それなりにお買い得の値段だとは思うのだが、、、【自宅売却奮闘記その4】

自宅売り出し中のブログをUPしたところ、それなりにお買い得の値段だとか、いや、ちょっと安すぎの設定ではないか、いくつかのコメントが付いた。



最初の売り出し値段を決める時、自分なりに調査、研究してみた。２４年前に家を買った時は、不動産の取引情報などほとんどなく、少数の取引例をや公示地価を参考に考えるだけだったのが、最近はデーターがかなり開示されていることに気づいた。
まずは土地の公示価格。鴨居の我家の周辺は坪４９万円。


ということは、土地のみで７３坪なので、3500万円が底地の値段の目安か？

さらに国交省のデーターを覗いていると、実に、最近の不動産の取引情報がDBになって掲載されていることを発見。


そこから、土地のみとか、工場、商業施設などのデーターを除外し、さらにマーケットのセグメントが明らかに異なる新築、築浅、それから非常に古い築年数のものや土地のみを除外して、33件の取引情報データーを得た。



エクセルでこのデーターを一次線形回帰分析し、鴨居駅周辺の中古案件の坪単価を推定する次の結果を得た。

　　
　　
これを坪単価の推定式にすると
坪単価＝99－1.12×分－0.44×土地
　　　　　　　＋0.50×延床－0.96×築年＋6.5×形状

を得た。この式の意味することは 

1. 駅近くの坪単価は９９万円
2. 駅から１分遠ざかる毎に坪単価は1.12万円下がる
3. 土地が広いと坪単価は0.44万円下がる
4. 延床が広いと坪単価は0.5万円上がる
5. 築年が１年増えると坪単価は0.96万円下がる
6. 土地形状が良いと6.5万円加算
   

と、まあ、それなりに論理性のあるモデルになったと思ったので、これを売り出し価格に適用して、4,600万円で売り出したが、反応はあまり芳しいものではなかった。まあ、一次回帰のモデルだし、サンプルは33件だし、、、、

不動産屋さんや、マーケットの流れを観察していると、最近の不動産取得者は共働きなので、駅近であることが第一、広い土地は手入れが必要になるので、駐車スペース以外の庭はあまり評価されない。そして、3/11以降の地震への恐怖から新耐震基準を上回る高度の耐震基準を求めるので、新築志向が強いらしいことが分かってきた。（数値モデル的には、耐震評価に影響のある因子が築年数のみで、しかも一次回帰でしかないことが問題か？）

そう言った意味で、我家は駅から１.2ｋｍとちょっと遠く、さらに敷地が73坪と広いこともあり、坪単価は安いものの、取得総額が上がるため敬遠されがちだということらしい。

私的には、メンテナンスも良く、太陽光発電や核シェルターもあり数値モデルの示す以上の価値はあるとは思っているのだが、近隣の中古の取引は４０００万円のあたりに集中しているので、バブル期の私の取得価格の半額に近い3980まで値下げして、提示している次第。

さて、興味のある方、身近に横浜で家を探している方がいたら、下記を紹介していただければありがたい。
https://suumo.jp/chukoikkodate/kanagawa/sc_yokohamashimidori/nc_88814556/
https://www.yokohama-style.jp/K-0122-0017/

ほんと、誰か、興味を示してくれないものか。