中間省略登記が実質公認 （朝日）

      最終取得者は値引き交渉可能に
　                         中間省略登記が実質公認

2006年12月26日　　　　　　　アサヒ・コム

　総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議は12月25日の最終答申で、住宅・土地の取引費用の低減ニーズに応え、従来行われてきた中間省略登記と実質的に同様の不動産登記の形態を実現させることを掲げ、「第三者のためにする契約」でそのような登記ができることを06年度中に周知すべきであると答申した。翌26日の閣議で、最終答申の内容を全省庁が最大限尊重することを決定した。年明けに法務省から周知文書が出される見通し。

 　これにより不動産の売買契約において、特約の付け方次第で、売主の前の所有者から権利を直接取得する方式での登記が可能になり、登記１回分の費用を節約できる。

 　最終取得者は、基本的に売主が登記を省略しないことを希望できるが、上記の方法を受け入れることを条件にして、売主が登記を省略することで節減される費用について、値引き交渉をするチャンスができる。分譲住宅の土地部分や、リフォームしたマンションの転売で特に有効だ。

 　国土交通省もこの流れを受け、宅建業者が関わる取引で、Ａ→Ｂ→Ｃと不動産の売買を２回し、中間のＢの登記を省略させるために、「第三者のためにする契約」を用いて、便宜的に所有権を中間のＢに一度も移さずに、Ａから直接Ｃへ移転させる取引を認める方針だ。

 　実際の取引では、第１の売買で、「買主の指定する者に所有権を移転する旨」の特約を付ける。買主に自動的に所有権が移転しないよう、「買主への移転は自らを指定する明示の意思表示があったとき」とする特約も付ける（所有権留保特約）。また、第２の売買では、最終取得者である買主の了解を前提に、売主の指定した者から民法の「第三者の弁済」として買主に所有権を移転する。

 

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価格交渉が決裂すると更新料６８０万円を請求され、調停へ （東京・板橋区）

　板橋区大谷口のAさんは近所に住む地主から、自宅用に３４坪を借地している。商店街ではないが、数件の商店が混在する通りに面した場所である。

　昨年の１１月末に、契約期間が満了するという僅か数日前のことだ。地主からわざわざ「折り入って御相談したいことが有り、是非とも御来宅をお願います」との趣旨の手紙が届いた。

　その日の夜、Aさんは早速に地主宅を訪問した。型通りの挨拶が済むと、直ぐに地主は２つの提案を切り出してきた。このまま更新しても相当の更新料も頂くことになるから、この際、底地を買って貰いたい。それが無理なら、私の方で家を買取ると言うのである。余りに突然な話で、Aさんも少々困惑したが、返事は後日にすると約し、その場を引き上げた。

　数日後、Aさんが地主に売却価格・買取価格の提示を求めたところ、契約期間が到来しているから、借地権価格は４割、底地価格を６割にするとの高圧的な回答だった。

　その後２度、話し合いの機会を持ったが、地主の意向は最初と全く変わらず、売買の話は結局は物別れで終った。

　その１週間後、更新料６８０万円を請求する旨の手紙が届いた。しかし、Aさんは更新請求には、全く動じなかった。予め、覚悟していたし、組合と事前の打ち合わせも済ませていたからだ。即日、更新料を拒否する旨の通知を地主に送り付けた。

　その後、地主は更新料支払請求の調停を申立てたが、調停は第１回期日で不調に終った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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