【Q＆A】 改築と承諾料

【問】　建物が古くなったので建て直したいのですが、地主が莫大な承諾料を要求しています。地主の要求する承諾料を支払わなければ建て直しはできないでしょうか。

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【答】　借地契約は、地主と借地人との間の土地を目的物とする賃貸借であり、地主は借地人に対し、土地を有効に使用収益できるようにする義務があります。借地人がその土地上に借地契約の目的に従い、いかなる建物を建築したり、また、その建物の全部または一部を改築したり、さらには、その建物に増築したりすることは、原則として自由です。

　しかし、借地契約において、建物の増改築をする場合は地主の承諾を要するという特約がある場合については、裁判所はこの特約は有効としています。

　ご質問の場合、増改築禁止の特約がなければ、地主の承諾は必要なく、自由に改築できるのです。したがって、承諾料を支払う必要はまったくありません。

　他方増改築禁止特約があったり、そうでなくとも例えば堅固でない建物から堅固な建物に改築するような借地条件を変更する場合には地主の承諾が必要になります。地主があまりにも莫大な承諾料を要求して、到底話し合いの余地がない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる改築の許可の手続きを取られたらよいでしょう。

　この手続きは、増改築禁止の特約がある場合は、土地の通常の利用上相当な増改築について、地主の承諾しない場合に認められるもので、裁判所は、その申立に対し、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する今までの経過その他一切の事情を考慮して、当事者間の公平を図るため、必要あるときは、借地内容を変更したり、財産上の給付を命じることによってなされます（借地借家法１７条）。

　非堅固建物から堅固建物に改築するような場合も、防火地域の指定や付近の利用状況の変化その他の事情が生じた場合に認められるもので同様な手続きを取ることができます。

　右の借地条件の変更というのは、存続期間を延長したり、あるいは、地代を改定することであり、財産上の給付というのは、承諾料として、いくら支払わせるかということです。裁判所では、増改築許可の場合、普通更地価格の３％の金銭給付を命じており、非堅固建物から堅固建物への条件変更の場合、普通更地価格の１０％が命じられています。　

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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