境を享受している佃・月島においては、ホテルを誘導する政策は、地元の要望に反している問題
住宅とホテルとは、明確にゾーニングすべきである。ホテルが出来ると、そのネオンによる光の害・光害や巨大な看板などで街並みが一気に変わる。24時間宿泊客の出入りもあり、夜には静かになり眠る居住地域にはふさわしくない存在である。防犯面や災害時の問題などもある。
現在、佃・月島地域に、幸にもホテルは存在していない。
都市計画原案に届けられた意見書でも、佃・月島地域にホテルを誘導することに賛成の意見はなかった。一方、反対の意見は2通であった。まちづくり協議会、都市計画案説明会、原案説明会の場においても、ホテルに対しては否定的な意見が多数だされた。
地元の要望に反して、特に佃・月島地域においては、ホテルを誘導することとなるホテルへの容積率の緩和はなされるべきではない。
第4、「高度利用型地区計画」の導入は、人口増加の抑止の目的とは逆の効果をもたらし、政策の矛盾である問題
「地区計画の導入から20年以上が経過する中で定住人口は回復し当初の目的が達成されたことから、定住型住宅に対する容積率緩和の廃止」をすると区は説明し、政策に、人口増加の抑止、あるいは、人口抑制が目的であることは明白である。一般質問において、「人口抑制策ではない」との回答は理解しがたいところであるし、政策の目的を誤魔化されたことをたいへん残念に思っている。
「高度利用型地区計画」の本質は、今後、大規模再開発などの第一種市街地再開発事業を可能にさせる「高度利用地区」と同等の内容を地区計画に織り込むことであり、人口増加の抑止の区の目的とは真逆の効果をもたらすことになる。
中央区の住宅地域は、すでに人口過密を来してきており、大規模再開発を許容するような「高度利用型地区計画」の指定は不要であるとともに、政策の矛盾がある。
以上
以下、4つの論点を述べます。
第1、「公聴会」開催や十分に地元に説明すべきであったにもかかわらず、地区計画の変更がなされる16地区それぞれの地区での丁寧な説明もなく進められた都市計画手続き上の重大な瑕疵がある問題
都市計画原案説明会は、平成30年9月18日・19日に京橋プラザで開催。都市計画案説明会は、同年11月19日・21日に区役所本庁舎で行われた。
本来、変更がなされる各地区16地区でそれぞれ説明会を開催すべきであった。実際に、月島三丁目の住民からは地元説明会の開催を行っていただきたい旨の要望書が都市整備部長宛てに出されたが対応がなされなかった。
町会・自治会単位で説明をするということであったが、町会・自治会に属していない住民には、説明会の機会を与えなかったことになる。
本来、地区計画の大きな内容の変更であるから、「公聴会」なども開催すべきであったが一考だにされていない。
『都市計画運用指針』には、このような都市計画の変更においては、「地区別に関係住民に対しあらかじめ原案を示す」とあり、住民の意向の反映・周知に関し記載されている。形式的に説明会を開催した事実だけを取り繕って済ませることは、都市計画法16条及び17条の趣旨に反し手続き上の瑕疵であると考える。
特に、今回の変更で、既存不適格となるマンションの所有者にとって、重大な財産権の侵害であるから、地区計画変更の重要性を知っていただく必要があったにも関わらず、知らされないままに手続きが進められてしまっており極めて重大である。
なお、傍論ではあるが、11月21日の都市計画案説明会において、「既存不適格となり、次の建て替えの際には、同じ広さの床面積がもらえないようなケースが出て問題である」という質問に対し、地域整備課長は、個別具体的に相談に応じ支援して行く旨を答弁された。将来問題が生じた時に、実際に実行がなされることを望む。
第2、地区計画の変更を基礎付ける「基礎調査」がなされていない手続き違背がある問題
地区計画を変更する場合には、基礎調査などなされている必要があると法に定められている。
しかし、既存不適格になるマンションが何棟生ずるかなど重要な調査がなされないまま、地区計画の変更されたことが、先日6月21日の私の一般質問（以下、「一般質問」という。）でも明らかにされた。また、同時に、地区計画変更により、人口抑制効果もどの程度あるかも問うたが回答がなされなかった。
第3、現在ホテルが存在せず良好な住環境を享受している佃・月島においては、ホテルを誘導する政策は、地元の要望に反している問題
住宅とホテルとは、明確にゾーニングすべきである。ホテルが出来ると、そのネオンによる光の害・光害や巨大な看板などで街並みが一気に変わる。24時間宿泊客の出入りもあり、夜には静かになり眠る居住地域にはふさわしくない存在である。防犯面や災害時の問題などもある。
現在、佃・月島地域に、幸にもホテルは存在していない。
都市計画原案に届けられた意見書でも、佃・月島地域にホテルを誘導することに賛成の意見はなかった。一方、反対の意見は2通であった。まちづくり協議会、都市計画案説明会、原案説明会の場においても、ホテルに対しては否定的な意見が多数だされた。
地元の要望に反して、特に佃・月島地域においては、ホテルを誘導することとなるホテルへの容積率の緩和はなされるべきではない。
第4、「高度利用型地区計画」の導入は、人口増加の抑止の目的とは逆の効果をもたらし、政策の矛盾である問題
「地区計画の導入から20年以上が経過する中で定住人口は回復し当初の目的が達成されたことから、定住型住宅に対する容積率緩和の廃止」をすると区は説明し、政策に、人口増加の抑止、あるいは、人口抑制が目的であることは明白である。一般質問において、「人口抑制策ではない」との回答は理解しがたいところであるし、政策の目的を誤魔化されたことをたいへん残念に思っている。
「高度利用型地区計画」の本質は、今後、大規模再開発などの第一種市街地再開発事業を可能にさせる「高度利用地区」と同等の内容を地区計画に織り込むことであり、人口増加の抑止の区の目的とは真逆の効果をもたらすことになる。
中央区の住宅地域は、すでに人口過密を来してきており、大規模再開発を許容するような「高度利用型地区計画」の指定は不要であるとともに、政策の矛盾がある。
以上
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