【Q＆A】 競売で取得した新家主の明渡し請求に従前からの借家人は対抗できるか

　（問）　平成１５年から３ＤＫのマンションを借りています。先日、この建物を競売で取得した新家主から「あなたには対抗力がないので法律上強制的に追い出すことができる」と言って、立退きを要求されました。こういう状態でこの先、ずっと借りつづけることができるでしょうか。

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　（答）　 あなたが平成１５年に借りた時に、この建物に既に今回競売の原因になった抵当権が設定されていたのかどうかによって借家人の対抗力の有無が決まります。賃借権の設定と抵当権の設定のどちらが先かによって分かれるのです。

　あなたが賃借した後に抵当権が設定されたのであれば競落した新家主に対抗できるので、従前どおり借り続けられます。

　抵当権の設定の方が先の場合は残念ですが原則として対抗力はありません。
　ただし、民法３９５条の規定で３年以下の短期契約については、残存期間だけ保護されます（注）。賃貸借契約期間の決め方によって以下の３通りになります。

　（1）契約期間が３年以上の場合
　例えば５年契約の場合は対抗力はありません。５年のうち３年だけ保護されるということでもありません。この場合は新家主と明渡しの猶予期間などで折り合いを付けるほかありません。

　（2）契約期間が３年以下の場合
　この場合は残存期間だけは保護されます。例えば２年契約で契約期間満了まで後１年残っているときは１年だけは借りられますが、それを過ぎると対抗力は無くなります。

　（3）契約期間の定めがない場合
　期間の定めのない契約をした場合や当初は期間を定めたけれども途中で法定更新になり以後期間の定めのない状態になった場合は、競落した新家主の契約解除の請求は、６ヶ月前の通知とか、その建物を自ら使う必要性などの正当事由がなければなりません。

　もっとも、この場合の正当事由の判断は、普通の場合と違いゆるやかにされ、家主有利に判断されます。
　上記（2）と（3）いずれの場合も新家主と、立退料や明渡しまでの猶予期間など相当な明渡し条件で折り合いを付け、和解する事例が多いようです。

 

東京借地借家人新聞より

 

（注）平成16年4月1日、民法395条「短期賃貸借保護制度」は廃止された。

　しかし、「短期賃貸借に関する経過措置」（附則第5条）により抵当権設定後の建物賃貸借であっても平成16年3月31日までに契約された対抗力のある期間３年以内の建物賃貸借契約の場合は「短期賃貸借の保護」が適用され、その後の更新も認められる。従って、平成16年3月31日までに締結された契約に関しては、現在も短期賃貸借の保護制度は適用されている。

　即ち、「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。」（「短期賃貸借に関する経過措置」附則第5条）。
  なお、短期賃貸借の保護を受けている契約の場合、原則的には預託した敷金は新家主から返還されることになっている。 

旧民法
３９５条　６０２条に定めた期間（＊）を超えない賃貸借は、抵当権の登記後に登記したものであっても、抵当権者に対抗することができる。但し、その賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときは、裁判所は、抵当権者の請求によって、その解除を命ずることができる。

（＊） 土地の賃貸借は５年、建物の賃貸借は３年
 

 

東京・台東借地借家人組合

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