重大欠陥なくても住宅施工業者に賠償責任…最高裁が初判断 （読売）

読売新聞

重大欠陥なくても住宅施工業者に賠償責任…最高裁が初判断

　欠陥住宅の購入者が、売り主にではなく施工業者に直接、損害賠償を求めることができるかどうかが争われた訴訟の上告審判決が2007年7月6日、最高裁第２小法廷であった。

　今井功裁判長は「建物の基礎や構造にかかわるような重大な欠陥でなくても、施工業者が賠償責任を負う場合がある」との初判断を示し、購入者側の請求を棄却した２審判決を破棄。欠陥の程度を審理し直させるため、福岡高裁に差し戻した。

　欠陥住宅の売り主は購入者に対し賠償義務を負うが、売り主から建設を請け負った施工業者の賠償責任については、重大な欠陥がある場合だけに限って認める裁判例が多かった。購入者側の救済範囲を広げたこの日の判決は、大きな影響を与えそうだ。

　訴えていたのは、大分県別府市の９階建て新築ビルを購入した親子。

　判決によると、親子は１９９０年、売り主の男性から約５億６２００万円で土地と建物を購入。賃貸マンションとして利用し、親子も９４年から入居したが、「建物に亀裂や水漏れ、バルコニーの手すりのぐらつきがある」などとして、建設会社に建て替えを求めた。しかし、拒否されたため、建設会社と設計事務所に補修費用など計５億２５００万円の支払いを求めた。

　今井裁判長はまず、「設計者や施工業者は、契約関係にない居住者に対しても、建物の安全性を配慮する義務がある」とし、「建物の基本的な安全性を損なうような欠陥がある場合は賠償責任を負う」と述べた。

　建物の安全性を損なう欠陥については、「バルコニーの手すりがぐらついて居住者が転落する危険があるような場合も含まれる」と範囲を広げ、建物の基礎や構造などの重大な欠陥に限らないとの判断基準を示した。

　１審・大分地裁判決は、建設会社と設計事務所に計約７４００万円の支払いを命じたが、２審は「欠陥は建物が倒壊するような危険なものでない」として、請求を棄却していた。

2007年7月6日  読売新聞

 

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【判例紹介】 抵当権に基づく賃料の差押と債権譲渡が競合する場合抵当権が優先する

　判例紹介

　将来発生する賃料債権について確定日付けのある通知により債権譲渡がされた後で抵当権の物上代位による差押がされた場合、抵当権者が将来の賃料債権を取得するとした事例　（大阪高裁平成7年12月6日判決、判例時報1564号31頁）

　（事案の概要）
　抵当権者であるYが物上代位で債務者（所有者で賃貸人)の第三債務者（賃借人）に対する将来発生予定の賃料債権を差押たところ、右差押より前に確定日付のある通知（通常は内容証明郵便でなされる)により右賃料債権を譲り受けていたXが右抵当権行使の排除を求めて提訴。本判決はその控訴審の判決である。

　（判決の概要）
　本判決は、「抵当権の目的たる土地建物が賃貸された場合は、将来発生する継続的賃料債権についても抵当権の物上代位による差押をすることができるが、現実にその債権を取り立てることができるのは、期間が経過して賃料が現に債権として発生し、かつ、その弁済期が到来した時点以降である」

　「賃貸人は、将来発生継続的賃料債権についてもその成立を条件として譲渡できるが、右賃料債権が移転する時期は、期間経過により賃料債権が賃貸人に対し現実に発生するのと同時に当然に譲受人に移転する」旨判示したうえで、

　「差押による関係的処分禁止の効力の具備と対抗要件を具備する債権譲渡が同時であるとすると、そのいずれが優先するかが問題となるが、その場合実体法上の権利に優劣があればその順序、実体法上の権利に優劣がなければ、先に包括的な差押あるいは対抗要件を講じた方が優先する」との前提のもとに、

　抵当権者による物上代位に基づく権利の行使は抵当権の内容である優先弁済権に由来するものだから「抵当権に基づく物上代位による差押が優先し発生した賃料債権を取り立てることができる」と判示してYが賃料債権を取得できるとした。

　（寸評）
　バブルの崩壊とともに抵当権者がいくらかでも債権をを回収するために抵当権に基づき賃料の差押をするケースが増加しており、一般債権者の賃料差押や一般債権者に対する賃料の債権譲渡と競合する場合が少なくない。本判決は、抵当権に基づく賃料の差押と債権譲渡が競合する場合について判断したもので、一般債権に対して法律上優先権が認められている抵当権による賃料の差押を債権譲渡より優先したものである。

　結論は妥当であると思われるが、判例上固まっているわけでわなく、このような場合、賃借人としては、賃料を誰に払ってよいかわからない（債権者不確知）ということで、賃料を供託したほうが良い。

（1996.08.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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