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マンションの１階を居酒屋を営業する目的で区分所有者から賃借した者が、管理規約に反して、厨房換気ダクト・造作・看板等を設置し、深夜まで営業を行ったことが、管理規約に違反し、区分所有者の共同の利益に反するとして、管理組合の賃借人に対する換気ダクト・造作・看板等の撤去請求、深夜営業の禁止請求が認められた事例 （神戸地裁尼崎支部平成１３年６月１９日判決。判例時報１７８１号１３１頁）
（事案の概要）
Ｙは、Ｚが区分所有する本件マンション１階部分をＺから賃借し、厨房換気ダクト・造作・看板等を設置し、年中無休で毎日深夜１時頃まで居酒屋を営業していた。本件マンションの管理組合Ｘは、厨房ダクト・造作・看板等の設置並びに毎日深夜１時頃までの営業は、管理規約に違反し、区分所有者の共同の利益に反するとして、ＹとＺに対して、①厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の撤去、②日曜・祝祭日及び平日の午後１０時以降深夜までの営業禁止（Ｙに対してのみ）、③管理規約上の債務不履行による清掃費・修繕費・弁護士費用等金３００万円の損害賠償を求め、提訴した。
（判決）
①について。本判決は、厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の設置が管理規約に違反していると認定した上で、厨房換気ダクトや集塵機については、ダクト等から排出される油煙や臭気により本件マンションの住民が迷惑や不快感を示していることを理由に区分所有者の共同の利益に反すると認定し、造作・看板等については、管理規約を軽視して他の区分所有者の利害を顧慮することなく管理規約違反の造作・看板等を設置した事情に照らし、区分所有者の共同の利益に反すると認定して、Ｙに対し、厨房換気ダクトや集塵機・造作・看板等の撤去を命じた。Ｚに対しては、ＺがＹに管理規約を遵守させ、違反を是正させる義務があることは認めたが、Ｙの所有物を勝手にＺが処分することは出来ないとして、撤去を命じなかった。
②について。本判決は、深夜１時までの営業は、住民の安眠を妨害すること、管理規約では騒音について特段の配慮が明記され、「苦情が出ない程度」という特に厳しい基準をもって対処するものとされていることなどに照らし、区分所有者の共同の利益に反すると認定した上で、平日と日曜・祝祭日とを特段に区別する理由はないとして、午後１１時以降の夜間の営業を禁止した。
③については、本判決は、Ｙについては管理規約違反、ＺについてはＹに遵守するよう指導する義務違反を理由にＹＺ双方に損害賠償を認めたが、清掃費・修繕費等の損害については立証がないとして弁護士費用１００万円だけを認めた。
（寸評）
マンションの１室を賃借して飲食店を営業する例も多いが、当然のことながら、賃借人にも管理規約を遵守する義務がある。事前に管理規約を入手するなり、管理組合に説明するなりして、造作等の設置や営業形態が管理規約に違反しないようにすべきである。
（2002.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
今回紹介した判例は、こちらの「判例紹介」で扱ったものと同一のものです。
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