判例紹介
立続けの地代値上請求が否認され、前回更新料を支払ったことが直ちに更新料支払約定の成立とは認められないとした事例 （東京地裁平成４年１２月２５日判決、判例集未掲載）
（事案）
借地人は台東区上野３丁目に３１．６坪の土地を借地して木造建物を所有していたが、地主は、昭和６０年以降大幅な値上げ請求を繰り返し、本件地代は、
昭和６０年４月には月額３万８８７０円、
昭和６１年４月には月額５万８８７０円、
昭和６１年１０月には月額７万８８７０円、
昭和６２年４月には月額９万６３２７円（坪３０４８円）となっていた。
借地期間は昭和６３年９月１日であったが、地主はそれに先立つ昭和６３年４月、地代を月額１９万７６１７円（坪５６６０円）に値上げ請求し、更新料として２１５万６０００円を請求した。
（判決要旨）
「本件土地はＪＲ山手線上野駅の東方約３００メートルに位置し、商業地域に属し、同駅前の高度商業地域の背後至近にあって交通事情も良好であること、地価は昭和６１年から６２年にかけ急激に上昇したが、翌年に入ると鈍化傾向を強めたこと、本件賃料も昭和６０年以降急激に増額されていること、昭和６２年４月の値上げは、値上げに応じなければ土地を売ると言われ、当時地上げ屋が横行していたこともあってやむなく増額に応じたこと、現行地代９万６３３７円は、鑑定により昭和６３年９月当時の比準賃料として算出された額８万３０００円よりも高額であり、昭和６２年当時の公租公課の５．１６９倍になっており、近隣地域の比率が４倍であることに比べても高率であること。以上の事実を前提に判断すると、鑑定が適正賃料を１０万円としていること近隣地域では１年ないし２年で賃料の改訂がされるのが多いことを考慮しても、本件現行賃料は、昭和６３年９月時点ですでに比準賃料と比較しても高水準となっており、昭和６２年以降は地価の上昇も鈍化している上、昭和６１年からの賃料増額の経過、ことに同年中にはわずか６か月で増額されていること等の事情に照らすと、本件現行賃料が昭和６３年９月において不相当となっているとはいえない。」
「更新料の請求については昭和６３年９月１日時点における更新が法定更新であるところ、昭和４３年９月の更新の時に５０万円の更新料が払われたことから直ちに、その後の更新時には更新料を支払う約定が成立したものとは認められない。」
（解説）
本件は当組合員の事例であり、東借連常任弁護団の２名が担当した。賃料値上げを一切認めない判決は非常に少なく、短期間の間の立て続けの増額のうえ、更なる増額を請求した地主に対し、厳しい判断を下したものである。
（1993.04.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
更新料の支払請求にに関しては、判決では前回の更新時に更新料を支払った事実があったからといって、それが直ちに更新料の支払の合意をしたことにはならないとして地主の更新料支払請求を認めなかった。今回と同趣旨の判例はこちらから
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