更新料、１００万戸に波紋 （朝日新聞） ２ 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　入居者側の弁護団は判決後、「逆転勝訴」「更新料は無効」といった垂れ幕を手に、大阪市北区で記者会見した。野々山弁護士（京都弁護士会）は「画期的な意義のある判決。更新料という、悪しき習慣を地域からなくしていく大きなきっかけにしたい」と満面の笑みを見せた。勝訴した原告の男性会社員（５４）は会見に参加しなかったが「これを機に不当な契約条項をなくしてほしい」とのコメントを寄せた。

　男性は京都市左京区で00年にマンションを借りてから、家主に毎年10万円の更新料を支払った。「毎月の家賃4万5千円に比べて高い」と感じたが、仲介業者から詳しい説明がないまま契約書にサインした。退去後の07年2月、京都の弁護士らによる電話相談会「更新料110番」に相談。助言を受けて同4月、全国初の提訴に踏み切った。

　一方、家主側弁護団は記者会見で「更新料の支払いは家主と入居者が合意して正当に成立した契約であり、消費者契約法が介入する余地はない。消費者保護といえば何でも通る風潮はおかしい」
と不満をあらわにし、直ちに最高裁に上告する意向を示した。

　消費者契約法が効力

　今回の高裁判決は、更新料について、借り主は何の対価も得られないのに義務だけを課されたもので、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定」が適用されると判断。同法施行前に交わした賃貸契約に基づく最初の更新料は有効だが、同法施行後の契約更新に基づいて借り主が支払わされた更新料は無効とした。

　一橋大大学院法学研究科の松本恒雄教授（消費者法）は「原状回復や敷金返還などの一連の訴訟の流れをくんだ判決で、消費者契約法の影響が大きく出ている。『業界の慣習』として何となく続いてきたことに、『おかしいんじゃないの』という意識を持つ消費者が増えてきたのは消費者契約法による効果といえる」と評価する。

　ただし、すべてのケースで「更新料＝無効」というわけではなさそうだ。「月々の賃料は安くしておいて更新料で取り返すというビジネスモデルはありえなくはない。今回の件も『更新料は家賃の一部で、年に１度更新料でまとめて前払いしてもらう代わり、家賃を安くしている』という説明をきちんとしていれば無効ということにならなっかったかもしれない」と話す。

　消費者契約法をめぐる問題は、入学金返還訴訟に端を発し、不動産契約上の消費者保護をめぐる問題は、04年ごろの敷金返還訴訟から、最近の更新料の問題へと移ってきた。

　東京都の不動産コンサルタントは「次の焦点は共益費や礼金だろう」とみる。「不動産契約という消費者に身近でわかりやすい問題だけに注目を浴びているが、保険契約の解約をめぐる問題なども同根。今後は消費者契約法をめぐる幅広い分野に影響が及ぶことになるかもしれない」

 

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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賃貸更新料、高裁が無効判決 （朝日新聞） １ 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。

　高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約５万円も支払い対象とした。

　賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。

　判決によると、男性は００年８月、京都市左京区のマンションに月４万５千円の家賃で入居。１年ごとの契約更新の際、家賃約２カ月分にあたる１０万円の更新料を支払う内容の契約を家主と交わし、０６年１１月に退去するまで５回分の更新料（５０万円）を払った。

　高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。

　さらに判決は、今回のケースは１年ごとに家賃２カ月分余りと高額▽借地借家法の規定を男性に十分に伝えていない、などといった問題点も指摘。「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。

　昨年１月の一審判決は家主側の主張を認め、入居者側に一方的な不利益を与えるものではないとして男性の請求を棄却した。

　消費者保護　鮮明に

《解説》 家主が契約更新ごとに借り手から徴収する「更新料」をめぐり、消費者契約法をあてはめて明確に違法と判断した大阪高裁判決は、近年の消費者保護の流れを鮮明にしたものといえる。

　退居時に「敷金」から修繕費が差し引かれる問題をめぐっては、消費者契約法が施行された０１年以降、大阪地裁などで「敷金ぼったくり」訴訟が起され、違法とする司法判断が相次いだ。０５年の最高裁判決も「修繕費は本来賃料に含まれている」と指摘し、「敷引特約」の条項は契約書から姿を消しつつある。

　更新料も、家主側の都合で「賃料の補充」「更新拒否の権利を放棄する対価」などとされ、長年放置されてきた。７月の京都地裁判決が同種訴訟で初めて不合理な慣行と断じ、今回の高裁判決も同様の考えを示した。

　家主側の反発は根強いとみられ、別名目で徴収する動きが出てくる可能性もある。しかし単なる価格転嫁は新たな批判を招きかねない。業界は、借り手が納得できる料金体系を示す時代が来たと受け止めるべきだろう。

《賃貸住宅の更新料》契約更新時に借り手が家主に支払う費用で、戦後の住宅難で家主の立場が優位だった１９５０年代ごろから地域によって広まり、「慣習」として定着したとされる。国土交通省のアンケート（０７年）によると、首都圏や京都、福岡などでみられ、平均徴収額が最も高いのは京都で家賃の１．４カ月分、最も安いのは北海道で同０．１カ月分。

 

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決 （毎日新聞） 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】

　更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。

　判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。

　１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。

　これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。

　判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。

 

毎日新聞　2009年8月28日　

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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更新料訴訟で原告逆転勝訴 （産経新聞） （2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効として、京都市北区の男性会社員（５４）がマンションの家主に、支払った５回分の更新料など５５万５千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長（亀田廣美裁判官代読）は「消費者契約法に違反し無効」として、原告側の請求を退けた１審京都地裁判決を変更、家主側に更新料を含む４５万円の返還を命じた。

　高裁が更新料契約を「無効」とする判断を示したのは初めて。同種訴訟で更新料を「有効」とする判決が続くなか、７月に京都地裁が別の訴訟で初の無効判決を出し、高裁の判断が注目されていた。家主側は上告する方針。

　訴訟で家主側は「（もともと低く設定している）賃料の補充という性質がある」と主張したが、成田裁判長は「契約条項をみても更新料の説明がなく、単に契約更新時に支払われる金銭という以上の認識はない」と指摘。さらに、消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効と定めた消費者契約法１０条に違反するかについて、賃料補充の性質は認められない▽家賃の２カ月分余りと高額▽一見安い賃料という印象を与える－ことから「違反する」と認定した。

　一方、男性が支払った更新料５回のうち１回は、消費者契約法の施行前で公序良俗にも反せず、返還の必要はないとした。

　判決によると、男性は平成１２年８月、京都市内の賃貸マンションに月４万５千円の家賃で入居。契約は１年更新で毎回１０万円の更新料を支払う条項があり、男性は５年間で５回、計５０万円を支払った。

 

２００９年８月２８日 産経新聞

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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