借主いじめの貸主が呆気なく亡くなった （東京・荒川区）

　荒川区西尾久３丁目でラーメン屋を営むSさんは、過去に２年毎の借家契約の更新時に３回もの調停を起され、加えて、２度の明渡裁判を提訴された。その都度組合とよく相談し、万全な対応で切り抜けて来た。

　５年前の更新時にも値上げ請求をされたが、その時は値上げを拒否して賃料１２万円のまま供託をして、借家契約は法定更新を選択した。

　その後も貸主は２階に上る外階段の入り口に無断でチェーンに鍵を掛け出入り出来ない状態にしたり、店のシャッターの鍵穴に建材用のパテを詰め込む等の悪質な嫌がらせの連続で、時には警察に電話を入れ、パトカーも数回呼ぶ状態であった。

　そんな嫌がらせの元凶である貸主も先日、呆気なく亡くなった。その折り、Sさんは感情を抑えて通夜に列席した。数日後、貸主の妻と息子さんが２人してSさん宅を訪れ、今までは大変御迷惑をお掛けしましたと詫びの言葉があり、賃料は２万円値下げの１０万円にするのでどうか供託は中止しして下さい。今後はいつまでも仲良くして、家屋を使って欲しいとの申し入れがあった。Sさんは、その申入れを快諾した。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

不動産屋が更新料を強要 （東京・荒川区）

　荒川区荒川６丁目に住むOさんは、２０年前に約１７坪の借地権付きの家屋を買い、今年３月に１回目の借地の更新を迎える。

　近所の人達から借地の事に関して「更新料をいくら払った。地主に何か言うと後が恐いから」等々を聞かされていた。初めての借地更新でいくらの更新料を請求されるのか不安になっていたところ、不動産屋から「今後も地主と仲良くしたいなら坪１０万円にまけるから合計１７０万円支払え」と言われた。

　組合に相談に行ったOさんは、更新料を支払わなくてもいいことが解って、その旨を不動産屋に伝えた。すると、不動産屋は「それなら３０万円まける。駄目なら土地を買取れ。住み続けるなら今後一切家屋の修理は認めない。嫌なら出て行け」と言った。

　Oさんは徹底して闘う決意でいる。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

立退き料は借家権価格でお願いしますというが… （東京・台東区）

　借地借家人組合の会員であるSさんは、台東区谷中で親子二代に亘る長屋住まいである。両親は去年の１２月に相次いで亡くなるという不幸に見舞われ、現在姉妹２人で生活している。

　家主は同じ長屋で直ぐ隣りの煙草屋である。今年の春先、家主の代理人（建築会社）から建物が相当傷んでいるので建替えに協力して欲しいとの家主の意向が伝えられた。その計画では５階建てのマンションにするとのことである。Sさんは早速、台東借地借家人組合へ相談を持ち込んだ。組合は取敢えず相手の条件をよく聴いた上で、その後の方策を考えても遅くはないと答えた。

　家主は過去にSさんの親を相手に家屋明渡請求訴訟で敗訴しており、今回の交渉には全く顔を出さず、総て建築会社任せである。建築会社は何種類かの立退き案を提示し、その交渉は至って低姿勢に終始していた。

　その提案の１つにバブル時代はよく使われたが、最近では非常に珍しい立退き料を借家権価格（注）でお願いしますというものである。この提案、借家人にとって現在では、かなり高額の立退き料になる。しかし、その後も何度か話合いを重ねたが、家主の代理人との交渉は未だに結論が出ていない。

　立退き料は、税制では一時所得として扱われる。その税額は｛（立退き料－必要経費）－５０万円｝×５０％で計算される。必要経費は弁護士費用・引越費用等である。住民税や健康保険料の所得割のことも考慮して極論すれば、立退き料の約半分は税金として消えていくことになる。

　こんなことも考えに入れて、立退き料の嵩上げだけを考えるよりは、新築マンションに低家賃で再入居する交渉を加えた方が得策ではないのか、或は現状のままで住み続ける方が良策ではないのか等、組合の考え方も伝え、姉妹で熟慮した上で慌てずに結論をだ出すようアドバイスした。

　Sさんは両親の一周忌を迎える師走までには何とか最終結論を出したいと思っている。

 

（注）借家権価格は、東京国税局管内では一律に借地権価格の３割として算定する取り扱いになっている。

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

マンションの目前に建物が建ち「花火見えない」に賠償

マンション売り主が目前に建物
　「花火見えない」に賠償

2006年12月08日　

　東京・下町の夏を彩る隅田川花火大会が見えるマンションを買った夫妻が、売り主の会社が近くに別のマンションを建てたため花火を観賞できなくなったとして約３５０万円の賠償を求めた訴訟の判決が８日、東京地裁であった。水野邦夫裁判官は、慰謝料など計６６万円の支払いを販売会社に命じた。

　判決によると、マンションは１３階建て。販売会社はパンフレットやポスターに花火大会の写真を載せていた。夫妻は花火が見える北東側を希望し、３０００万円で６階の部屋を購入。０３年に引き渡された。しかし、同じ業者が近くにマンションを建設。工事中の０４年夏はクレーン越しに花火大会を見物できたが、以後は視界を遮られた。

　判決は「販売会社は信義則上、眺めを妨げないよう配慮する義務を負っていた」と認めた。ただ、「都心では高層ビル建築が相次いでいる」として、「売り主自らが眺めを妨げた特殊な例は別として、いかなる場合も眺めが法的に保護されるとまではいえない」と述べた。

 

アサヒ・コム(朝日新聞）より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

固定資産課税台帳の公開で税額と標準的な地代を計算してみた （東京・台東区）

　　　　　　　固定資産課税台帳の公開で
　　　　　　地代減額請求の調停の申立へ

　台東区上野桜木は、ＪＲ鶯谷駅から５分位、緑の多い閑静な住宅地である。住環境に不満はないが地代には不満が残る。岩崎さんは、地代を１ヶ月49,600円（31坪）支払っている。坪当り1,600円である。近隣の地代に比較しても高過ぎる。

　 2003年４月１日から借地借家人に固定資産課税台帳が開示された。そこで岩崎さんは借地契約書を持参し、都税事務所で「固定資産土地評価証明書」の交付（東京都内23区の場合、交付手数料400円）を受けた。　

　組合では、その「固定資産土地評価証明書」を基にして税額と標準的な地代を計算してみた。

　　　◆　【固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％（1.4/100）で求められる。】

　固定資産税課税標準額は「固定資産土地評価証明書」から31坪で年間、5,474,768円である。従って、１坪当りの固定資産税課税標準額は、5,474,768円÷31（坪）＝176,605円（年間）

　比較し易いように１ヶ月/１坪当りの固定資産税課税標準14,717円（176,605円÷12ヶ月）で計算する。

 　　　　１ヶ月/１坪当りの固定資産税額は、14,717円×1.4％(1.4/100)＝206円…（A）

　　◆　【都市計画税額は都内２３区では１/2（200㎡（60坪）以下の場合）の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる。】　

　特例額は「固定資産土地評価証明書」から、固定資産税課税標準額と同額である。

　　　従って、１ヶ月/１坪当りの都市計画税額は14,717円×0.3％（0.3/100）＝44円…（B)

 　公租公課倍率法では、住宅地では固定資産税と都市計画税（A+B）の3倍前後、商業地では2倍前後が適正地代と言われている。税金は１ヶ月/１坪当り250円であるから、現行地代の坪当り1,600円は6.4倍である。住宅地として計算すると、地代は坪当り750円前後が妥当であるから、１ヶ月の標準的な地代（31坪）は23,2500円前後となる。現行の地代１ヶ月49,600円は高すぎる。

　「固定資産土地評価証明書」を根拠に岩崎さんは、簡易裁判所に近々地代の減額請求の調停を申立てる予定だ。

 

　（参考）　最高裁判所事務総局から１９９１（平成３）年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。それは「各庁の民事調停事件処理要領（案）」（裁判官・書記官用）と「民事調停事件処理要領案」（裁判官・書記官用）の２つである。

　その１つに「民事調停事件処理要領案　（裁判官・書記官用）（東京地方裁判所　管内簡易裁判所」がある。

　そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」（２３頁）と記載されている。

　言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

地主宅を訪問し、更新料を堂々と断る （東京・豊島区）

 　　　　夫婦は地主宅を訪問し、
　　　　　　　　　８３０万円の更新料の請求を堂々と断った

　 豊島区千川町のAさんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来、敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。

　今年の４月末で、２度目の更新である。３月末、近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。

　Aさんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。

　Aさんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。

　「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい」と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう」とのご主人の一言が、奥さんの気持ちを決めた。

　数日後、夫婦は地主宅を訪問し、８３０万円の更新料の請求を堂々と断った。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

家をぶっ壊すと脅迫 （東京・荒川区）

　荒川区町屋１丁目で戦中から借家をしているYさんは戦争で強制疎開になり、家を失った。昭和２５年に再築した借家に戻り、現在まで母親と住んでいる。

　しかし数年前に隣近所の借地人も含め９名の人達が転借人であることが新所有者との明渡し裁判で判明した。数十年に亘り転貸借の関係維持されて来た経過もあって勝訴したが、借家の屋根も腐り落ち、天井も大きな穴が開いてしまった。

　所有者は借家のYさん宅も含め約２００坪の土地を担保に７０００万円の借金をしたため、今年５月頃から「土地を買取れ、さもなければ立退け」と代理の不動産業者が強要し始めた。

　Yさんは幾度となく話合いを重ねたが、相手の言う事が信用出来ず、住み続けられる限り借家で頑張ると主張した。

　不動産業者は、すでに空家を取壊した時にYさん宅につながるガス管も撤去してしまった。「言うことを聞かないと重機を持込み家をぶっ壊す」と脅して来たが、Yさんは徹底的に闘うと言っている。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

退職金から勝手に差引いた原状回復費用を取返した （東京・杉並区）

　２年前に、看護学校を卒業し、杉並区の病院に勤務していた川口さんは、病院が社宅として借りていた賃貸マンションに居住していた。

　２年間務めた病院を退職して新たな病院に勤務することになり、病院が借りていた賃貸マンションを退去した。　川口さんを立ち合わせることなく、病院は賃貸マンションの家主と間に入った不動産屋との話合いで原状回復について、室内クリーニング代、クロス代、ふすまの修繕費用などとして１０数万円の費用を貸主が負担することで合意してしまった。しかも、その原状回復費用を病院側は川口さんの退職金から差し引いてきた。

　親が借地借家人組合に入会していた川口さんは、原状回復費用の請求に納得がいかないと言って組合に相談にきた。

　借主がする原状回復の費用負担は「退去に際して、借主が故意または過失によって生じた損耗やキズなどを復旧する費用であって通常使用や経年変化などは貸主が行うのが原則です」という組合の説明に対して川口さんは「私がキズつけたのはふすま位で後は通常の使用の範囲です」として、前の病院側に退職金から差し引いて、支払ってしまった原状回復費用の返還請求をすることにした。

　組合から「原状回復について貸主との間で合意した内容については無効。又、退職金から本人の承諾なく、差し引いたことは労働基準法に抵触する」と通知書を差し出した。病院はふすまの修理代以外の金額を返還してきた。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

テナントビル電気代過払い、家主に４８０万円返還命令（大阪地裁）読売

　　　テナントビル電気代過払い、家主に４８０万円返還命令

　◆不当利益と認定…大阪地裁

　大阪・ミナミのテナントビルに入居する飲食店主らが「家主が実費の２倍前後の電気代を徴収するのは不当」として、家主に過払い分の返還を求めた訴訟で、大阪地裁が店主らの主張を認め、計約４８０万円の返還を命じる判決を言い渡していたことがわかった。原告側弁護士によると、同様の“不正請求”は繁華街でみられ、店主が「ミナミ相場だから」とあきらめるケースもあるという。弁護士らは２４日、「店子（たなこ）を紹介する仲介業者が家主にこうした請求を勧めていた」として大阪府に是正指導を申し入れた。

　原告は、大阪市中央区東心斎橋のテナントビル（８階建て）に入居している店主５人。家主がビル全体で電気料金を一括払いした後、５人から実費の２・４～１・８倍を徴収していたとして、２００３年１２月から０４年１２月にかけて順次提訴したが、家主側は「電気設備の維持管理費などを上乗せしただけ」と反論していた。

　７日の判決で地裁は「維持管理費などを考慮しても実費の１・３倍を超えた分は不当利益にあたる」と認定。５人が提訴までの３～９年間に支払った計約１３００万円のうち、約４８０万円を返すよう家主に命じた。家主側は控訴した。

　店主の１人は「１０坪ほどの店で１日５時間程度の営業なのに、月１０万円近い電気代を請求されたこともあった。裁判所が公正な判断をしてくれた」と喜び、代理人の河原林昌樹弁護士は「店子の足もとをみた行為で宅建業法に抵触する。被害を掘り起こし、仲介業者を告訴することも検討したい」としている。

 　 一方、大阪市の繁華街などで広くビル賃貸借などを手がけているこの仲介業者は「家主に請求のノウハウを伝えたのは確かだが、光熱費設定について特に指針はなく、実費の２倍までは家主の自由裁量という認識だった」と釈明している。

（2006年11月25日 読売新聞）

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

地代減額の高裁判決 （東京・小平市）

　西武国分寺線・拝島線の小川駅西口から北に約２４０ｍの小平市西町＊丁目で宅地１０３坪を借地しているＷさんは、平成１１（１９９９）年１１月分の地代月額１６万２２２０円（坪１５７５円）を月額１０万３０００円（坪１０００円）に値下げするよう減額請求をした。

　しかし、簡易裁判所の地代減額調停も不成立に終り、その後も、地方裁判所から高等裁判所へと継続して地代減額で争われ、遂に平成１５（２００３）年２月に高等裁判所から判決が言い渡された。

　Wさんの地主は、小平市内一番の大地主で、借地以外にマンションや駐車場、大型量販店等に土地を貸し、温泉まで経営している。

　Wさんは、昭和５６年に６００万円の承諾料を支払い、２階建ての鉄筋ビルに建替え１階を店舗に貸している。以来地代値上げに苦しみ、昭和５６（１９８１）年に坪３５０円の地代が平成７（１９９５）年までの１４年間で実に４.５倍（坪１５７５円）に増額された。Wさんは組合の助言を得て、思い切って調停・裁判に踏み切った。

　結果は、裁判での地代鑑定には疑問があったが、高裁の判決で取敢えず月額１３万６６８１円（坪１３２７円）と確認された。減額された地代の差額９７万円は地主の銀行口座を差押さえ、強制執行した。Wさんは今回の結果に満足せず、引続き地代の減額を求めていく方針である。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

業者が借家の明渡しを断念 （東京・荒川区）

　荒川区荒川２丁目に戦前から借家しているSさんは５月に入って不動産業者と名乗る２人連れが来て、今度私達の会社がこの物件を買取った。壊して建売にするから出て行けと通告された。

　Sさん他２名は３軒１棟の作りとなっている所謂長屋の居住者である。何事も相談し合って組合と連絡を取り、業者との話合いの時も家主の要求は「借家法の正当事由に当たらないから明渡す気持ちは全くない」と主張した。

　その後何回か業者と話し合ったが、Sさんはこれ以上話しても無理とはっきり断った。業者はその足で組合事務所に助けを求めて来た。「借地借家法」の説明を神妙に聞き入っていたが、その後数日経過した後、組合に連絡が有り明渡しから手を引くとの事だった。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

増改築・更新料特約を新たに借地契約書に挿入する事を要求 （東京・豊島区）

　豊島区上池袋に住む田中さんは、５０年位前に借地権付建売住宅を購入した。

　１０数年前に契約更新と地代の値上げ問題で争いとなり、供託となった。昨年、父親が死亡し、母親と２人で相続した。共同で相続した事を通知したところ、地主の代理人である弁護士から「こちらも契約者である地主が死亡し、相続人の息子さんが、話合いによる解決を望んでいる」というので話合いに応じることにした。

　その後、弁護士からは「①供託した地代と地主側が請求した地代との差額を支払うこと。②１０数年前の更新料を支払うこと」の提案が送付されてきた。

　到底受け入れられない更新料の請求なども含まれ手いるなどの問題点もあったが、建替え承諾などの合意などで話合いを継続していく事にした。地代の差額の計算、更新料の基礎となる時価なども調べるなどして相手に通知し、相手の連絡を待っていた。

　ところが相手弁護士から、何の合意もしていないなかで土地賃貸契約書の案が送付されてきた。中味は、今までの契約書にない「増改築に際して地主の承諾が必要とする条項や契約更新に際して法定、合意の更新を問わず、賃借人は適正な更新料を支払う。更新料に争いがあるときは鑑定士に鑑定してもらう条項」などが記載されていた。

　組合からの指摘されたとおりの展開になった中で、田中さんは「組合と相談して現行どおりの契約書案を作成し、相手の言いなりにならいで頑張る」と決意を固めた。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。