【Q＆A】 普通借家から定期借家への切替え・立退き

　　　　定期借家契約でなければ更新しない
　　　　　それが嫌なら今すぐ部屋を明け渡せ

 （問）　２年の借家契約は平成１２年５月15日に満了した。家主は定期借家契約でなければ契約しないと、契約の切替えを強要した。納得出来ないので契約締結を保留していたら、６月20日契約切れだから７月15日までに部屋を明け渡せと通告して来た。どうしたらよいか。

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 （答）　①　既存の借家契約（借地借家法３８条「定期建物賃貸借契約」平成１２年３月１日施行前に締結された借家契約）から定期借家契約への切替えは居住用借家に関しては特別措置法附則第３条によって禁止措置が採られ、仮に合意の上であっても、居住用普通借家契約から定期借家契約への切替えは法的に出来ない。

　即ち、「施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、借地借家法第３８条の規定は、適用しない。」（特別措置法附則3条）

　②　借地借家法には、法定更新というものがあり、その規定は次のようになる。賃貸人は、法定通知期間（契約の期間満了の１年前から６ヶ月前まで）に賃借人に対して更新拒絶或は条件変更の通知を行っていないと、借家契約は従前の契約と同一の条件で自動的に更新される（借地借家法26条１項）。

　相談者の場合はすでに５月16日より法定更新されており、契約切れなどしていない。契約は適法に継続している。法定更新後の契約期間は、同26条１項の規定により「定めのないもの」ということになる。以後契約の更新は発生しないので更新料の問題は法的に起こりえない。

　③　家主は、７月15日までに明渡しを要求しているが、期間の定めのない契約の場合「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。」（同27条１項）とあるように、解約の申入れをしてから６ヶ月間の法定期間を経過しなければ、解約の効果を生じない。そして、６ヶ月経過後も借家人が借家の使用を継続している場合は、家主は積極的に遅滞なく異議を述べないと、借家契約は法定更新される（同27条２項）。

　④　但し、賃貸人の解約の申入れには正当事由がなければならない（同28条）。正当事由の有無の判断は裁判所が認定する。因って、賃貸人の部屋の明渡し要求は、裁判所が「正当事由」有りと認定しない限り法律的に認められないので、すぐ部屋を明け渡す必要はない。だが、今後のことを考えると組合とよく相談し、対処方法を検討して行動されることを勧める。

 

東京・台東借地借家人組合

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