更新料と地代増額の調停、１回で地主取下げる （東京・荒川区）

　荒川区東日暮里２丁目で、６０年前父親の代から３６坪を借地しているＫさんは、父親亡き後、借地権を相続し昨年１１月２２日に２０年の期間満了を迎えた。

　更新の条件として、地主は月額４万１００円の地代を１２月から６９００円値上げして４万７０００円に、更新料は２４７万４８５０円を支払えと通告してきた。困ったＫさんは、組合に入会し、地税を計算した。その結果、６９００円の値上げには応じないが、４５００円の値上げを認める。更新料は支払う法的根拠は全くないと内容証明郵便で回答した。

　地主から文書が届き、一部値上げを認めたことのお礼と更新料を１割値引きするから支払って欲しいとの内容だった。Ｋさんは、この請求も拒否したところ、地主は３ヵ月後に二人の弁護士名で代理人を立て、地代増額と更新料請求の調停を申立ててきた。

　Ｋさんは調停の場でもきっぱり請求を断った。調停官も地主の要求には必ずしも応じなくてもよいと助言があった。２回目の調停が４月１１日となっていたが、４月６日に地主側が調停を取り下げ、出頭しなくてよいと通知があり、Ｋさんは一安心した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 更新料を払えば借地契約書名義を相続人に書替えてあげると言われたが

　（問）　２年前に借地人だった父親が死亡し長男の私が相続することになりましたが、何の手続きもせず現在までそのまま放置しています。借地権の相続はどのような手続きをすればいいのでしょうか。

　借地契約は今年の２月１５日で契約期間が満了します。すでに地主から更新料を坪当たり１０万円、５７坪で５７０万円要求されています。

　私は借地更新料は支払義務がないという話を聞いていますが、地主は更新料を払えば、借地人名義を私の名前で契約書を作ってあげると言っています。このため、更新料の支払を拒否すると私名義の契約書ができないと思いますが大丈夫でしょうか。

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　（答）　借地の相続は、借地上の建物の登記の所有者名義を相続人に変更するだけでいいのです。これは司法書士に頼めば簡単にできます。その際に地主の承諾は不要です。地主に対しては、建物所有者の相続による移転登記終了後に「借地権は私が引継ぎました」という通知をするだけでいいのです。これで借地権の相続は完了です。相続人名義の借地契約書は無くてもなんの問題もありません。

　借地更新料はご指摘のとおり支払義務はありません。それは、借地契約の更新は地主にしてもらわなくても法律の定めで自動的に更新されるからです。

　借地契約の更新には、地主と借地人が更新契約条件に合意して、更新契約書に署名捺印する「合意更新」と従前の契約期間が過ぎると法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の２通りあります。

　法定更新した場合の契約条件は、借地上の建物が非堅固（木造並）では期間は２０年で、その他の契約条件は従前と同一です。

　地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張しましたが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされました。最高裁判所昭和５１年１０月１日および最高裁判所昭和５３年１月２４日の判決で法的には決着済みの問題になりました。

 

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更新料請求の法的根拠算出根拠の回答を求めた （東京・豊島区）

　豊島区巣鴨に住む尾崎さんは、親の代から借地していた。昨年の１２月に更新を迎えた。地主の代理人という不動産会社から更新料の請求と更新に際して更新料を支払うという約定の契約書の締結を求められた。その上、更新事務手数料まで請求された。組合と相談し、更新料についてはその法的根拠、その算出根拠を求めることにした。また、更新料支払いの特約については拒否することにした。同時に更新手数料なるものは、地主の代理人であるので当然拒否することにした。

　代理人の事務所で話合いをもった時に、事務手数料問題で追求すると「根拠はありません。もらえたらもらうつもりで請求した」などとあまりにも無責任な回答であった。同様に更新料請求の法的根拠算出根拠についても回答不能となった。

 

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借地権価格の１０％の更新料突然請求される （東京・福生市）

　福生市志茂に住む借地人の西田さんは、１１月に地主から借地契約が１２月で満了するので更新料として借地権価格の１０％、７２坪で１９２万７０００円の更新料を請求されました。

　西田さんは、昭和３１（19956）年に当時約２万円の権利金を支払い、借地契約を口頭で結び契約書を作成せず、今日まで来ました。先代の地主さんからも更新料など請求されたこともなく、全く寝耳に水の話。おまけに契約書を作成するといって契約書の案文を渡されました。

　この暮れに来て、２００万円弱の高額な更新料を請求されてほとほと困った西田さんは、組合に相談に来ました。契約期間を旧借地法で計算すると昭和３１年から当初の存続期間３０年で、その後地主は何も言わず２０年間法定更新しているので、平成１８（2006）年の１２月に期間が満了します。

　西田さんは、組合から「更新料は相場も法的根拠のない金銭なので地主の請求額を認める必要はなく、契約書も借地人との合意で作成するので借地人にとって不利な条項を削除、訂正してよい。」とアドバイスを受け、「地主と交渉してみます」と元気を取り戻しました。

 

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更新料を支払わなくても借金にならないが、銀行から借りて払えば借金になる （東京・足立区）

　足立区伊興町のAさんは、夫を無くした後、息子さんと２人で小さな町工場を細々と経営している。

　土地の更新になる昨年９月１坪１３万円の更新料を請求された。Aさんも更新料についてはある程度は覚悟していたが、なんと１坪１３万円とは、天と地がひっくり返るような思いだった。

　"どうしよう"そんな時、息子さんが組合のあることを知り飛び込んでいった。組合では、更新料は支払義務のないことを話すと、Aさんは本（「Q＆A　あなたの借地借家法」　東京借地借家人組合連合会編）を買って４０年ぶりに猛勉強をした。

　組合で勉強した一番の収穫は「更新料を支払わなくても借金にならないが、銀行から借りて払えば借金になる」という説明を聞いたことだ。この言葉で目がさめ、更新料坪１３万円から１円も下げないと言う地主を相手に、現在地代を供託して頑張っている。

 

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価格交渉が決裂すると更新料６８０万円を請求され、調停へ （東京・板橋区）

　板橋区大谷口のAさんは近所に住む地主から、自宅用に３４坪を借地している。商店街ではないが、数件の商店が混在する通りに面した場所である。

　昨年の１１月末に、契約期間が満了するという僅か数日前のことだ。地主からわざわざ「折り入って御相談したいことが有り、是非とも御来宅をお願います」との趣旨の手紙が届いた。

　その日の夜、Aさんは早速に地主宅を訪問した。型通りの挨拶が済むと、直ぐに地主は２つの提案を切り出してきた。このまま更新しても相当の更新料も頂くことになるから、この際、底地を買って貰いたい。それが無理なら、私の方で家を買取ると言うのである。余りに突然な話で、Aさんも少々困惑したが、返事は後日にすると約し、その場を引き上げた。

　数日後、Aさんが地主に売却価格・買取価格の提示を求めたところ、契約期間が到来しているから、借地権価格は４割、底地価格を６割にするとの高圧的な回答だった。

　その後２度、話し合いの機会を持ったが、地主の意向は最初と全く変わらず、売買の話は結局は物別れで終った。

　その１週間後、更新料６８０万円を請求する旨の手紙が届いた。しかし、Aさんは更新請求には、全く動じなかった。予め、覚悟していたし、組合と事前の打ち合わせも済ませていたからだ。即日、更新料を拒否する旨の通知を地主に送り付けた。

　その後、地主は更新料支払請求の調停を申立てたが、調停は第１回期日で不調に終った。

 

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寺は懲りずに更新料で続けざまの調停攻撃 （東京・豊島区）

　豊島区高田町のAさんの借地は３０坪。接道（注）の関係で残念ながら再建築は出来ない。地主は、Kという寺で、一帯に相当の土地を持つ大地主。借地人泣かせで有名な寺だ。６年前の更新のとき、Aさんは、更新料９００万円を請求された。Aさんも、１００万円や２００万円位は言われるものと覚悟はしていたが、金額を聞いて驚いた。

　その時がAさんと組合との最初の出会い。安い高いの問題ではなく、不払で頑張ろうと組合に励まされ、Aさんが更新料の支払を断ったら、直に地主から更新拒絶の通知がきた。寺は、更新料ではなく、９００万円は参詣者用の宿泊施設を建てる建築協力金ということを理由に挙げたが、何はともあれ寺への費用支払を拒否したことで、寺から更新拒絶を言い渡された。でもAさんは、そんなことでは怯まなかった。

　その後、寺は対応を変え、更新料支払請求の調停を申し立てたが、Aさんはきっぱりと更新料支払を拒否の態度を貫いた。結局、調停は不調で終った。

　それから３年目の今年の４月、寺は再び調停を起してきた。調停の内容は①土地を明渡せ、②出来なければ、更新料４５０万円を支払え、③それに加えて地代の値上げ、というものだった。

　しかし、再度の調停も寺の思惑通りには進まなかった。Aさんが明渡し・更新料で話し合う意思はないとの態度を貫いたので、２回目からは地代だけの話しに切替えられたのだ。２度くらいの調停など、何のその予め決めた方針は必ず貫き通す。調停に臨んだAさんの対応は、実に見事だった。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

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 （注）建築基準法上の道路幅の制限を充たしていないため。建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅2ｍ以上道路に接しなければならない。

 

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不動産屋が更新料を強要 （東京・荒川区）

　荒川区荒川６丁目に住むOさんは、２０年前に約１７坪の借地権付きの家屋を買い、今年３月に１回目の借地の更新を迎える。

　近所の人達から借地の事に関して「更新料をいくら払った。地主に何か言うと後が恐いから」等々を聞かされていた。初めての借地更新でいくらの更新料を請求されるのか不安になっていたところ、不動産屋から「今後も地主と仲良くしたいなら坪１０万円にまけるから合計１７０万円支払え」と言われた。

　組合に相談に行ったOさんは、更新料を支払わなくてもいいことが解って、その旨を不動産屋に伝えた。すると、不動産屋は「それなら３０万円まける。駄目なら土地を買取れ。住み続けるなら今後一切家屋の修理は認めない。嫌なら出て行け」と言った。

　Oさんは徹底して闘う決意でいる。

 

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地主宅を訪問し、更新料を堂々と断る （東京・豊島区）

 　　　　夫婦は地主宅を訪問し、
　　　　　　　　　８３０万円の更新料の請求を堂々と断った

　 豊島区千川町のAさんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来、敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。

　今年の４月末で、２度目の更新である。３月末、近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。

　Aさんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。

　Aさんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。

　「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい」と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう」とのご主人の一言が、奥さんの気持ちを決めた。

　数日後、夫婦は地主宅を訪問し、８３０万円の更新料の請求を堂々と断った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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一旦支払った更新料を取り戻す （東京・練馬区）

　　　　　　改めて更新料の支払義務が
　　　　　無いことを地主に通知した

　練馬区に住む千葉さんは、この２月に地主から、契約更新に際して、更新料の支払いとして２５０万円請求された。

　すでに子供さんも嫁いで他の所に住んでおり、本人は年金生活を送っていた。その中からお金を工面し、１００万円を持って地主宅を訪問したが、地主は「これでは駄目だから借地を娘名義にして残りの残金を娘に出してもらえ」と言われ困っていた。知り合いの人に相談したところ組合を紹介してもらい組合事務所に来た。

　組合で、よくよく話を聞くと１００万円を支払ってもまだ領収書ももらっていないという事なので、このお金を返してもらうことから考え、次に更新料については支払う必要のないことを通告する事にした。

　嫁ぎ先の娘さんに電話で連絡を取り、娘さんから地主に電話してもらい「いろいろ検討するので、一旦１００万円を返してください」と言ったところ、１００万円は返してもらえる事になった。

　喜びの千葉さん「今度は、更新料の支払義務のないことを地主に通告し、地代の値上げも今まで言われたとおりにしてきたけれど、今後は頑張ってやっていきたい」と話している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 貸主の更新料支払要求に対して借主は、その支払を拒否出来るのか。法律上更新料の支払義務はあるのか。更新料支払に関する最高裁判決は、こちらを参照して下さい。　　　　

 

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更新料と地代の値上げを拒否する （東京・荒川区）

　荒川区西日暮里４丁目で４９坪の借地をしているAさんは、１０月末日で２０年目の更新を迎えたが、地主は８月頃から前回の更新料は３５０万円支払ってもらったから、今回は２０年経過しているので倍の７００万円を支払えと要求して来た。

　Aさんは長引く不況で支払えないと断った。地主は「それなら６５０万円にするが、それ以上はダメだ。支払は分割でも構わない。更新料の支払は慣習であり、当然借地人は支払うのが当たり前」と強気一点張りである。

　何度か地主と話合い行い、３００万円まで値下げした。地主はこんなに誠意を持って値下げしたのだから更新料は間違いなく支払え。嫌なら明渡すか地代を大幅に上げると通告して来たので借地借家人組合入会した。

　早速、内容証明郵便で「更新料の支払は拒否する。地代も税額の４倍も支払っているので一方的な値上げは認められない」という趣旨の通告した。

 

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借地の更新料不払い （東京・八王子市）

　借地人8人が一致団結し
更新料の不払いで大きな成果

　八王子市本町のAさん他７世帯の借地人一同は、地主の更新料請求の調停申立てに対し、八王子簡易裁判所に調停不調の上申書を昨年９月に提出した。

　上申書には、更新料請求を拒否した経過と、地主の代理人から契約解除の通告を受け、地主には正当事由がないため昨年５月１日をもって法定更新していることを主張した。また、更新料については最高裁昭和５１年１０月１日判決、同５３年１月２４日判決で、借地人には更新料支払い義務のないことは確定していることを主張した。

　地主の代理人から「前回更新時の契約書で次回の更新の際に更新料を支払う。金額は契約更新の時期に至った時当事者双方で協議して定める旨の約定がある」との全く嘘の主張に対しては、契約書の中にもそのような合意は一切ないことを明確に反論した。

　八王子簡易裁判所からは、昨年１１月１９日付で地主側が８名の借地人全員の調停申立てを全て取り下げたとの事由で「調停終了通知」が各借地人に送られてきた。その後現在まで、地主の側からは何らの動きもなく、地主の不動産業者や弁護士まで使った執ような更新料請求はひとまず陰をひそめた。

　最初は地主の代理人から、契約解除の内容証明郵便を送りつけられたり、「更新料を支払わないと孫子の代で借地権はなくなる」と脅かされたり、裁判所に調停を申し立てられたりと、この１年、借地人一同「ハラハラドキドキ」だったが、組合の指示に従ってしっかりと結束したことが、今回の結果に結びついた。

 

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更新料請求を撤回 （東京・八王子市）

　八王子市本郷町で７０坪を借地しているAさんは、今年の６月末で契約期間が満了する。地主の代理人の弁護士から、①更新する意思があるか。②更新する場合は地代を月額坪当り５００円から７５０円に値上げする。更新料については協議して欲しい。③契約書を作成して欲しい。以上３点について回答を求められた。

　Aさんは、組合から内容証明郵便で①更新については旧借地法第４条に基づき前契約と同一条件で更新を請求する。②更新料は法律上支払義務のない金銭であり支払えない。地価下落の中５０％の値上げには応じられない。③前契約と同一の条件で地代を据え置くなら契約書の作成には応じる用意はあると回答した。

　地主はその後、無断で増改築したとの因縁をつけてきたが、壁や屋根を塗装し、窓をサッシにしただけで増改築には当たらないと反論。その後、脅しが通用しないとわかったのか地主の態度が変わり、協議の結果他の借地人も含め坪２０円の値上げで決着した。

 

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地主からの更新料請求は断わり、法定更新を主張した （東京・昭島市）

　昭島市拝島町で１１３坪を借地しているAさんは、地主から今年の４月末で借地契約が満了するので、更新料として２０５万９０００円を試算したので協議に応じるよう通告された。

　Aさんは、戦後間もなく義理の兄が工場として借地していた土地を地主の了解を受け、昭和３０年に名義変更して借地権を引き継いだ。

　その後、地主から２０年経過した昭和５１年に契約書を作成するとの話があり、Aさんは法律のことは何も分からず、言われるままに契約期間１０年の更新契約書を作成した。

　当初、旧借地法第５条に基づきさらに２０年間法定更新されると、平成２８年が更新時期で今年は更新時期ではないと主張したが、地主は借地法２条１項に基づき、期間１０年は無効となり、当初の存続期間３０年で、そこから契約時期が始まっていると主張してきた。

　その後、Aさんに事情を聞いたところ、戦後兄が契約した当時は、契約書もなく借地の目的が建物所有を目的としていたかどうかも不明で、昭和５１年にAさんの自宅を建てるために初めて契約書を作成した経緯があった。

　そこで、今年の４月末日で契約期間が満了したという地主の主張は認めるが、契約期間満了後も借地の継続について地主は異議を述べていないことから、Aさんは法定更新を主張することにした。また、更新料については支払い義務がないことから、はっきりと拒否することにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地法
第２条　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

２　契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

  

第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ

第11条　第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

 

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地主が更新料の請求を断念 （東京・豊島区）

　豊島区要町に33.5坪の土地を借地している加藤さんは、昨年末で借地契約期間の20年が満了し、更新を迎えた。10月頃に地主の代理人である弁護士から「近隣の相場である136万円を支払うよう」請求された。

　加藤さんは、組合と相談し「更新料の法的根拠、金額の根拠」を示すよう回答した。法的根拠を示すことの出来ない弁護士は「前回、更新料を支払った。これは更新料支払いの同意と同じである」と主張した。

  これに対して、加藤さんは「前回の支払いは建替え承諾料で更新料ではない。又、前回支払っても、今回も同意したとはみなされないという裁判の判例もある」と回答した。

  相手側の弁護士は、返事が出来なくなり、この4月に「更新料の請求を断念した。新しい契約書を作成したいので検討してください」という文書を送ってきた。

　加藤さん「組合と相談したおかげで、100％満足の回答です。でも、新しい契約がどのようなものか組合と引き続き相談していきます」と語った。

 

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