判例紹介
賃料増額請求につき、当該請求についての調停事件における鑑定書を採用せず、消費者物価スライド法を採用して鑑定結果よりも低額の賃料を認定した事例 （大阪高裁５９年８月１７日判決、判例タイムズ）
（事案）
昭和４５年５月に７万円で借りる。その後昭和４９年１月に９万５０００円に、同５２年４月に１２万５０００円にいずれも調停により、増額された。家主は、昭和５５年４月、３度目の値上げ請求の調停を起こしたが、賃借人は今度は調停を認めず、民事裁判となった。家主は、調停の中で作った鑑定書（中崎鑑定という）に基づき、１６万５０００円の家賃を請求し、１審の京都地裁で家主の勝訴となった。中崎鑑定は、差額配分方式の１８万５０００円、スライド方式の１５万円の平均である１６万５０００円を適正賃料としていた。賃借人が控訴して本判決となった。
（判決の要旨）
「中崎鑑定は、差額配分方式により賃料を算定するにつき、建物敷地の更地価格を１平米あたり２０９万７０００円と定めたが、昭和５２年４月の値上げ調停での鑑定書（高力鑑定という）によれば、更地価格は１平米あたり１０６万７０００円としている。中崎、高力両鑑定の基準時点に約３年の違いがあるとはいえ、全国市街地価格推移表によれば、昭和５２年が１７２７、昭和５５年が２０５９であり、本件建物敷地価格が、右３年のうち２倍近くまで上昇したことまで認められないので、両鑑定のいずれが適正か判断できない。また、本件建物は、地下１階地上２階建で、賃借人は地下と１階の１部を借りているだけなのに、中崎鑑定は、敷地の賃借料相当分を階層別の効用価値比率にしたがって各階に按分していないこともあるので、中崎鑑定を採用できない。他に本件建物の適正賃料額を算定する資料がないので、スライド方式により算定するのが相当であり、総理府統計局の消費者物価指数（京都市、家賃）によれば、１５万４７００円となる。」
（短評）
過去２回の値上げとも調停でなされたのが本件の特徴である。家主は３度目も成功すると思って調停、裁判と進めたが、以前の調停で使った鑑定書に足を引っ張られた。賃料値上裁判では、裁判所は鑑定書によって裁判するが遺憾ながら実情であるが、家主の値上げ請求の強引さが裁判所独自の判断を生んだと思われる。
（1986.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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