2023年4月施行の民法の改正点

FP協会に登録していると毎月送付させてくる「FPジャーナル」



結構、旬な話題が掲載されていてとても参考になる雑誌です。


今回の記事の中で・・・目が留まったのは、こちらの記事。



所有者不明土地の解消に向けて民法の一部改正され、不動産関連のルールが変わる。

2024年4月からの相続登記の義務化に先行し、

「相続土地の国庫帰属制度」は2023年4月27日から、それ以外は4月1日から施行となるものです。


・土地・建物に特化した「財産管理制度」の創設。

・共有物の利用の円滑化をはかる「共有制度の見直し」

・長期間経過した後の「遺産分割の新ルール」の導入。

・所有者不明土地にかかる「相隣関係の規定の見直し」



このなかで、「相続土地の国庫帰属制度の創設」手続きの流れ。

1.承認申請・・・申請権者は相続または遺贈により土地を取得した人

2.法務局による書面審査・実地調査・・・土地は建物や工作物がなく土壌汚染や

埋蔵物もない、担保権の設定がないなど、一定の要件あり。

3.法務大臣による承認

4.負担金の納付(30日以降)・・・10年分の土地管理費相当額で通常20万円。

ただし、市街化区域など一部の宅地や田畑、森林は面積に応じて算定金額になる。

5.国庫へ帰属

※申請時には実質等を考慮した審査手数料の納付が必要とのこと。


相続人不存在の場合に財産管財人を選定したり、破産した場合に管財人を選定する。

今ある制度の「空き家」バージョンですね。

一戸建てなどであれば、まだ処理はしやすいのですが・・・

分譲マンションのように1棟の建物に空き家がぞろぞろ出てくると

幽霊屋敷のようになり、管理不全になってゆきます。

こうならないようにというのが「マンション管理計画認定制度」で

管理計画をしっかり立てましょうというのが、今の流れです。


相続登記が義務化されるだけでも、ずいぶんと進化です。

くれぐれも分割協議書を交わすのが面倒だから。相続の話し合いが面倒だからと

「共有登記」なんてことは絶対にしないことです。

いかに「共有名義」が大変かということをよく考えてから行ってくださいね。

ジャーナル ７月号

今月、発刊された・・・


日本FP協会　発刊の「ジャーナル」に


私の記事が掲載されました。



こんな感じ・・・・





マンションのお仕事で多用している


簡単なキャッシュフロー表の紹介と、


マンションを購入する際の注意点・・・「修繕積立金」や「滞納管理費」について


ペンを執らせて頂きました。

不動産の価格

★不動産の価格とそれぞれの特徴・・・公示価格・基準地標準価格・相続税評価（路線価）・固定資産税評価額






※基準値価格は、公示価格を補完するもので、都道府県が毎年９月末ごろに発表する。


※ＦＰ試験では、基準日がいつなのか？公示価格の○％で評価されるのか。毎年評価替えされのか？

　などを問う問題が出題されています。




★不動産鑑定評価・・・原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。

農地法

★農地法・・・農地・牧草地ともに、登記簿上の地目のいかんにかかわらず、

　　　　　　　現況で判断されます。


※一定規模以上の農地を売買したり、転用する場合には、許可または届出が必要です。


☆農地法　３条・４条・５条　申請

不動産取引

★媒介契約書には、３種類があります。






★民法の瑕疵担保負担の考え方・・・

　民法の規定では、建物の売買契約が成立した後、契約に基づく引渡しの前にその建物が売主の責任によることなく

　滅失したときは、原則として、買主はその滅失した建物の代金を支払わなければならないとさている。


　
　※実際の取引事例では、売主の負担として売主が修復する。もしくは、契約を解除できる様な約定になっています。


★手付金の放棄

　買主は、手付けを放棄して。売主は、手付の倍額を提供して解約でき仕組みになっています。
　
　　※手付け流しと、手付けの倍返し。

不動産を譲渡したときの税金

★譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額


　※概算取得費・・・取得費が不明な場合、譲渡収入金額の５％相当額


☆取得費の例・・・購入代金・仲介手数料・建築代金・登録免許税・不動産取得税・印紙代・設備費・改良費など。

　　　　　　　　　※維持管理費は、修繕費や管理費として毎年の経費になるので、取得費に含まれない。


☆譲渡費用の例・・登記費用・仲介手数料・建物の取り崩し費用

　　　　　　　　　※引っ越し費用は、譲渡収入から差し引くことはできない。


★所有期間による税率・・手にいれてから、売るまでの期間によって「長期譲渡」「短期譲渡」にわけられます。

　　　　　　　　　※譲渡する年の1月1日における所有期間が5年越の場合・・・長期譲渡・税率２０％
　　　　　
　　　　　　　　　※譲渡する年の1月1日における所有期間が5年以下の場合・・・短期譲渡・税率３９％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

※ＦＰ試験でのポイント・・・「1月1日」における所有期間であること。短期と長期の税率は押さえておきましょう。

賃貸借契約・借地借家法

★１９９２年の「借地借家法」が施行され、従来の「借地法」「借家法」などは廃止されました。


「借地借家法」を新法。従来の「借地法」「借家法」を旧法と呼んで区別します。





★定期建物賃貸借のことを「定期借家権」ともいいます。





※定期借家権には、最長期限の制限はない。

※定期借家契約をする場合には、期限のある契約であることを借主へ説明しなければならない。



★定期借地権の種類





※事業用定期借地権の契約方法は、「公正証書」に限られることに注意。

※一般定期借地権で『特約』をする場合、公正証書などの書面で行わなければならない。

※５０年未満の期限を設定した場合、普通借地権とされる。


※賃貸借契約の場合・・・特約を定めない場合、家主は造作を買いとらなければならない。

　　　　　　　　　　　　特約を定めなければ、買い取る必要はない。

　　　　　　　　　　　　◎造作買取請求権は、特約により廃除することができる。


※普通借地権の存続期間は、期間の定めがない場合、３０年となる。

　普通借地権の更新後の存続期間は、最初の更新後の期間は２０年、その後の更新後の期間は10年であるが、

　これより長い期間を当事者間で約定することができる。



※ＦＰ試験では・・「公正証書」でなけれはならないもの。「公正証書等」で良いものの理解をしておきましょう。

不動産の有効活用

★不動産投資の分析手法

・直接還元法・・・対象不動産から得られる一時期の純収益を一定率で割り戻して
　　　　　　　　　直接現在価値を求める手法。

・ＤＣＦ（ディスカウント・キャシュフロー）法・・・対象不動産が生み出すであろうと期待される純収益と
　　　　　　　　　期間満了後にその不動産を売却して得られると予測される金額を、それぞれの現在価値に
　　　　　　　　　計算し直し、合算することによって、その不動産の試算価格（収益価格）を求める手法。

・内部収益率法（ＩＲＲ法）・・・「割引率を用いて現在価値に換算した投資期間中の収益の合計額」＝
　　　　　　　　　　　　　　　　「現在、投資しようとしている額」となる割引率を内部収益率といいます。

　　　　　　　　　　　※収益率が大きくなるため、内部収益率が大きいほど有利な投資と判断される。

・レバレッジ効果・・・自己資金に借入金を組み合わせることで、自己資金に対する収益率（投資利回り）が
　　　　　　　　　　　向上する効果。

　　　　　　　　　　　　※レバレッジとは「てこ」の意味。


★不動産の有効活用には・・・自己建設方式・事業受託方式・土地信託方式・等価交換方式・定期借地権方式がある。

固定資産税・都市計画税

＊ＦＰ試験の中にも「不動産」の課目があります。宅建と重複がありますので・・・

カテゴリーの中では、ＦＰ「不動産」の中にまとめていきます。



★固定資産税・都市計画税

不動産を保有していると、毎年「固定資産税」が課税されます。

都市計画税は、都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課すことのできる税金です。



課税する元のことを課税標準といい。課税標準×税率＝納付税額となります。





※新築住宅は①床面積５０㎡以上２８０㎡以下で、１２０㎡までの部分が対象。

②３階建以上の中高層耐火建築物は５年で他は３年間の特例があります。


★不動産取得税は、不動産を取得するときに課税される税金です。

・免税点は、土地・・・１０万円

・免税点・・・家屋の場合。建築(新築・増築・改築)による取得の場合は、一戸につき２３万円

　　　　　　　建築以外による取得は、一戸につき１２万円


★印紙税・・・売買契約書や受領書・領収書に貼付して消印することで納税します。

☆課税主体は「国」(国税)


・売買・交換・請負契約書等金額記載のある文書は「課税」

・建物賃貸借契約書・使用貸借契約書・媒介契約書・永小作権・地役権・質権・抵当権設定契約書

　契約金額が1万円未満の売買・請負契約書。国・地方公共団体等が作成する契約書は「非課税」

・記載金額のない課税文書の印紙税額は、一律２００円。


☆契約金額を変更する場合・・・

・契約金額を「増額」させる場合、増加額が記載金額

・契約金額を「減額」する場合、記載金額のない文書として扱う。


☆印紙税の納税義務者

・1通の課税文書を2以上の者が共同して作成した場合、それらの者が連帯して印紙税を納める義務を負う。

居住用財産の譲渡所得の特例

★居住用財産を譲渡する場合・・・３０００万円が特別控除されます。

　　　　　　　　　　　　　　　　※所有期間の制限はありません。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　※ただし、身内（親子や配偶者や同族会社など）への譲渡には適用がありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　※家屋（建物部分）が夫婦共有なら、夫婦それぞれ別個に適用を受けられます。


★のこりの税率については、所有期間（５年以下・５年超・１０年超）によって税率が異なります。

※１０年超えの場合、３０００万円を控除した後の所得によって税率が２段階となります。





★繰越控除制度・・・自宅を売却して譲渡損が発生した場合、その損失を譲渡年とそれ以降３年（合計４年間）に

　　　　　　　　　　わたり補てんしてもらえる制度が『居住用財産の譲渡損失繰越控除』です。

　
☆譲渡損失繰越控除には・・・譲渡損失後に、『買い替え』をする場合。『取得しない』場合の2つがあります。

　　　　　　　　※譲渡する年の1月1日における所有期間が５年超（長期譲渡）で、身内への譲渡でないことが要件。



［注意］　買い替えをする場合・・・譲渡する居住用財産の、住宅ローンの「残債の有無は関係ない」

　　　　　『特定』の場合には、譲渡する住宅用財産の住宅ローンの残債があることが必要。





※ＦＰ試験では、所有期間の制限を問う問題。身内への適用があるなどのひっかけ問題が出題されています。

不動産賃貸に係る税金

★不動産所得　＝　総収入金額　－　必要経費で求められる。


★総収入に算入しないもの・・・　敷金・保証金

★総収入に算入するもの・・・賃貸料・更新料・礼金

　　　　　　　　　　　　　　◎敷金・保証金で返還を要しない部分の金額

　　　　　　　　　　　　　　◎権利金が土地価額の２分の1を超える場合、受け取った権利金は譲渡所得とされる。


★必要経費に算入されないもの・・・所得税・住民税・借入金の元金返済分・生計を一にする親族に対する家賃。

★必要経費に算入するもの・・・租税公課（固定資産税・不動産取得税）・借入金利息・修理費・

　　　　　　　　　　　　　　　減価償却費・不動産に係る損害保険料

　　　　　　　　　　
※減価償却の方法について、１９９８年4月1日以降に取得した建物については『定額法』しか選択できないが、

付属設備については、税務署長に届け出ることによって任意に選択することができる。


※損害保険・・・満期返戻金のある長期の火災保険などの場合、積立保険料に相当する部分は

必要経費にはならない。


※消費税は、事業者が資産の譲渡・貸付および役務の提供等を事業として行う場合に課税されるが、

「住宅の貸付け」「土地の譲渡および貸付け」は原則として『非課税取引』とされる。

　ただし、「貸付期間が1ケ月に満たない土地の貸付け」や「駐車場」は消費税が課税される。




※ＦＰ試験では、経費に算入されるもの・されないもの。返還を要しない敷金の取り扱いなどがよく出題されています。



★定額法・定率法

不動産では、建物の減価償却方法は原則として「定額法」によって計算されます。

※平成１０年3月31日までに取得された建物は定率法を選択していれば定率法で計算できます。


☆平成19年3月31日以前の取得（旧定額法）

1年分の償却費＝（取得価格－残存価格）×耐用年数に応じた旧定額法の償却率

残存価格＝取得価額　×　０．１


☆平成１９年4月1日以降の取得（定額法）

１年分の償却費　＝　取得価額　×　耐用年数に応じた定額法の償却率