【判例紹介】 親子間の借地の転貸借について承諾料を転借地権価格の１％とした例

　判例紹介

　親子間の借地の転貸借について、承諾料を転借地権価格の約１％とした例　（東京地裁平成４年９年２５日判決、判例集未登載）

　（事案）
　ＢはＡから宅地３５坪を借地しているが、借地上の建物の建替（改築）を計画、しかしＢは高齢で無職のためもはや住宅ローンを借りられない。同居を予定している二男Ｃが建築するしかない。

　この場合、①ＢからＣに借地権を譲渡するか、②Ｂの借地をＣに転貸するか、いずれかによることになる。①の場合は贈与税が気がかりだし、②の場合には無償使用の届出を税務署に提出しておけば贈与税はかからない（その代わりＢ死亡後Ｂ名義の借地権は相続の対象になる。しかし相続税の方が贈与税よりずっと安くてすむ）。

　そこでＢＣは②を選択。地主Ａに改築と合わせて転貸借の承諾を求めたが、Ａは間近に更新を控えているので（平成３年１２年３１日が期間満了）、先ず更新料を支払ってもらい更新契約を済ますことが前提だと主張して譲らない。

　ＢＣは已む無く改築の許可と転貸の許可を求めて借地非訟の申立をした。（ＢＣは新築後は同居する親子であるから、転貸の承諾又は承諾に代わる裁判所の許可がなくても無断転貸を理由とする借地解除が認められる可能性は極めて低いといえるが、そういったトラブル回避のため転貸の点も申立をした）

　（決定）
　１、改築承諾料は更地価格の約３％が相当である。

　2、転貸承諾料について、鑑定委員会は、本件転貸借を許可する場合の財産上の給付を、借地権を第三者に譲渡する場合の譲渡承諾料の慣行（借地権価格の１０％程度）に照らし転借地権価格（更地価格の４９％。すなわち借地権価格の７０％の更にその７０％）の約１０％が相当だとする。

　しかし、当裁判所は、本件が第三者ではなく親子間の転貸借であること、転貸借後も申立人Ｂは本件土地の上に居住し土地の利用者に実質的な変更はないこと、転貸借の設定によりＢに何ら権利金等の金銭的利益の生じていないことに照らし第三者への借地権譲渡の承諾料割合を用いるのは相当ではなく転借地権価格（前記のように更地価格の４９％）の１％が相当と判断する（坪当り１万円強）。

　3、なお相手方Ａは更新料の支払を命ずるべきだと主張するが、当事者間の利益を図るためには前記１、２及び賃料も改定することで足りるからＡの主張は採用しない。

　（寸評）
　「決定」のうち１は判例通り、３も当然のこと。問題は２の転貸借承諾料であったが、本当はゼロでもよいと考えられる。裁判所が転借地価格の約１％（更地価格に対する割合にすりと0.49％）としたのは、親子間の場合には形式的名目的なものでよいということである。先例が見当らないのでご紹介する次第。

（1992.11.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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