【判例】 ＊賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から賃料減額請求

　判例紹介

事件番号　      　平成18(受)192
事件名　　　　　　賃料減額確認請求本訴，同反訴事件
裁判年月日　　　平成20年02月29日
法廷名　　　　　　最高裁判所第二小法廷
裁判種別　　　　　判決
結果   　　　　　　破棄差戻し

原審裁判所名       大阪高等裁判所  
原審事件番号       平成16(ネ)3454
原審裁判年月日    平成17年10月25日

（判示事項）
　裁判要旨賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から賃料減額請求がされた場合において，当事者が現実に合意した直近の賃料を基にすることなく，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額された日から当該請求の日までの間に限定して経済事情の変動等を考慮した原審の判断に違法があるとされた事例

主　　　　文

　　　　　原判決中，上告人の本訴請求に関する部分を破棄する。
　　　　　前項の部分につき，本件を大阪高等裁判所に差し戻す。

理　　　　由

　上告代理人四宮章夫，同松丸知津の上告受理申立て理由について
　１ 本件本訴請求は，被上告人の所有に係る建物を賃借した上告人が，賃貸人である被上告人に対し，賃料減額請求により減額された賃料の額の確認を求めるものである。本件反訴請求について，その一部を却下し，その余を棄却した原判決に対する不服申立てはない。

　２ 原審の確定した事実関係の概要は次のとおりである。
　（1） 上告人，被上告人，Ａ，Ｂ及びＣは，平成３年１２月２４日，被上告人の所有地に，上告人が指定した仕様に基づく施設及び駐車場を建設し，レジャー，スポーツ及びリゾートを中心とした１５年間の継続事業を展開することを内容とする協定を結んだ。

　（2） 上告人と被上告人は，平成４年１２月１日，前記(1)の協定を実施するため，被上告人が上告人に対し第１審判決別紙物件目録記載１～３の各建物（ただし，被上告人がその所有地に工事代金４億５８８０万円で建築したもの。以下，これらを「本件建物」と総称し，各建物を同目録の番号により「建物１」などという。）を賃貸する旨の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し，被上告人は，そのころ，上告人に対し本件建物を引き渡した。本件賃貸借契約の内容は次のとおりであり，一定期間経過後は純賃料額を一定の金額に自動的に増額する旨の賃料自動増額特約（イ(ア)記載のもの。以下「本件自動増額特約」という。）が含まれている。

　ア　期間　　平成４年１２月１日から１５年間
　イ　賃料　　次の(ア)の約定純賃料及び(イ)の償却賃料の合計額を月額賃料とする。

　(ア) 約定純賃料（月額）
ａ 　平成  ４年１２月１日～ 平成  ７年１１月３０日　　          ３６０万円
ｂ 　平成  ７年１２月１日～ 平成  ９年１１月３０日　　          ３６９万円
ｃ 　平成  ９年１２月１日～ 平成１４年１１月３０日　　 ４４１万４５００円
d 　平成１４年１２月１日～ 平成１９年１１月３０日　　 ４５１万９５００円

　(イ) 償却賃料
ａ  建物２及び３に係る各該当年度の不動産取得税，固定資産税及び都市計画税の合計額の１２分の１の相当額
ｂ 上告人が被上告人に対し無利息で預託する後記ウの建設協力金相当額

  ウ上告人は，被上告人に対し，本件建物の建設協力金として，建物１につき７５００万円，建物２及び３につき３億２７６０万円を預託する。
　被上告人は，上告人に対し，建物１の建設協力金７５００万円につき，３年間据え置いた後，２０％相当額を控除した金額を平成７年１２月から１４４回に分割して返還し，建物２及び３の建設協力金３億２７６０万円については，６か月間据え置いた後，平成５年６月から１７４回に分割して返還する。

　エ　賃料の改定
消費者物価指数の変動及び経済情勢の変動が予期せざる程度に及び，本件建物の
約定純賃料が著しく不相当となった場合は，上告人及び被上告人で協議の上，これを改定することができる。

（3）　本件賃貸借契約後，本件建物の所在する大阪府下の不動産市況は下降をたどり，不動産の価格も下落し続けている。

（4）　ア　上告人は，平成９年６月２７日ころ，被上告人に対し，同年７月１日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第１減額請求」という。）。
　　　イ上告人は，平成１３年１１月２６日，被上告人に対し，同年１２月１日をもって本件建物の約定純賃料を減額する旨の意思表示をした（以下「第２減額請求」といい，第１減額請求を併せて「本件各減額請求」という。）。

３ 原審は，次のとおり判示して，上告人の請求を棄却すべきものとした。
事情の変更があるときに，当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認めることとする借地借家法３２条の法意からすれば，ここにいう事情の変更とは，増減を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限定すべきことは，事の性質上，当然である。

  また，本件においては，経済事情の変動等のほか，本件自動増額特約が，１５年間にわたる将来の経済変動をある程度予測した上で定められたものであり，上告人と被上告人との共同事業の中核として当事者に対する拘束性の強いものと評価されるという特別の事情を，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額の算定においてしんしゃくすべきである。

　平成９年６月２７日ころにされた第１減額請求については，請求時の賃料額である月額３６９万円の約定純賃料の授受が開始された平成７年１２月１日から第１減額請求の日ころまでに発生した経済事情の変動等を考慮すべきであるが，この期間における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第１減額請求の時の約定純賃料額３６９万円が不相当になったということはできない。

　また，平成１３年１１月２６日にされた第２減額請求については，請求時の賃料額である月額４４１万４５００円の約定純賃料の授受が開始された平成９年１２月１日から第２減額請求の日までに発生した経済事情の変動等を考慮すべきところ，この期間における経済事情の変動等のほか，前記特別の事情にもかんがみると，第２減額請求の時の約定純賃料額４４１万４５００円が不相当になったということはできない。

　４ 論旨は，原審は借地借家法３２条１項の規定の解釈を誤ったというものであるので，この点について判断する。
　借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であり，賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年（オ）第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁，最高裁平成１４年（受）第６８９号同１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７巻６号５９５頁参照）。そして，同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの（以下，この賃料を「直近合意賃料」という。）を基にして，同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか，諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，賃料自動改定特約が存在したとしても，上記判断に当たっては，同特約に拘束されることはなく，上記諸般の事情の一つとして，同特約の存在や，同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきである。

　したがって，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は，本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして，同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず，その際，本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても，本件自動増額特約によって増額された純賃料を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日から減額請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額された純賃料は，本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり，自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから，本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。

　しかるに，原審は，第１減額請求については，本件自動増額特約によって平成７年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考慮してその当否を判断し，第２減額請求については，本件自動増額特約によって平成９年１２月１日に増額された純賃料を基にして，同日以降の経済事情の変動等を考慮してその当否を判断したものであるから，原審の判断には，法令の解釈を誤った違法があり，この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。

　５ 以上によれば，上記と同旨をいう論旨は理由があり，原判決中，上告人の本
訴請求に関する部分は破棄を免れない。そこで，本件各減額請求の当否等について
更に審理を尽くさせるため，上記の部分につき本件を原審に差し戻すこととする。

　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

 

　　　　（裁判長裁判官　中川了滋　　裁判官　津野修　　裁判官　今井功　　裁判官　古田佑紀）

 

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【判例】 ＊平成１７年０３月１０日最高裁判決（賃料増額特約がある場合に減額請求ができるのか）

　判例紹介

　平成１７年０３月１０日最高裁第一小法廷判決 平成１４年（受）第１９５４号 賃料請求本訴，同反訴事件
 
（要旨）
　賃借人の要望に沿って建築され他の用途に転用することが困難である建物について３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において賃借人のした賃料減額請求の当否を判断するために考慮すべき事情
 
（内容）
件名　　賃料請求本訴，同反訴事件
　　　　 （最高裁判所 平成１４年（受）第１９５４号 平成１７年０３月１０日 第一小法廷判決 破棄差戻し）
原審　　東京高等裁判所 （平成１４年（ネ）第５７８号）
 
 
　　　　　　　　　　　　　　主　　　　文

　原判決を破棄する。
　本件を東京高等裁判所に差し戻す。
 
 
　　　　　　　　　　　　　　理　　　　由
 
　上告代理人石川良雄の上告受理申立て理由第４について

　１　原審が確定した事実関係の概要は，次のとおりである。

　（1）　上告人は，食料品類，衣料，日用品雑貨の販売等を目的とする会社であり，被上告人は，土木建築請負業を目的とする会社である。

　（2）　被上告人と上告人とは，平成４年２月ころから，被上告人が，その所有する第１審判決別紙物件目録記載１，２の土地（以下「本件土地」という。）を敷地として，上告人の要望に沿った建物を建築し，上告人がこれを長期間にわたって賃借することを計画し，交渉を進めてきた。上告人は，被上告人に対し，平成５年１１月１日及び平成６年２月２８日，各８０００万円を，建築協力金の名目で無利息で預託した。被上告人は，上告人から建物の位置，規模，構造等のすべてにわたり詳細な指示，要望を受け，上告人との協議を重ねて建物を建築し，同年７月１９日，上記物件目録記載３の建物（以下「本件建物」という。）が完成した。本件建物は，大型スーパーストアの店舗として使用する目的の建物であり，これを他の用途に転用することは困難である。

　（3）　被上告人は，上告人に対し，平成６年７月２６日，次の約定で，本件建物及びこれに付属する駐車場を賃貸した（以下，この契約を「本件賃貸借契約」という。）。
　ア　賃貸期間は，同月２９日から平成２６年７月２８日までとする。
　イ　賃料（消費税相当額を除いた月額。以下同じ。）は，６４９万７８００円とし，これに別途計算した消費税相当額を合算して，毎月末日限り翌月分を支払う。
　ウ　賃料は３年ごとに改定するものとし，初回改定時は前項記載の賃料の７％を増額する。その後３年ごとの賃料改定時は最低５％以上を増額するものとし，７％以上をめどに本件土地に対する公租公課，経済情勢の変動等を考慮し，双方協議の上定める（以下，この特約を「本件特約」という。）。
　エ　上告人は被上告人に対し敷金２０００万円を差し入れる。

　（4）　上告人の平成９年８月分から平成１３年３月分までの賃料等の支払状況は，第１審判決入金等一覧表の入金日欄及び入金額欄記載のとおりである。

　（5）　上告人は，被上告人に対し，平成９年８月２０日付け書面をもって，本件賃貸借契約に基づく賃料を６４９万７８００円に据え置くべき旨を申し入れることにより，賃料減額の意思表示をした。

　（6）　上告人は，被上告人に対し，平成１２年１０月２６日，本件賃貸借契約に基づく賃料を５５５万５３４３円に減額すべき旨の意思表示をした。

　２　被上告人の本訴請求は，被上告人が，上告人に対し，本件特約に従い賃料の増額改定がされたと主張して，平成９年８月分から平成１３年３月分までの未払賃料及び遅延損害金の支払を求めるものである。
　上告人の反訴請求は，上告人が，被上告人に対し，借地借家法３２条１項の規定に基づく上告人の賃料減額請求権の行使により賃料が減額されたこと等を主張して，賃料額の確認を求めるとともに，不当利得返還請求として，過払金の返還等を求めるものである。

　３　原審は，次のとおり判断して，本訴請求を認容し，反訴請求を棄却した。
　本件建物は上告人の注文に従って建築された大型スーパーストア用の建物であり転用の困難性を伴うこと，本件賃貸借契約は，このような本件建物を上告人のスーパーストア経営事業のための利用に供し，これにより上告人が事業による収益を得るとともに，被上告人も将来にわたり安定した賃料収入を得るという共同事業の一環として締結されたものというべきであることなどを併せ考察すると，本件賃貸借契約は借地借家法が想定している賃貸借契約の形態とは大きく趣を異にする。このような賃貸借契約において賃借人から賃料減額請求がされた場合に，一般的な賃料相場や不動産価格の下落をそのまま取り入れ，これに連動して賃料減額を認めるのは著しく合理性を欠くことになり相当ではない。借地借家法に基づく賃料減額請求権の行使が認められるかどうかについては，上記のような契約の特殊性を踏まえた上で，当該賃料の額について賃借人の経営状態に照らして当初の合意を維持することが著しく合理性を欠く状態となり，合意賃料を維持することが当該賃貸借契約の趣旨，目的に照らして公平を失し，信義に反するというような特段の事情があるかどうかによって判断するのが相当である。これを本件についてみると，本件土地の公租公課は平成６年度と比較して平成９年度，平成１２年度のいずれにおいても上昇していること，他方，上告人の経営状況の悪化をうかがわせるに足りる資料はなく，かえって，上告人は平成６年度から平成１２年度にかけて順調に業績を伸ばしていること等が認められるのであり，本件賃貸借契約において賃料を減額すべき事由を見いだすことは困難である。

　４　しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
　借地借家法３２条１項の規定は，強行法規であり，賃料自動改定特約等の特約によってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和２８年（オ）第８６１号同３１年５月１５日第三小法廷判決・民集１０巻５号４９６頁，最高裁昭和５４年（オ）第５９３号同５６年４月２０日第二小法廷判決・民集３５巻３号６５６頁，最高裁平成１４年（受）第６８９号同１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７巻６号５９５頁，最高裁平成１２年（受）第５７３号，第５７４号同１５年１０月２１日第三小法廷判決・民集５７巻９号１２１３頁，最高裁平成１４年（受）第８５２号同１５年１０月２３日第一小法廷判決・裁判集民事２１１号２５３頁参照）。そして，同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，同項所定の諸事情（租税等の負担の増減，土地建物価格の変動その他の経済事情の変動，近傍同種の建物の賃料相場）のほか，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである（最高裁昭和４３年（オ）第４３９号同４４年９月２５日第一小法廷判決・裁判集民事９６号６２５頁，上記平成１５年１０月２１日第三小法廷判決，上記平成１５年１０月２３日第一小法廷判決参照）。

　前記事実関係によれば，本件建物は，上告人の要望に沿って建築され，これを大型スーパーストアの店舗以外の用途に転用することが困難であるというのであって，本件賃貸借契約においては，被上告人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として本件特約が付され，このような事情も考慮されて賃料額が定められたものであることがうかがわれる。しかしながら，本件賃貸借契約が締結された経緯や賃料額が決定された経緯が上記のようなものであったとしても，本件賃貸借契約の基本的な内容は，被上告人が上告人に対して本件建物を使用収益させ，上告人が被上告人に対してその対価として賃料を支払うというもので，通常の建物賃貸借契約と異なるものではない。したがって，本件賃貸借契約について賃料減額請求の当否を判断するに当たっては，前記のとおり諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，賃借人の経営状態など特定の要素を基にした上で，当初の合意賃料を維持することが公平を失し信義に反するというような特段の事情があるか否かをみるなどの独自の基準を設けて，これを判断することは許されないものというべきである。

　原審は，上記特段の事情の有無で賃料減額請求の当否を判断すべきものとし，専ら公租公課の上昇及び上告人の経営状態のみを参酌し，土地建物の価格等の変動，近傍同種の建物の賃料相場等賃料減額請求の当否の判断に際して総合考慮すべき他の重要な事情を参酌しないまま，上記特段の事情が認められないとして賃料減額請求権の行使を否定したものであって，その判断は借地借家法３２条１項の解釈適用を誤ったものというべきである。

　５　以上によれば，原審の前記判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そして，上告人の賃料減額請求の当否，相当賃料額等について更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。

　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

  （ 裁判長裁判官   甲斐中　辰　　裁判官　 横尾  和子　　裁判官　 泉   治　　裁判官　 島田   仁郎　　裁判官　 才口   千晴）

 

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家賃月額４万円の減額に成功 （東京・葛飾区）

　Ｑさんは、葛飾区新小岩でスナック（借家１０坪）を営業しています。

　３年前、葛飾民商へ賃料減額の相談をしたのが切っ掛けで葛飾借地借家人組合に入会しました。賃料の減額は、その後、借地借家人組合と不動産業者との交渉の結果、３万円の値下げになりました。

　また当時、店は又借りしていましたが、その後の交渉で、家主と直接契約を結ぶことが出来ました。

　そして、再び更新の時期となり、家主側代理人の不動産業者から更新料の請求と現行賃料（１４万７０００円）は据置くという通知がありました。

　Ｑさんと組合は相談した結果、約定更新料については争わず、４万円の減額と法定更新の請求を内容証明郵便でしました。家主からの通知には不動産業者を除いて直接話合いたいとありました。

　その後、家主との直接交渉の結果、３年契約で４万円の減額に応じること、更新料は２か月分を支払うこと、という合意に達しました。

　組合としては、約定更新料（２１万４０００円）を支払うことには不満が残ります。だが、営業を続けるためには何が最善かを見極め、今回は家主の主張する更新料の支払を受け入れることにしました。

　Ｑさんは、今回の結果に関して、「３年間で家賃が１４４万円も安くなって本当に助かります。これからも商売が続けられることが何よりも嬉しいです」と喜んでいました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 家賃が高い場合は家賃減額の調停の申立を

　　　　　　相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい

　（問）　１６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
　家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
　最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
　この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
　家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。

---

　（答）　まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、既に支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。

　世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。

　家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。

　調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。

　家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。

　最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家賃１万３０００円の差、新入居者と同額に減額を （東京・練馬区）

　練馬区土支田町の岩下さんは、３ＤＫのマンションを借りている。６畳３室の他に６畳大のＤＫが付いている。夫婦と子供２名の住居としては、スペースの方はまあまあだが、最寄の石神井公園駅まで２０分かかるのが難点である。

　岩下さんがここに移ったのは平成２年。入居時の家賃は９万７０００円だったが、平成４年の更新の際に１０万２０００円に値上げされ、その後は据置きのままになっている。

　ところが、昨年の暮から今年のにかけての新規入居者の家賃は８万９０００円だという。そのことを知った岩下さんは、早速、家主に対し新規入居者と同額に減額するよう申入れ、何度も交渉したが応じてはくれなかった。

　入居の時期が違うんだから仕方がないというのが家主の言い分だった。しかし、どんな言い分があるにせよ、同じスペースの部屋で１万３００円もの家賃の違いは岩下さんには納得できなかった。
　岩下さんが借地借家人組合を知ったのは丁度そんな時期であった。

　早速組合に加入し、こんな不合理が許されるのかと、日頃の鬱憤や疑問をぶつけて相談した。
　相談の結果、岩下さんは遂に賃料減額調停の申立に踏切った。この調停に対する岩下さんの取組は実に素晴らしい。近隣の家賃事例を精力的に調べ、既に約２０事例を資料として、第１回調停に提出している。

 

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飲食店の家賃減額に成功 （東京・葛飾区）

　葛飾区の西部地区において飲食業を営んでいる村西さんは、この不況の影響を受け売上が半減してしまい、賃料支払が苦しいので何とか賃料の減額が出来ないかと組合に相談に来た。

　村西さんは組合に入会して家主と減額の交渉をはじめることにした。組合より内容証明郵便で家賃の減額の請求を行ったが全く無視され、第2回目の請求を行ったが期日までに回答を得られなかった。

　本人も家主に対して交渉したが、代理人の不動産屋と話をしろとのことであった。組合では代理人との２回の交渉の結果、10坪で17万8500円の家賃を14万7000円に減額させることに成功した。減額させた金額は3万1500円となった。

　葛飾借地借家人組合では「未だ店舗家賃としては高額であるが、成功した事例といえる」と評価している。

 

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１回の値下げ交渉で家賃５万円減額 （東京・台東区）

　台東区上野３丁目で飲食店を経営している高田さんは、借地借家人組合に加入し、何とか家賃の値下げが出来ないものか相談した。

　高田さんが店舗を借りたのは、昭和６１年の４月であった。契約期間は５年、賃料は約１０坪で月額２０万円だった。

　バブル景気に沸く、平成３年の契約更新時に、重大な書換えが行われ、契約期間は３年に短縮され、家賃は一気に月額２５万円になった。

　新たに償却特約が加わり保証金から３年で家賃の２か月分が償却される。不足の２か月分を補充するので実質的には更新料と同じである。

　高田さんは、毎月末日に指定された銀行に家賃を振込むことになっている。しかし、組合と相談し今回は敢えて振込みを停止し、１月に家主宛に家賃の減額請求を内容証明郵便で通知した。

　翌月、家主の事務室に組合役員と一緒に出向いて家賃の減額交渉をした。拍子抜けする程減額交渉は簡単に決着がついた。家主はその場で５万円の値下げに同意した。

　今回の結論、家賃の減額請求は無理だと諦めずに取敢えず遣ってみるということだ。

 

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【判例紹介】 賃貸マンションの家賃減額が建物の欠陥などを理由に認められた事例

　判例紹介

　ハイグレードを売り物に高めに家賃額を設定した賃貸マンションの家賃減額が建物の欠陥などを理由に認められた事例　（東京地裁平成6年8月25日判決、判例時報1521号78頁）

　（事案の概要）
　Ｘ（貸主）は、「光と風、そして美しいロケーション。ゆとりを満喫するクオリティライフ」というキャッチフレーズのもと、眺望が良い、日照・通風なども最大限に得られるなどの内容の宣伝をして、比較的高額の家賃設定（1か月、21万7000円）をして借手を募集した。

　Ｙ（借主）は、質の高い住環境が得られると期待して入居したが、入居後も未完成工事や補修工事の騒音・振動・埃に悩まされ、居室の防音工事が不十分なため階下や通路の物音が聞こえ、雨漏りやカビの発生もあるなど、宣伝文句とは程遠い住環境であったため、賃料を半額に減額する旨の請求をなした。

　Ｘは賃料全額の支払を求めて提訴。
　（本事案では、賃料減額の可否のほか、Ｘの原状回復費費用請求・Ｙのカビ被害等を原因とする損害賠償請求の可否なども争点となっている）

　（判決）
　本判決は、Ｘの宣伝内容を認め、「このような宣伝には、本件建物が比較的高額の賃料設定をしていることの理由を示すことを1つの要素として、その宣伝内容の真実性を判断し、質の高い住環境が得られることを期待して入居するものであるから、その実体にその宣伝内容とかけ離れた点があり、当該賃貸マンションの提供する住環境に、それほど高額の賃料を支払うほどの価値が無いことが判明すれば、賃料額はその実体に見合った額に減額されるべきである」とし、

　前記の騒音等や雨漏り、カビの発生（カビの発生につき、判決は、主として本件建物の敷地や構造等に起因するものでＹの努力で発生を防止できないとしている）と認定して、

　「Ｙ入居後の本件建物及びその周辺の住環境はＸが宣伝した本件建物のそれとは程遠いものというべく、（中略）その特殊事情のため、その賃料は減額を免れない。その減額の程度は、減額すべき要因が、住環境の快適さという点に関するものであり、その要因によって受ける影響には個人差のあること、カビによる被害などは、賃借人においてもっと防止に努力すれば、より軽減された可能性のあることを考慮し、賃料の3分の1に当たる7万3000円とするのが相当である」とした。

（なお、本判決は、原状回復費用については工事の項目別に検討して請求の約半額を認め、カビ被害による損害については「賃貸借契約上賃借物件に隠れた瑕疵によって生じた損害として」Ｘは賠償すべきであると認定してＹの請求の3分の1を認めている）

　（寸評）
　この判決は、賃料は賃貸物件の実体に見合った額にすべきである、という極めて常識的な判断に立つものだが、賃料増減額訴訟ではこのようなアプローチがとられることは殆どなく、今後の賃料減額問題を考えるに当たって参考になる判決である。

（1995.09.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 ＊賃料増額請求権は一定期間が経過しなくても、賃料が不相当になれば認められる

　判例紹介

　賃料増額請求権の行使には、現行の賃料が定められた時から一定の期間が経過していることは不要であり、右一定期間が経過しなくても、賃料が不相当になれば、賃料増額請求は認められる。　（最高裁第2小法廷平成3年11月29日判決）

　（事案）
　Ｘ（賃貸人）は、その所有建物を賃貸していたＹ（賃借人）に対し、昭和63年4月12日、賃料を同年5月20日から現行の月額40万円余から60万円へと増額する旨の意思表示をし、訴訟を提起した。

　現行賃料に改定されたのが昭和61年10月1日で、今回の増額請求がされるまで1年半余しか経過していなかったため、裁判では、増額請求の効力が争われた。

　１審判決は、
　現行賃料が改定されてから約1年半しか経過していない場合、その間によほどの事情の変化がなければ、現行賃料が不相当になったとはいえず賃料増額請求は認められない、本件ではそのような事情の変化はない、として、Ｘの請求を棄却。Ｘは控訴。

　２審判決は、
　①賃料増額請求には、現行賃料の改定時期から相当期間（本件では2年）が経過していることが必要だから、Ｘの賃料増額請求は要件を満たしていない、

　②しかしＸの賃料増額の意思表示は、訴訟の提起・追行によって維持されているから、2年を経過した昭和62年10月1日の時点で効力を生じる、として、昭和63年10月1日から１審の鑑定額（月53万４７００円）の限度で賃料増額を認めた。Ｙ上告。

　（判決）
　基本判決は、2審判決の①の判断を否定し、現行賃料の改定時からの一定期間の経過は賃料増額の要件ではないとした。その理由は以下のとおり。

　「建物の賃貸人が借家法7条1項の規定に基づいてした賃料の増額請求が認められるには、建物に対する公租公課その他の負担増減、土地又は建物の価格高低、比隣の建物の賃料に比較して不相当となれば足りるものであって、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過しているか否かは賃料が不相当となったか否かを判断する一つの事情にすぎない。

　従って、現行賃料が定められた時から一定の期間を経過していないことを理由として、その間に賃料が不相当となっているにもかかわらず、賃料の増額請求を否定することは、同条の趣旨に反するものといわなければならない」。

　また、2審判決の②の判断について、判決は、過去の最高裁判例を引用して、賃料増額の裁判を追行していてもＸの賃料増額請求の意思表示が維持されることはなく訴訟継続中に賃料増額を相当とする事情が生じた場合には、改めて賃料増額の意思表示をしなければ、賃料増額は認められないとした。

　（寸評）
　この最高裁判決は、賃料増額請求が認められるかどうかは、現行賃料が不相当となったか否かに尽きるということを明らかにしたものである。バブル崩壊後、賃料の値崩れ現象も生じている現在、賃料減額請求を考えるにあたっても参考になると思われる。　

（1993.05.）

（東借連常任弁護団）

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大幅家賃値上げを断わる （東京・足立区）

　足立区古千谷の亀田さんは、約３０年この地でたばこ屋を営んでいる。小さい借店舗だが、子供も一人前にして今は静かに暮らしている。

　更新が来る度に家賃を値上げされ、後から借りた人より高い家賃になり、悔しい思いをしていた。今年の１月が又更新の時期になり、家賃を１万円値上げ、更新料２ヵ月分と不動産屋の手数料と合計すると頭が痛くなる程だった。

　組合に加入し、全部断ると「じゃ２年後は貸さない」との内容証明郵便がきた。亀田さんは、はっきりと返事を出し、受取らない家賃は供託する事に腹を決めて、実行寸前になって「今まで通りでいいから契約書を作って家賃を直接支払って下さい」と言ってきた。亀田さんは供託して頑張るつもりだったが相手が折れては仕方なく、家賃を支払いにいった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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新入居者より家賃が高いと抗議 （東京・足立区）

　足立区花畑に住んでいる中田さんは、現在のアパートを借りて15年になる。

　最近どうしても許せない事があり悩んでいた。と言うのは、最近、新しく入居する人の家賃が自分より安い事に気がついてしまった。

　管理会社に抗議したところ、皆さんいろいろ事情があり条件も違うと、抽象的な返事。これはなめられてると思い相談する所を探しまくった。

　そして、組合にたどり着き交渉に入った。組合で管理会社に連絡をとったら「来年3月の更新時期までにオーナーを説得しておきますので待って頂きたい」と低姿勢だった。

　ところが、3日後に本人に連絡が入り10月から皆さんと同賃料でいいですという事になった。

 

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20％の家賃値上げ請求 （東京・豊島区）

　Kさんは、とげぬき地蔵で有名な豊島区巣鴨の地蔵通商店街の一角で店舗を借りて営業している。借りたのは一昨年の5月、店は6坪と小さいが、故郷、紀州特産の梅干の専門店だ。

　とにかく、商売熱心なことと健康食品ブームも追い風となっているようで、売れ行きは悪くない。しかし、昨年は健康を害し、3ヶ月も店を閉じたのは痛手だった。

　ｋさんが組合に加入したのは、今年の4月。2年目の更新に際して、20％もの家賃値上げの請求を受けたからだ。最近、家賃は下降傾向にあると聞いていたので、家賃の大幅な値上げは寝耳に水の出来事だった。

　家主代理の不動産屋に掛け合ってみたが、更新に値上げは付きものだ、値上げが嫌なら明渡す以外にはないとの態度だった。

　Kさんにとって、家の賃借は今回が初めての経験。だから、不動産屋の態度には衝撃を受けたが、組合での相談で「家賃の値上げで当事者間に協議が調わないときは相当額で支払えばよい」との規定を教えられ、一先ず安心した。

　Kさんは、思い切って値上げを断り据置きで家賃を提供し、家賃の受領拒否で供託に踏み切った。

　6月、家主が「家賃の増額調停」を簡易裁判所へ申立てたことから、裁判所から調停の呼び出しを受けた。勿論、調停も初体験だったが、すぐに組合に相談し、比隣の家賃実態も等も調べ、自信をもって調停に臨んだ。結果、第２回期日で不調に終った。また、一つの自信が生まれた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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参考条文　（借地借家法）
（借賃増減請求権）
第32条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

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新家主が家賃1万円の値上げ請求 （大阪・北区）

　大阪市北区浮田２丁目の路地裏の児童公園わきで、長年にわたってメリヤス縫製業を営んできたAさんは、６年前家主が死去しました。

　死去した家主の建物は戦後からのバラックで未登記のまま地主に地代を収めていました。亡くなった家主には相続人が全く無く、地主は簡裁を通じて建物を譲り受け、平田さんはそれまでの転借を解消し新たな「賃貸借契約を」締結しました。

　６年前の簡裁調停調書で契約は平成１９年４月末日までの賃借契約であったため、営業を続けていますが引き続いて賃借を継続したいので、地主に改めて要請したところ、１万円の値上げと契約期間を２年間との意向が伝えられました。敷金の４２万円の返還を保留し、家賃・契約期間について現在交渉中です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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それまでの家賃の10倍の値上げで家主が調停の申立 （京都）

　安藤・沢田さんはともに戦前から３代続いた借家住まい。

　２００３年秋前頃から当時の家主から明け渡しを強要されていましたが、組合に入って拒否をして闘ってきました。以後４度も家主（すべて不動産屋）が変わり、その度に明け渡しを請求され、その度に断固拒否をして闘い続けてきました。

　この度、明け渡し請求を諦めたか、それとも明け渡しを促進するためか、なんと１０倍もの賃料値上げの調停を申し立ててきました。

　お２人は、１円の値上げも、まして、明け渡し請求には断固応じない強固な構えで調停に臨む覚悟です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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賃料減額で和解 （埼玉・春日部市）

　埼玉県春日部市で長年商売をしてきた山川さんは、３年前の更新の時に賃料値下げを請求した。そのときに、貸主は、ほんの僅かだけ賃料の減額を提案し合意した。

　同じ市内で店舗の明渡し問題で組合に相談し、希望するとおりの合意が出来た鈴木さんの話しを聞いて組合に相談することにした。

　組合では、契約書や近隣の相場などみたうえで賃料の減額請求と保証金の一部返還、更新料と保証金の償却などの問題を山川さんと話し合い、このすべてを請求することにした。

　貸主は自分ではだめと思い弁護士を立ててきた。話合いはしたがこちらの請求をほとんど拒否したために賃料減額の調停を簡裁に提出した。近隣の不動産屋から資料提出を受けて調停にのぞんだが適正な賃料として不調にさせられた。

　山川さんこのままでは納得できないと裁判にした。鑑定も辞さないと裁判で主張したところ相手の弁護士もこちらの減額請求に応じ、和解したいと言ってきた。

　山川さん「あと一歩出来るだけ希望に添うよう減額させたい」と語った。

 

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