【Q＆A】 店舗と住居を別々に借りているが定期借家契約の注意点

　（問）　「定期借家契約」というのが2000年３月１日から実施されいるそうですが、定期借家契約とはどういう内容のものなのですか。
　私は商店街の片隅で貸店舗を借りて自然食品店を営んでいます。また、住まいも近くの賃貸マンションを借りています。定期借家契約の場合にどんな点に注意すればいいのでしょうか。

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　（答）　定期借家契約は、契約期間（１ヵ月でも５０年でも期間に制限は無い。借地借家法２９条２項及び同３８条）を定めた契約で、その期間が満了したら契約の更新をしない旨を明記した契約です。

　従前からの借家契約は、契約期間が満了すると契約は当然に更新される仕組みになっています。家主が契約を終了させたい場合は、家主自身がその建物を使う必要性などの正当事由がなければならず、契約は法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の制度になっています。

　定期借家契約は「更新」の無い契約です。従って、借家人は契約期間が満了すると有無をいわさず追出されることになります。そうでない場合でも再契約をして貰うために、例えば家賃の値上げを言われれば、家主の言い値の値上げ額を呑まない限り再契約は望めません。家主の顔色を窺う生活になり、修繕箇所があってもトラブルになる恐れから修理請求を控える等家庭生活に支障を来たすことになります。

　それでは、追出されないために契約期間が長ければ良いかと言うと、そうでもありません。定期借家契約は原則として途中解約ができません。契約期間途中で解約するには残存期間の家賃を全額払らわされます。

　定期借家契約を定めた借地借家法３８条（建物定期賃貸借）は、ご指摘の通り２０００年３月１日から施行されました。新たに借家をする場合は、「定期借家契約」を選択してはいけません。従前からの普通借家契約であることを確認してから契約書に署名捺印しましょう。

　居住用の従前からの普通借家契約から定期借家契約に切り替えることは、仮に当事者合意の上であっても禁止されています（特別措置法附則３条）。

　しかし非居住用の借家（店舗、事務所、倉庫、工場など）では、いつでも家主と借家人が合意した形にすれば、定期借家契約に切り替えることが出来ます。このため、店舗の借家契約は更新料を無しにするとか、僅かな家賃の減額などの条件を餌に定期借家契約に切替えられてしまうと将来に重大な禍根を残すことになります。

 

東京借地借家人新聞より

 

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