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借地上の建物について譲渡担保を設定することが賃借権の譲渡にあたるとされた事例 （東京地裁平成4年7月20日判決、判例タイムズ825号185頁以下）
（事実）
AはXから、借地上の建物を第三者に譲渡、転貸あるいは賃借権を担保に供し地上建物を第三者に譲渡するときは、事前に書面による承諾を得るとの特約で借地をしてきた。
Aの相続人Y（1）が借地権を相続により承継した。Y（1）は借地上の建物についてY（2）に対して譲渡担保を設定し、これを原因とする所有権移転登記を了した。Y（2）は、譲渡担保設定後、借地を占有して、借地上建物を第三者に賃貸して家賃収入を得ていた。
Xは、建物の無断譲渡を理由に賃貸借契約を解除し、建物収去土地明渡請求の訴をした。本判決はXの勝訴。
（判旨）
Y（2）はY(1)から本件建物の所有権移転登記を了した後、当時の賃借人から賃料を受領し、次いで＊＊不動産を介し自らこれを他に賃貸して賃料収入を得ているのに対し、Y（1）放置するなどしており、またY（1）及びその夫は右債務を弁済するだけの資力を有さず、従って本件建物の所有権を回復することは極めて困難な状況にあるが、かかる事実に鑑みると、Y（1）において、その夫のY（2）に対する債務の弁済等により容易にY（1）とY（2）間の本件建物にかかる譲渡担保契約を終了せしめ得ること等特段の事由を主張立証しない以上、Y（1）のY（2）に対する本件建物の譲渡は、XとY（1）間の本件賃貸借契約の特約にいう本件建物の第三者への譲渡または土地賃貸借権の譲渡に該当するものといわざるを得ない。」
（寸評）
譲渡担保を賃借権の譲渡にあたると判断した例として紹介した。従来の判例は、譲渡そのものにあたらないとか、背信性がないとの理由で解除を否定したものが多かった。本判決は、譲渡担保設定後の賃借人らの実態が、実質上の賃借権譲渡にあたると判断したもので、当然の結論といえよう。
占有移転を伴う譲渡担保は、その期間が相当のものであると、本判決と同様の結果になるので注意を要する。
（1994.02.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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