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地代減額請求の調停の申立へ
台東区上野桜木は、ＪＲ鶯谷駅から５分位、緑の多い閑静な住宅地である。住環境に不満はないが地代には不満が残る。岩崎さんは、地代を１ヶ月49,600円（31坪）支払っている。坪当り1,600円である。近隣の地代に比較しても高過ぎる。
2003年４月１日から借地借家人に固定資産課税台帳が開示された。そこで岩崎さんは借地契約書を持参し、都税事務所で「固定資産土地評価証明書」の交付（東京都内23区の場合、交付手数料400円）を受けた。
組合では、その「固定資産土地評価証明書」を基にして税額と標準的な地代を計算してみた。
◆ 【固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％（1.4/100）で求められる。】
固定資産税課税標準額は「固定資産土地評価証明書」から31坪で年間、5,474,768円である。従って、１坪当りの固定資産税課税標準額は、5,474,768円÷31（坪）＝176,605円（年間）
比較し易いように１ヶ月/１坪当りの固定資産税課税標準14,717円（176,605円÷12ヶ月）で計算する。
１ヶ月/１坪当りの固定資産税額は、14,717円×1.4％(1.4/100)＝206円…（A）
◆ 【都市計画税額は都内２３区では１/2（200㎡（60坪）以下の場合）の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる。】
特例額は「固定資産土地評価証明書」から、固定資産税課税標準額と同額である。
従って、１ヶ月/１坪当りの都市計画税額は14,717円×0.3％（0.3/100）＝44円…（B)
公租公課倍率法では、住宅地では固定資産税と都市計画税（A+B）の3倍前後、商業地では2倍前後が適正地代と言われている。税金は１ヶ月/１坪当り250円であるから、現行地代の坪当り1,600円は6.4倍である。住宅地として計算すると、地代は坪当り750円前後が妥当であるから、１ヶ月の標準的な地代（31坪）は23,2500円前後となる。現行の地代１ヶ月49,600円は高すぎる。
「固定資産土地評価証明書」を根拠に岩崎さんは、簡易裁判所に近々地代の減額請求の調停を申立てる予定だ。
（参考） 最高裁判所事務総局から１９９１（平成３）年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。それは「各庁の民事調停事件処理要領（案）」（裁判官・書記官用）と「民事調停事件処理要領案」（裁判官・書記官用）の２つである。
その１つに「民事調停事件処理要領案 （裁判官・書記官用）（東京地方裁判所 管内簡易裁判所」がある。
そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」（２３頁）と記載されている。
言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。
東京・台東借地借家人組合
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