【判例紹介】 借地契約の期間満了による将来の明渡請求が否定された事例

　判例紹介

　借地契約の期間満了による将来の明渡請求が否定された事例　（東京地裁平成６年８月２９日判決、判例時報１５３４号７４頁）

　（事実）
　地主は借地人に対し、普通建物所有を目的し、期間昭和５１年９月１６日から平成８年９月１５日までの２０年間の役で土地を賃借していたところ、借地契約の期間満了前に、右満了時における借地上建物の収去・土地明渡を求めた。

　地主は、その理由として借地人が期間満了の際に明渡請求に応じないおそれがあること、更新拒絶の正当事由として、住友不動産と共同して、高層ビル建築を計画していること、本件土地周辺は、高度利用が進行し高層ビル建築が港区の施策にも合致していること、立退料として金１億８０００万円或は相当額を支払う用意があること、右事情が期間満了まで存続することを主張した。

　借地人は、本件土地賃貸借は、期間満了までには権利関係及び事実関係の変動が予測され、現時点で、期間満了時における正当事由の有無を判断することは不可能であると主張した。

　（争点）
　本件訴えが将来の給付の訴えの適格を有するか否かである。

　（判決要旨）
　裁判所は、
　「正当の事由は、期間満了時を判断基準として、右時点における地主と借地人の土地の利用を必要とする事情、借地に関する従前の経過および土地の利用状況、地主の申出た立退料その他諸般の事実関係を総合考慮して決定されるところ、その基礎となる事実関係は、地主及び借地人の個別的な事情の変化はもとより、社会の状況、経済の動向等によっても様々な変動が生じ得る極めて浮動的な性格のものであることは明らかであり、地主が申出た立退料の額の当否等をあらかじめ確定することも甚だ困難あるといわなければならない。本件においては、口頭弁論終結時（平成６年７月２５日）から本件賃貸借契約の期間満了時（平成８年９月１５日）まで約２年２か月近くを残しているのであり、期間満了時における本件明渡請求権の成否及びその内容についての事情の変動を現時点において明確に予測することは到底不可能である。よって、本件訴えの適格を有しないものというべきである。」と判示した。

　（短評）
　都心部における再開発がらみの事案では、明渡を求めるため、相当額の立退料を提供して正当事由を補強し、合わせて賃貸借期間が来ていない場合には、将来の明渡請求を求めるケースがままあるが、期間満了時まで相当期間がある場合、本来の正当事由制度を踏まえて訴えの利益がないとした本判決は当然とはいえ評価できる。

（1995.10.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 転借人の賃料不払いで転貸人が家主に賃料を払わず契約解除された事例

　判例紹介

　転貸人が転借人において賃料を払わないことを理由に賃貸人に家賃の支払いを拒否したため、賃貸人が契約を解除した事例で、転借人の賃料支払い能力がなくなった事情が転貸人に責任があるかどうかは、解除の転借人に対する対抗力に影響がない。　（東京地裁平成４年５月１１日判決、判例タイムズ８３１号１６４頁以下）

　（事案）
　X＝建物所有者・賃貸人　　Y①＝転貸人　　Y②＝転借人

　XはY①に建物を賃貸しY②はXの承諾の下にY①から建物を転借していたところ、Y①は、Y②が賃料の支払いをしないことを理由に、Xに対する賃料の支払いをしなかった。そこで、XはY両名に対し、契約解除して建物の明渡等を求めた。

　Y②は、Y①が自分の倒産を意図して、自らの資力から充分に家賃の支払いができるのに、あえて支払いを怠り、XもY①に対する家賃の履行を求めることなく馴れ合い的に契約を解除したものであり、賃借権の放棄又は合意解除に類似するものであって、解除はY②に対抗できないと争った事案。

　（判旨）
　「Y②は、Y①はY②の倒産をもくろみ、保証人的立場にあるにもかかわらず、その資力からすれば容易にな賃料支払いをあえて怠っており、XもY①に対し賃料支払いの履行を真摯に求めることなく馴れ合い的に本件解除を行った旨主張する。しかし、賃借人が任意に賃料支払いを履行しないとき、賃貸人はそれだけで解除をなしえるし、これを転借人に対抗しうるというべきであって、それ以上に法的な履行強制手段等を講じた上でなければ、契約解除を転借人に対抗できないというものではない」

　「もっとも、Y①は賃貸借の継続の意思を失っているために賃料の不払いを続けているという観点からみれば賃借権の放棄に類する面がないとはいえないが、Y①の賃料不払いの原因となっているのはY②の賃料不払いなのであるから、信義則上、Xに対し、賃貸借契約の解除が転借人に対抗できないと主張することは許されない。もともとY②は直接Xに対し賃料支払義務を怠っているのであって（民法６１３条１項）自己の転借権を保全するためには、Xに直接賃料を支払えばよいのである。そして、転借人が賃料支払い能力を失った事情が、賃借人に責任のあるものであるかどうかは、賃借人の賃料不払いを理由とする解除権の転借人に対する対抗力の有無を左右するものではないと解すべきである。」

　（寸評）
　本件はY①が賃料差額も得ておらず、当初からY②に使用させるもので、契約にあたりXが、賃借人の地位を上場企業又はこれに準ずる企業に限定していたため、Y①はY②のために賃借人になっていた事案。

　判旨に異論はない。しかし、馴れ合い的な賃料の不払いがなされる場合もあり、その場合には、結論を異にすると思われる。特に転借人が賃借人に家賃を支払っているのに、賃借人が支払いをしない場合にまで本判決の結論を無条件に認めるべきか、検討の余地はあり得る。

（1994.07.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 賃貸人から契約解除された転借人は転貸人に賃料の支払いを拒否出来る

　判例紹介

　賃貸人が賃借人（転貸人）との賃貸借契約解除を理由に転借人に建物明渡を求めた場合、転借人は転貸人に対して賃料の支払いを拒絶できるとした事例　（東京地裁平成６年１２月２日判月決、判例時報１５５１号９６頁）

　（事案の概要）
　A（賃借人＝Yの転貸人）はB（賃貸人＝建物所有者）から建物を賃借していたが、AがBに賃料を支払わなかったため、Bは賃貸借契約を解除しY（転借人）に建物の明渡を求めた。他方、Aの債権者Xは、AのYに対する転貸借の賃料債権を差押えYにその支払いを求めたが、YはAB間の賃貸借契約が解除されBから建物の明渡を求められいることを理由に転貸借の賃料の支払いを拒絶した。Xは転貸借の賃料の支払いを求めて提訴。

　（判決）
　本判決は、「建物賃借人は、賃借建物に対する権利に基づき自己に対して明渡を請求することができる第三者からその明渡を求められた場合には、それ以後、賃料の支払いを拒絶することができる」とした最高裁昭和５０年４月２５日判決（民集２９巻４号５５６頁）を前提として、

　「Aが平成４年３月分からの賃料を滞納したので、BはAに対し、同年８月６日付け書面で、同年３月分８月分の滞納家賃の支払いを催告し、１５日以内に支払わないときは本件賃貸契約を解除する旨の意思表示をしたが、AがBの請求に応じなかったため、同月下旬、BはYに対し、YがBに保証金と賃料を支払わなければ本件建物を明渡せと求めた」との事実を認定したうえで、

　「Yは、本件賃貸借契約解除によって本件建物の所有権に基づき明渡を請求することができるBから右明渡を求められたものと認められることができる。したがって、YはAに対し、それ以後、すなわち本件転貸借に基づく同年９月分以降の賃料の支払いを拒絶することができ、その後に右賃料を差押えた人に対してもその支払い拒絶できる」とし、

　さらに「賃貸人は賃借人に対し目的物を使用収益させる義務があるところ、その使用によって賃借人が第三者に対し不当利得返還義務あるいは不法行為による損害賠償義務を負うことがないようにすることをも含むものと解すべきであって、Yは、同年８月下旬、本件建物の所有者であるBから直接賃料の支払いを求められ、その後同社から賃料相当損害金の支払いを求める訴訟を提起されている（中略）から、Yは、同年８月下旬当時においてBから権利を主張された結果、同社から不当利得返還あるいは不当行為による損害賠償請求を受ける客観的な危険があったものであり、転貸人であるAの右義務が履行されないおそれが生じていた上、本件建物を事実上使用収益しても、右使用期間中の賃料支払を拒絶することができる」と判示してYの賃料支払い拒絶を認めた。

　（寸評）
　この判決は最高裁判例を踏まえつつ、賃貸人の義務について分析し、原賃借人から明渡請求を受けた転借人は建物を使用していても転貸人に対して賃料支払を拒絶できることを認めたもので、原賃貸人・転貸人間の紛争に挟まれた転借人に一つの指針を与えるものである。

（1996.03.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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（＊）参考　同じ判例（東京地裁平成６年１２月２日判決）を扱っています。こちらから 覗けます。

 

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【Q＆A】 賃貸人が死亡し複数の相続人がいる場合は遺産分割が確定するまで供託をする

　（問）　先日、賃貸人が死亡した。相続が完了していないのに、その長男から自分の銀行口座に賃料の全額を振込むよう指示された。その通り支払った方がよいのか。

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　（答）　相続人間で賃貸物件の遺産分割を巡って争いがある場合に、各相続人がそれぞれ単独で賃料等を請求することがある。賃借人の対応によっては「二重払い」、或いは「債務不履行」よる契約解除」が惹起されるので注意したい。

　争いがある場合は、被相続人の死亡から遺産分割までの間に相当の日時を経過することとなるので、その間の相続財産である不動産から生じる賃料の帰属については、従来考え方が分かれていた。

　共同相続人は、相続開始の時点から遺産分割がされるまで、遺産をその法定相続分の持分で共有することになる（民法８９８条）。反面、遺産分割の効力は、相続開始の時に遡って生ずる（民法９０９条本文）とされていることから、元物たる財産を取得した相続人に法定果実（賃料、利子など）も帰属するとの考え方（遡及的帰属説）と法定果実自体共有されるとする考え方（共同財産説）との考え方の違いがあった。

　この点、最高裁平成１７年９月８日判決（判例時報１９１３号６２頁）は、次の通り、共同財産説の立場を採った。

　「遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。」

　即ち、相続開始から遺産分割が確定するまでの間に発生した不動産の賃料収入は、分割協議の結果に拘らず、その相続財産の共有の割合応じて（遺言による相続分の指定がある場合は、その指定相続分により、それ以外の場合は、 法定相続分で）分けるべきとの判断を示した。

　賃借人は、賃貸人の死亡により相続が発生した場合、賃料について、各共同相続人からその相続分に応じて支払請求を受けることになる。だが、賃借人は、通常、誰が相続人か判らない場合が殆どである。

　また、遺産分割協議が確定した後は、相続人から賃料の支払い請求を受けることになる。しかし、遺産分割協議の成否について、関係者でない賃借人には判らないのが通常である。

　従って、今回の最高裁判決対策としては、賃貸人が死亡した場合、相続人全員により賃料支払用の銀行口座が指定されない限り、「債権者不確知」を理由とした供託（民法４９４条）による対処をせざるを得ない。また、遺産分割協議書が別途提示されでもしない限り、そのまま供託を続けざるを得ない。

　　尚、債権者不確知（賃貸人が死亡し相続人が不明の場合）の弁済供託をする場合、
（１）供託書の「被供託者の住所氏名」の欄には死亡した賃貸人（例えば鈴木一郎の場合）の確認できた範囲で最後に住んでいた「住所と郵便番号」及び「鈴木一郎の相続人」と記入する。

（２）「供託事由」の欄は「賃貸人が死亡し、その相続人の住所・氏名が不明のため」と記入する。そして、「☐債権者を確知できない。」にチェックをいれる。　

（＊）
（１）　賃貸人が死亡した場合、賃借人は相続人の有無を戸籍関係について調査する必要はなく、相続人が不明であるときは、債権者不確知を事由に、賃料の弁済供託をすることができる（昭和38.2.4　民事甲351号　民事局長許可）。

（２）　債権者が死亡し、相続人が不明のため債権者を確知し得ないという事由で供託する場合には、被供託者の表示を「住所何某の相続人」とするのが相当である。この場合には、相続人の有無及び相続放棄の有無などを調査する必要はない（昭和37.7.9　民事甲1909号　民事局長許可）。

 供託書の記載例　（債権者不確知の場合）

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最高裁平成１７年９月８日判決はこちら

 

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