申年到来

いよいよ、あと数時間で今年も幕を閉じます。

あっと言う間の一年でした。

皆さま、お世話になりました。

また、来年もどうぞよろしくお願いいたします。



と・・やっと、お節料理も完成。




帰省客とともに・・・お土産も、たくさん増えてます。





で・・・前回、赤い下着についてつぶやきましたが・・

申年に赤い肌着がなぜ縁起がいいのか？

なぜ申年に赤い肌着を履くことが縁起がいいと言われているのか？

このことは日本の各地でいわれているそうですよ。


申年の「サル」にかけて、「病が去る（サル）」など語呂が良いことや、

「赤」は 病気を防ぐ厄除けの言い伝えがあるので、

赤い肌着が良いとされているそうです。


どうやら・・「赤」は縁起物らしい。


江戸時代の文献でも「赤いものを身につけると病気よけになる」と言われているとか。


そして昔から「申年に赤いパンツを履くと、歳をとっても人に下（しも）のお世話を

してもらわなくても自分で出来るようになる」と言い伝えられいるそうです。


なので・・そういった言い伝えがあって。

12年に一度しかない申年には、 赤い下着をつけて過ごしましょうという風になったとか。


前回の申年には、赤い下着が品切れになったらしいですよ。


「申年の親」にプレゼントしなきゃと、さっそく準備しました。



元旦に健康を祈願してプレゼントします。

電子ブレーカー

少し前に「一括受電」の件について、つぶやきましたが。

今回は、「電子ブレーカー」について。



★電子ブレーカーとは

“電子式ブレーカー”や“デジタル式ブレーカー”と呼ばれることもあるもので、

低圧電力（動力200V）の基本料金を、大幅に削減できるといわれている設備のことです。



ちなみに・・・。

「低圧電力」とは、商店、工場、マンションなどで、エレベーターやモーターなどの

動力に使用するための電力です。


商店や工場、マンションなどでモーターなどの動力を使用し、

契約電力が原則として「50KW未満」の場合は、この「低圧電力」契約になっています。


つまり、「電子ブレーカー」は動力200V（低圧電力）に使用されるものであり、

高圧電力の需給施設や一般家庭に使用されることはありません。



「電子ブレーカー」は、マンション共用部、工場、店舗、ガソリンスタンド、

コインランドリーなどで使われている低圧電力（動力200V）の基本料金を、

大幅に削減することができるというシステム。



★安くなる理由は電気料金の仕組みにあるらしい。


このブレーカーを使用することで、低圧電力の電気料金が安くなるのか？

その仕組み。

低圧電力の基本料金の仕組み

低圧電力の基本料金の計算方法は以下のとおりで算出。

「低圧電力の電気料金」＝「基本料金」＋「利用料金」


「基本料金」＝「契約容量（KW）」×「基本料金単価（円）※」×「力率割引」

（※電力会社によって異なる）


低圧電力の契約プランとしては2種類のがあり、上記の計算式に含まれている、

「契約容量（KW）」を決める方法については、

平成8年度から、以下の2種類のプランから契約者が自由に選択できるようになりました。


1.負荷設備契約（従来からあるプラン）

動力（200V）機械設備の容量を総合計（KW）し、それを契約容量とする契約方法です。

契約容量は、機械の稼動頻度や、使用電力量などに関わらず、設備容量の合計（最大値）となります。

ですからその分、電気代の基本料金が高くなってしまいます。


2.主開閉器契約（ブレーカー契約・新しいプラン）

動力（200V）機械設備の容量に関わらず、実際の機械稼動時に流れる電流値を元にし、

ブレーカーの大きさにより契約容量を決めます。

それにより、（１）の負荷設備契約よりも契約容量を、小さくすることができます。

その分、電気代の基本料金が安くなります。



★低圧電力の電気基本料金を安くする？

マンション、工場、店舗などの動力設備が同じで、稼動頻度、電力使用量も同じとして、

低圧電力の基本料金を比較すると、負荷設備契約より主開閉器契約の方が安くなります。


しかし、低圧電力の利用者のほとんどは、従来からあった負荷設備契約のまま利用している

という現状があるようです。


低圧電力の契約内容を「負荷設備契約」から「主開閉器契約」に変更し、

基本料金の元になる基本契約数を小さくすることで、基本料金を安くすることができます。


また、現実的な問題として、契約容量の電流値をどこまで下げていいかは、

契約容量を下げることでブレーカーが落ちるのではないかという点に、

不安が残るのではないでしょうか。


そこで、「電子ブレーカー」が開発されたようですね。


★電気料金が安くなる理由と注意点

ブレーカーとは具体的にどのような機能をもったものなのか？

一般的なブレーカーと比較すると。


★ブレーカーと電子ブレーカーの違い

【 一般的ブレーカー】

一般的なブレーカーは、その許容範囲以上に電流が流れるときに、電流を遮断し、

設備や配線などを保護する機能をもっており、どれだけの電流が流れたら、

何分何秒以内に遮断させなければならないという基準がＪＩＳ規格にて定められています。

これは、熱伝導式ブレーカーというもので、過電流発生熱で電流を遮断する仕組みです。


【 電子ブレーカー】

電子ブレーカーは熱伝導式ではなく、電流値をデジタル数値で感知します。

ブレーカーの動作をコンピューター制御し、ＪＩＳ規格の許容範囲最大まで

使用できるようにプログラミングされています。急激な電流が流れても瞬時に

電力を遮断するのではなく、電流の強さと時間を監視し、規定時間以内であれば

ブレーカーが落ちないようにすることができます。


★使用するメリットとは？


電子ブレーカーは一般のブレーカーより、一定の時間以内ならば、

より多くの電流を流せることになります。

たとえば、短時間でON/OFFするような負荷変動が大きい機器の場合には、

一時的に定格電流を超えても短い時間で、定格電流以下に戻りますので、

電気が落ちなくて済むようになります。


平成8年度に、主開閉器契約（ブレーカー契約）が認められるようになってからは、

実際のピーク電力を測定し、多少の許容量を保たせた契約容量に切り替えることが

できるようになりました。


そして、短時間のピーク超過では落ちない、最大電力消費を監視し制御できる

「電子ブレーカー」という製品が登場したことで、安全に契約容量を切り替えて、

電気基本料金を大幅に安くできるようになったわけです。


しかし、電力の契約容量は、契約状況、機械の稼動状況、電気の使用状況など、

電力の使用量は契約者によって異なりますので、正確な調査と綿密なデータに

裏づけされたノウハウによって、安全な容量を決めることが大事です。



この機器を販売する会社では、こうした安全な契約容量をお客さまに対して、

調査した上で提案をしています。


それにより、現在、電力会社に支払っている電気料金と、導入後を比べて、

効果がある場合には検討しても良いのではないのでしょうか。


近年は、こうした電子ブレーカーの優れたシステムに目をつけた悪質業者が、

粗悪なブレーカーを営業しているケースが場合がありますので十分に注意することが大切ですと、



で・・・検針票のどこをまずチェックするのか？と言えば。

検針表をお手元にご準備ください。



契約容量と力率が分かれば、現在の基本料金の計算ができます。

詳細については、各コンサル会社に現地調査を実施して頂き、

電力の使用料を調査して頂く必要があります。



どうせならばと・・１０数棟調査して頂きましたが。

機械式駐車場がある管理組合では、やはり動力契約力が多いため削減効果は大です。



ただ、初期導入費用として「電子ブレーカー」の費用が約５０万弱かかるのが考えるどころ。

でも、月額・年間の電気使用量と比較すると、２年程度で投資費用し回収できそうです。


まあ、これも費用対効果ですね。



★ご相談がございましたら、メールでどうぞ★

あいFPマンション管理士事務所　kazumi1107@hi2.enjoy.ne.jp

下関地区の方は、山口県マンション管理士会でも

　　携帯　080-1908-5466　まずは、メールで。

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北九州マンション管理支援機構　電話093-651-3040は現在使われておりません。

お間違えのないよう、ご注意ください。



いよいよ今年もあと・・4日。

お正月のお天気はまあまあのようですが。寒くなりました。

やっぱり寒くなると、シチューや鍋物がいいですね。

理事長の不正による解任

相談員をやっていて・・・

多い問題だな～と思うのが、この問題。

『理事長の不正問題』


理事長のなり手がいない多くの管理組合において、

率先して、何年も。何十年もの間・・立派に理事長を務めてくださって、

「とっても、ありがたいことだ」と思って安心して通帳も印鑑も預けていたら。


気がついた時には、管理組合のお金がざっくり無くなっていた・・

というケースは多いもの。



あるいは、修繕工事から、何から何まで好きなように発注し、

見積書もいいかげん。請求書もいいかげん。

支払ったお金はどこへいったのかも不明。

どんな工事にどれだけのお金を使ったのかも不明。

というケースも多いもの。



やはり、何事も・・限度があります。

理事長として代表を務めるのも、長くて3年～4年程度でしょう。

それ以上の期間はすべきではありません。


何事も、引き際というのがあります。

就任の期間中に後任者も育てる。3年も4年もやっていたら。

できるでしょう。後任を育てて、勇退すべきだと思います。

それをやってこそ、健全な運営が可能になる。

一人の方が長い期間、代表者(理事長)として権利を掌握してしまうと、

どうも人間は勘違いを始めてしまうようです。



では・・こういった場合にどうしたら良いのか？


管理組合の理事は、法令,規約及び使用細則並びに総会及び理事会の決議に従い、

組合員のために、誠実にその職務を遂行する義務を負います(民法644条)。


標準管理規約第38条では、理事長は管理組合を代表してその職務を統括し、

管理規約、使用細則、その他細則や総会、理事会の決議で理事長の職務として

定められた事項を遂行するとされています。


理事として尽くすべき注意義務に故意または過失により違反し、

その結果管理組合に損害を与えた時は、理事は損害賠償義務を負います(民法415条、709条)。

また、理事が管理費や修繕積立金等を不正に流用した場合などは、

業務上横領罪(刑法253条)等の刑事責任を負うことになります。


よって・・・不正な行為の立証を行い、

このような理事長は解任しなければならないという事になります。



では・・【解任の方法は】というと。


1.総会の決議による解任（区分所有法第２５条１項）

(1)　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会（総会）の決議（普通決議）に

よって理事長を解任することができます。


(2)　集会（総会）を開催するには、区分所有者及び議決権の５分の１以上

（又は規約の定め）を集めて、理事長に対し会議の目的事項（議題）を示し、

集会（総会）の招集を請求することができます。

その請求の日から２週間以内に、理事長が集会（総会）の招集通知を発しない場合、

請求をした区分所有者が集会（総会）を招集することができます。


２．裁判所への請求による解任（区分所有法約第２５条２項）

区分所有者は、理事長に不正な行為その他職務に行うに適しない事情があるときは、

その解任を裁判所に請求し、理事長の解任を命ずる裁判によって解任することができます。

この場合の理事長の不正な行為とは、理事長の善管注意義務に違反して

区分所有者の全部又は一部に損害をもたらせる故意による行為です。

この解任請求は、各区分所有者が単独でできます。


となるわけですが。

理事長を引き下ろすのは、結構大変な労力も伴います。


こういった場合、理事長、自らが総会を開催し辞任する訳もなく。

5分の1の請求で、総会を開催するという流れになる訳ですが。


最悪なケースの場合は、

区分所有者の名簿がなく5分の1を集めることができないという場合。

これは、日ごろから区分所有者名簿を理事は把握しておく必要があります。


やっと、5分の1を集めて、さあ準備をしようとしたら、

理事長からの開催通知が来るケース。

あ・・やっと開催する気になったのかと安心していたら。

土壇場で「流会させる」という悪質なやり方もと、

唖然とするケース等など、いろいろありますが。


株式総会の妨害もよく聞く話ですが・・・

まあ、同様に管理組合においても妨害行為というのも色々あるようです。


要は、こうならない為に。

同じ方に長い期間理事長をさせない。

印鑑と通帳は同時保管しない。特に決算報告はきちんと行う。

監査はきちんと会計書類が読める方が監査する。

きちんとした形式の定時総会を開催するというのが基本です。


組合員同士で揉め始めると。

とんでもない労力も心痛も使い。

訴訟を起こすと弁護士費用もかかり。時間もかかります。

そして、原告も被告も同じ屋根の下で暮らせないことになり。

どちらかは、引っ越しをするという顛末となるのが一般的。

そうならないように・・・ご注意くださいね。



あと、今年も残り1週間をきりました、早いものです。


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お洒落な、こんな食べ方も・・。

運気を上げるラッキーカラー

肌色と合う色、自分が美しく映える色を

「パーソナルカラー」と言うようですが・・・。


自分にとってのラッキーカラー、ご存知ですか？

運気が毎年変わるように、その時。あるいはその年代によって

ラッキーカラーも変わるようですね。

好みの色も変わりませんか？


先日、２時間にわたって・・「生命判断・運勢」を先生に見て頂きましたが。

私のラッキーカラーは「赤」との事。

赤色の物。できるだけ濃い赤を身につける。

周囲にも置くと良いというアドバイスを頂きました。



うん・・既に、炊飯器はワインカラー。

トイレの神様にも、ワインカラー。

綺麗でしょ。トイレに行くのが楽しみになります。この色・・・。





で・・・家の外、ガーデニングにも「赤」を添えてみました。

遊んでいたラティスに、「バンジー」の赤。




玄関脇には・・・『寄せ植え』を植えてみました。

シクラメンの赤に、ラベンダーの薫りも添えて。




で・・・やっぱり、極めつけは。


「コレ、これ」　キャミソールとランジェリー。

どうだ～～と言わんばかりの「レッド」



「燃える女」 まるで・・勝負下着のよう・・(*_*)



やっぱり「赤」って勝負色ですよね～。


男性の場合、ここぞという時に赤のネクタイをされる方、よくお見かけしますが・・。

男性も赤の下着、着けてみますか？


確か、大阪には「赤の下着専門店」があったような・・。



ついでに・・・新着物。

今、いろいろな素材の組合わせ商品多いですが。

面白いブーツだな～とお買い上げ。

足元は毛糸ですよ。面白い。




また、来年も元気に楽しめそうな予感です。


たくさん、リンゴを頂きましたので。

リンゴパイを作りましたよ。レモンの酸味も添えて・・。



充実の夜長。

管理組合、設立総会

管理組合の設立総会。

以前、デベロッパー不動産勤務であった時。

素敵なホテルを貸し切って、「管理組合設立総会」＆購入して頂いての「感謝」会という

たぐいのイベントに参加した思い出がありますが。


実のところは・・・こんな立派な設立総会をしなくても、

分譲マンションを購入した組合員がいれば、すでにその時点から・・・・。



設立総会を開催している。開催していない、にかかわらず。


「管理組合」という存在はあるのですね。

そして、その時点から組合員として、

その購入した建物を維持・管理は自分達でやっていかなければならないという

責任と義務はあるものなのです。



で、その管理を怠っていると・・・どういう事になるかと言えば。

マンションの老朽化、住環境の悪化、スラム化などの原因になります。


ひいては財産的価値の下落を招き、マンションを売却することができない、

あるいは購入価格を大幅に下回る価格でしか売れないようなことになってしまいます。


こうしたことが生じないようにするために、マンションを管理しなければならないのですが、

誰が主体となってそれを管理するのかが当然問題となります。


各区分所有者が自己の判断に基づき、勝手に管理を行っても良いのでしょうか？

それとも区分所有者全員の意思に基づいて、全員で管理を行うべきものでしょうか？

それは、マンションの法律、区分所有法では後者の方法によらなければならない、としています。


すなわち、区分所有者は全員で団体を構成し、その団体の意思に基づいて、

建物ならびにその敷地、及び附属施設の管理を行うものとしています。

この団体を、一般に「管理組合」というのですね。



管理組合は、複数の区分所有者が存在すれば当然に成立する団体ですので、

設立総会を必要としません。


その建物の区分所有者であれば当然に管理組合の構成員になります。

加入のための特別の手続きは必要ではなく、加入したくない者でも当然に構成員となります。

また区分所有者である限りは、脱退の自由もありませんというのが、そもそもなのです。



とあるマンション。

購入した時、営業マンから説明を受けたことと、

現況の姿が異なるという事案から、

デベロッパーや施工主。購入者との間に入り、会話をしておりましたが。


建物には「瑕疵担保責任」があり、「品確法」というものもありますが。

その要望する内容により、対応も様々に異なるものの。

一定の品質として守られる部分と、そうでない部分があるのです。



保守管理に関すること。

特に、飛ぶように売れない地方のマンションでは、

管理組合が立ち上がるまでに〇年という物件も珍しくなく。



その間の管理責任が誰にあるのか？という話。

それ、管理組合の設立総会が開かれた日ではなく、組合員が入居した日。

その日からアフターメンテナンス基準の起算日がありますよね？


誰に責任があるのか？

組合としては、他者に責任を振りたいところでしょうけれど・・。


全て他者にあるとは言えないという現実。

既に購入したときから、管理組合の構成員としての責任は始まっていますというお話。



逆に言えば・・。

多くの住民が住んでいて、販売途中のマンションでは、

早く管理組合を立ち上げた方がいいと言えるのです。


でも・・実際、購入した段階から「管理組合を立ち上げましょう」と

言われる方はいないでしょうね。

そこから、地獄の日々が始まりそうな予感がします。


本当に、1つの資産を多くの方と「共有する」その考え方自体が間違っていると

つくづく思うこの頃です。



♪クリスマスが終わりましたね。いかがでしたか？

今年はあまり、ジングルベルの曲を聞かなかった気がしました。



最近の20代は、恋人がいない率50%といいますから、

カップルでのイベントが下火だそうで。

だから「ハローウィン・イベント」が盛り上がるらしいですよ。これも時代ですね。


お知らせ★

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新電話番号080-1908-5466です。お待ちがえないようにご注意ください。

管理規約とマンション管理士

分譲マンションにとって『管理規約』はとても大切なものです。

え？管理規約ってなに？と聞かれたら・・


『マンションの憲法』と言いますが。

たくさんのマンションがあっても、それぞれの建物によって全て管理規約が異なります。

これって、わかり易く説明すると、各国に法律がありますよね？

それぞれ国によって、法律が異なるでしょ。

あれと同じなのですよ。と説明します。



マンションの法律として・・区分所有法(正式には建物の区分所有等に関する法律」)

昭和３７年に制定された法律もあります。



マンション管理士は？と言えば・・・マンション管理適正化法の施行に伴って

平成13年に施行された国家資格です。



私が資格を取得してから、かれこれ１０年。

マンション管理士として、業を初めて早５年。

月日が経つのは早いものです。


当初、マンション管理士を始めた時。

３年も経てば、マンション管理士がブレイクする時代が来ると思っておりましたが。

今だに、来ません。


ただ、その間。ラジオにも出演させて頂き、雑誌にもコラムを投稿させて頂き。

セミナーもさせて頂き、いろいろと経験値は増大していますが。


一番に思うことは・・・

試験と実務はかなり違うと言う事です。


冒頭で、規約は大切だと言いましたが。

全く、トラブルがなく。住んでいる方に常識。モラルがあれば・・・

規約は登場することもなく、あってもむなくてもいい存在だともいえます。


ただ、ひとたび。問題が発生したら。

管理規約にどう書いてあるのか？という事になり。

訴訟を起こそうと思ったら。きちんとした管理規約がなければ

弁護士から相手にもされないという状態にもなります。


確かに、管理規約は大切であるけれど・・・

実際の生活では、「そうは言っても」というケースは多いもの。

「お互い様」『モラル』「あいさつ」ここがきちんとできていれば、

規約・規約とぎちぎちで固める必要もなく。


ファジーで、緩やかに。解決する。こういう方法も暮らし易いという面もあるものです。

マンション管理士として、仕事を始めた時は確かに「規約」「規約」と思っておりましたが。

経験値が増すにつれ。

いろいろなケースを拝見していると。

規約にはない。暗黙のルール。自治。暮らしやすさ。

規約より大切なものは、たくさんあると思えるこの頃です。


会話ができる環境。ここが大切です。

同じ屋根の下に暮らす住人同士で揉めるのではなく。

お互いに歩みよりませんか？と思うこのごろです。



話は変わり・・株のお話。やはり、資金を増やすには・・・と

今年は、宝くじを買ってみましたが。結果はいかに？


今後は、老後の資金を潤沢に貯めるか？課題はここです。


COCO壱番屋のカレー屋さん。いつも人が多いですよね～。

結構、単価高いのによく皆さん行くな～と思う私。

まったりのカレーが好きな私にとっては、さらさらルーが少し物足りない感。


で・・・株価のお話。

株の公開買い付けで、株価が↑↑↑ってました。



やはり株をされる方はするどい。さっと、売り抜けていれば良かったと思う心。

株は、瞬間の決断が大切です。

「株主優待」だけが楽しみで株をもっている私。もう少し銘柄を増やそうと思うこの頃。





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マンション購入相談 パート２

新築マンションの購入相談。

新築のマンション・・・何を気をつけて、どこを見ればいいでしょうか？


はい・・当然、売買契約書や重要事項説明書。

アフターメンテナンス基準書・管理規約・使用細則などなど。


こちらも見る書類。チェック項目は多岐にわたりますが。


新築マンションでは、「内覧会」「確認会」などもありますよね。

ここでは、どこを見ればいいのか？

どういう風に確認したらよいのか？となります。


手のいい職人さんがクロスを施工したのと、

手の悪い職人さんがクロスを施工したのとでは、各段の仕上がりに差があります。


ここは内覧会の時であれば・・・幅２センチ位の符箋紙を持参し、

気になるところにぺたぺたと貼ってゆく。



なかには、単純に清掃不良というケースもありますし、

フローリングの上に、せっかく高額のワックスを施工したのに

塗りムラがある。塗り残しがあるというケースも。

ここは、光の反射で確認する。

床の傷も光の反射で確認できます。


でも・・・内覧会の時、照明がついておらず。暗い内覧会もありますよ。

できれば、事前にライトの準備があるかどうか？確認されてから内覧会に臨んでください。


床の出来は・・・

部屋の隅から足幅ほどでジョギングをするようにゆくりと前進・後退しながら。

床を隅から隅まで、くまなく踏んでゆく。

たわっていたり。なかには、異音がすることも・・。



と、ひとつずつチェック項目をあげていればきりがありませんが。

ただ、残念だと思えることは。



新築マンションに入居される方。

購入される方が全て、熱心に勉強して購入される方ばかりなら◎ですが。


分譲マンションの場合、管理規約・使用細則があり。

ここのルールを遵守する。

ここの理解ができていない方がほとんどというのが現状。


なので・・・逆に頭でっかちで入居したものの。

実際の運用ができておらず、「おかしい」と立ち上がってみても賛同者はおらず。


「変な人」「クレーマー」だという認証を頂かないというようにしなければ、というのが注意点。



私は、新築分譲マンションの総会でお話をさせて頂くとき。

いつも、管理規約・使用細則はお持ちですか？

長期修繕計画の内容をご存知ですか？

購入する時に、修繕積立金は将来値上がりするということを聞かれましたか？

ということをお尋ねし、将来的運用についての注意点をお話させて頂いております。


だいたい、○年目で修繕積立金は○○○○円程度上がりますよ。

というお話を購入から早い段階でさせていただいております。


やはり、お金の部分は大切です。


いろいろな相談会でお聞きすることは、

「積立金が上がる」なんて聞いてなかった。

早くからきちんと計画的に値上げしていればよかったという点です。



そして、もっと気をつける点は・・・

分譲マンションといえども「共同住宅」なのですから。

「お互いさま」という気づかいと「挨拶」が大切なのです。


いくら、床の遮音等級がいい物件でも、必ずといっていいほど音はします。

響きます。特に、嫌いな人の物音は大きく聞こえるものなのです。


購入時の注意点・入居してからの注意点と、いろいろあります。



「あいFPマンション管理士事務所」でも、

下関地区の方は、「山口県マンション管理士会」でも、

北九州地区の方は、「一般社団法人　北九州マンション管理支援機構」でも、

ご相談を受け付けしております。


北九州マンション管支援機構　事務所・電話番号は変更になっております。

住所　北九州市小倉北区馬借三丁目3-37

電話　０８０－１９０８-５４６６です。

★注意★北九州マンション管理支援機構の

電話番号093-561-3040は現在、使用されておりません。

お間違えのないようにご注意ください。


メール相談は「無料」・初回相談も同様です。

※面談相談は、予約制で受付しております。

年明けから総会準備等々で多忙となりますので、まずはメールでお問い合わせください。

E-mail kazumi1107@hi2.enjoy.nejp です。


本日は、クリスマスですね。

今夜は友達が持ってきてくれた「牡蠣」がテーブルに・・こんな感じで。

「いただきます」











後は、ワイン。焼酎。最近は、美味しい冷酒にはまっております。

マンション購入相談

人生の中での三大支出と言えば、

教育資金・住宅資金・老後資金と言われますが。


「家」を購入する。

これって、一代決心ですよね。


以前、セミナーで「女性のためのマンション購入講座」などを

福岡ひびき信用金庫さんや、アヴィティさんのイベントで

講師としてお話させて頂いたことがありますが。



やはり、皆さんとっても真剣にペンをもたれ、メモされます。

基本的には、不動産は『出口を見て購入する』ということが大切ですが。

そうはいっても、人生の中でそうそう何度も不動産を購入することも

少ないのが現実でしょう。


「購入する時から、売却の時を考えて？」

それ無理～という声が聞こえてきそうですが・・・。


要は、「資産価値」がさがらないか？どうか？ここだとも言えます。


資産価値が下がりにくい物件であれば、

そこを売却してお金に換金することができる。


資産価値の目減りが大きい物件であれば、少ないお金にしか換金できない。

だけど、資産価値が下がりにくい物件であれば、より多くのお金に換金できる。

となると、「資産価値」は大切だという意味がわかりますよね？


そして、多くのお金に換金できれば・・・

次の手段として、

より多くの選択肢が増えるという効果がある。ここなのです。

お金が手元に多くあれば、またいい物件を購入することができるかもしれないという事です。



では・・・得意分野の「分譲マンション」の購入。

どこを見て購入するのか？


はい、分譲マンションでは、「管理規約」を見ることが大切です。

新築では、長期修繕計画の内容確認。

いつから、いくら修繕積立金の値上げ予定となっているのか？

ここは確認しておいてください。


「修繕積立金」は将来に向かって、値上げされるという認識の元で

住宅ローンを組んでください。


生活のいっぱい、いっぱいでローンを組んでしまうと。

今のご時世でそうそう、お給料上がりませんよね？

将来積立金が値上げされた時、生活が苦しくなるということも予測されます。

お子さんが生まれたり、親の介護があったり。病気をしたりと

予期せぬライフスタイルの変化もあります。



で・・・中古マンションでは、どこをみるか？

管理規約も大切ですが。

購入しようとする住戸に滞納金があるかどうか？ここは絶対確認が必要です。

滞納金があれば、それは特定承継人として支払うはめになりますからご注意ください。


このあたりは、不動産業者の重要事項説明の中で説明する事項になっていますから

大丈夫だと思われますが。

ときどき、こんな事も知らないの？という不動産業者さんもお見かけしますからご用心。


そして、確認して頂きたいことは、

きちんと毎年総会が開催されているかどうか。


決算処理がきちんとされているか。決算書にきちんと残高証明書が添付されているかどうか？

建物全体で滞納額がいくらあるのか？

借入があるかどうか？

修繕積立金の値上げ予定があるかどうか？

などなど、新築より中古物件の方が「チェック」項目は多いでしょう。


これ・・全て記載できませんが。

最近、多い相談は。不動産業者さんから「教えてください」の電話。

内容は多岐にわたりますが・・・。


結構、区分所有物件を理解していない不動産業者さんも多いのが現状。

あのですね・・・マンションごとに全て異なる。ここなのです。ひっかけは・・・。


「購入相談」も行っております。


おっと・・・本日の甘味。




本日はよく働きましたよ。「お掃除隊として」

ひと足早くから大掃除。

キッチンからお部屋の隅々まで・・・頑張りました。

でも、はり切り過ぎて。炊飯器・・ちょつとバラしてみたら。

壊れちゃいました。(-_-;)「あ゛～～」


と・・、新しいのを買うことに。

「あの～、炊飯器。どこがどう違うのですか？」と店員さんに尋ね。

瞬間でお買い上げ。なんでも、即決。決断は早い。


うん？何が決めてって？

はい、「IH」と『マイコン』の違いはわかりました。

ご飯の炊き方の違いも理解できました。


で・・その機能で選んだのか？といえば・・・。

「選んだ決めて？」「はい、色で決めました」

「ワインカラー」が気にいって。


なんだよ～。それなら、いろいろと説明聞くなよ～と思ったかもね。

まあ、そんなもの。

女性の気持ちと天気は変わりやすい。

マンション管理業者

分譲マンションを管理する時には、国土交通省が定めた登録を

しておく必要があります。


「マンション管理業者の業務規制の概要」

1.管理業務主任者の設置（法第56条から第69条）

●マンション管理業者は、事務所ごとに、

事務所の規模を考慮して一定の数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければなりません。

ただし、人の居住の用に供する独立部分が6以上である法第2条第1号イに

掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合から委託を受けて行う管理事務を、

その業務としない事務所については、この限りではありません。



●管理業務主任者の国家試験に合格した者で、

管理事務に関し一定の期間以上の実務経験を有するもの

又は国土交通大臣がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは

国土交通大臣の登録を受けることができます。

登録を受けている者で、交付の申請日前6ヶ月以内に講習を受けた者は

管理業務主任者証の交付を受けることができます。



●管理業務主任者は、その事務を行うに際し、区分所有者等から請求があったときは、

管理業務主任者証を提示しなければなりません。

なお、管理業務主任者証の有効期間は5年間であり、申請により更新することができます。




2.重要事項の説明（法第72条）

●マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約

（新たに建築されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に

契約期間が満了するものを除く。）を締結しようとするときは、

当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に

管理業務主任者 の記名押印のある重要事項等を記載した書面を交付するとともに、

説明会を開催し、管理業務主任者をして、重要事項について説明させなければなりません。



3.契約成立時の書面の交付（法第73条）

●マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を

締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の

管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては

当該管理組合を構成するマンションの区分所有者全員）に対し、遅滞なく、

管理業務主任者の記名押印のある一定の事項を記載した書面を交付しなければなりません。



4.再委託の制限（法第74条）

●マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、

一括して他人に委託することができません。


5.財産の分別管理（法第76条）

●マンション管理業者は、管理組合の修繕積立金等の財産については、

自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければなりません。


6.管理事務の報告（法第77条）

●マンション管理業者は、定期に、マンションの管理者等に対し、

管理業務主任者をして、管理事務に関する報告をさせなければなりません。


●管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、

定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、

管理業務主任者をして、管理事務に関する報告をさせなければなりません。


7.書類の閲覧（法第79条）

●マンション管理業者は、マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類を

その事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、

閲覧させなければなりません。


8.秘密保持義務（第80条及び第87条）

●マンション管理業者及びその使用人その他の従業者は、

業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。


9.監督処分（第81条から第86条）

●マンション管理業者は、上記の業務に違反すると、

国土交通大臣から行政指導、指示処分、業務停止命令、登録の取消し等の

監督を受けることとなります。


というのが、国土交通省が公表している「管理会社」の義務とする点です。

管理会社には、不動産業者で言えば。宅地建物取引主任士と同じように立位置で。

重要事項の説明をしたり。決算報告や管理報告をするのが

管理業務主任者という立場の人だよと。


管理会社の会計と、管理組合の資産はごっちゃに管理してはいけませんよと。

特にお金に関する所は、「基幹事務」として再委託はダメですよと。

そして、守秘義務があるので、秘密は漏らしてはいけません。

管理業務主任者の免許更新は、５年ごとなので更新しなさいということです。


管理会社に備えておくべき書類として、

帳簿・管理調書・管理業務進捗表・重説受領書・

管理業務報告受領書、管理報告書など、各種の帳票類・従事者証明書。

そして、免許の掲示など。


いろいろととり揃えておくべき書類はあるものです。

毎年、国土交通省では１０月～１２月は調査月刊のようで

管理業登録をしている管理業者に随時、訪問調査を行っているようです。


昨年、以前お世話をさせて頂いていた管理会社さんにも調査が入り。

今年は、今お世話させて頂いている管理会社さんに調査が入りました。


当然、顧問としてお世話させて頂いている以上。

「問題なし」です。


とはいっても、やはり調査のお土産も必要でしょうからと。

1つくらいは、「ここをこうした表現の方が望ましいですよ」という

契約書の約款部分も残しておくとという気配りです。(おほっ・・)


何故、管理会社のお世話をさせていただくか？

それは、やはり実務なのです。

東京の某コンサルタント会社の社長さん、元々は不動産も、管理業も経験し

現在は、立派なコンサルタントをされておられる方。


ときどき、質問されるのが・・・

今の実務、現状はどうなのですか？という質問がきます。

実務から離れているので、今の現状がわからないと。


そうなのです。

実際に、法律論・契約事項だけではなく、区部所有者とのやりとり。

運営方法は、実務なのです。

それがあるか、ないかで・・・。全く違います。

実務経験があるからこそ、より深いコンサルタントが可能になる。


マンション管理士として、より深く。実務に沿った支援をするからには、

しっかりとした実務経験があり、なおかつ、時代の変化に応じた

運営方法を提案する。改善してゆくことこそが重要なのです。


だからこそ、いろいろな試みを行っております。

宗像 達(だるま)さん

宗像まで・・・


実のところ、これ日曜日の夜。

FP講師時代の生徒さんからのお誘いで・・・

大分を早めに出て。

夕方、駅で合流。。そして、福岡へ。


夜なので、全く回りの景色はわかりませんでしたが。


達(だるま)　というお店。


お魚が新鮮。お店の雰囲気もよく。

落ち着いて、お話ができました。






今度は、昼間に行ってみよう。

ということで、相当遅い帰宅となりました。



大好きな寄せ植え・・・

シクラメンもいい季節ですし。

葉ボタンはお正月という感じ。

竹もいい感じが出ています。








もう、忘年会終わりましたか？

私は、あと残すところ1回。飲み過ぎに注意です。


宝くじの発売も今日までと。

「あ・・・買わなきゃ」と以前、宝当神社で買った黄色の袋を取りだして。

買う時間あったかな・・・。

今年最後の大分・・ふらり旅

かれこれ今年は、大分へ何回行ったことでしょう。

ソニックの常連さんになりつつあります。


今回のメインは・・・「牡蠣小屋」


福岡の牡蠣小屋も有名ですが・・・。

大分にもありました。





牡蠣と一緒に、ホタテ・海老・サザエもと欲張り食。





ひたすら食べる。食べる。写真は・・「あ。忘れてた」



〆は、焼きおにぎり。



たこめしは、漁師さんがお休みのため残念。


それから・・温泉。

杵築城を眺め、山香温泉　風の郷へ



こちらのお湯は、PH6.8でした。酸性湯。





それから・・・それから、別府へ移動。

大正時代から創業の「友永パン屋」さんへ。

有名なあんぱんを買いに。



うわ～。懐かしい感じの店構。

次から次に人が買いに来ていました。

あんパン1個９０円。１００円と・・・


北九州で言うならば、「シロヤのパン」みたい。


しっとりとした食感のパンの中に、ぎっしりとアンがつまったあんパン。

甘すぎず・・上品なパンです。


と・・・のんびりとした大分旅を満喫。今年も早・・残すところ10日となりました。

集合ポストの運用

築年数を経過すると・・・

ありとあらゆるものが故障してきたり。

劣化による不具合がいたるところに見えてきたりとするものですが。


管理組合の集合ポストもそのひとつ。

鍵が開かなくなった。

扉が閉まらなくなった。

鍵が壊れた。と次から次に・・。


一般的な管理規約では、集合ポストは共用部分として扱いが多いことでしょう。

だけど、集合ポストの鍵の扱い、記載がありますか？


問題となるのは、集合ポストの鍵の部分。

確かに、ポストは共用部分ですが。

鍵の部分については、専用使用という扱いが一般的。


専用使用ということは、

集合ポストの鍵が壊れた場合、鍵だけの修理が可能であれば。

「専用使用」として、鍵の修理は自己負担という

この扱いが多い気がします。


使い方によって、壊れる方がいる半面。

全く、問題ありませんという方もいるというのが現状。

確かに、もともとの部品の当たり・はずれもありますが・・。



集合ポスト本体部分の交換は、残念ながら1つずつ交換できないのが現実。

不具合のポストが多くなれば。

修理ができない状態であれば。

管理組合として、一揆に交換。こういうスタイルのような気がします。


鍵ひとつ。されど鍵一つ。

本当、管理組合というのは、「どうする？」という問題がたくさんありますよね。

もめようと思えば・・・ネタはつきません。

冬の夜長・・

急に冬らしい、寒さとなりましたね。

お～～寒っと思いながら。

やはり、綺麗・綺麗にしておかなくてはと、朝から美容院。



そこから・・・。

長府庭園ヘ。陶芸の先生が個展開かれていますので。

ちょっと、立寄り。


で・・ソコカラ。西日本シティ銀行。



定期預金、キャシュコーナーで預入した金利と

窓口金利が違うってご存知でした？


窓口金利の方が高い。ですって・・・知らなかった～と。


逆に、西日本シティ銀行のキャンペーン。マックス金利より

某銀行金利の方が、高いですよ～と教えて差し上げました。

やはり、金融機関によって、金利も様々。


で・・そこから、証券会社へ。



「株主優待2016年版」と、二ーサ解説本を頂き。

知恵袋とばかりに、金融のプロから色々とアドバイス頂けるのはありがたい。

購入すると、結構高い。優待本も無料です。


で・・こちらは、最近お会いした国土交通省担当者のお勧め本。



わかり易いとの事でしたので、こちらは早速にお買い上げ。


今夜の本は・・・こちら。



美容院で、若いスタイリストさんと恋愛事情の会話で盛り上がり。


で・・今、話題のカレンダーはこちら。

イケメン消防士さんのカレンダー。

もう、むきむきの筋肉が美しい～～。(思わず・・にんまりしちゃいます。)



アメリカの本物消防士さんがモデルのカレンダー。

このカレンダー収益は、ボランティアに寄付されるというから更に◎。


帰宅すると・・・

鹿児島から恒例の「さつまあげ」が届いてました。

大好き。甘い、さつまあげ美味です。




という充実した一日。ジャンジャン。。♪♪♪

インターフォン

築年数が経過してくると。

あちこちの設備が老朽化してくるという現象。


インターフォンも同様で・・。

「インターホンが故障しました」というクレームは聞くお話。


ただ、専有部と共有部がある分譲マンションにおいて、

「即修理しましょう。管理組合の費用負担で」という訳にもいかず。


まずは、インターフォンのどの部分に不良が発生しているのか？

ここの調査から始まります。


管理規約において、どこのどの部分までが専有部分で

どこからが共用部分と設備の各所の取り扱いが明記されていれば

良いのですが・・なかなか細部まで記載がある規約は少ないものです。


まずは、現地調査を行い。

専有部と共用部との接続、配線状態を調査。

多くの場合は、各住戸内の子機が悪くなっているケースが多く。

子機だけの取替。

あるいは、子機内の部品や盤を取替れば不良は解消されるようですが。


各メーカーにより、製品が中止される時期が約10年～15年という話。

多くの場合、機器不良が発生するのが、同様の時期。


まだ、部品がある機器であれば、修理も可ですが。

築年の経過とともに、修理したくても。

部品が製造されていないというケースもよく見られます。


単純なインターフォンだけの機能であれば、

機器の取替をしても費用はそれ程、高額になりませんが。


多くの分譲マンションでは、

各住戸のセキュリティインターホンは、管理人室の警報監視盤を中心としたシステムで、

マンション全体のセキュリティシステムとネットワークでつながっています。

（各住戸・管理員室・防災監視センターをネットワークで結ぶ複雑なシステムです。）



つまり、一住戸だけの修理ではなく、全戸一斉の交換が必要となる。

要は・・マンション全体の改修が必要となるのです。


この部品調達の時期は、１５年に1回。

その価格、概算で戸当たり１５万円が相場らしい。


６０戸の分譲マンションでは、６０戸×１５万で、ざっと９００万円です。

全体となると、やはりいいお値段です。


でも、エントランスのモニターが映らなくなった。

鍵の開錠ができなくなった。

声がきけなくなった。

音がときどき鳴らなくなったなどなど。

いろいろなクレームが1住戸から、徐々に増加してくるという。


でも、意外と知らないのが、インターフォン機能。

管理人室から、各住戸へ応答ができる機能。

管理人さんがいるマンションでは、管理人室から電話がかかってきたこと

ありませんか？


逆に、スリーウェイを生かしているマンションでは、

各住戸から管理人室に電話がかけられますよね？


さらには、ホテルの内線のように、

各住戸ごとに電話もできる機能もあるようです。


でも、多くの分譲マンションでは、この機能。

生かしていないようですが。


機種により、機能も異なりますが。

いや～、故障率を考えるとやはりシンプルイズ・ペストです。



寒くなりましたね。。。

あっと言う間にお正月が来そうです。

今夜は、サラダとオムレツ。





冬になると、鍋・おでん・シチューの繰り返しでもいい感です。

エレベータのリニューアル

マンションというのは、本当にお金がかかるのな～と思う事しばし。

大規模修繕工事の計画とともに、設備等の見直し、

現在に至るまでの履歴と支出を調べ、

逆に積立金として年間で留保できる金額も試算するものの。


やはり、機械物・・・お金かかります。

特に人命にもかかわる、エレベーターも同様。


建物の築年数の経過とともに、

POG契約であれば、大きく金額がかかる工事として「主ロープの取替」

あるいは、塩害や風の強いところでは、扉の交換なども発生します。


建物のライフサイクル寿命は50～60年といわれていますが、

時間とともに建築設備の機能劣化が進むため、

タイミングよく修繕することが求められます。



エレベーターも例外ではありません。法定償却耐用年数（税法上）は17年ですが、

長期間経過した場合、メンテナンスだけでは防げない問題も起こってきます。

毎日、多くの方が利用するからこそ、つねに安心で快適な空間であるために。

長くお使いのエレベーターには、安全性や機能性、デザインなどのリニューアルが求められ。


適宜使用されたエレベーターの物理的劣化は避けられません。

故障時の部品調達が難しくなり、修理時間（停止時間）も長くなる場合があります。


さらに、エレベーターに求められる機能や安全基準も年々変化しています。

バリアフリー、地震対策、エコロジーなど、社会ニーズにこたえることは、

ビルの資産価値向上のためにも重要です。

利用する方に不便をかけないよう、必要なところから効率的にリニューアルする

必要もあります。



★リニューアルすることで、こんな効果が。

安心・安全性の向上。

● 着床精度の向上。

● 現行法令（安全基準や耐震基準など）に対応。

● 最新ドアセンサで戸開閉時の安心をアップ。

● 車いす仕様をはじめ、福祉機能の充実。

● 遠隔監視などの導入で緊急時もすばやく対応。


機能性・デザイン性の改善。

● スムーズな乗り心地。

● 効率のよい運転で、走行時間・待ち時間を短縮。

● かご室内や乗場をきれいに。


などなど、現在ではエレベータ工事をする際に、手摺を設置するケースは

増えてきました。

リニューアルついでに、内装ゃ床材を新しい物に変えたり

毎日乗る物だから。目に入る部分だからとこだわる管理組合が

多いのも確かです。



築年がかなり経過した管理組合、計画制もなく・・・

その場その場で資金を使い。

そのツケが大きく、いつの時点かで勃発。

まさに。。。今がその時期とばかりの物件のお世話をしていますが。



築30年。現在に至るまで、エレベータの改修工事履歴はなし。

独立系のメンテナンスでPOG契約と、経費をかなり節約しているものの。

積立金の留保はかんばしくなく。


で・・・、突然に『生産中止』のお知らせがというので、

エレベータ会社との話し合い、説明に同席。

エレベータの耐用年数が17年なので、部品生産・保守は20年と

いうように、業界が決めているようですね。


というのも・・・2012年シンドラー社の事故があり、

あの時点で、大手エレベータ会社がこぞって「通達」を出しているようで、

耐用年数をもって部品の供給を行わないと。そうなっている様子。


ある日突然、エレベータが止まったら。

復旧までに、早くて約1ケ月～2ケ月。

特に独立系だと、なかなか部品調達が難しいというのが現実のようです。


とは言っても、前回は・・・生産中止の物件ではなかったので、

1週間弱で復旧しました。とは言うものの。

やはり高層物件になると大変です。

特に、高齢者が多くなつた現在では。

買い物・病院・車いすと・・・いろいろな要因がありますので。



どう？このパンケーキ。美味しそうでしょ？