【Q＆A】 借地契約が終了した場合、借地人は地主に借地上建物を強制的に売りつけることが出来る

　更新拒絶で借地契約が終了した場合
　　　　　　借地人に何か対抗する方法があるか

（問）　地主が土地の明渡しを求めてきた。借地人は地主に対して借地上の建物を買取らせることが出来るというが、どんな場合に出来るのか。

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（答）　借地契約が終了した場合、本来ならば借地人は建物を取壊し、更地にして返却しなければならない。しかし、使用に耐えられる建物を壊すことは社会経済的利益の保護及び借地人が建物のために投下した資本の回収が出来ない。

 そこで借地人に「建物買取請求権」（借地借家法13条１項（＊））を設けて借地に投下した資本の回収を可能にした。また間接的に地主に経済的負担をかけることによって更新拒絶を遣難いものにする効果をもっている。

（＊）「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」（借地借家法13条1項）

　それでは、どんな場合に「建物買取請求権」を行使出来るのか。
　権利行使の要件は
　①借地期間が満了したこと
　②契約の更新がないこと
　③借地上に建物があることである。
　即ち、建物が存在し、借地契約の更新が出来なかった場合に建物買取請求権を活用することができる。

　借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主が買取を承諾しなくても、借地人の一方的な買取請求の意思が地主に通知されれば、それだけで強制的・自動的に建物の売買契約が成立する。このような単独の一方的な意思表示のみによって法律効果を生じさせることのできる権利を＜形成権＞と呼ぶ。賃料の増減請求権も同様である。
　通知は口頭、手紙、FAX等でも有効であるが、後日通知の有無で争いになることも考えられるので、内容証明郵便で通知するのが好ましい。

　その結果、地主は買取を拒否できず、建物を時価で買取ることになる。換言すれば、借地人の建物を合法的に地主に押し売りすることができる。地主は買取りを拒否する自由がないので、借地人は建物を時価（買取を求めた時点での価格）で強制的に売りつけることが出来る。

　 その結果、どんなに古い建物であっても、建物に借家人が居住していても、建物に抵当権が付いていても地主は建物を買取ることになり、地主の所有物となる。 これによって、借地人は建物を解体し、更地にして返還する必要がなくなる。建物の解体費用も勿論、借地人が負担する必要がなくなる。

　残る問題は、建物請求権を行使した時点での建物の買取価格である。

　建物の時価は、
①「建物が現存するままの状態における価格であって敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである」（最高裁1960年12月20日判決）。

②「建物自体の価格のほか、建物およびその敷地、その所在位置、周辺土地の関する諸般の事情を総合考察することにより、建物が現存する状態における買取価格を定めなければならない」（最高裁1972年5月23日判決）。

即 ち、最高裁判決では、＜建物の時価は建物自体の価格等に場所的環境（場所的利益）が加算されたもので、借地権価格は加算すべきでない＞としている。借地権 価格自体を建物の時価に算入することは否定している。しかし、実際は場所的環境（場所的利益）として土地価格や借地権価格を考慮に入れて建物の買取価格を 算定している。　

　地主と借地人の間で買取価格について協議が纏まらなかった場合は、調停や裁判で適正な買取価格を決定してもらうことも出来る。
　なお、場所的環境（場所的利益）は、鑑定実務では概ね更地価格の10～30%と考えられている。

　地主と借地人が合意の上で解約した場合はどうであろうか。
　判例は「土地の賃貸借を合意解除した借地権者は買取請求権を有しない」（最高裁1954年６月11日判決）としている。借地人が買取請求権を放棄したものと解されている。

　また地代不払い等の債務不履行や契約違反で契約解除された場合も判例は一貫して建物買取請求権を否定している（最高裁1960年2月9日判決）。

解体費用　全国坪単価　　参考1、参考2、参考3

 

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