家賃月額１万円値下げへ （東京・台東区）

　伊藤さんは台東区鳥越２丁目で約16坪の木造モルタル２階建ての建物（１階は作業場、２階を住居に使用）を平成12年７月１日から賃借している。

　３年契約で家賃は当初月額18万円で前払、保証金は３年で50万円を補充する特約があり、更に、家主の勝手な理屈で建物が古いので修理は全て借主負担とされていた。

　３年後の更新で家賃が２万円値上げされ、平成18年の更新時に更に１万円の値上げを呑まされ、現在21万円の家賃を支払っている。

　前回の更新時に「次回は更新しない」という「明渡しを確約する念書」に署名・捺印を強要された。だが、これは拒否の態度を貫いてどうにか切り抜けられた。

　しかし、次回の更新に際し、家主側との交渉を独りで行える自信がない。独りでは太刀打ち出来ないと考え、更新前に借地借家人組合に入会した。

　不動産業者と交渉する前に伊藤さんと話合った。今回の更新では、家賃と保証金の値下げ交渉する。両方拒否されたら、その時は法定更新を選択することを確認し、伊藤さんと交渉に臨んだ。

　確認の２点を要求した。話し合いは難航し、いくら話合っても結論は出そうもない。「今日は契約書を預かり、よく検討して回答する」と言って席を起ち掛けた。泡食った不動産業者は「今回は家賃値下げを呑むので、契約をしてほしい。次回も話に乗るから」と譲歩した。結果、家賃１万円減額することで合意した。

　組合としては保証金の値下げ問題の進展がなく、不充分な結果に強い不満が残る。だが、伊藤さんの「１万円の値下げが出来てよかった」の言葉が救いであった。

 

東京・台東借地借家人組合

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店舗で月額２万円の減額に成功 （東京・昭島市）

　昭島市青梅線Q駅近くの江戸街道沿いでレストランを経営するPさんは、今年の５月分の家賃から月額１６万１０００円を月額１４万１０００円に減額することに成功した。

　Pさんが当地で営業を始めたのは昭和６３年でる。長引く不況の影響は深刻で、体を壊してまで働いても売上は減少するばかり。周りの店舗も廃業する店が多く、新規の貸店舗の家賃も江戸街道沿いで月額１万円をきる物件が出てきた。

　Pさんは、管理している不動産業者に家賃を下げてほしいと頼んでも、家主が同意しないとつれない返事。

　４月初めダメもとで組合に相談に行った。組合では、近隣の新規家賃の資料を集めることを指示。

　その上で、家主に内容証明で次のように家賃減額を請求。
　「ここ数年地価の下落、物価の下落、消費の落ち込み等経済事情が大きく変動しています。その結果現在支払っている家賃月額１６万１０００円は近隣や昭島市内の新規家賃の相場を大きく上回っている状況です。本年４月分の家賃より月額１２万円に減額されますよう本書面によりご請求申し上げます」。

　不動産業者から、組合に連絡が入り、「Pさんの事情は分かるが減額幅は中を取ってほしい」と言って来た。契約期間が２年後の９月まであり、契約の途中であることも考慮して、「次の更新の際に再協議する」ことを条件に４月分から月額２万円減額することで合意した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 家賃増額請求で長期間著しく低額の供託継続で契約解除された事例

　判例紹介

　家賃増額請求に対し、長期間にわたり、著しく低額の供託を継続していたことが信頼関係を破壊するとして、賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除が認められた事例　（横浜地裁平成元年９月２５日判決、判例時報１３４３号７１頁以下）

　（事案）
　昭和３５年１月１９日、本件建物について、家賃月額１０００円の建物賃貸借契約が結ばれた。
　その後、家主は、物価及び本件建物敷地の地代の上昇（昭和５６年４月分の本件建物敷地相当分の地代は月額５９８２円であった。）等を理由として、昭和５６年５月分以降月額２万円へ家賃の増額請求をした。

　ところで、家主は、本件建物賃貸借契約当初から家賃の増額を求めていたが、借家人はこれに応じず、昭和５４年４月分から、月額２０００円を供託しており昭和５６年５月分からの増額請求にも応じず、引続き月額２０００円を供託している。

　そこで、家主は、借家人が８年余にわったて、適正賃料額の１割にも満たない著しく低額の賃料の供託を継続したことが信頼関係を破壊するものと主張して、本件建物明渡を請求した。

　（判示）
　裁判所は、「本件建物の適正家賃額は昭和５６年４月当時、少なくとも家主の増額請求額の月額２万円であり、これに対し、被告の供託賃料額は、１０分の１と著しく低額である。

　たとえ借家人が主観的に相当と認める額であっても、従前の賃料より、定額であったり、適正賃料額に比べて著しく低額である場合には、その供託を相当額の供託ということはできず、したがって、債務の本旨に従った履行と評価することはできないものといわなければならない。

　これを本件について見るに、被告のした供託は、適正賃料との差が著しく大きく極めて低額であるから、相当性がないものといわざるをえず、これを債務の本旨に従った履行ということはできない。」と判示した。

　（短評）
　借家法第７条２項本文は、賃料増額について当事者間に協議が調わない場合には、借家人は増額を正当とする裁判が確定するに至るまで、「相当ト認ムル借賃」を支払えば足りるとし、右の「相当ト認ムル借賃」とは、同項但書の趣旨に照らし、原則として借家人が主観的に相当と認める額でよく、必ずしも、客観的な適正賃料額に一致する必要はないと解されている。

　しかしながら、右支払家賃額が著しく低額のときは、賃料としての対価性がないといわなければならない。

　賃料増額をめぐって長期間供託している場合、しばしば著しく定額になることがあるので、随時見直し、増額供託する等注意する必要がある。　

（1990.07.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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参考法令
　借家法
第７条　建物ノ借賃カ土地若ハ建物ニ対スル租税其ノ他ノ負担ノ増減ニ因リ、土地若ハ建物ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ建物ノ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
　但シ一定ノ期間借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ

２　借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ不足アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス

３　借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

 

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家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立て、減額に成功 （東京・台東区）

　日暮里駅の西の谷中一帯は昔、鶯の囀りがよく聞こえたことから初音町と呼ばれていた。

  藤本さんは、ＪＲ日暮里駅に程近い台東区谷中初音町（現、谷中５丁目）で、８坪程の店舗を借り、昭和51年からスナックを営んでいる。

　家主は不動産業者で近所に事務所があり、賃貸建物の仲介を中心に営業している。
　家主は、バブルの頃は更新毎に大幅な家賃値上げをしてきた。平成元年の更新時には約１８％の値上げ、平成４年には２０％の値上げだった。

　その都度、値下げ交渉はした。だが、こちらの思惑通りには運ばず、家賃はどんどん値上がりし、一方、不況で売上は低迷し、家賃の負担が益々加重になってきた。

　平成１８年の更新の際、家賃の減額を申入れた。この時も再三に亘り交渉したが、家主は「２０００円以上の減額には絶対に応じない。不服があるなら調停でも訴訟でもやりなさいよ。俺はプロだから、そんなものは何でもない」とうそぶく始末だった。

　こんな経緯で藤本さんは、平成２０年５月、思い切って家賃減額請求調停を東京簡易裁判所に申立てた。

　平成２１年２月１２日、東京簡易裁判所において、藤本さんが申立てていた家賃減額調停が遂に成立した。

　「申立て人及び相手方の双方は、現行１４万７０００円の家賃を平成２０年５月分以降１３万３５００円に減額することを確認する。」

 

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【Q＆A】 不景気の打開策として相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい

（問）　１６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
　家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
　最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
　この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
　家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。

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（答）　まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、すでに支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。

　世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。

　家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。

　調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。

　家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。

　最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 サブリース契約において賃料増額の合意が無効とならず認められた事例

　判例紹介

　平成７年に締結された建物賃貸借契約（サブリース契約）において、平成１３年７月から賃料を増額する旨の合意が借地借家法３２条１項に反して無効とはならず、合意どおりの賃料増額が認められた事例　（東京地裁平成１５年３月３１日判決、判例タイムズ１１４９号３０７頁）

　（事案の概要）
　Ｘ（貸主）とＹ（借主）は、ＸＹ巻で平成７年１月６日に締結された建物賃貸借契約（サブリース契約）において、月額賃料に月、平成７年１月～同年６月３０日まで３４８５円／㎡、同７月１日以降５８６９円に増額する旨の合意（以下「本件賃料増額合意」という）をした。Ｘは、本件賃料増額合意に基づき平成１３年７月１日以降本件建物の月額賃料は５８６９円／㎡に増額されたとして、Ｙに増額分の賃料の支払を求め、Ｙは、本件賃料増額合意は借地借家法３２条１項二違反して無効であるなどと主張して同日以降の月額賃料は従前通り３８１２円／㎡を超えては存在しないことの確認を求めた。

　（判決）
　本判決は、本件賃料増額合意が借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かにつき、「借地借家法３２条１項は強行法規と解されているが、その趣旨は、同項が直ちに賃料にかかる特約を無効とすることにあるのではなく、むしろ、賃料にかかる特約が、同項の適用を排除することができないことにあるにすぎない。そして、借地借家法３２条１項は、当事者に対し、公平の見地から、相当な額まで賃料の増減を請求することができる権利を付与するものであるが、この相当な賃料額を定めるに当たっては、同項所定の諸事由に限ることなく、請求当時の経済状況及び従来の賃貸借関係、特に当該賃貸借の成立に関する経過その他諸般の事情を斟酌して、具体的事実関係に即し、合理的に定めることが必要である。（中略）したがって、当事者間の賃料にかかる合意が、借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かは、同項所定の諸事由、賃料が増額される時点の経済状況及び従来の賃貸借関係（特に当該賃貸借の成立に関する経緯）その他諸般の事情を斟酌し、当該合意の内容が当事者間の公平を著しく害するか否かという基準で決するのが相当である」と判示したうえで、上記の諸事情を具体的に斟酌して、本件賃料増額合意はＸＹ間の公平を害するものとは言えず、借地借家法３２条１項に反して無効とはならないとして、Ｘの請求を認めた。

　（寸評）
　本判決は、賃料増減に関する合意が借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かの判断基準について判示したもので、賃料増減に関する合意の有効性を判断するうえで参考になる判決である。

（2004.11.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 賃料自動改定特約が事情変更の原則により失効したとの主張が否定された事例

　判例紹介

　３年ごとに賃料を１５％増額するという賃料自動改定特約のある期間２０年の賃貸借契約で、①右特約が事情変更の原則により失効したとの主張が否定され、また、②右特約が有効であることをを理由とした賃借人の賃料減額請求ができないとした事例　（東京地裁平成１０年８月２７日判決、判例時報１６５号１３８頁）

　（事案の概要）
　Ｘ（賃主）はＹ（借主）に対して、昭和６０年４月、１０階建て事務所兼店舗の５階ないし１０階部分（以下本件建物という）を賃貸したが、右賃貸借契約には、賃料を３年ごとに１５％増額する旨の賃料自動改定特約がついていた。

　昭和６３年４月、平成３年４月には右特約に基づく賃料増額が行われたが、右特約に基づく平成６年４月、平成９年４月の増額については、Ｙはいわゆるバブル経済の崩壊により右特約が前提とする経済情勢は平成４年以降大きく変動し、右特約は遅くとも平成６年４月まには事情変更の原則により失効した旨主張して右各増額に応じなかった。

　そして平成８年３月には賃料が経済事情の変動等により不相当になったとして、Ｘに対して賃料減額の意思表示を行った。ＸはＹに対して、右特約に基づく平成６年４月、平成９年４月の賃料増額の確認を求める訴えを提起し、ＹはＸに対して、平成８年３月以降の賃料減額の確認を求める反訴を提起した。

　（判決）
　本判決は、「本件賃料自動改定特約の有効性を考えるに当たっては、同特約の適用がないとした場合の本件建物部分の相当賃料を検討することが必要である。なぜならば、被告（Ｙ）が主張するように、いわゆるバブル経済の崩壊により右相当賃料が相当程度に減額されるべきなどの事実関係があるとすれば、本件賃料自動改定特約を適用する基礎となる事情に変動があり、その結果、事情変更の原則の適用によるものか否かはひとまずおくとして、同特約は失効したと判断する余地が生じてくるからである」旨判示した上で、
　右特約が適用されるとした場合の賃料が平成６年４月時点で月３３４万５９２５円、平成９年４月時点で月３８４万７８１４円、他方右特約が適用されない場合の相当賃料は前者が３７２万８１００円、後者が月３６５万５５００円であり、前者では右特約を適用した場合の賃料がそうでない場合を下回り、後者では若干上回るに過ぎない旨認定し、「本件賃料自動改定特約は少なくとも現段階においては、未だ同特約の前提となる事情について、同特約が失効したものと判断するに至るほどの変動があったとまでは認め難い」と右特約の有効性を認めるとともに、右特約が失効していない以上賃料減額請求の行使はできないとして、Ｘ（貸主）の請求を容認し、Ｙ（借主）の反訴請求を棄却した。

　（寸評）
　事情変更の原則による失効を含め賃料自動改定特約の有効性をめぐる紛争は多く、本件は右特約の有効性を認め賃料減額請求を否定したものであるが、その論理構成については参考になる判決である。

（1999.03.）

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【判例紹介】 サブリース契約で借地借家法の賃料減額請求権の適用が認められた事例

　判例紹介

　期間２０年、転貸自由、賃料を３年毎に１０％増額する旨の賃料自動増額特約のある建物賃貸借契約（サブリース契約）について、賃料減額請求権の適用が認められた事例　（東京地裁平成１０年２月２６日判決、判例時報１６６１号１０２頁）

　（事実）　賃借人は、平成３年１０月、建物所有者から地上４階、地価１階ないし３階の一部を賃貸期間２０年、賃料については３年毎に１０％増額する旨の賃料自動改定特約つきで賃借した。いわゆるサブリース契約であり、大手不動産会社である賃借人が、賃貸人である建物所有者にテナントの賃料を保証する趣旨のものであった。そして、賃借人は賃貸人に対し、借地借家法第３２条に基づく賃料減額請求をした。

　（争点）
　サブリース契約の場合、賃料（増）減額請求権の適用があるのか。

　（判決要旨）
　「本件契約は、賃貸事業受託方式のサブリースであって、まさしく賃貸借契約であり、転貸を前提として本件建物を一括して賃貸することや賃料保証及び増額特約といった約定は使用収益についての特約や賃料支払及改定についての特約といべきものにすぎず、そのような特約がなされることにより、賃貸借契約の本質が失われるものではないから、本件契約には借地借家法が適用去れというべきである。

　借地借家法第３２条に基づく賃料改定は、事情変更の原則の要件を緩和して明文化したものであり、一定の経済事情の変動があり、それにより賃料不相当になった時に認められるものでその増減は本来一定の経済事情の変動を原因として生じた不相当分を是正するものであって、それ以上の賃料額の是正を原則として意図するものでないというべきである。本件においては、賃借人は不動産業を営みサブリース事業をなす会社であり、賃貸人は本件建物の管理のために設立された会社であるから賃借人は賃貸人と対等ないし優位の立場にあり、原則どおり契約自由の原則を尊重しても、借地借家法の趣旨に反して賃借人に不利な結果を生じるものとはならないというべきである。

　当事者双方の本件契約及びそれに至る経過、賃貸人がバブル経済の崩壊の影響による賃料相場の下落について応分以上の負担に応じている事実、賃借人の赤字の状況等を考慮し、経済的価値に純粋に即応した賃料で新規賃料額に等しいものと合意賃料額とを折半した金額をもって相当賃料というべきである。」と判示した。

　（短評）
　サブリース契約について借地借家法が適用されるかについては、学説は分かれており、裁判例においても東京地裁判決（平成１０年８月２８日）は、借地借家法第３２条の適用が排除されるものとしたものがある。
　現在のところ、地方裁判所段階の判決が出されているところであり、どちらが主流といえる状況になく、今後高裁による判例の統一が待たれるところである。

（1999.04.）

（東借連常任弁護団）

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【判例紹介】 賃料自動増額特約の効力が否定され減額請求の一部が認められた事例

　判例紹介

　賃料自動増額特約のあるサブリース方式による建物賃貸借契約で、①右特約の効力が事情変更の原則により否定され、また、②右特約があっても賃料減額を相当とする場合には減額請求ができるとした事例　（東京地裁平成９年６月１０日判決、判例時報１６３７号５９頁）

　（事案概要）
　ＹはＸから建物を、①賃料は２年経過するごとに従前賃料の７％増額する（以下本件賃料増額特約という）、②ＸはＹがその責任と負担で第三者に転貸しオフィスビルとして運用承諾するという特約付きいわゆるサブリース方式で賃貸した。ＸはＹに対し、本件賃料増額特約に基づき、その賃料が、平成５年４月１日以降１か月６５８万６８０９円に、同７年４月１日以降１か月７０４万７８８６円に増額されたことの確認を求めて提訴し、Ｙは右訴訟の中で、本件賃料自動増額特約の効力を否定して、賃料は平成５年４月１日以降１か月６０５万４７３８円に据え置かれ、また、賃料減額の意思表示により、同年７月１日以降１か月５４１万６６６６円、同７年４月１日以降１か月３９９万９７７３円に減額された旨主張し、その確認を求める反訴を提起した。

　（判決）
　本判決は、「サブリース契約も賃貸借契約として評価、解釈されるべきであるから、借地借家法の適用を受けることは当然であって、本件のようないわゆる賃料自動増額特約は、一定の合理性のある合意であるにしても、その存在にかかわらず、賃料の減額を相当とする要件があるときには、借地借家法３２条に基づき、賃借人において賃料減額請求権を行使することができる他、借地借家法３２条の趣旨に鑑みると、契約締結後の経済事情に契約締結時ににおいて当事者が予測し得なかった著しい変動があるなどして、契約締結の前提となる事実を欠き、賃料自動増額特約をそのまま適用することが著しく不合理な結果となる場合には、事情変更の原則によって、賃料自動増額特約は効力を有しないことがあると解するのが相当である」旨判示した。

　本件賃料自動増額特約が締結されたのは平成元年１２月でオフィスビルの賃料は大幅に上昇する傾向を示しており、バブル崩壊により平成４年以降オフィスビルの賃料水準の急激な下落が続くことを予測して本件賃料自動増額特約が締結されたとは言えず、鑑定結果も考慮するとＸの主張の賃料増額は「経済事情の著しい変動等に照らし、著しく不合理な結果になると評価せざるをえないから、右各時点において本件賃料自動増額特約は効力がない」として否定した。

　そして、本件賃料自動増額特約の存在なども考慮した鑑定結果に基づき、賃料を平成５年４月１日以降１か月６１５万５８９７円、同１０月１日以降１か月５９９万５４２４円、同７年４月１日以降１か月５０３万２３７４円と認定し、賃料減額請求の一部を認めた。

　（寸評）
　本件はいわゆるサブリース契約に関するものであるが、賃料増額額のある通常の建物賃貸借契約にも適用されるのは当然であり、参考になる判決である。

（1998.08.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 賃料自動増額特約があっても、賃料が不相当になれば、賃借人が賃料減額請求できる事例

　判例紹介

　建物を転貸目的、賃料自動増額特約で一括賃貸するサブリース契約につき借地法３２条の適用が肯定され、賃料自動増額特約があっても、賃料が不相当になれば、賃借人が賃料減額請求できるとされた事例　（東京地裁平成８年１０月２６日判決、判例時報８７頁以下）

　（事実）
　建物の賃借人Ａが賃貸人Ｂに対して、賃料減額請求を請求すると共に、その賃料の確認と差額賃料の返還を求め、更に減額賃料と現行相場に基づいて算定される預託金と支払済みの預託金との差額の返還を求めた事案である。

　本件の契約は、賃借人である不動産会社Ａ（原告）が、賃借建物を一括して第三者に転貸することを目的としたサブリース契約である。

　本件では、建物所有者・賃貸人Ｂ（被告）は、本件契約はいわゆるサブリース契約であり、土地所有者が所有地に賃貸用オフィスビルを建築して、賃借人Ａ（原告）がこのビルを一括賃借して、Ａはテナントの入居の有無に関係なく、Ａがビルを竣工時から１０年間の賃貸期間が満了するまで賃料の支払を保証するものであるから、借地借家法３２条の適用を必然的に排除することが予定されているとして、Ａの主張を全面的に争った。

　これに対し、Ａはサブリース契約に対しても借地借家法３２条の適用を否定する理由はないと主張していた。

　Ａの請求は一部容認。預託金の返還については敗訴。

　（判決）
　「本件賃貸借契約は被告から本件建物を賃借した原告が、第三者に転貸することを目的としたいわゆるサブリース契約であり、原告は１０年間一括賃借すること、賃料を支払い開始時期から３年毎に６％増額することが約されている。但し、大幅な経済変動があった場合は協議の上増加率を決定することになっている。右増額特約の趣旨に照らすと、減額を想定しているとは考えられず、その意味で最低賃料を保証した結果となっているといえる。

　しかし、右特約は、賃料を対価として建物の使用収益をさせることを目的としており、その本質は賃貸借といわざるを得ず、借地借家法３２条の適用がないとする理由はない。

　従って、賃料の増額の特約の存在にかかわらず、賃料が不相当になれば減額を請求することができると解すべきである。本件が１０年間一括賃借や賃料増額の特約を含むサブリース契約であることについては、適正賃料の算定に当って考慮されるに過ぎないと考える」

　「確かに、預託保証金は通常賃料を重要な要素として定められることが多い。しかし借地借家法３２条による賃料の増額や減額が認められたからといって当然に預託金保証金を増額したり、減額すべきであるとは考えられない」。

　（寸評）
　判旨は概ね妥当と思われる。バブル経済崩壊後、本件と同旨の裁判が目立っている。下級審の通例は、サブリース契約にも借地借家法の適用を認めるものが多い。

　また、預託金の返還については初めての判決と思われ、参考になろう。

（1997.06.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 前回の増額請求から約１年後の賃料増額請求が不相当とされた事例 ２

　判例紹介

　借家について、前回の増額請求から約１年後にされた賃料増額請求が不相当された事例　（東京地裁平成２年７月６日判決、判例時報１３６９号９６頁）

　（事実）
　原告（家主）は、昭和５６年１０月に、被告（借家人）に対し本件建物を事務所用として賃料１か月金１０万円、期間２年の約で賃貸した。

　その後、契約は更新され期限の定めのないまま継続することになった。

　原告は、平成元年４月以降の賃料を金１３万円に値上げする請求をし、その後原告は鑑定人の鑑定結果に基づき、平成２年６月分以降の賃料を１４万１０００円に値上げする請求をした。

　（判決）
　裁判所は、「平成２年６月分以降の賃料の増額請求については、従前の原告の賃料増額請求の経過を見ると、そうなった事情はともかくとして、昭和５６年から昭和６１年５月まで１０万円で据え置かれ、その後も同年６月分以降が１１万円に増額されて以来、平成元年４月に賃料を増額し、更に翌年これを増額するというのは、右経過に照らし、相当性を欠くものと言わざるを得ない。よって右増額請求によって、賃料が増額されたものとすることはできない」と判示した。

　（短評）
　賃料増額請求事件において、調停や和解により賃料額の合意ができず、やむなく本訴等において、鑑定に至る場合、【賃料増額請求時点の適正賃料額】のほか、【鑑定時点の適正賃料額】を鑑定事項することが往々に行われる。

　その結果、鑑定が出され、右鑑定時点についても、さらに賃料増額請求が行われることが多い。

　しかしながら、本件のように、従来の賃料増額の仕方からして、相当期間を置いて賃料増額をすることが双方当事者間に暗黙にでも合意されているような場合には、相当期間が経過したかどうか問題となるケースがあると思われるので、ここの事案ごとに慎重に検討することが望ましい。

　なお、従来の裁判例では、
　①家賃増額の８か月後になされた再度の増額請求が認められた事例（最高裁昭和３６年１１月７日判決）、
　②家賃が調停により定められた時から１０か月後の増額請求が認められ事例（大阪地裁昭和４１年５月１３日判決）があり、
　③他方３か月程度の経過では増額請求が信義即に反するとする事例（東京地裁昭和２７年１月１８日判決）がある。

（1991.10.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 家賃値上げをして１年後にされた増額請求を認めなかった事例 １

　判例紹介

　千代田区内の木造住宅の賃料が月額6万円と定められた後の1年後にされた増額請求を認めなかった事例　（東京地裁平成5年9月27日判決、判例タイムズ855号）

　（事案）
　借家人は、昭和18年頃から、千代田区神田淡路町1丁目にある木造2階建建物（1、２階で４４．８８㎡）を居宅として借家していたが、平成元年７月、本件建物の売却により家主が交代した。新家主は、借家人に対して訴訟を提起した（明渡請求か、家賃値上げかは不明）が、裁判所で和解をして、平成３年９月分以降の賃料を６万円に増額した。その後、新家主は、平成４年９月以降の賃料を月額１４万円に増額するよう請求して裁判となった。

　（判決要旨）
　近隣おける建物の賃料額を見ると、本件建物の東側に接する建物１階部分（２１．４１㎡）の平成３年４月分以降の賃料が月額１４万円、西側に隣接する建物の２階部分（２３㎡）の平成４年１２月分以降の賃料が１３万５０００円、同建物の１階部分（２３㎡）の同年８月分以降の賃料が１４万円である。

　本件建物の賃料額が、近隣建物の賃料額と比較した場合著しく低廉であることは明らかであるが、これら近隣建物がいずれも会社により営業のため使用されているのに対し、本件建物は個人の住居として使用されてきている。

　賃借人及び使用目的、契約の時期等の諸事情を異にすることにより相当賃料額の算定根拠が異なるのは当然であって、これらの相違を無視し、右各近隣建物賃料額との単純な比較に基づいて本件建物の賃料額の適否を論ずることは相当でない。

　本件建物の賃貸借関係は、約５０年間に及んでおり、長年にわたって当事者間の合意により形成されてきた賃料額及びその形成過程は、将来における賃料改定にあたっても十分考慮されるべきものである。

　最近における本件建物の賃料額の推移を見ると、昭和６２年頃以降が３万円、平成元年９月分以降が４万円、平成３年９月分以降が６万円と原告らが本件建物を取得する直前と比較すると、３、４年の間に倍額になっているのみならず、原告らが本件において増額を求めている時期は、前回の増額から僅か１年経過後にすぎないのでって、賃料上昇の程度が従前に比べてはなはだしくなっている。

　本件建物が老朽化していることも考え合せると、前記近隣建物の賃料額に比較して本件建物賃料額が低廉であるからといって現時点において改定を要するほど本件建物賃料額が相当性を欠くに至っているとまでは認め難い。

　よって、賃料増額事由の存在は認められない。

　（説明）
　本判決は、近隣賃料と比較する場合居住用家営業用か、何年前から賃借しているか、当事者間の家賃改定の経過はどうだったかを考慮すべきであると判断しており、参考になる。

　なお、本事件においては鑑定がなされていない。

（1995.08.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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家賃を５０％値上げ請求 (京都市)

　京都市内の中心地、錦小路商店街に一部が不動産業者に底地買いされ１年が経ちました。

　当時、業者は軒並みに賃料を５０％値上げ請求し、Yさんには「業種無断変更」を口実に店舗明渡訴訟を起こしてきました。

　Yさんは、「決して無断ではなく、前家主との間で承諾を得ている。賃料についても５０％もの値上げは認められない」と反論し争いました。

　同商店街の業者２店舗も賃料増額請求の調停が行われており、Yさん同様の主張で闘いました。また、新家主は、これまで２年間の契約期間を１年に短縮するとの要求に対しても抗議し、撤回させることができました。

　家賃の値上げ請求に対しても当初請求額の５０％に抑え、今年２月分（業者は昨年４月分から請求）から実施することで和解が成立しました。

　訴訟中のYさんも、「業種変更」を認めさせ賃料も従来から２３％の値上げ幅で和解が成立しました。

　当初、組合員はYさん１人でしたが、家賃の増額を請求されている店舗に呼び掛け３名が組合に入会し、みんなで団結して闘った成果だと喜んでいます。

 

全国借地借家人新聞より

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家賃は４０００円値下げし、更新料は半額の回答 （東京・立川市）

　立川市高松町に住むＣさんは、６畳１室で風呂なしで家賃は月額３万６０００円払っている。

　今年の１１月５日に契約期限が満了し、不動産業者から契約更新の案内が来た。更新料が家賃の１か月分の３万６０００円、借家人賠償保険が１万５０００円、更新手数料が１万２６００円を請求された。

　アパートは古く、ガラス戸もひび割れ、雨戸もよく閉まらない状態である。近隣の家賃は１ＤＫでも月額３万５０００円ぐらいで、設備の状況から家賃の減額と更新料をなくすよう請求した。

　交渉の結果、家賃は４０００円値下げして月額３万２０００円に、更新料は半額にするとの回答が組合にあった。

　更新料については契約書に更新時に支払う約束はあったが、貸手市場時代の悪い慣習でなくすべきであると主張した。

　なお、ガラス戸等の修理を近日中に行なうとのことなので、回答のあった条件で今回は了承し、契約を更新した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家賃減額調停の申立をしたら （東京・台東区）

　台東区東上野で約３０㎡の店舗でスナックを営業しているＹさんは平成１６年の更新に際し、に家主が１００万円の更新料を請求してきた。

　とても支払えないので、これを拒否すると家賃４万５０００円の値上げを要求して来た。これも拒否すると家賃の受領を拒否したので、毎月１３万円の家賃を供託してきた。

　この不況でお客が減って経営が苦しくなったので、平成１８年４月組合と連名で毎月の家賃を１０万円に値下げするよう家主に請求した。その時は家主代理人の弁護士から応じられないという回答があった。

　しかし、平成１９年の２月に東京簡易裁判所に「家賃減額」の調停申立を行い、同年２月２３日に裁判所から第１回目の調停期日が３月１７日午前１１時という通知があった。

　すると、調停の通知が届いた日に家主代理人の不動産業者から「家賃は１０万円にするが、３月の家賃支払からにしてほしい」との家主の回答を連絡してきた。

　１０万円への家賃減額請求が調停を1回もやらずに見事に成功した。

 

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