おっと・・・フルメンテナンス

エレベータの保守・点検方法には２種類あって。

「ＰＯＧ」と「フルメンテナンス」ですよ・・なんて簡単に説明しておりましたが。


ＦＭ契約とは、フルメンテナンス契約の略称で・・。

契約名の通り、何でもかんでもすべてをメンテナンスしてくれそうな響きがありますよね。

実際は主要部品交換・修理・調整を含む契約です。


但し、乗場の扉・三方枠の塗装、かご室内の貼物・塗装及び、

床材の修理、意匠変更による改造、新しい機能の追加、

制御のリニューアル、新規取替えなどは含まれていません。


でも、すべてのメンテナンスサービスが、ほぼ含まれているだけに、

当然毎月のメンテナンス費用は、ＰＯＧ契約に比べ、

割高になることは言うまでもありません。


けれど、フルメンテナンスには・・・

ロープ交換や、制御基板交換など、高額な部品交換なども契約に含まれる為、

急な出費が無く予算取りが容易な反面、毎月の保守料金がPOG契約と比べ割高になります。



でもさらによく読み砕くと・・・


『ＦＭ契約に含まれる部品交換の適用範囲』


FM契約に含まれる部品交換の適用範囲

定期点検、機能検査の結果により、機器の性能維持に必要と判断した場合は、

直ちに修理又は部品の取替作業を行います。

契約内に含まれる修理及び取替工事の範囲は、

エレベーターを通常使用する場合に生じる摩耗・損傷に限るものとし、

取扱い不注意・不適当な使用・管理及び 地震・火災・爆発、

その他不可抗力の事故により発生する修理又は 取替工事は含まれない為注意が必要です。



★ＦＭ契約に含まれないもの

1.昇降路周壁、機械室内建物付属設備

2.下記に対する塗装、メッキ直し、修理、取替、清掃

　　①昇降かご（戸、ゴムタイル含む）
　　
　　②各階乗場戸

　　③敷居及び三方枠

　　④操作盤フェースプレート

　　⑤押釦フェースプレート及びインジケーターフェースプレート


3.修理、取替に必要な建築工事


4.諸法規の改正又は官公署の命令もしくは要求による設備の改修、

又は新規付属付加に関する工事


契約内容により若干の違いもあります。詳しくは、お問い合わせくださいとあります。



これ、何が問題か？と言えば・・・

「意匠部の部品交換、フルメンテでも含まれておりません」という言葉。

それどういうこと？？　

「エレベータ内の押しポタン」の故障・・・含まれておりませんってこと。


フルメンテナンスから、経費削減にとPOGにした矢先にこれか？と思いきや。

「フルメンテでも含まれていませんよ。」「うっそ？」って落ち。


なんだか・・・騙された感。本日の学習記録。×

吉見温泉

「オフ」と決めた日の朝は早い。。

夜中に活動し、議案書・提案書等々を作成し・・・。

合わせて、翌日の活動スケジュール計画も。



初・・・吉見温泉に行ってきました。

事前にネットで調べていたけれど・・・「うん？値上がりしたの？」

入浴料　大人６００円でした。




お湯質◎　ＰＨ９．５とあって、ぬるぬる系。

お肌つるつる感がひろがります。


水風呂とお湯風呂と交互に入ること、数回。

大満足の入浴time。　さすがに、ローカル。　昔、乙女でした系の方が多かったです。

きっと、週末は多いでしょう。平日の昼間でもたくさんの方が来られておりました。



ひなびた温泉というイメージ。でも、お肌つるつるになりましたよ◎



そして、奥野かまぼこへ。

大好きな三角とうふ。そして、カリカリれんこん。そしてたこ。

だいたい、ワンパータンな購入品。





そして・・・ランチタイムは、福江駅近くの「ミン宝」

酢玉子定食を頂きました。(本格、中華のお味◎)



ここ、１０００円ランチがお得かもです。

きっと、リピート。美味でした。


こうやって、一日も終わる～という感じ？　

オフとはいいつつ、よく鳴る携帯。

不便な・・・イエイエ、便利な世の中ナノデショウケレドと言いたくなります。×

機械式駐車場

全国的によくある『機械式駐車場』での事故。

機械式駐車場利用者に注意喚起を呼び掛けるお知らせ。


「機械式立体駐車場の所有者、管理者、利用者の皆様へ

　機械式立体駐車場でお子さんが亡くなられるなど、

　　悲惨な事故が多発しています。


「機械式立体駐車場での事故にご注意ください！」と・・・

　　事故防止にご活用ください。


例えば・・・










こんなケース、よくある例ですが。


以前、私も機械式駐車場を利用していたことがありますが。

確かに、入れにくい。時間がかかる。危ない・・・等々ありましたが。

これとは別によくある。車高制限。



ついうっかり・・・と。間違って停めた人のパレット。

セダン系の車高が低い車両であれば、何とはないことだけれど・・・

今、大きい車多いです。車高の車。

つい、うっかりが・・・。大事故にも。


はい、車を入れた時は、問題なく入ります。そして、何の問題のないように稼働しました。

ですが・・・次の瞬間。次の方が車を入れる。(パレットにも縦移動・横移動とありますが)

上下、左右回転型の機械式駐車場での事故

はい、パレットが移動している間・・・。(間違って停めたために・・・)

車高制限オーバーの為。機械と車接触しちゃいましたよ。

がちゃがちゃがちゃ～～。結構、すごい警報音もしたことでしょう。


「あ～」という瞬間です。


幸い、人には怪我はなかったものの。パレットも車もいかれちゃいましたよ。

これ、とってもいい教訓で。「え～見た目にはわからない部分。」

ついうっかり、車入替の際、駐車場契約をしていたりしたら大変な問題となるところです。


何も問題なく入るように見えていたパレット。

こんなところに、見えない危険性が潜んでいたとは？知りませんでした。

いい教訓。


保険対応に走ることにはなりましたが・・・これも学習。


マンション保険の施設賠償。個人賠償の使い方。

車両の損傷。そして、パレットの損傷と・・被害額も気になるところ。



保険は、上手に不保して、上手に請求。これも手腕・・・。


こういうケースも、どうぞご相談ください。

はい、マンションのプロですから。こういうこともやっちゃいます◎

マンション管理新聞

マンション管理新聞の記事。

嬉しい記事は、こちら・・・。



『マンション管理士』募集広告。

兵庫県のお話ですが・・・なんだか嬉しくなっちゃいますよ。


かと思いきゃ。



「全管蓮　外部専門家活用に反対」の記事。


マンション管理の専門家の定義や要件が不明確と指摘。

専門家について議論をはじめるべきだと・・・。


外部専門家の活用は標準規約の改正ではなく、必要性を感じる管理組合が

適宜自らの規約を改正すればよいとしているとのこと。


え～。その改正はどうやってするのか？素人の方はおわかりでしょうか？


役員のなり手不足で困っている管理組合の悲鳴が聞こえないのか？と・・

総論ではなく、管理組合の苦しみを解決できる具体的解決策を出すのが

管理組合団体の役割としたコメントも。(すばらしい)


高齢社会がますます進む日本で・・・

そして、対人関係がますます難しくなる管理組合で。

やはり専門家の活躍するフィールドは広くなるべきですよね。



と・・・本日のランチ。◎　ふらっと入ったお店。




「いちか和」ランチメニュー魚か肉かが選択できて。

副品も選べるパターン。お味も◎　お料理写真は省略ですが、７５０円定食。

ここのお店、美味でした。(きっと、また行きます・・。)


本業は、夜の居酒屋？　

小倉の中心部には、夜の飲み屋さんが、お昼間ランチのみやっているケース多いようです。

きっと、夜も◎ですよ。このお店。

マンション管理セミナー

新春セミナー。北九州マンション管理支援機構のセミナー＆相談会。

本日、無事・・終了いたしました。

雪がちらつく中。また、北九州選挙の中。・・

遠方から、足を運んで頂きまして、「ありがとうございました」


無事、盛況に終了することができました。

またの機会に、ご参加ください。


ウェルとばたの好きな風景・・・




セミナー会場が１２階でしたので、そこからパチリ。

結構、いい眺めです。


セミナー前のランチ。そして、終了後の飲み会と・・・ちょっとカロリー過多ですが。

やはり、美味しく食事がたべれることに感謝です。


本日の一コマと言えば・・。




このランチについていたスープ。(前日の、ぬるいお味噌汁とは・・また格別で)

油断して、スープをのみ込んだ瞬間。

あっちっち～～と。飛び上がりそうな熱さでした×。

(あの～スープの適温あるんじゃあない？本当、喉やけどですよ・・・)


その後のセミナーで美声を発しないといけないのに。おっと油断でした。

あ゛～～のど。痛い～の状況の中。涼しくお話をさせて頂きました。



皆さん、油断大敵・・・火がぼうほうです。×

明日のランチは注意しようと心に決めた瞬間です。



さすがに・・・外食がかさむと。出費もかさみます。

そして、カロリー過多の傾向に。運動でカロリー消費をという感じですね。

「メガポ」

メガティブ(否定的)な言葉をポジティブ(肯定的)に言いかえる『メガポ』

この「メガポ」ちょっとしたブームらしい。


例えば・・・女子社員。

真っ平らな貧乳。「うつぶせで寝やすい体形。空気抵抗がなくマラソンでも有利」


頭髪がさびしい男性。

「シャンプーを浪費しないエコ頭」


いたずらばかりする子ども。

「好奇心旺盛」


おとなしい子。

「じっくり物事を吸収中」


動作のんびり、とろい人。

「マイペースなところがいいんです。」


前向きな言葉に変えるだけで・・・気のもちようも変わってくるものです。



また「おしゃべり力」を身につけようという記事。

たかがおしゃべり。でも実は社会共有の財産なのだと、

「おしやべり力」で個人の人生も豊かに潤いますと・・・。(なるほど・・)


よく、ポジティブ言葉を使う私。

いい気持ちで仕事もするために、そしていい形でいろんな方と関わるために

自然と自分を守るガードが『ポジティブ』言葉なのかもしれません。


本日も・・・頑張る方を誉めてきました。

早くからの打ち合わせ。現地に１０分前に到着しましたので参拝してきました。

国宝の住吉神社。凛とした場所です。





こちら、表門ではありませんので・・・少々さびしい感ですが。(立派です。)


講義の予習が気になるところ。う～ん、ちょっと睡魔との闘いです。

FP講座

本日も無事・・・講義を終えてきました◎


生徒さんから、これ先生でしょと切り抜き記事を頂きました。



朝日新聞に掲載されていた記事です。

名前が変わっているということは良いことなのか？

悪いことできませんね～。


生徒さんの中から、やっぱり先生でしたか？と・・・数名の方からも。


理事会・総会での緊張度と・・・講師として教壇に立つ緊張感は異なります。

ＦＰ分野は範囲が広い為、得意分野と不得意分野もあるもので・・・

また、試験用の学習と実務では異なることも多々ありと。

いかにわかり易く、なおかつ、合格できる様に教えることが講師としての務め。


結構、別の意味での緊張もありなのです。(講義の後は、ぐったり・・・疲労。)


本日のランチ・・・講義の時は、お昼休みがしっかり1時間ありますので

講義場所を中心に、食べ歩きを楽しむ日々。

本日のランチは、かに専門店「かにざんまい」数年ぶりに行きました。

ランチ時には、からあげ定食やかつどんというメニューもありましたよ。

結構、リーズナブネなお値段で。


これは「かに丼」(え～イメージと違うとは思いましたが、お味は○)



でも、猫舌の私でも、ぬるいと思ったお味噌汁×

オーダーから品物が出てくるまで、約25分。(ちょっと時間かかり過ぎ？)

資さんだったら、丼オーダーでも５分程度ですか？


なんだか食べ物ブログになってしまいましたが・・・

セミナー受付。まだ若干のお席はありますので、お申込みがまだの方は、是非どうぞ。

陶芸教室

総会が近づいてくると何かとあわただしい毎日。

そんな中、新しい講座開催準備ということでお声を頂くことも。

来期にむけて様々な教室の講座も準備されているようです。


特に職業訓練に伴う講座。各地で実施されていますが・・・

申請までのハードルは毎年高くなっているようです。

また、再度教壇に立つこともあるかもです。と。。

　　(ハイ。明日もfp講座ですが・・・。)


お声がかかれば・・どこまでもです。

今月はすでに理事会が、５回。その夜に議事録と宿題をして・・・と。

結構、お肌に悪い。間食ぶとりが気になる年頃です。


本日は、眠い目をこすりながら。朝早くから出かけてきました。

『アトリエ・モノラー』さん。陶芸教室。



ネットとブログで・・・ご挨拶。そして、本日、受講。

イメージの型紙を持参していましたが・・・なかなかその通りにはいきません。



でも・・・逆に型紙通りできなくて正解だったみたい。



イメージは『猫にゃん』


ちょっと深器になっています。そして、中は「ワンプレート」のイメージで。

一皿で３度美味しい器です。


このアトリエ、モノラーさんの場所は？と言えば・・・

ここ下関？というようなのどかな自然に囲まれて場所。



これは桜の木、満開になると、とても綺麗でしょう◎


そして、先生のアトリエも拝見させて頂きました。



今年の干支です。

作品の中には「お雛様」もありましたよ。

おしゃれな感性◎　作品どれも、大好きとべた誉め。◎


はい。来月も行きます。できれば・・・再来月も頑張ります。

来月の作品は、「壁掛けようの時計」(イメージは猫にゃん)

その次は、手ごね。(初体験)


当面はまってしまうかもです。

気分転換・・・きぶんてんかん。

その後、仕事に復旧・・・昨夜の理事会宿題を済ませて帰路へ。


本当に西に東によく走ります。車の走行距離が半端なくです。

次の遠隔地は、飯塚。美味しいものを検索してから行くべ～と。

仕事も遊びも半端なく◎　　一度きりの人生ですから。


来月は、光のハーモニーがまっています。　

定期清掃と日常清掃

マンションの管理組合でよく話題になることのひとつに『清掃』がある。


「清掃が良いか？悪いか？」ここによって、居住者の満足度は大きく異なり。

しいては、その良し・悪しが管理会社の質を問われることもあるという具合。


でも・・実態は？と言えば。

何の業務でも同じことで、いかに担当者がマメに動いているのか？

気配りができているのか？ということも大きな違いとなるところ。


特に毎日、目につく汚れや、ゴミの散らばり。床の汚れは指摘され易く。

日々、目にする住民にとっては不満の種になりやすいという具合。



管理組合での掃除には・・何があるのか？と言えば。

日常的に行われている「日常清掃」と。

定期的に行われている「定期清掃」とに区分されるところ。


日常清掃は文字通り、日常的なお掃除で・・

ゴミを集めて処理したり、トイレなどのお掃除。

そして、玄関を綺麗に保ったり、日々継続して清掃作業を続けることによって、

美観・清潔度を保つ、維持するのを目的にしているものと。



定期的（3ヶ月に１回や年に１回など）に行う清掃業務が「定期清掃」で。

通路・階段・エントランスの高圧洗浄、ポリッシャーがけ、ワックスがけ

照明清掃・交換、貯水槽、ガラス清掃、敷地内除草、高所クモの巣除去など・・・

日常の清掃ではできない部分や、充実した清掃機器で、

普段手入れの行き届かない場所まで、清潔な状態を保持するもの。


色々な清掃会社の清掃を目にするつれ、やはり「チェック」は必要で

結構、ざっぱな清掃も多く。こことあすこと、そしてここと細かい指示が必要な

人材が多いのかな？とも思うところ。


あまり、言い過ぎるのはよくありませんが・・・

かと言って、全く言わなくて、気がきいて。機転をきかせていうの事が少ない人材が

多い業種なのかもしれません。難しいところです。


業種による給料のランクづけもあったりしますが。

業種による、人材難の業種なのかもしれません。

高齢の方が多い業種でもある様ですが、お体には注意してください。

転倒事故。落下事故と、結構、お掃除に伴う危険もあるものです。

マンション管理セミナー

マンション管理新聞に掲載頂きました。

　　「マンション管理セミナー&相談会」





１月２７日(日)ウェルとばたで開催いたします。

　午後１時３０から１６時３０まで

　　　参加費は「無料」です。



申込み先は、北九州マンション管理支援機構　０９３－６５１－３０４０です。

ビッグイシュー

昨夜のミゾレの降り出しから、雪が降っていますね。結構、冷え込みます。


新聞を開くと・・生活面、「痴呆症とわたしたち」

そして働くでは、「路上からの挑戦」。数日前は「マック難民」と

２０代～30代。そして、40代会社を解雇された方々の苦しい生活苦の記事が続きます。


『ホームレス支援』の就労支援雑誌が「ピックイシュー」

このピックシューの仕組みは、こちら。
　
　　↓　↓　↓　↓

１９９１年にロンドンで生まれ、日本では２００３年9月に創刊された

ホームレスの人の救済(チャリティ)ではなく、仕事を提供し自立を応援する事業。

定価３００円の雑誌をホームレスである販売者が路上で売れば、

１６０円(53％)が彼らの収入になる仕組み。

最初の１０冊は無料で提供。

その売上(3000円)を手元に、以降1冊１４０円で仕入れるという仕組みだたそうです。


登録者は８２９人。８１人か卒業。

この間に３０９万冊を売り、３億７９００万円がホームレスの収入になってとるとか。

販売は、東京・京阪神など全国１２首都圏で約１５０人。

ひとり平均1日平均20～25歳程度売っているとか。


各地には様々な支援団体がありますよね。以前不動産に携わっていた頃。

支援団体に貸す住宅のお世話をさせて頂いたことがありますが・・・

それはもう、色々と大変でした。


支援をされる方のご苦労も様々で・・・

お世話をして、やっと自立できる頃にふら～と消える方。

あるいは、人のお金や物を持ち逃げする方と・・。

恩を踏みにじる方も、しょっちゅうとの事でしたが。


生活保護を受給する為には、その要件が必要となります。

住むところもなければ、生活保護すら受けられない。

そんな方を厚く支援される方のご苦労も並々ならぬものがあるものです。


一方で「痴呆症」の問題。

幸いにして、家族の中でまだ介護を必要とする人がいないことが幸いですが・・・

この痴呆症、早い方だと、５０代から発症することもあるそうで。


晩婚化に伴い、子育て時期と親の介護がダブルで押し寄せてくる。

そんな話題もよく聞くこのころです。


３０代～４０代になると、仕事の責任も若いころよりも増してくる。

仕事の重責。そして、小さい子どもの育児。そして、親の介護。

これを想像するだけで・・・「あ～大変～」というイメージ。


やはり、子育ては早い時期に。そして、親が元気なうちに・・・

子育てを協力してもらい。仕事と子育ての負担を分散が理想ですかね？

そして、子どもが育った後、少し余裕ができたころ。

心のゆとりをもって親の介護をする。こういう図式が望ましいのかも。


若いころ苦労をするのか？年をとって苦労をするのか？とよく聞くセリフ。

前者の私。確かに・・若いころ、友達が遊んでいるのを「いいな～」とよく眺めてたものです。


人生の流れなんてわかりませんが・・・あなたは、どちらの選択肢ですか？

きっと人生が終わるころ、ああいい人生だったと思えれば良いですね。


先日、９０歳の大往生で亡くなった遠縁のおばあちゃん。

亡くなるのを予期してか、行きたい所全てを周り会いたい人と挨拶を終えた後。亡くなったとか。

これぞ大往生ですかね。その通夜の間、1晩だけ・・・留守番人として

高齢のおじの身を案じてお泊りに行き、翌日はそのまま仕事へという日を過ごしましたが。

介護が入るとこういうことだよね～と思った次第。

これで夜寝れないで仕事だと思うと、やはりため息が出る瞬間です。


介護をされる方、あまり無理をせずにと言いたくなります。

どんと焼き

しめ縄飾り・・・15日までに神社に納めなきゃと思いながら。

なかなか機会がなかった日々。

しめ飾りがずっと車の中にありましたが・・やっと本日納めることができました。



久しぶりの八幡の「高見神社」へ参拝。



なんだか、大きな大木が伐採され・・何となくすっきり感と言うか。

ばっさり感の神社周辺。





こちらも久しぶりの『ネイルサロン』へ。



ジェルネイルを施してきました。

これで手元きれいな指先で「監査」ができます◎なんてね。


本日の頂きもの「プジョー」何だ・・ミニカーと思いきや。

これ「USB」になっています。　すぐれもの。



頂きものは嬉しいけれど。「オイル交換」の出費があいたた。。

外車って本当に何でも高いのです。

(見栄だけで所有するのは良くないですよ～と自分への戒め。)


でも、一生のうちで贅沢できるのも、わずかですし。

これが労働意欲にもつながるのです。それぞれの価値観ですかね・・。

大規模修繕工事

昨年から・・・いえいえ正確には、

一昨年の修繕委員会立ち上げから、お世話させて頂いておりました。

某管理組合の第1回目の大規模修繕工事が完了いたしました。



何となく「ほっ」とする瞬間。

「お世話になりました」「ありがとうございました」と喜んで頂いて

なお・・達成感と喜びの時。「皆さま、ご苦労さまでした」


修繕委員会の開催回数は１８回。その間に・・説明会が２回。

臨時総会と定時総会が各1回。工事の確認会が計３回。


やはり、通常の理事会とは別にこれだけの負荷はプラスとしてかかるもの。

理事の方もご苦労さまでした。


さっそく、決算数字を眺めながら・・・長期修繕計画も再修正。

値上げの計画も、繰り延べで修正。そして、修繕計画の内容も再精査。

もう、定時総会議案(案)も作っちゃいましたよ。(すでに深夜・・・)


明日からは別案件に走ります。

総会が近づくと、その前の理事会・会計監査と・・・

もろもろの仕事もプラスで発生するものです。


風邪をひかない様に・・・当面「ガンバ」ですかね。


本日のお土産。



う～ん。この静岡の「かつお」「まぐろ」が結構、美味なのです。

「ありがとうございます」

マンション管理セミナーin北九州

今年、初となる「マンション管理セミナー」のご紹介。

場所は、ウェルとばた。

日時は、平成２５年１月２７日(日)です。





是非、ご参加ください。

セミナーと同時に、無料相談会も実施いたします。


総会が近づいてくると・・・

どの管理組合もそわそわとし始める季節となります。

気になる案件。進んでいない案件と・・・

総会で変な突っ込みを受けないかな～なんて、気になっている理事の方。

少しでも早めに動いてくださいね。

今なら、まだ間に合いますよ。。。



こちらは、「快適マンション生活新聞」第１３号。




リビング北九州に織り込れております。

出水の鶴

昨年、鶴が飛来する少し前に出かけたため、

見ることができなかった。


『出水の鶴』・・・。たくさん来てました。






大きくするとこんな感じ。(これは鶴の模型ですが・・・)




そして、昨年暮れには・・・いったんいなくなっいていた「トトロ」

どうしたのだろうかと気になっていましたが。

綺麗にお化粧直しされて戻ってきておりました。



杉の葉でできているトトロ。


今回のみ土産は・・・こんな感じ。



これとは別に「万羽鶴もなか」これ絶品でした◎　(写メる前にお口の中へ・・・)


そして、もう一品はこちら。「ばんたん」阿久根の名産物です。



中身を食して、皮はお風呂の中でぷかぷか・・・これも良しです。◎


逆に頂きもの・・・「とらぐセット」

下関にいて、とらふぐセットを頂くのは珍しいかも。



ふぐの皮が絶品です。


さすがに・・・連休とあって新幹線も特急も指定席は満席でした。

連休初日は中津。「から揚げ」『から揚げ』と・・・食させていただきましたが。

中津のから揚げって、テイクアウトは主流だというのにはびっくり。


仕事でおいしい物が食せるっていうの◎ですよね～「まいう～」