【Q＆A】 坪１０万円の更新料の支払い請求を受けているが支払わないとどうなるのか

　(問）　今年の７月１２日で２０年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。

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 　（答）　「借地借家法」は１９９２(平成４）年８月１日から施行されているが、「借地契約の更新に関する経過措置」によって「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」（借地借家法附則６条）。従って、借地契約を今後何度更新しても、旧「借地法」が引き続き適用される。

　借地契約の更新は、
①地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」(借地法５条）がある。
②これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「継続使用による更新」（借地法６条）がある。
③期間満了に際して地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」（借地法４条１項）との３通りの更新がある。

 

　②の「継続使用による更新」と③の「請求による更新」の場合の更新は、借地上の建物が鉄筋コンクリート建・鉄骨建物等の堅固建物ならば契約期間は３０年、それ以外の建物ならば２０年に存続期間が法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動に法定更新更新される（借地法４条１項、６条１項）。

　「法定更新の場合、賃借人は、何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができる」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。
　借地の更新契約は、地主との間で契約条件・契約内容の合意が出来ず、契約書の作成がなされなくても、また更新料を支払わなくても法律の規定で自動的に継続される。

　①「更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には、適用の余地がない」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。

　②「更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら賃貸契約が合意更新された場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（最高裁昭和５７年４月１５日判決）。

　従って、借地人が借地契約を法定更新した場合、「判例」及び「借地法」からも、地主が更新料を請求する法的根拠更はない。更新料を支払わないという理由で借地の更新を地主は法律的に拒むことは出来ない。日本の法律では、借地人に更新料支払を義務務付けた法律の規定・条文は存在しない。

　また、地主は法文上の更新料請求権が存在しないので、更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張した。しかし、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁昭和５１年１０月１日及び同昭和５３年１月２４日判決）。

　上記の「判例」及び「借地法」から、借地更新料支払いの法律的根拠はない。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはない。既に更新料不払の借地人は大勢おり、今も従前どおり借地を続けている。

　実践する場合は組合に相談し、内容証明郵便で借地の更新請求と更新料の支払い請求を拒否する旨の文章を地主に送る。以上を組合の仲介で行えば一層効果的な結果が期待できる。

 

東京・台東借地借家人組合

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