【判例紹介】 ＊２筆の借地の一方にのみ登記ある建物がある場合の明渡請求は権利濫用

　判例紹介

　一体として利用されている２筆の借地のうち一方の土地上にのみ借地権者所有の登記されている建物がある場合において両地の買主による他方の土地の明渡請求が権利の濫用に当たるとされた事例（最高裁平成９年７月１日判決、判例時報１６１４号）

　（事案）
　ガソリンスタンド会社を兄弟で設立した。兄が代表取締役で弟が監査役。２筆の土地の所有者は弟で、会社が弟から借地をした。
　会社は、奥の土地（A地）に３階建の事務所建物を建築して、所有権保存登記をしたが、道路側の土地（B）には建物はなく、地下にガソリン貯蔵タンク、地上に給油設備、ポンプ室があった。

　兄弟不仲となり、弟がAB両地とも不動産業者に時価の約１０億円で売却してしまった。買取った不動産業者が、会社に土地明渡の要求。
　争いとなった点は、建物がないB地の借地権を土地購入者である不動産業者に対抗できるか、ということであった。

　東京地裁は、A地の借地権対抗力がB地にも及ぶという理由で、借地権者を勝訴させたが、東京高裁は、B地は借地権を対抗できず、買主の明渡請求は権利濫用でもないとして、逆転敗訴。
　本判決は、借地権は対抗できないが不動産業者が明渡を要求することは権利の濫用で許されないと判断した。

　（判決要旨）
　「A地とB地は、ガソリンスタンドであり、社会通念上相互に密接に関連する一体として利用されている。B地を利用できなければガソリンスタンドの営業が不可能になるので借地人はその土地を利用する必要性が強い。反面、買主は、AB地につき格別の利用目的があるわけでない。買主は、AB地が賃貸借ではなく使用貸借であるとの説明を受けて買ったものではある。土地はガソリンスタンドとして利用されていたのであるから、借地人がその土地の明渡に直ちに応じると考えたことは、なお落ち度があった。借地人は、B地上には、給油施設の他・ポンプ室を有していたが、その規模から見て独立の建物と考えず、登記しなかったこともやむを得なかった。買主が、本件土地を時価で買い取ったことを考慮しても、なお本件明渡請求は権利の濫用に当たり許されない。」

　（説明）
　２筆の借地と自宅用に借地して建物の登記をしたが庭部分の借地が別の筆になっていて、建物が存在しないという場合があり得る。この場合、庭部分の借地権は、土地の買主に対抗できないことがこの判決の前提になっている（参考、最高裁昭和４４年１０月２８日判決、判例時報５７６号）。

　その上で、買主からの明渡請求が権利濫用になるかどうかを問題とした。高裁判決は権利濫用にならないと判断し、本最高裁判決は権利濫用になると判断したように、権利濫用の判断は微妙なものがある。

（1998.02.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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