唐突な明渡し （東京・台東区）

  家主の地代不払いが原因で
　　　　　　　　　　　　借家の立退きを要求される

 台東区橋場の武田さんは、15年間借りている店舗併用住宅の明渡要求を通告する唐突な配達証明付き内容証明郵便を受け取った。

　判明したことは、
①賃借している建物が借地上に建てられていること
②家主が借地人であったこと
③明渡要求の通告人が地主であること
④家主が一年も地代を滞納し、地主に債務不履行を理由に借地契約を解除されたこと
⑤借家している建物を取壊すので通知の６ヶ月後に退去しろということであった。

　この時点で武田さんから組合に、地主の明渡要求に応じなければならないのか、何か対応策はあるのかという相談があった。組合は武田さんに判例上は地代の不払い等の債務不履行に基づく解約の場合、借家人は地主に対して賃借権を主張できないので、最終的には明渡さなければならないであろうと説明した。

 確かに、判例では借家人が借地権の消滅を防止するために借地人に代わって直接地主に地代を支払うことが出来るというのがある。希望的には、地主が家主の滞納地代と今後の地代を借家人が代払いすることを認めるということであれば、明渡問題は総て氷解してしまうのだが、建物を取壊す目論見があるので地主との交渉は困難が付纏う。

  借地契約が解除される場合でも、借家契約は直ちに終了する訳ではない。
　地主と借家人との間で建物・敷地の明渡義務が確定され、地主が建物収去土地明渡の強制執行をして建物の使用収益が現実に出来なくなる等、借家人が現実に建物を使用出来なくなるまで借家契約は終了しないので、それまでは明渡請求に応じる必要はない。

　但し、借家人は建物取壊しまでの間の家賃を支払う義務がある。また地主から地代相当額の損害金の請求を受ける場合もある。

 

東京・台東借地借家人組合

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