【Q＆A】 新規入居者の方が家賃が安い、 家賃の値下げが出来ないか

　　　　隣室の家賃は我家より２万円安いので、
　　　　　　　家賃の値下げを要求したいが

　（問）　15万円でマンションを賃貸し、２度更新しました。最近隣に入居した人の家賃は、広さ間取りも、内装のグレードも同じなのに13万円だと知り納得できません。今度の契約更新の際に家賃の減額を要求しようと思っています。

---

 　（答）　現行家賃に納得がいかない場合、家主に対して家賃の減額を請求する手段はある。
　借地借家法32条に次のように規定している。
　「借主は、建物の税金・価格の減少、その他、経済事情の変動により、近隣家賃相場と比較して不相当になった時は、契約の条件に拘らず、家賃の減額を請求することが出来る」（32条１項の主旨）

　賃貸契約は家主と借主の一定の賃料で合意することで成立する。期間が経過し経済状況が変化すれば、継続家賃が近隣の家賃と比較して「不相当」になっているということは在り得る。その場合の、家賃の改定は、先ず当事者間の協議で決定するのが基本になる。

　しかし、家主が借主の減額要求に応じないで協議が調わなかった場合、借主は借地借家法32条に基づいて内容証明郵便で家賃減額の意思表示を明確にした上で、調停を申し立てる必要がある。調停で当事者間の合意が出来ない場合は裁判が必要になる。

　裁判になった場合は、適正家賃額を定めるための鑑定が必要となり、その費用として30～35万円（双方で分担）程度の経済的負担を覚悟しなければならない。

　係争となった場合、賃借人は減額請求をし、減額を正当とする裁判が確定するまで、従前の家賃を支払う必要がある。一方的に減額した家賃しか支払わないのは危険である。不足額の支払いを請求され、家賃の一部不履行による契約解除、建物明渡しを要求される恐れがある（東京地裁1998年５月28日判決）。

　後日、裁判で減額が確定した場合、払い過ぎがあれば、減額請求した日まで遡って、その差額に１割の利息をつけて返還を求める事が出来る。（借地借家法32条3項）

　賃料減額請求は、請求者の意思表示が相手方に到達した日の分から、その効果が生ずる（最高裁1970年５月６日判決）。

　減額請求の起算日を確定するためにも減額請求は、内容証明郵便で配達証明付にする必要がある。

　結論、家賃改定は当事者間の話合いで合意するのが基本である。

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。