追い出し屋の被害者が実例を訴える

 ７月８日国土交通省住宅局へ追い出し屋による被害者の実態などを調査し、被害者の声を直接聞く場を設けるよう要請した。国土交通省で、この日、追い出し屋被害者から生々しい実態が報告されましたが、その要旨は次のとおりです。

　（事例１）
　障害者団体の代表は、「病院で療養している身寄りのない障害者が、家賃の振込みの手続きが困難で滞納したが、家賃保証会社が無断で室内に入り家財道具を持ち去り、退院しても生活の場を失った。こんなことを許しても良いのか」と訴えました。

　（事例２）
　居住の安定の支援活動に取り組んでいる「自立生活サポートセンター・もやい」の代表は、「３月分家賃の滞納したことから1週間以内に家賃の支払いがない場合は、使用禁止するとの『一時貸室使用禁止予告通知書』が届けられた」と救済を求めてきた状況を報告し、その保証会社が全国ネットの家賃保証会社であったことを明らかにしました。

　（事例３）
　同代表の元へファックスで「７月４日、７月分の家賃を滞納しており、保証会社からすぐ家賃を振り込めと恫喝され、来週から就職出来るのでそれまで待ってほしいと要請しても受け入れてくれない。このままでは死ぬしかないし、追い出されたらホームレスになるしかない」との訴えが寄せられています。

　同代表は、このような事例の市民は、家賃を支払いたくても支払えず生活に追い込まれており、公的救済を求めているのだと述べました。

　（事例４）
　事情があって数年前離婚し母子世帯となり、不安定雇用となった女性から「これまで数回住み替えをしたが、家賃が支払えない状態を誠意をもって事情説明すると明渡しを要求されたことがない。

　今回知人に保証人になってもらうことを条件で仲介業者に賃貸マンションを仲介してもらったが、知人の保証人を拒否され、業者が指定する家賃保証会社へ保証料を支払い入居した。

　家賃が1日足りとも遅滞すると「再契約保証料」を請求され、それを拒否すると明け渡しを強要された。弁護士へ相談して内容証明で「再契約保証料」の請求は違法であるとの通知をした結果、保証会社から謝罪文と「保証料」の一部の返還の明細書を送ってきた。

　不当なことに泣き寝入りしている賃借人がたくさんいると考えると、このまま黙っていることが出来なかった」と語っています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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借主側の代表参加させて！ 審議会は追い出し屋の実態の調査を

　７月８日、全借連と「住まいの貧困に取り組むネットワーク」の参加団体のメンバーおよび追い出し屋から強制的に追い出されている被害者３名を含む１０名は、審議会民間賃貸住宅部会の事務局である国土交通省住宅局へ「民間賃貸住宅部会の公正な審議についての申入れ」書を提出しました。

　（１）審議会員に借主側の代表を参加させること
　（２）家賃滞納間題をたんなる賃貸をめぐるトラブルの一つとして論議するのではなく、公的施策の拡充などを含めて総合的に論議をすること
　（３）追い出し屋による被害者の実態などを調査し、被害者の声を直接聞く場を設け被害を根絶する抜本的対策を立案せよ。
　（４）定期借家制度の現状と問題点について借主の意見を聴き、制度の廃止を検討することなどを申し入れました。

　応対した国土交通省住宅局住宅総合整備課の小善真司賃貸住宅対策官と畠栄作課長補佐は、「審議会での論議では必ずしも貸主側の意見ばかりではなく、全国追い出し屋対策会議から事前に資料の提供などを受けて参考にしていることなどから一方に偏するような論議はしていないし、まとめることはない」と回答しました。

　その上で、「中間まとめ」を確定する前にパブリックコメントを求めて年内に確定したい」と回答しました。
　その後、「追い出し屋」から直接被害を受けた居住者から「追い出し屋」の不法行為の事態を生々しく述べられました。

　「ネットワーク」の代表が、「追い出し屋」の実態をよく調査し、国土交通省が２月１６日に出した連絡文書に基づいて業者を指導するよう要請しました。

　また、定期借家制度が悪用されている実態も指摘し、審議会で業界の都合の良い報告を鵜呑みにせずに居住の安定を損なうような提起はしないよう強く申し入れました。

　最後に、「ネットワーク」側は、「中間まとめ」の前にあらためて懇談することを申し入れました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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非正規労働者、保証人に苦労も （朝日新聞）

　若者のひとり暮らし。中でも非正規労働者だと、正社員に比べ住宅を借りにくいようです。家賃保証会社も増えていますが、滞納してトラブル、という例も。注意点をまとめました。

 

朝日新聞　２００９年６月２７日

 

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　「ご縁がありませんでした」。不動産仲介業者からの電話に、大阪市の派遣社員の男性（28）は声を失った。前日、CMで有名な仲介大手の営業所でアパートへの入居を申し込んでいた。

　愛知県の自動車部品工場の正社員だったが、経済危機の余波で今年2月に解雇された。ネットカフェで寝泊まりしながら派遣会社に登録。4月に仕事が見つかり、住居を探していた。

　入居申込書の職業欄に「派遣社員」、連帯保証人は67歳の母の名前を書いていた。「人格を否定されたようで悔しい」

　労働力調査（08年）では、25～34歳の単身雇用者181万人のうち非正規は約22％で5年前より5ポイント増。多くは賃貸住まいだ。

　仲介業者を選ぶ際、知名度だけでなく地元に根付いているか考えるよう勧めるのは、不動産適正取引推進機構（東京）の担当者だ。「家主の顔が見えているので、給与明細を持って行くなど真剣さを見せれば、口添えしてくれる場合もある」。入居審査のポイントは収入、雇用形態、連帯保証人だ。家主にもよるが、非正規ほど連帯保証人の収入や職業が重視される。

　しかし、その保証人で苦労する例が多い。親に頼めない人が増えたほか、「親自身も収入減で保証人としての機能が低下している」（不動産業者）。

　空き部屋は埋めたいが、滞納は怖いというのが家主の本音。一方で借り手は信用力ある保証人を立てられない。両方のニーズを背景に家賃保証会社が広がる。

　しくみはこうだ。1カ月分の家賃の30～90％を保証料として支払い、保証会社と保証委託契約を結ぶ。借り主が家賃を滞納すると保証会社が立て替え、その後借り主から回収する。

　ただ、滞納時の保証会社の対応には注意が必要だ。

　東京借地借家人組合連合会には「10分おきに取り立ての電話が来る」「深夜に取り立てに来て、深夜訪問の手数料を請求された」など、いわゆる「追い出し屋」による被害の相談も多い。派遣社員の女性は一日でも家賃が遅れると、自動的に更新料を払わされる契約になっていた。何度か滞納してしまい、更新料は年20数万円に上ったという。

　家賃保証会社の利用が前提になっている物件もあるので、選ぶ際に確認し、利用せざるを得ない場合は委託契約書にもきちんと目を通そう。滞納時の対応に（1）鍵を交換する（2）家財道具を搬出する（3）高額な遅延損害金支払いなどがある場合は要注意。その会社でトラブル例がないかなど疑問点は質問し、場合によっては保証会社を変えてもらおう。

　国土交通省は、家賃保証業務の規制を検討している。東京借地借家人組合連合会の佐藤富美男会長は「業界も改善しつつある。仲介業者が悪質な保証会社と提携している場合は、別の仲介業者を探してみては」と助言する。

 

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【Q＆A】 家賃保証会社の違法行為

　（問）　派遣の会社に勤めていましたが、病気のために仕事に行けず、家賃の支払が、数日遅くなるようになりました。（契約書では毎月２７日と記載。契約時に連帯保証人は保証会社としていた）その保証会社から１日でも遅れたら１か月の賃料の１０％を支払えと言われ、直ちに社員が来て怒鳴り散らす、ドアーに早く家賃支払えなどの張り紙を貼るなどの行為が続いています。なんとかならないでしょうか。

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　（答）　このような行為は、今、問題になっている保証会社による違法行為です。直ちに組合や弁護士に連絡し、対処してください。

　昨年末に、全借連は、国土交通省にこのような保証会社による違法行為を規制するように求めてきました。今年に入り、組合も参加し、弁護士や司法書士、被害者などによって追い出し屋被害者全国対策会議を結成し、国による法規制を求める運動を行っています。たとえ契約書にこのような行為を認める契約になっていても現在の法律上でも違法行為になります。

　また、１日でも家賃が遅れたら１か月の家賃の１０％を支払えという契約は、年率１４.６％を超える遅延損害金は消費者契約法９条に違反しています。保証会社との契約、その後の対応など、少しでも不明な点がある場合は組合までご相談してください。

 

全国借地借家人新聞より

 

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　資料
　平成２１年２月１６日、国土交通省住宅局は、財団法人日本賃貸住宅管理協会に対して、「家賃債務保証業務の適正な実施の確保について」を通知し、社会問題となっている賃貸マンションの無断のカギ交換や住居侵入家財道具の処分などについて違法性が高いとの見解を示し、居住者の権利を保護することを指導しました。
　この指導は、全借連が昨年１２月１２日国土交通省へ具体的事実を示して業界の指導を行なうよう申し入れたことによって実現したものです。
　通知文書の抜粋を掲載します。

平成２１年２月１６日
　財団法人　日本賃貸住宅管理協会
　　会長　北澤　艶子　殿
　　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省住宅局総合整備課長
　　　家賃債務保証業務の適正な実施の確保について（抜粋）

　貴団体におかれては、賃貸保証制度協議会会員企業の家賃債務保証に係る契約書の見直しの検討を含めて業務の適正な実施の確保に向けて取り組んでいただきたくお願いいたします。その際、各会員企業において、相談窓口を設置するなど契約者からの相談・苦情等に対応する体制を整えること、家賃債務保証契約の締結に当たって契約内容を十分に消費者に対して説明すること、家賃債務保証業務の実施に当たって各種法令を遵守することを従業員一人ひとりまで徹底すること等に努めていただきたくお願いいたします。

１　督促の方法について

・滞納が生じた場合等に家賃債務保証会社が文書の掲示等の手段により督促することを賃借人が承諾する旨の条項がある場合であっても、文書の内容や掲示の状況等によっては、名誉毀損罪にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。

２　物件への立入りについて

・一定の事由が発生した場合に家賃債務保証会社が物件に立ち入ることを賃借人が予め承諾する旨の条項がある場合であっても、当該立入りが、賃借人の意思に反する場合には、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に立ち入ることとなっているかという点にもよりますが、公序良俗に反するとして無効となる可能性もあると考えられます。

３　物件の使用の阻害について

・一定の事由が発生した場合に、物件の開錠を阻害する権限を貸借人が家賃債務保証会社に付与する条項や、家賃債務保証会社が物件の使用を禁止することが　できる条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して開錠を阻害するなどの行為は、民事上の不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に権限を付与することとなっているかという点にもよりますが、消費者契約法第１０条により無効とされる可能性もあると考えられます。

４　家賃債務保証会社による賃貸借契約の解除（解約の申入れ）について

・一定の事由が　発生した場合に賃貸借契約を解除する（貸貸借契約の解約の申入れをする）権限を賃借人が保証会社に付与する条項がある場合であっても、実際の権限の行使が賃借人の意思に反する場合には、権限の行使の効果が否定される可能性や、不法行為に該当する可能性があると考えられます。

５　物件内の動産の搬出、処分等について

・賃借人の明け渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を家賃債務保証会社に付与する条項や、賃借人が物件内の動産の所有権を放棄する条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して物件内に立ち入って動産を搬出・処分等することは、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。

６　動産の保管に関する責任について

・家賃債務保証会社が適法に保管できる場合であっても、家賃債務保証会社が保管する動産について紛失、毀損等が生じても家賃債務保証会社は一切の責任を負わない旨の条項は、消費者契約法第８条により無効とされる可能性があると考えられます。

７　損害賠償額等について

・求償権の行使に当たって遅延損害金の額を定めている条項がありますが、消費者契約法第９条により、損害遅延金の額の限度は、年１４・６％であり、それを超える部分は、同条により無効となります。

８　事前求償について

・家賃債務保証会社が事前に求償権を行使できる旨の条項は、行使できる要件が緩やかな場合や、事前の求償権の範囲が過大かつ広範な場合には、消費者契約法第１０条や民法第９０条等により無効とされる可能性があると考えられます。

９　その他

・代位弁済等の手続きの費用として弁済額の一定割合に相当する金額を賃借人が支払う旨の条項は、手続きに要する実費の額や、賃借人が支払う額などにもよりますが、消費者契約法第１０条等により無効とされる可能性があると考えられます。
・家賃債務保証会社に賃貸人の訴訟代理権を与える旨の条項は、弁護士法第７２条に違反する可能性があると考えられます。

 

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無断の鍵とりかえは居住権の侵害だ!

　大阪簡裁が〈判決〉

　平成２１年５月２２日大阪簡裁民事７係は、家賃滞納により賃貸マンションを使用をさせないために、貸主側の委託を受けた管理会社が「無断で鍵交換や室内を侵入したこと」は、居住権の侵害で違法であることから、賃借人が１４０万円の損害賠償請求の訴えに、貸主側へ逸失利益等９万１６８７円慰謝料５０万円、代理人費用６万円合計６５万１６８７円の支払いを命じる判決を言い渡しました。

　判決によると、「鍵交換は、貸主の自力救済にあたらず、建物のロックアウトは、借主の建物占有権を排除するための建物の不法侵入であり違法である」と判断し、「建物賃貸や管理を業とする者は、無断の鍵交換や住居侵害は、国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法行為として厳しく非難されなければならない」として「建物の使用を排除したことによる実質的損失や精神的被害は損害賠償と慰謝料請求は正当である」と認めました。

　この訴訟は、「大阪追い出し屋対策会議」が鍵交換されて使用不可能になった賃貸マンション居住者から救済を求められて提訴し勝訴したものです。。

 

全国借地借家人新聞より

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なくそうハウジングプア！ 追い出し屋規制で国会集会

４～５時間にわたりチャイムを鳴らされドアをたたかれた

　全国追い出し屋対策会議による「なくそうハウジングプア！追い出し屋撲滅のための法規制を求める院内集会」が５月２８日午後４時から衆議院第２議員会館で開催されました。

　最初に被害者からの告発がありました。「家賃を払えないやつは人間じゃねえ、サラ金から借りて払え」と保証会社の社員から恫喝された母子家庭の女性は、あまりの暴言に電話を拒否すると、自宅まで訪問され４時間から５時間にわたってチャイムやドアをたたかれ、娘さんが一人で自宅にいる時には「ママ助けてと電話で訴えられてもどうすることもできなかった」、「今すぐ出て行けという言葉は一生忘れない。これ以上私と同じような苦しみを受ける人が出ないよう追い出し屋を規制する法律の成立をこころから願っている」と訴えました。

　また、大阪の被害事例について、被害者の男性に代わり堀泰夫司法書士より代読しました。派遣会社を解雇され家賃を滞納した男性が今年の３月に管理会社によって鍵を交換され部屋から閉め出され、鍵を開けてほしいと頼んでも「お前のようなやつは野垂れ死にしろ。その方がこちらも部屋をかたづけやすい」と人間性を否定される暴言をあびせられ、行くところもなく夜中に駅のトイレで時間を過ごしたが、司法書士に助けてもらうのが１日遅れたら自殺を選んでいたとの悲惨な報告がありました。

　２人とも追い出し屋対策会議の弁護士や司法書士の支援を受けて違法行為を裁判等通じて追及しています。

　次に、与野党の国会議員があいさつしました。
　日本共産党の穀田恵二衆院議員は「追い出し屋は法律の隙間を狙ってやっている。国交省はきちんと規制すると同時に背景にある公による住宅政策の放棄の問題をはっきりさせる必要がある」と訴えました。
　民主党の藤末健三参院議員は「ゼロゼロ物件の問題は国会でも取り上げたが、もっと大きな社会保障のセーフティネットを提示できるよう国会で頑張っていきたい」と決意を表明しました。

　続いて、各地の被害救済の取組が報告され、大阪簡裁が５月２２日に建物賃貸管理業者による家賃滞納の督促を理由とした鍵交換の不法行為に対し６５万円の賠償命令を命じた判決について担当した淵田和子司法書士が報告しました。判決で「被告のこのような法律無視の鍵交換や住居侵入行為は、国民の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難されなければならない」と断罪されたことを指摘し、今回の判決が追い出し屋の法規制の動きにつながることを期待したいと強調しました。

　最後に、代表幹事の増田尚弁護士が規制法の制定を求める運動について報告し、閉会しました。。

 

全国借地借家人新聞より

 

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「追い出し屋」に賠償命令 閉め出し違法と認定 大阪簡裁

　追い出し屋」の被害に遭ったとして借り主の男性が不動産会社に慰謝料など１４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２２日、大阪簡裁であった。

　原告は派遣社員の男性、被告は不動産賃貸会社「木村産業」（大阪市北区）。

　家賃滞納を理由に無断でマンションの玄関ドアの鍵を２回交換され、閉め出され、居住権を侵害されたとして、大阪簡裁の篠田隆夫裁判官は鍵交換を不法行為と認定し、不動産会社に約６５万円の支払いを命じた。

　判決理由で篠田隆夫裁判官は「鍵を交換して未払い賃料の支払いを促そうとした行為は、通常許される権利行使の範囲を著しく超えており、平穏に生活する権利を侵害するのは明らか」と指摘し、「マンションからの閉め出しは、不法行為に当たる」と述べた。

 　判決は「法律無視の鍵交換は国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難すべきだ」と批判し、不動産会社について「業務の一環として日常的に不法行為を繰り返していた」と認定した。

　また、不動産会社は「債務不履行（家賃滞納）を無視してまで居住権を認められない」と主張したが、不動産会社の主張は退けられた。

 　判決によると、男性は２００８年２月、賃料約４万３０００円の賃貸住宅に入居。まもなく収入が減り、滞納した。同８月と１０月に鍵を取り換えられ、計1か月以上閉め出された。その間、同市西成区内の簡易宿所などを転々とした。

　　
　■　「追い出し屋」の被害は、敷金・礼金が不要な「ゼロゼロ物件」で多く、各地で訴訟に発展している。福岡簡裁は今年２月、家賃保証会社に慰謝料５万円の支払いを命じる判決を言い渡した。福岡簡裁判決は、午前０時以降も家賃の督促を続けた家賃保証会社の違法性を認定している。

　●　敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」を巡り、強引に居室を明け渡しさせられた入居者が、賃貸住宅の入居者の滞納家賃を一時的に立て替える家賃保証会社を相手取り提訴する事例が相次いでいることから、国土交通省は家賃保証会社に一定の規制を設ける方針を固めた。

　連帯保証人が不要な物件に関与する家賃保証会社は、借主が保護される借地借家法に基づかない契約形態を取るケースが多い。

　▼　部屋への立ち入りを認める特約を結ばせたり、消費者契約法の上限利率（延滞家賃に対し年１４．６％）を超える違約金を請求する業者もある。ごく短期間の滞納で厳しい取り立てをしたり、無断で鍵を交換するなどして強引に居室の明け渡しを迫る「追い出し行為」も横行し、国土交通省によると、国民生活センターへの相談が０６年度８９件から０８年度４２８件と急増している。

　国土交通省は、部屋への無断立ち入りや鍵の交換は「住居侵入罪や民法上の不法行為にあたる可能性がある」と判断。財務内容や契約件数などを考慮し、許可制▽登録制▽ガイドライン策定－－のいずれかの方法で適正な家賃保証会社かどうかを選別できるようにする。

 

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保証会社が強圧的な取立て 家賃の支払い１日遅れても違約金 （東京・豊島区）

　豊島区内に住む斉藤さんは母子家庭である。４年前に、現在住んでいるマンションの入居時の連帯保証人に父親を立てていた。２年前の更新時に、仲介した不動産会社が今後、連帯保証人は家主が指定した保証会社でなければ受け付けないと言われ、やむを得ずＡ保証会社と保証委託契約を結んだ。

　その後、家賃の支払いが毎月２７日迄に間に合わなくなると保証会社の担当者が押しかけ、一時間もドアを叩いたり、ベルを鳴らし続けることや携帯の電話にかけてくるなどの強圧的な取立て行為を行うようになった。

　本来、このマンションはオートロックでドアまでは入ってくることが出来ないにも関わらず、侵入してきたために、やむを得ず警察に通報するなどの対抗措置を取った。しかしながら、仲介の不動産会社と家主は、近隣に迷惑をかけたとの理由で明渡しを請求してきた。

　この保証会社は、一日でも家賃の支払いが遅れると保証契約を打ち切り、改めて更新し、違約金として１万円を支払うという特約をたてに、賃料以外に１万円を取っていた。

　その結果、昨年１年間で１２万円を払わされていた。まさに、今問題になっているスマイルサービスと同様な手口で違法行為を行っていたのである。斉藤さんは弁護士との相談の中でこのような悪質な行為に法的措置も含めた対処をすることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家賃を１日でも滞納したら明渡すとの念書を盾に管理会社が明渡し請求 （大阪・松原市）

　大阪府松原市内の賃貸マンションに平成１１年４月から入居している武田康夫さんは、入居まもなく病気となり月額１０万５０００円の家賃の支払いが滞り、昨年末で８０万円を滞納していました。

　管理会社からは、家賃を支払わないのであれば、明け渡せと再三再四にわたり督促を受けていました。武田さんは、体調が回復し滞納していた家賃も３月に完納することができました。

　ところが管理会社は、武田さんへ家賃を完納したが「今後は１日でも滞納したら明け渡すこと」との念書に署名捺印を求めてきました。

　妻と高校に通う２人の息子の一家４人の住む場所がなくなるとの不安から、管理会社の言いなりに「念書」を提出し、その上に、「今後の家賃支払いは銀行から自動引落しで支払うこと」を条件に一応契約の継続が認められました。

　武田さんは、銀行で自動引落し手続きなどをしたことがなく、３月末に支払うことになっていた４月分の家賃を４月６日に支払いましたが、管理会社は「念書」を盾に明け渡しを要求してきました。

　途方に暮れた武田さんは、「全国追い出し屋対策会議」の結成総会が報道されたことが記憶にあり、大阪弁護士会へ問い合わせたところ、大借連を紹介され、大借連事務所に相談。管理会社へは「家賃は支払い済みで明け渡しに応じる必要はない」と回答したところ、管理会社からは「賃貸借契約解約申込書」が届けられ、この「申込書」への署名捺印を求められるとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを求めてきました。

　武田さんは、大借連事務所と相談の結果、「申込書」の提出を拒否するとともに、自動振り込み契約書と銀行通帳の写しを送ることにしました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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国交省が「追い出し屋」を法規制する方針

　賃貸住宅で連帯保証を請け負う不動産業者らが、家賃を滞納した借り主を強引に閉め出す「追い出し屋」被害が広がっている問題で、国土交通省は家賃保証業務を規制する方針を固めた。追い出し行為を行政処分できる法律の制定を軸に検討し、８月までに素案をまとめる。

　国民生活センターによると、家賃債務保証をめぐるトラブルの相談は全国で０４年度の４４件から、０８年度には４２８件と急増。しかし、家賃保証業務は、宅地建物取引業法や借地借家法の対象外で、監督官庁がなかった。その結果、深夜早朝の督促や鍵交換、家財撤去など違法性の高い行為が事実上、野放し状態になっていた。

　このため、国交省は早急な対応が必要と判断。１２日に開かれた社会資本整備審議会「民間賃貸住宅部会」で、（１）新法の整備（２）登録制の導入（３）ガイドラインの公表――の３通りの規制を検討することを明らかにした。

　新法の場合、家賃保証業務を許可制とし、違反業者を営業停止などにする行政処分や刑事罰の規定を入れる。

　国交省は「最も迅速な対応が可能なのは許可制」としている。早ければ７月末にも、３案それぞれの原案を盛り込んだ中間報告を作成。年末までに規制の中身を決める。

 

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【Q＆A】 家賃が２～３日遅れ、１０％の遅延損害金を請求された

　（問）　息子がアパートを借りていましたが、ノイローゼで仕事が出来ず、家賃が２～３日遅れることが４～５か月続きました。管理会社が、１か月の家賃の１割の遅延損害金（合計２万５２００円）を支払えと言われ支払いましたがどうにも腑に落ちませんので、なんとかなりませんか。

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　（答）　管理会社は貴方の息子さんが度々支払が遅れるので、契約書に「賃借人は家賃の支払が、１日でも遅れたら家賃の１か月の１割を遅延損害金として支払う」という特約盾に請求を行ったものだと思われます。しかし、息子さんは居住用として借りていますので消費者契約法の消費者にあたります。消費者契約法第９条第２項では、消費者が支払うべき金銭をその支払期日までに支払わない場合であっても、損害賠償の額や違約金が年１４．６％を超えるものについては無効となります。従って、遅延損害金を計算すると６０５円となり、２万４５９５円を返還してもらうことが出来ます。

 

全国借地借家人新聞より  

 

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消費者契約法
（消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効）
第9条 　次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。

１　当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの　当該超える部分

２ 　当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が２以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年１４．６％割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分

 

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追い出し屋被害で借り主勝訴（福岡簡裁） （朝日）

　家賃を滞納したら未明まで支払いの督促を受けたなどとして、福岡市の３０代の会社員男性が東京に本社を置く家賃保証会社と同社社員３人に約１００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１７日、福岡簡裁であった。野瀬真司裁判官は「生活の平穏を害し、精神的苦痛を与えた」として、同社に５万円の支払いを命じた。

　弁護士らでつくる支援団体「全国追い出し屋対策会議」によると、追い出し屋被害をめぐる訴訟で借り主側が勝訴した判決は初めて。

　判決などによると、男性は０７年４月、同社を連帯保証人に福岡市のアパートを家賃５万１千円で借りた。敷金、礼金なしの「ゼロゼロ物件」。給料が減ったことなどから男性が同年６～８月の家賃を滞納すると、同社の社員３人が午後９時ごろに男性方を訪れ、翌日午前３時まで支払い交渉を続けた。

　野瀬裁判官は「午前０時を過ぎた交渉については精神的苦痛を与えたというべきだ」と指摘。ただ社員が男性方に無断で上がり込んで玄関に居座ったなどとする男性側の主張は、「犯罪行為に当たるような強引な取り立てを受けた証拠はない」と退けた。

　判決後、男性は「同じ境遇の人に被害が及ぶのを防ぐための提訴だったので、納得はできる判決」と話した。同社は「判決について、特にコメントすることはない」としている。

 

２００９年２月１８日　asahi.com（朝日新聞）　

 

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「ゼロゼロ物件」未明の家賃取り立て、保証会社に慰謝料命令

　敷金・礼金が必要ない「ゼロゼロ物件」に入居した福岡市内の３０歳代の男性が、滞納した家賃の取り立てを午前３時まで受けたとして、家賃保証会社「フォーシーズ」（東京）と同社従業員３人に慰謝料１００万円などを求めた訴訟の判決が１７日、福岡簡裁であった。

　野瀬真司裁判官は「生活の平穏を害して精神的苦痛を与えた」として、同社と３人に計５万円の慰謝料の支払いを命じた。

　ゼロゼロ物件を巡っては、連帯保証人の契約を結んだ家賃保証会社による強引な取り立てなどが社会問題化している。弁護士らでつくる「全国追い出し屋対策会議」（大阪市）によると、保証会社への賠償命令は全国で初めて。

　判決によると、男性は同社の連帯保証を受け、アパートを借りた。３か月続けて家賃（月額５万１０００円）を滞納した２００７年８月３１日午後９時頃、自宅を訪れた同社従業員３人から６時間にわたって取り立てを受けた。

　野瀬裁判官は、午前０時以降も取り立てが続いた点を問題視し、慰謝料を認めた。

 

２００９年２月１８日　読売新聞

 

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家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請等について（国土交通省）

家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請等について

平成21年2月16日

１　概要

　○近時、いわゆるゼロゼロ物件などの住宅の賃貸業務や、家賃債務保証業務を巡るトラブルが発生していることから、これに関する実態調査を行いました。

　○また、家賃債務保証業務に関しては、（財）日本賃貸住宅管理協会あてに、家賃債務保証業務の適正な実施の確保を要請する文書を発出するとともに、家賃債務保証の契約や業務の実施に当たって留意すべき事項を、国土交通省のHPに掲載しました。

　○さらに、いわゆるゼロゼロ物件を含む住宅の賃貸業務や家賃債務保証業務の適正化のための方策を含めて民間賃貸住宅政策について、社会資本整備審議会住宅宅地分科会に設置した民間賃貸住宅部会（2月下旬に第1回部会を開催予定）において、検討を行うこととしています。

 

 

２　家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請について（別添１参照）

　○家賃債務保証業務を行っている企業からなる賃貸保証制度協議会を設けている（財）日本賃貸住宅管理協会あてに、家賃債務保証業務の適正な実施の確保についての要請文を発出しました。

　○要請文においては、下記３の実態調査の際に提出していただいた家賃債務保証契約書において法令等に違反する可能性のある条項（物件への立入り、開錠の阻害、物件内の動産の搬出・処分などの条項）が見受けられたことから、契約書の見直しの検討を含めて、業務の適正な実施の確保に向けて取り組んでいただくよう要請しています。

　○また、契約や業務の実施に当たって留意すべき事項（要請文と同内容）を、家賃債務保証業務を実施している者に向けて、広く周知するために、HPに掲載しました（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html#minkanjuutaku）。

 

 

３　家賃債務保証業者の実態調査結果について（別添２参照）

　○（財）日本賃貸住宅管理協会に設けられている賃貸保証制度協議会の会員に対して、保証契約の締結件数や相談窓口設置状況等を把握するために実施した調査の結果をとりまとめました。

　○また、賃貸保証制度協議会の会員以外で家賃債務保証業務を行っている企業の数を把握するため、賃貸住宅の管理業者や仲介業者の団体等の協力を得て実施した調査の結果をとりまとめました。

　○調査の結果把握できた63社については、賃貸保証制度協議会会員向けと同様の実態調査を今後実施する予定です。

　○同様の実態調査は、今後も定期的に実施する予定です。

 

 

 

４　いわゆるゼロゼロ物件等を巡る相談等の実態調査結果について（別添３参照）

　○「敷金ゼロ・礼金ゼロ」などをうたい文句とした賃貸住宅（いわゆるゼロゼロ物件）等における家賃回収方法等を巡る相談件数や相談内容を把握するために実施した調査の結果をとりまとめました。

　○実態調査において、いわゆるゼロゼロ物件と判明している事例において具体的な事業者名が挙げられた１社について、２月にヒアリングを行ったところ、現在は、法令を遵守して業務を行っているとのことでしたが、今後も、継続的に業務の実施状況についてヒアリング等を実施していくこととしています。

　○ゼロゼロ物件以外について名前の挙がった事業者についても、今後ヒアリング等を実施する予定です。

　○同様の実態調査は、今後も定期的に実施する予定です。

 

５　社会資本整備審議会での民間賃貸住宅政策の検討について

　○民間賃貸住宅政策について集中的かつ機動的に調査審議を行うため、平成21年1月13日、社会資本整備審議会住宅宅地分科会に民間賃貸住宅部会を設置しました。

　○2月下旬に第１回民間賃貸住宅部会を開催する予定であり、今後、いわゆるゼロゼロ物件を含む住宅の賃貸業務や家賃債務保証業務の適正化のための方策や、退去時のトラブルなど民間賃貸住宅の紛争の防止・円滑な処理のための方策、良質な民間賃貸住宅の供給及び適正な維持管理のための方策等について、順次検討を行っていくこととしています。

添付資料

• 別添1　要請文（PDF　ファイル）
• 別添2　家賃債務保証業者の実態調査結果（PDF　ファイル）
• 別添3　ゼロゼロ物件等を巡る相談等の実態調査結果（PDF　ファイル）

 

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「追い出し屋」被害で指針策定へ 国交省方針

　賃貸住宅の家賃を滞納した借り主が、家賃保証会社から法的手続きを経ずに退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次いでいるのを受け、国土交通省は家賃保証業務のガイドライン作りに乗り出すことを決めた。悪質な業者による「追い出し行為」を防ぐのがねらいだ。

　家賃保証業務は監督官庁がなく、政府も正確な業者数を把握していない。国交省は昨年１２月に調査に着手。日本賃貸住宅管理協会を通じ、会員企業などに契約書の提出を求め、契約件数、売上高、利用者の相談窓口の有無などを調べている。全国宅地建物取引業協会連合会や全国賃貸住宅経営協会にも保証会社との取引状況などの報告を求めている。

　すでに届いた数十社分の契約書のなかにドアロックや家財処分など、違法性の高い記載があることを確認。これを踏まえ、国交省は被害の広がりをくい止めるためには、契約書の適正化に重きを置いたガイドラインが必要と判断した。

 　２月上旬にも調査結果と合わせて、ガイドラインを公表。法外な違約金請求など、消費者契約法に触れる記載例を示し、違法な契約を結ばないよう呼びかける。また、業界団体に苦情の相談窓口を置くよう求める内容にする方針だ。

　世界同時不況のあおりで、「派遣切り」などで職と収入を失った非正規労働者らが増え、家賃を払えない借り主が続出すると予想されている。各地で支援活動に取り組む弁護士らは２月１５日に全国組織を結成し、家賃保証業務の登録制を柱とする法規制の検討を進め、国に早期の法案化を要望する方針だ。

 

2009年1月24日　朝日新聞　

 

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