最高裁が欠陥住宅で消費者を救済する新判断 (朝日)

　欠陥住宅、救済の幅拡大
　　　　最高裁が「安全性」で新判断

　　2007年07月06日       asahicom 朝日新聞　　　　　　最高裁の判決文はこちらから

　建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計者や施工者を相手に損害賠償を請求できるかが焦点になった訴訟の上告審判決で、最高裁第二小法廷（今井功裁判長）は2007年07月06日、「建物としての基本的な安全性を損なう欠陥で生じた損害」があれば請求できるとする初めての判断を示した。「建物の基礎や構造に欠陥があるような違法性が強い場合の損害」と限定していた控訴審判決より基準を広げ、違法性が強くなくても民法上の不法行為責任を問えることを明言した。

　欠陥住宅をめぐっては、施工者や販売者と契約関係があれば、民法に規定された「瑕疵（かし）担保責任」を問える。第二小法廷は、こうした契約関係がなくても、施主から買った人や居住者に限らず、隣に住む人、近くを通った人たちでも欠陥住宅によって身体や財産が侵害された場合は、設計者や施工者に不法行為責任に基づく損害賠償を求められることも明示。被害に対する救済の幅を広げる内容だ。

　訴訟は、大分市内に建築中のマンションと店舗兼自宅を施主から買い受けた親子が、９６年にマンションの設計会社と建築会社を相手に起こした。

　原告側はひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手すりのぐらつきなどを列挙して不法行為が成立すると主張。しかし、二審・福岡高裁判決は「成立するのは、建物の基礎や構造にかかわる欠陥があり社会公共的にみて許容できないほど危険な『強度の違法性』がある場合などに限られる」として請求を退けた。

　これに対し、第二小法廷は、設計者や施工者、工事監理者について「建築に当たって基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務を負う」と指摘。バルコニーの手すりの欠陥でも転落する危険があり得るという例を挙げ、「基礎や構造にかかわる欠陥に限って責任が認められると解すべき理由はない」と二審の判断を改めた。

　そのうえで、原告の請求をすべて棄却した二審判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻した。

　最高裁判決は、中古住宅の流通にも影響を及ぼしそうだ。中古の販売業者が瑕疵担保責任を負う期間は２年で、転売の数年後に欠陥が見つかっても販売業者が補償に応じない例が少なくない。国土交通省住宅生産課の担当者は「判決が定着すれば、中古を買う消費者の権利が保護され流通の拡大につながる」と話す。

 

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重大欠陥なくても住宅施工業者に賠償責任…最高裁が初判断 （読売）

読売新聞

重大欠陥なくても住宅施工業者に賠償責任…最高裁が初判断

　欠陥住宅の購入者が、売り主にではなく施工業者に直接、損害賠償を求めることができるかどうかが争われた訴訟の上告審判決が2007年7月6日、最高裁第２小法廷であった。

　今井功裁判長は「建物の基礎や構造にかかわるような重大な欠陥でなくても、施工業者が賠償責任を負う場合がある」との初判断を示し、購入者側の請求を棄却した２審判決を破棄。欠陥の程度を審理し直させるため、福岡高裁に差し戻した。

　欠陥住宅の売り主は購入者に対し賠償義務を負うが、売り主から建設を請け負った施工業者の賠償責任については、重大な欠陥がある場合だけに限って認める裁判例が多かった。購入者側の救済範囲を広げたこの日の判決は、大きな影響を与えそうだ。

　訴えていたのは、大分県別府市の９階建て新築ビルを購入した親子。

　判決によると、親子は１９９０年、売り主の男性から約５億６２００万円で土地と建物を購入。賃貸マンションとして利用し、親子も９４年から入居したが、「建物に亀裂や水漏れ、バルコニーの手すりのぐらつきがある」などとして、建設会社に建て替えを求めた。しかし、拒否されたため、建設会社と設計事務所に補修費用など計５億２５００万円の支払いを求めた。

　今井裁判長はまず、「設計者や施工業者は、契約関係にない居住者に対しても、建物の安全性を配慮する義務がある」とし、「建物の基本的な安全性を損なうような欠陥がある場合は賠償責任を負う」と述べた。

　建物の安全性を損なう欠陥については、「バルコニーの手すりがぐらついて居住者が転落する危険があるような場合も含まれる」と範囲を広げ、建物の基礎や構造などの重大な欠陥に限らないとの判断基準を示した。

　１審・大分地裁判決は、建設会社と設計事務所に計約７４００万円の支払いを命じたが、２審は「欠陥は建物が倒壊するような危険なものでない」として、請求を棄却していた。

2007年7月6日  読売新聞

 

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【判例紹介】 抵当権に基づく賃料の差押と債権譲渡が競合する場合抵当権が優先する

　判例紹介

　将来発生する賃料債権について確定日付けのある通知により債権譲渡がされた後で抵当権の物上代位による差押がされた場合、抵当権者が将来の賃料債権を取得するとした事例　（大阪高裁平成7年12月6日判決、判例時報1564号31頁）

　（事案の概要）
　抵当権者であるYが物上代位で債務者（所有者で賃貸人)の第三債務者（賃借人）に対する将来発生予定の賃料債権を差押たところ、右差押より前に確定日付のある通知（通常は内容証明郵便でなされる)により右賃料債権を譲り受けていたXが右抵当権行使の排除を求めて提訴。本判決はその控訴審の判決である。

　（判決の概要）
　本判決は、「抵当権の目的たる土地建物が賃貸された場合は、将来発生する継続的賃料債権についても抵当権の物上代位による差押をすることができるが、現実にその債権を取り立てることができるのは、期間が経過して賃料が現に債権として発生し、かつ、その弁済期が到来した時点以降である」

　「賃貸人は、将来発生継続的賃料債権についてもその成立を条件として譲渡できるが、右賃料債権が移転する時期は、期間経過により賃料債権が賃貸人に対し現実に発生するのと同時に当然に譲受人に移転する」旨判示したうえで、

　「差押による関係的処分禁止の効力の具備と対抗要件を具備する債権譲渡が同時であるとすると、そのいずれが優先するかが問題となるが、その場合実体法上の権利に優劣があればその順序、実体法上の権利に優劣がなければ、先に包括的な差押あるいは対抗要件を講じた方が優先する」との前提のもとに、

　抵当権者による物上代位に基づく権利の行使は抵当権の内容である優先弁済権に由来するものだから「抵当権に基づく物上代位による差押が優先し発生した賃料債権を取り立てることができる」と判示してYが賃料債権を取得できるとした。

　（寸評）
　バブルの崩壊とともに抵当権者がいくらかでも債権をを回収するために抵当権に基づき賃料の差押をするケースが増加しており、一般債権者の賃料差押や一般債権者に対する賃料の債権譲渡と競合する場合が少なくない。本判決は、抵当権に基づく賃料の差押と債権譲渡が競合する場合について判断したもので、一般債権に対して法律上優先権が認められている抵当権による賃料の差押を債権譲渡より優先したものである。

　結論は妥当であると思われるが、判例上固まっているわけでわなく、このような場合、賃借人としては、賃料を誰に払ってよいかわからない（債権者不確知）ということで、賃料を供託したほうが良い。

（1996.08.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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入居者全員に明渡通告 （東京・豊島区）

　豊島区長崎のAさんは、駅から一分という便利なところに住んでいる。利便性のよさが、一番であるがマンションの管理は最低であった。

　借主に一言の連絡もなく改装工事を行い、逆に雨漏りや水漏れを指摘しても何ヶ月も無視する。そのうえ、家主と他の居住者とのトラブルで通行が出来なくなった旨、通告し、賃料の減額その他を要求したところ、「それならば出て行け」と明渡しを請求してきた。

　その一方でこの家主は、契約更新したばかりの人を含め入居者全員に老朽化を理由に明渡しを求めてきた。入居者の何人かは組合に相談し、住み続ける権利があることを確認しつつ、貸主が適切な立退き補償をするならば話し合いに応じることにした。

　Aさんも同じように家主の代理人である不動産会社と話し合うことになった。当初、この家主は、昔の地主と小作農みたいに出て行けと言えば出て行くと思っている人だった。しかし、組合からの通告と代理人となった不動産会社からも非常識さを指摘され、賃料の数十ヶ月分を立退き補償として出す用意があると提案してきた。

 

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退去の際に保証金から更新料を差引かれたが調停で取返す （東京・豊島区）

　豊島区要町で１０数年、美容室を営業していたAさんは、昨年、１０月をもって営業を終了して明渡すことにした。

　Aさんは、この家主と賃料の値上げ、値下げ問題などでトラブルとなり、相談していた民商の役員から紹介され組合に入会した。この店舗では、他にも更新時の更新料や手数料の問題。階上からの水漏れ問題後の対処問題等々でトラブルが続発していた。

　４年前の更新時には、何回か話し合いをもったが、合意更新ができずに法定更新となった。その後、２年前には、家主の代理人の弁護士から更新料支払いの内容証明書が送られてきた。Aさんは、組合と相談して、法定更新中で更新料の支払いには応じない旨の回答をした。

　明渡しの為の原状回復の工事を最終的には家主と不動産屋も立会い確認した。しかし、明渡し後も理由にならない理由をつけて、保証金の返還を渋ってきた。

　今年に入り、保証金返還の督促をしたところ「２年前の更新料が支払われていないので、保証金から差引くといってきた」ので調停にかけた。答弁書の中でも同様の主張をしたが、調停委員からも家主の主張は無理があることを指摘され、Aさんのほぼ希望通りの和解となった。

　組合事務所に電話をしてきたAさん「組合に入会していたおかげでここまで出来ました。一人ではとても出来ませんでした」と話した。

 

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明渡し請求の裁判、和解で解決 （埼玉・さいたま市）

　埼玉県さいたま市の郊外に住む猫田さんは、古い１戸建ての住宅に住んでいた。同じような建物が１０棟並ぶ静かな住宅地であった。

　平成１７年に突然家主がこの地にマンション建設を計画し、テレビのコマーシャルでも有名な大手マンション業者にこの明渡し交渉を委任してしまった。

　この業者「３、４ヶ月で明渡すよう」もとめてくるなどその強引な手法で住んでいる人々にとって、不安が広がった。

　猫田さん、インターネットで借地借家人組合の存在をしり相談に来た。組合では、借地借家法では建物老朽化だけでは正当な事由にはならないことなどを話して、借家人でまとまって交渉することなどを話した。

　 その後、猫田さんが中心になって相手と交渉していたが、その経過の中で、不動産会社の社員による暴力事件が起こり、猫田さんが告訴と民事の裁判をおこした。

　対抗して不動産業者の意を受けて、貸主が明渡し裁判をおこした。結果は、猫田さんのほぼ満足の出来る和解と判決で決着した。

　この結果について猫田さんは「組合に入っていたおかげで、信頼できる弁護士さんを紹介していただき、安心して裁判に望めました。結果も十分満足しています。これからは仕事に打ち込むことが出来ます」と語った。

 

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