家主が更新料支払特約は消費者契約法違反だ 京都地裁（２００９年７月２３日判決）

　賃貸住宅の契約更新時に家主が更新料の支払いや保証金の敷引（しきびき）特約を借り主に強いるのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の２０代の会社員の男性が家主に計４６万６千円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「更新料などを借り主に負担させる合理的理由はなく、契約は無効だ」として全額返還を家主に命じた。

　原告側の京都敷金保証金弁護団によると、更新料をめぐる訴訟は東京地裁などで借り主側の敗訴が続いていた。消費者契約法に基づき更新料について無効とした判決は初めてで、「消費者保護の動きを加速させる画期的な判断だ」と評価した。

　訴えによると、原告の男性は０６年４月に京都市内のマンションに入居する際、保証金３５万円を支払い、月５万８千円の賃料と、２年ごとの更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を締結。０８年１月に更新料１１万６千円を支払い、同年５月に解約を申し込んだ。保証金の大半は敷引特約で返ってこなかった。

　訴訟で男性側は「更新料などの形で借り主に賃料以外の金銭負担を強いることは、消費者に二重の義務を負わせるもので違法だ」と主張。被告の家主側は「更新料や敷引には物件の損傷回復費が含まれるほか、賃料の補充・前払いの性格があり、家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価だ」と反論した。

　判決は「賃貸借契約では、基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額が決まっている。月々の賃料から物件の損傷回復費分を割り引いているとも認められず、賃料の補充・前払いの性質があるとはいえない」として家主側の主張を退けた。

　契約書に更新料や敷引特約の記載があることについては、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。

　家主側の弁護士は「十分な審理をせず拙速な判決を出されたことは遺憾だ」と述べた。家主らの相談に応じるＮＰＯ法人日本地主家主協会（東京都）の担当者は「家主側からの契約解消は容易ではなく、更新料などの金銭的保証が必要だ。合意して契約しているのに、借り主が後になって無効だと主張するのはおかしい」と話した。

 

2009.07.23  asahi.com（朝日新聞）

 

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京都地裁（２００９年７月２３日判決）　判決全文

 

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更新料や敷引の特約は消費者契約法に違反し無効 （京都地裁２００９年７月２３日判決）

　賃貸マンションの更新料や敷引の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。

　原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。

　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。

　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。

　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。

 

2009年7月23日　産経ニュース

 

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京都地裁（２００９年７月２３日判決）　判決全文

 

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更新料は消費者契約法違反 （京都地裁２００９年７月２３日判決）

賃貸マンションの更新料は無効  京都地裁、全額返還命じる

　首都圏などで慣行化している賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に計１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「消費者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。

　原告側弁護団によると、更新料特約そのものを消費者契約法違反とした判決は初めて。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡している（大阪高裁で係争中）。

　「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約のある物件は全国で１００万件以上とされ、今後の司法判断の行方により、不動産業界の動きにも影響を与えそうだ。

　辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がない、とした。

　さらに「入居者が契約書で特約を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ていない限り、入居者の利益を一方的に害する」と判断。特約を無効と結論付けた。

　原告は京都市のマンションに入居していた男性。判決によると、男性は２００６年４月に入居し、０８年１月の契約更新時に、更新料として賃料２カ月分にあたる約１１万円を支払ったが、５月に賃貸契約を解約、退去した。

 

2009/07/23 【共同通信】

 

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京都地裁（２００９年７月２３日判決）　判決全文

 

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【Q＆A】 賃貸マンションの契約書に支払約束がある更新料は支払を拒否できるか

（問）　マンションの賃貸借契約の期間が１ヵ月後に満了します。家主から頼まれたという不動産屋から「契約更新のお知らせ」が送られてきました。その内容は(1)家賃は据置き、(2)更新料は家賃の１ヵ月分、(3)手数料は家賃の半額、となっています。

　従前の契約書には「契約を更新するときは更新料を新家賃の１ヵ月分支払う」という契約条項が入っています。私は当初契約するときには契約内容を読まずに契約書にサインしてしまいました。私は前回の失敗を繰返さないために、今回更新する契約書では、この条文を削除したいと思います。削除する方法はありませんか。

　更新料は支払義務がなく払っていない人が大勢いると聴きました。私は次回以降はもちろんですが、できれば今回も更新料と手数料は支払いたくありませんが、私の場合はどうにもならないのでしょうか。

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（答） 従前の契約書に記載されている更新時には更新料を支払う旨の約定は、更新を新しい契約書を取り交す合意更新にした場合は、支払約束として有効とされ支払義務があります。

　新たに契約書を取り交さない法定更新の場合はどうでしょうか。
　法定更新は借家人は何らの経済的負担を負うことなく当然に更新の効果を享受できることになっています。さらに、この規定に反する特約で借家人に不利なものは無効としています。

　本来無効な筈ですが、裁判所の判断は、無効とするものと有効とするものの両方あって確定していません。また、有効とする判例のなかには、約定更新料不払いは約束違反で契約解除（注）というものまであります。

　そこで、仮に裁判になったら負けることもあるのを承知の上で法定更新にして更新料を払わないのも１つの方法です。

　しかし、万一、契約を解除されては元も子もなくなるので今回の更新料は支払い、新規契約書の更新料を支払う旨の条項は削除するといいでしょう。家主が削除に応じないときは、法定更新にします。法定更新後は契約期間の定めがない状態で続くので、更新料を支払う機会がなくなります。

　手数料は、仕事を依頼した人から取るもので借家人に請求するのは見当違いです。断りましょう。

 

東京借地借家人新聞より 

 

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　（注）約定更新料を不払いして借地契約を解除された事例
　借地人は無断増改築、無断転貸、地代の滞納などがあって、地主から契約解除をされても仕方がない状態であった。

　約定更新料支払請求の調停で、借地人は借地契約解除の撤回と引き換えに更新料１００万円の支払いを2回に分けて支払う約束した。1回分は支払ったが、後の半分は催告をしても支払わなかったので、貸主が建物収去土地明渡を求めて提訴した。

　１審の横浜地裁では借地人が勝訴したが、控訴審の東京高裁では借地人敗訴。これを不服として借地人が上告したが、最高裁は借地人の違約行為、不信行為を不問にする解決金の意味を含めた趣旨である更新料を支払わなかったことを理由に契約解除を認めた（最高裁昭和59年4月20日判決、判例タイムズ526号）。

 

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エイブルが更新料と手数料２回分を請求 （茨城・つくば市）

　茨城県つくば市で借家をしているＭさんは、４年前の３月に不動産屋から更新料と手数料の請求を受け、知人の紹介で荒川借地借家人組合に入会し、更新料等の支払いを拒否した。

　家主は業者をエイブルに替えた途端、２年前と４年前の２回の更新料と手数料を社員が執拗に取り立ての催促に来るようになった。

　森田さんは、４年前に法定更新をしているので、その後更新はない筈と厳しい請求にも対応。エイブル側は次第に語気を荒げる態度に変化し、滞納もないはずの水道料まで請求してくる始末。Ｍさんはエイブルの一方的な請求や態度に我慢できないと組合と相談し納得するまで闘う決意でいる。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料返還訴 京都で２人が新たに提訴

　賃貸マンションなどの更新料制度の違法性を主張し、借主側の立場で訴訟を支援している「京都敷金・保証金弁護団」（団長・野々山宏弁護士）は2月２７日、新たに２件の更新料返還の訴えを起こしたと発表した。

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法違反だとして、女性２人が２７日、貸主側に返還などを求めて、それぞれ京都地裁と右京簡裁に提訴した。

　京都地裁に提訴している北海道出身の２０代女子大生は２００６年４月から契約期間１年、家賃５万８０００円と１年ごとに更新料１１万６０００円を払う契約で京都市左京区の学生マンションに入居した。ところが２００７年の更新後、防犯カメラで帰宅時間や友人の来訪をチェックされ、そのチェック結果を理由に中途解約された。結果、契約更新、７カ月後の１１月にマンションを退去した。地裁に提出した訴状では、更新料や保証金のほか、プライバシー侵害による慰謝料など計約６４万円を求めている。

　一方、右京簡裁に提訴した熊本県出身の２０代女性は０３年４月から、家賃３万８０００円、１年ごとに更新料７万６０００円を払う契約で、西京区のマンションに居住した。４回の契約更新したが、既に支払った３回分の更新料（２２万８０００円）の返還などを請求している。

　京都の「既払更新料の返還訴訟」で京都地裁は２００８年１月３０日、「更新料は，主として賃料の補充（賃料の前払い）としての性質がある」とする判決を出した。

　借主側の「京都敷金・保証金弁護団」は「貸主は退去を要求しながら更新料の精算をしておらず、京都地裁判決が更新料を有効とした根拠の『更新料は，賃料の補充（賃料の前払い）』という判断と矛盾する。更新料が 賃料の前払いでないのは明らか」と主張する。

　「大学進学で京都に来た両原告は更新料制度を知らなかった。学生の街・京都での不当な制度を改めたい」と強調している。

 

京都地裁２００８年１月３０日判決全文はこちら

 

 

判決文要旨はこちら

 

 

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＜マンション更新料＞過大でない…返還請求を棄却 京都地裁

＜マンション更新料＞過大でない…返還請求を棄却　京都地裁

1月30日　 毎日新聞

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市の男性会社員（５３）が貸主に、更新料５回分計５０万円の返還を求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。池田光宏裁判長は「更新料はいわば賃料の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、請求を棄却した。男性側は大阪高裁に控訴した。

　判決によると、男性は００年８月、月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円で左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。０６年１１月に退去するまで６回更新したうち、最後を除く５回、更新料を支払った。

　判決は「借り手は更新料を含めて物件を選択しており、契約前に更新料の金額について説明を受けている」と指摘。「契約が不測の損害、不利益をもたらすものではない」として、消費者の利益を一方的に害する条項を無効と定めた同法に反しないと結論付けた。

　男性は「更新料は賃料増額手続きの代わりに脱法的に始められたもので、借り手側が情報力、交渉力に劣るため維持されてきた」などと主張していた。

　更新料は全国で１００万戸以上に設定されているとみられ、影響の大きさから、男性側が「京都敷金・保証金弁護団」、貸手側が「貸主更新料弁護団」を組織して正面から争っていた。【太田裕之】

　▽男性側の弁護団事務局長、長野浩三弁護士の話　更新料は賃貸者契約を分かりにくくしており、合理的な理由もない。控訴審で争う。

　▽貸手側の田中伸・弁護団代表の話　合意したものを返還せよというのはおかしな話で、（今後予想される）礼金や共益費の返還訴訟でも、約束の履行を主張し勝訴を求めていきたい。

　▽消費者契約法に詳しい坂東俊矢・京都産業大法科大学院教授の話　現状追認型の判決。更新料が賃料の一部であるなら、本来は家賃に分散して上乗せすべきだ。物件と家賃だけで消費者が家を選択できる方向に向かうのが妥当だ。

　◇更新料

　マンションなど賃貸住宅で１～２年の契約期間を更新する度に借り手が貸主に支払う。家賃１カ月分前後の場合が多く、敷金と異なり返還されない。導入の経緯は不明だが、約４０年前からある。東京、神奈川、千葉、埼玉など首都圏や北海道、愛知、京都、福岡、沖縄などを中心に、全国で１００万戸以上に設定されているとみられる。

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「不当判決だ！」更新料“お墨付き”に原告ら嘆く
1月30日 産経新聞

　「原告の請求をいずれも棄却する」。借り主と家主の間で、なかば慣習化している賃貸マンションの更新料に、京都地裁は３０日、「お墨付き」を与えた。原告と被告双方に弁護団が結成され、真っ向から争った更新料返還訴訟。借り主側は、弱い立場に置かれる消費者を保護する消費者契約法を武器に更新料の不当性を訴えてきたが、「悪しき慣習」の壁にくさびを打つことはできず、落胆が広がった。

 　判決言い渡し後、京都市中京区の弁護士会館３階で開かれた原告側の「京都敷金・保証金弁護団」の報告会。代表の野々山宏弁護士は開口一番、「不当判決です」と強い調子で判決を批判、「本来、家主への対価は賃料だけのはず。金銭の収受は合理的な根拠のある賃料のみにして、それ以外は無効とすべきだ」と主張した。

 　原告側を支援してきたＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」の松本久美子理事も「京都は学生の町。毎年、全国から集まる学生の父母たちから嘆きの声が寄せられるが、払わないと住むことができない。京都のイメージを悪くしているし、更新料を取らない良心的な家主がかわいそうだ」と無念さをにじませた。

 　弁護団は「不当条項の宝庫と呼ばれる賃貸借契約を野放しにするのと同義である」とする声明を発表し、即日控訴する。長野浩三弁護士は「更新料は賃料の一部というが中途解約しても返ってこない。敗訴は敗訴だが合理性のない判決なので控訴審では覆せる」と今後の展開に自信をみせた。

 　一方、被告側の「貸主更新料弁護団」は同じ弁護士会館の地下フロアで報告会を開いた。田中伸弁護士は「非常に公正な判決。納得したうえで支払いを約束した更新料を支払っておきながら、後で返還せよとは一般的におかしく、きわめて常識的な判決だ」と話した。

 　また、被告側を支援してきた日本賃貸住宅管理協会京都支部の吉田光一支部長も「願いが認められてうれしい。更新料は家賃とともに賃貸事業計画に盛り込むものであり、更新料の分、家賃を安くする京都人の知恵である。良識ある結果でよかった」と語った。

　2004年５月18日、京都で借主勝訴判決。　法定更新の場合は更新料の支払不要

　＊更新料支払特約 に関してはこちら、或はこちらも

　＊更新料の支払義務がないという最高裁判決はこちら

 

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賃貸住宅の契約更新料訴訟、３０日に判決…京都地裁 （読売）

　　　賃貸住宅の契約更新料訴訟、３０日に判決…京都地裁

　賃貸住宅の契約更新の際、入居者に「更新料」の支払いを求める契約は、家主側が一方的に押しつけたものであり、消費者契約法に違反するとして、京都市の男性（５３）が、支払った５０万円の返還を家主に求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁（池田光宏裁判長）で言い渡される。更新料は、京都や首都圏など一部地域の特有な慣習で、必要な賃貸住宅は１００万件以上とされる。同法違反と認められれば初判断となり、業界への影響が大きく、判決が注目される。

　男性は昨年４月に提訴した。訴えによると、２０００年８月、１年ごとに更新料１０万円を支払うなどの契約を結び、賃貸マンションに入居。０５年８月まで計５０万円を支払った。

　消費者契約法１０条は、消費者の利益を一方的に侵害する契約条項は無効としており、更新料の正当性が最大の争点だ。裁判では、原告、被告双方が弁護団を結成し、全面的に争った。

　原告側弁護団は消費者問題に詳しい約１５人が参加し、更新料について「家主が地位や情報力、交渉力を背景に押しつけ、消費者の利益を侵害している」と主張。これに対し、家主側も約１０人の弁護団が「合意した契約は守るべき。契約期間中の賃借権を保障する対価」などと反論した。

　更新料を巡る同様の訴訟は、東京地裁（０５年１０月）、明石簡裁（０６年８月）の両判決などがあるが、いずれも、家主側の主張に沿って正当性を認定した。しかし、原告側弁護団の長野浩三弁護士は「今回のように議論を重ねた末の判断ではなく、先例的な価値はない」としている。

　京都地裁が違法と認定した場合、０１年４月の同法施行後の更新料が、家主側の不当利得となる可能性もある。全国１１００社加盟の「日本賃貸住宅管理協会」（東京）の吉田光一・京都府支部長は「家主にとっては更新料も事業収入で、判決次第で経営に大きな痛手になる。どんな判決が出ても、今後も家主側を全面的に支援する」と話している。

（2008年1月27日  読売新聞）

 

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京都新聞の更新料裁判（京都地裁）はこちら

 

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注目される京都の更新料裁判 （京都新聞）

 

賃貸住宅の更新料、是か非か
京都地裁　０８年１月末に判決

 
京都新聞　（2007年12月30日）より

　賃貸マンションやアパートの住人が１、２年ごとに家主から請求される「更新料」は払う必要があるのか、それとも払わなくてもよいのか。京都や東京などで広がる更新料制度の是非について正面から争われた訴訟がこのほど京都地裁で結審し、来年１月３０日に判決が言い渡される。更新料を定めている物件は１００万件以上に上るともいわれ、有効か無効かの司法判断は全国的な注目を集めている。 

　訴訟はまず、京都敷金・保証金弁護団（団長・野々山宏弁護士）の全面支援を受けた京都市内の男性が今年４月、過去５年間に支払った更新料は無効として、家主に返還を求める訴えを起こしたことに始まる。これに対し、「業界全体にかかわる問題」と危機感を抱いた賃貸物件の管理業者らが「貸主更新料弁護団」（代表・田中伸弁護士）を立ち上げ、家主側の全面支援を決めた。

　訴訟の最大の争点は、「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」と定めた消費者契約法１０条の解釈だ。貸主弁護団は▽更新料は賃料の補充で、月額の賃料はその分安く設定されている▽更新により、家主からの解約申し入れを拒否できる－などの借り主側の利点を挙げて「制度には一定の合理性があり、１０条違反ではない」と主張する。

　一方、借り主側の弁護団は▽賃料補充説は、右肩上がりに賃料が上昇していることが前提で、現状と異なる▽賃貸物件で立ち退きを求められるケースは基本的にない－などとして「更新料を支払う合理性はなく、消費者にとって一方的に不利益な条項。１０条により無効とすべき」と反論する。

　双方の弁護団には、京都弁護士会の弁護士がそれぞれ１０人以上が加わり、会を二分して全面対決する「異例の事態」になっている。主張をまとめた書面にも「消費者運動の政治的スローガン」（貸主弁護団）、「欺まん的、詐欺的。時代の流れに逆行」（敷金弁護団）と過激な言葉が並んだ。

　更新料制度は１９５０年代ごろに定着したとされるが、成立の経緯などははっきりしない。貸主弁護団は、国の統計などから全国に約９００万件あるとされる賃貸物件のうち「少なくとも１、２割は更新料がある」と推計し、「もし制度が無効なら影響は計り知れない」とみている。

　貸主弁護団の田中代表は「これだけ社会に定着した制度をひっくり返せるはずがない。非常識な訴えに対して、常識的な判決が下る」とし、敷金弁護団事務局長の長野浩三弁護士は「不合理な制度を業界の都合で維持しようという時代遅れの態度。大学の学納金不返還も社会に定着していたが無効だった」と、双方とも勝訴を確信している。 

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　（＊）過去に支払った５回分の更新料（50万円）返還を求めて京都地裁に提訴した「京都更新料裁判」を報道した毎日新聞の記事はこちら。（東京・台東借地借家人組合１ブログ）

 

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更新料返還請求訴訟 （京都・左京区）

　　　賃貸借更新料返還請求訴訟
　　　　家主側「適法」と答弁書　弁護団結成、全面対決　／京都

　左京区のマンションを借りていた男性（５２）が、賃貸借契約で年１回家主に払ってきた更新料は違法だとして、５回分計５０万円の返還を家主に求めた訴訟で５日、家主側が「更新料は賃料の補充や（契約を）更新できる地位確保の対価などであって適法」として棄却を求める答弁書を京都簡裁に提出した。家主のために、これまで同種の訴訟で貸主側の代理人を務めてきた京都弁護士会の弁護士１０人が「この家主１人の問題ではなく、首都圏などにも影響を及ぼす」と「貸主更新料弁護団」（田中伸代表）を結成。借り手側の「京都敷金・保証金弁護団」（野々山宏団長）と全面的に争う展開となった。

　訴状などによると、借り手の男性は００年８月、賃料月４万５０００円で毎年１０万円の更新料を支払う契約を家主と結び、０６年１１月の退去までに６回更新した。男性は５回払った更新料について「消費者の利益を一方的に害するもので消費者契約法に違反するか、暴利行為で公序良俗に反して無効」と訴えている。

　家主側は答弁書で「更新料は消費者契約法にも公序良俗にも違反しない。借り手が納得了解して契約を結び、異議なく支払ってきたのを、退去後に返還請求することは信義に反する」と反論。さらに「日本全国の建物賃貸借に重大な影響を与える訴訟で、詳細・厳密に審理されるべきだ」として京都地裁への移送も申し立てた。

　会見した家主側弁護団の田中代表は「借り手の権利のみが過大主張されている。契約で明記して受領し、税務申告もしている更新料の返還請求を認められれば、家主側は経営が成り立たない。メニューを見て注文し飲食代を払った後でサービス料を返せと言うのと同じで不当だ」と述べた。

毎日新聞　2007年6月6日

 

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更新料未払いを理由に明渡しの裁判 （東京・豊島区）

　東京豊島区に住む朝倉さんは、現在のマンションに住んで６年目を迎えました。

　 昨年暮れに契約更新に際して「更新後の賃料を２万円値上げする」という通知をもらいました。朝倉さんは到底、納得できないので借地借家人組合に相談にきました。賃料の増減は双方の合意が必要であること。合意が出来るまでは今までどおりの賃料で支払ってればよいというアドバイスを受けました。

　 その結果、合意更新できずに法定更新になってしまいました。契約書には「更新料については新家賃の１ヶ月分を支払う」となっていました。合意更新できずにいたので、更新料の支払いを留保するとしていたところ、家主は、更新料未払いを理由に明渡しの裁判を起こしてきました。

　 組合と相談し、法定更新されたものについては更新料の支払いを無効とした判決例などを書面として用意し、同時に更新料については現行賃料のままならば支払うということで裁判にのぞみました。

　 結果は裁判官も朝倉さんの主張を認め、賃料については現行どおりとし、更新料については現行賃料の１ヵ月分を支払うという和解を勧め、朝倉さんの言い分どおりの和解で、無事終了しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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「更新料」は消費者契約法に違反するとして訴える 京都

        マンション賃貸「更新料は違法」
　                               返還求め提訴　京都

2007年04月13日            asahi.com関西

 　マンションの賃貸契約を更新するたびに請求される「更新料」は消費者契約法違反にあたるなどとして、京都市北区の男性会社員（５２）が１３日、同市下京区のマンション経営者に５０万円の返還を求める訴訟を京都簡裁に起こした。京都敷金・保証金弁護団によると、同法を根拠に更新料の返還を求める訴えは全国で初めてという。

 　会社員は００年８月、左京区のマンションを月額４万５千円で借りる契約を経営者と結んだ。１年契約の更新時に１０万円を支払う条項があり、昨年１１月までに５回計５０万新料を支払った。

 　訴状によると、更新料は住宅事情が悪かった時代に賃貸者が押しつける形で始まった慣行で、消費者の利益を一方的に害すると主張。１年契約で月額家賃の２．２倍の更新料を求める条項は、消費者契約法や公序良俗に反するとしている。

 

      マンション賃貸契約「更新料は違法」提訴
　                  京都の会社員、元家主に返還求め

   4月13日 産経新聞

  マンションの賃貸契約を更新する際に更新料を課すのは消費者契約法に違反し無効だとして、京都市北区の男性会社員（５２）が元家主の男性を相手取り、更新料など計６１万５０００円の返還を求める訴訟を１３日、京都簡裁に起こした。男性の弁護団によると、消契法に基づいてマンション賃貸契約の更新料返還を求める訴訟は全国初めてという。

　訴状によると、男性は平成１２年８月から月額家賃４万５０００円で賃貸契約を結び、京都市左京区のマンションに入居。契約には１年ごとに更新料１０万円を支払う条項も含まれており、男性は１８年１１月に転居するまで、５回にわたり計５０万円の更新料を支払った。

　原告側は「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押しつけてきた慣行で、更新料支払い条項には合理性がない」と主張。その上で「この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消契法第１０条により無効」として返還を求めている。

　原告の男性はマンションの部屋ごとに更新料の金額が違うことを知り、家主に対し１８年分の更新料の支払いを拒否。今年２月に京都弁護士会が開設した「更新料１１０番」に電話相談をして、今回の訴訟を起こしたという。

　関係者によると、更新料は１～２年ごとの賃貸契約更新の都度、家賃の半月分から２月分を支払うもので、京都市周辺や東京を中心とした首都圏などだけで、慣例的に行われている。

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【用語解説】消費者契約法

　消費者と事業者との間の契約で、情報の質や量、交渉力などに格差があることを考慮し、消費者側の利益を保護するために平成１３年４月に施行された。労働契約を除くあらゆる契約に適用され、消費者は事実と異なる説明を受けて結んだ契約を取り消す権利がある▽消費者が契約を解除した際、事業者は実際に発生した損害額を超える違約金を請求できない▽消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効とする－などと定められている。賃貸住宅の敷金や大学の学納金をめぐり、消契法を根拠に返還を求める訴訟が全国で相次いでいる。

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　■「学生の街」敷金分を徴収

賃貸住宅の契約をめぐっては、比較的ポピュラーな敷金・礼金以外にも、解約時に敷金から家主が一定額を差し引いて借り主に返還する「敷引特約」、年数の経過に伴う室内の自然な損傷の修繕費用も敷金から差し引く「原状回復特約」など、地域によってさまざまな慣行がある。

　敷金トラブルなどを扱う弁護士や司法書士らでつくる「敷金問題研究会」のメンバーの松丸正弁護士（大阪弁護士会）は「弱い立場の借り主から、家主がさまざまな理由をつけてお金を徴収しているということだ」と解説。更新料については、学生が多い京都では入居時に高額の敷金をとりづらいことや、入居するのが卒業までの短期間に限られるため、入居年数に応じて敷金分を徴収する側面もあるという。

　こうした慣行がトラブルになった場合、従来は借り主が泣き寝入りするケースが圧倒的に多かったが、平成１３年に消費者契約法が施行されてからは、関西を中心に集団提訴が続いた。特に敷引特約については近年、各地の地裁や簡裁で「賃借人の利益を一方的に害する条項であり、無効」とする借り主勝訴の判決が相次いでいる。

　松丸弁護士は「消契法という武器を得て、借り主の権利が裁判所でも認められるようになった。不合理な契約条項は許されないことを家主は認識すべきだ」と話している。

 

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【Q＆A】 更新料支払特約があっても法定更新した場合には支払い義務がない

　　更新料支払特約は法定更新の場合には
　　　　　　　適用が無く更新料支払義務は無い

　（問）京都地裁（２００４年５月８日判決）で更新料支払特約があっても契約を法定更新した場合には、借主に更新料支払義務は無いという借家での判決があった。他に約定更新料の支払義務無しという借家に関する高裁又は最高裁の判例はあるのか。

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　 （答）東京では更新料特約がある場合、契約を法定更新した時に更新料の支払義務の有無が裁判で幾度となく争われている。

　具体的な判例で検討してみる。借主Ａは、賃貸マンションを期間２年、更新の際は新家賃の２ヵ月分の更新料を支払うという更新特約が有る契約を結んだ。２年後の更新時に家賃の増額で紛糾し、合意更新ができなかった。Ａは更新料を拒否し、相当と思われる家賃を供託し、法定更新の途を選択した。貸主は増額家賃・更新料の不払を理由に契約解除を通告し、未払家賃・更新料の支払と建物明渡を求めて提訴した。

　　地裁は、約定更新料は法定更新には適用されず、支払義務は無いとしてＡの主張を全面的に認め、貸主の請求を棄却した。

　控訴を受けて東京高裁は「法定更新の場合、賃借人は何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができるとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がない」（東京高裁1981年７月15日判決）とした。

　この判決を不服として貸主が上告したが、最高裁は上告を棄却した。最高裁は「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（最高裁1982年４月15日判決）と明快な判断を下している。

　　このように更新料支払特約は合意更新を想定したもので、法定更新には適用されない。これは当然の結論である。借地借家法は経済的負担の無い法定更新を定めている。更新料特約は法の趣旨に反して借主に不利益な経済的負担を課している。特約が法定更新の場合にも適用されるとすれば、それは実質的に経済負担を強制する合意更新を義務付け、無償の法定更新を排除するに等しい。換言すれば法定更新制度の否定である。

　　　　　　　　　　　　　　　　 当ブログ2005年7月19日の再録

    　　　　　　　  更新料支払特約は法定更新には適用されない。
　　　　　　　　　　　　　　　　参照　（1）　（2）　（3）　（4）　（5） 　

 

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高額更新料 （東京・豊島区）

  家主の一方的な値上げと受領拒否に対し供託で頑張る

　豊島区南長崎で2軒長屋の店舗を借りて商売をしていた橋本さんと須永さんは昨年の年末に5年目の契約更新の時期を迎えた。2人とも、この不況の中で商売も大変で、売上も中々伸びないどころか後退している。本来ならば、賃料を下げてほしいと思いつつも、現行のままの条件で更新すると思っていた。

　その矢先の12月に、家主が持ってきた更新に際しての通知書には「（1）賃料を現行の12万円を13万円に値上げする。（2）更新に際して更新料として新賃料の2カ月分を支払うこととする。（3）契約期間は3年間とする。」というものであった。

　「賃料を値下げしてほしいと思っていたのに値上げを通知され、その上、今まで支払っていなかった更新料まで請求され、期間も5年から3年契約に変更を要求されている」こんな理不尽なことが許されるのかと思って、知人に相談したところ、組合を紹介された。

　組合で、賃料の増減、契約内容の変更には双方の合意が必要なことを説明され、この時期に一方的な値上げは認められないとして、現行どおりの賃料を持参したところ家主は受取を拒否してきた。橋本さんは隣の須永さんも同じ通知書を受け取っていたので2人で組合に入会し、合意更新が出来ないならば、法定更新で、賃料の受取を拒否したので供託して頑張ることにした。2人とも「組合に入会したことで安心して対応できる。」と語った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払い請求 （東京・台東区）

　　　　　　　　　更新料支払い請求を拒否し、賃貸契約は法定更新

　浅草橋のマンションに2年前から親子二人で住んでいる田中さんは、家業不振な折に今年4月に契約更新を迎え、不動産屋から家賃2ヶ月分相当の更新料を請求された。月々の家賃も前払いから当月払いにして、何とか支払ってきた。そんな状態では更新料を請求されても払える訳も無い。

　その頃から階上に住む管理人が何かに付けて嫌味を言うようになった。最近では、田中さん親子が昼間営業に出ている間に「無契約状態だから、部屋の鍵を取り替え、室内の物品は田中さんの事業所に送る」などと言われるようになった。

　田中さんは、組合役員と相談し、役員立会いの元で家主と管理人に「申し入れ」をすることにした。家主に都合を打診したところ当分都合が悪いと言うので、書面による以下の「申入書」を送った。

　家主宛には（1）特約で更新料支払いを約束していないし、借地借家法でも借家人の更新料支払い義務は法定されていない。従って更新料の支払義務は無い。（2）契約は借地借家法２６条の規定で既に法定更新されている。従って無契約状態ではない。

　管理人宛には（1）公序良俗に反する言動はしない事。（2）管理・点検以外の目的で勝手に部屋に立ち入らない事。

　その後は、管理人の不穏当な言動は影を潜めた。

第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

2 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

 

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