管理費の削減

管理費を削減したい。


よく耳にする言葉です。



最近では、LED電球が安価になってきましたので、

そろそろ変更しようか？なんて、ちょっと遅ればせながら。

実施する管理組合もあるでしょう。


LEDにすると、電球交換する手間が省けて助かるという声も聞きます。


管理費削減として、やはり削減しやすい項目と言えば。

エレベーター保守メンテナス費用でしょう。


有名メーカーのフルメンテナンスでしたら、1基あたり9万円のメンテナンス料金

目にすることもあります。


これをPOG契約という消耗品だけの交換にしたら、約半額。



で・・・さらに削減をしたい場合。


独立系のメンテナンス会社に依頼すると。


フルメンテナンス料金で、同じ機種で1基　4万円程度。


そして、それをさらに。

POG契約にすると、2万円程度まで削減できます。



ですが・・・


やはりメーカー系のデータ収集は素晴らしく。

また、機種が故障したときに部品調達力は、素晴らしく。



逆に、独立系では。

なかなか部品調達に苦労を要する。

データ収集力が劣るという違いはあるものです。


どの選択肢が正しいか？

これは、本当に機械物ですから。

当たりのいい部品ともそうでない部品、機種によって結果は異なるものですが。


新しいうちであれば、早めにメーカー系のPOG契約にするのもひとつ。

そうすると削減効果は高い。


だが・・・築年数が経過したエレベーター。

今までずっとフルメンテナンスであれば、そのままが正しいのです。



なぜなら、15年も経過したころから、主ロープ交換があり。

その時の費用は100万円位。


エレベーター設置から20年も経過すると、部品製造もストップします。

そろそろ、築年20年を経過するマンションでは。

事前保守として、悪くなくても。

部品製造がストップする前に、交換することが望ましいといえるのです。

管理規約がなくてもいい？

マンション管理士の立場で、管理規約がなくてもいい。


なんて、発言をしたら。。


「え～～」と反感買いそうですが。



自治がしっかりできていて。


住民どうしのトラブルが全くない管理組合でしたら。


管理規約なんて、古くても大丈夫なのです。



でも、問題が発生したら。

何をよりどころにジャッジをするのか？と言えば。


そこで登場するのが「管理規約」とも言えるのです。



その時になって初めて、管理規約を開き。

え～現実と違ってる。と気づくことも多々あることでしょう。



例えば・・・

　　　　　　　　　犬・猫飼育。



　　　　多いですね。


法律も暮らしかたもどんどん変わります。

やはり望ましいのは、法律の改正に合わせて。

通度、通度・・・規約改正をするのが正しいのです。


規約を改正する時は、「特別決議」

４分の3という数が必要です。


某所の管理会社、特別決議はとれないからと。

住民の了解を得て、議事録偽造をしましたが。

やはり、望ましいことではありません。


きちんとした運用をしておかないと、1つの嘘が。

嘘に嘘を重ねることにもなりますし。

特別決議を取ろうとする努力をしなくなる。

そこが合意形成の破綻のはじまりだと思うのです。


そして・・・裁判になったとき。

威力を発揮するのが「議事録」という結果に。



嘘の議事録。

だけど、署名した理事長。理事の方。

署名した途端。嘘が本当になるのです。


よく内容を理解のうえでご署名くださいね。

細則

管理規約に付随するものとして「細則」があります。

この細則。


いろいろな種類があるものですが・・・



ペット飼育細則。

駐車場使用細則。

防犯カメラ運用細則。

集会所使用細則。

修繕委員会細則。


と・・・もっと多くの細則を備えた管理組合もありますが。

大切なのは、ルールを正しく認識し正しい運用を行うこと。


ときには、運用について理事会協議し、

内容の相違が出てきた場合には改正することも必要です。



ときとぎ頂く質問に・・・

管理規約を改正しようと思うのですが、行政書士にお願いいた方がよいでしょうか？

という質問。


確かに・・文書作成は行政書士のお仕事ですが。

弁護士さんでも区分所有法にたけた方が少ないと言う現状。

行政書士の方が区分所有法にたけてるとは思いにくく。


たぶん、ご依頼されたら。

標準管理規約をネットでダウンロードして。

それなりの形式で「はい、これ」と言われることでしょう。


でも、問題は。

現況の規約との整合性。現行の法律との整合性。

そして、何より大切なのは、竣工から現在に至るまで、

何をどう変更してきたか。

そして、それが生活実態と整合しているかどうか。

そして、それが今後の生活においても「可」なのかどうなのかという視点。


さらに言えば・・

規約というものについて、住民の方が理解しているかどうか。

専有部と共用部分はどこ？という具合に。


住民の方がしっかりと内容を理解しておくことが大切なのです。

管理規約の変更・使用細則の作成、変更と。

生活実態との整合性も必要です。


ただし、作成のおいては「強行規定」といって変更してはいけない部分。

ここのあたりについては、専門家のアドバイスも聞いてみてくださいね。



と・・・
　　

ご鎮座400年大祭

この週末も横浜～静岡と出かけてきました。

今回は、完全なプランペート。


初日は、相模原の神社にて・・○○○






で・・その夜は、静岡へ移動し親睦会。





生しらす。




下関では、なかかな食せません。




で・・翌日は、こちら。



東海道５３次の薩とう峠。素晴らしい景色。




そして・・・徳川家康　鎮座400年祭がおこなわれている

国宝の「久能山東照宮」へ。



こちらには、ロープウェイで行きました。日本平ロープウェイ。








ちょうど、式典が行われておりました。








いい言葉が書かれています。


と・・・やはり。

楽しみは「食」

こちらあたりは、マグロ。まぐろづくし。






こちらは・・・桜エビのから揚げ丼。




美味。やはり、ご当地物を頂く。おいしく食させて頂きました。

帰りの新幹線では、爆睡。


いい旅をさせて頂きました。

神戸★ハーブ園 ♪♪

新幹線で新神戸駅を下車して・・。

お世話させて頂いている神戸市内のマンションへ向かう時。

いつも気になっていた「ハーブ園」の看板。


綺麗なグリーンの色の看板に

いつも目を魅かれていました。

新幹線からちらっと見える、ロープウェイの線・・

こちらも気になっていましたが。


連日、総会と・・・疲労の中。

仕事を前日、遅くまで抱え込み。消化・・

そして、行ってきました。


やはり・・・

気になるものは制覇する。これに限る。




しっかり、癒されてきました。








ハーブの色も美しく。





ロープウェイも。










そして・・・お勧めランチ。

ハーブ・バーガー。




このお肉。神戸牛だと思われる。

しっかり、ふっくらとっても美味しい肉汁と味グー。








素晴らしいお天気で。

すっかり癒された後、しっかり。総会２つ乗り切りました。




皆さま、お疲れさまでした。