【Q＆A】 契約書に更新料支払特約がある場合、更新料の不払が出来るか

　　法定更新された場合は契約書で
　　　　特約した更新料を支払う必要があるのか

（問）　前回の更新の際、更新料支払が一方的に書き込まれていた借地契約書にサイン・押印してしまった。更新が２年後にあるが、更新料は、支払わなければならないのか。

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（答）　更新料支払の理由として多くの裁判例で指摘されるのは、
　(ａ)賃料の不足を補充する趣旨（例えば賃料の前払）
　（ｂ）賃貸人の更新拒絶権・異議権放棄の対価
　（ｃ）合意更新された期間は明渡を求められず、法定更新の場合の、解約申入れの危険を回避出来るという利益の対価、以上三点である。　（ａ）は、最近余り強調されず、中心は（ｂ）と（ｃ）に移っている。

　更新料特約の効力を法定更新した場合の裁判例で検討すると、　
　①「肯定説」更新料特約は契約自由の原則によって合意したのであるから合意更新は勿論であり、法定更新にも有効である。即ち更新料特約が有る場合は賃借人は更新料支払の義務がある。　

　②「否定説」更新料特約は合意更新の場合にのみ有効であり、法定更新になった場合は効力を有しない。即ち法定更新した場合は賃借人に更新料支払の義務はない。

　江東借地借家人組合の組合員（借地人）の実際の裁判例で検討してみたい。
　裁判では、法定更新した場合の契約更新料の支払義務の有無が争点となった。借地人は裁判で前記②説の立場から更新料支払理由の前提となっている（ｂ）と（ｃ）の事実を欠くので地主の更新料請求は根拠がないと主張した。

　だが東京地裁は更新料支払合意が法定更新の場合を除外するものとは認められないとして（ｂ）と（ｃ）を否定し、①の立場から更新料支払を命じた（2000年３月13日判決）。

　それに対して、東京高裁は借地人の主張を認め、②の立場から借地人に更新料支払の義務はないと判示した（2000年９月27日判決）。借地に関してはこの見解が裁判例では有力になっている。

　地主側は東京高裁の判断を不服として最高裁へ上告したが、最高裁は上告を棄却した（2002年2月22日）。これにより東京高裁の更新料特約があっても法定更新した場合は更新料の支払い義務がないという判断肯定された。

　既に、②の見解に立つ同趣旨の借家に関する最高裁の判例（1982年４月15日）がある。

 

　相談者は法定更新を選択すれば裁判例から更新料の不払は可能である。但し実行する場合は組合の顧問弁護士とよく相談する必要がある。

 

東京・台東借地借家人組合

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