下関あいFP・マンション管理士ブログ★ 山口・北九州を中心に活動する実務経験豊富なマンション管理士★

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瑕疵担保責任

2015年10月31日 | マンション管理
瑕疵とは、通常すべき品質・性能を有しないことをいいます。

住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障があるような欠陥を

イメージするとわかりやすいでしょうか。



『隠れた欠陥?』

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、

売買契約の目的物(購入したもの=戸建住宅やマンションなど)に、

購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、

売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。


「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。

売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。


法律で規定された瑕疵担保責任

残念ながら、物件引渡し時には気が付かなかった、

隠れた瑕疵が発覚した場合、どのような展開になるのでしょうか。


一般によくある事例としては、

売り主に瑕疵を報告して、欠陥を修復してもらうというものです。


これが売り主にとっての「瑕疵担保責任」(瑕疵を修復する責任)であり、

これは、法律で規定されています。



【民法】

民法では、住宅に限らず建物の瑕疵担保責任は、以下のように規定されています。

・売り主の責任=無過失責任(売主に故意・過失が無くても負わなければならない)


と、まさに、今世間を騒がせている横浜マンション傾斜問題。

これ建物が傾いてきて、通常の生活ができなくなる「瑕疵」。


工事についての不良は、大なり、小なり。

人間が施工するものですので。建築時、工事に携わった職人さんの技術や

工事の工期、その時の環境や気象状況等にもよって、

建物の完成度は異なりますし。


設計士が描く設計が、そのまま現場で、その施行指示通りに施行

されているのか、どうなのか?



よく言われる。

図面と施工のずれ。あってはならないことですが。

図面に描くように、また、設計計画どおりに工事が進まないと

いうケースも多々あるのが、現実。


実際は施工が難しいようなケースや、工期に追われて。

あるいは、当初の予算で、あるいは職人の未熟度でなんて事で想定外。

計算外の建物完成度の不良というのは、実際問題としてよくある事です。


図面を描く建築士と。

実際に施行する業者とのギャップ。

「こんな図面、書いて。どうやって施工する?」なんて。

現場の職人が泣きを言いそうなケースなんてのも。ありますよね?


特に、熟練職人が減ってくれば、プロは減り。

入社したての人が即、現場監督になってしまうような時代。


で・・建築単価・人件費とコストは上がっている半面、

マンション価格は、見た目品質が上がっているけど、

販売価格は、ずいぶん以前より品質・グレードの割に下がっているという状況。

やはり、当然どこかにひずみはくるものです。


で、瑕疵が発生した場合にどうするのか?

管理組合として、当然。売主に再施工を申し入れるという事になる訳で。

ただ、それが竣工から2年内であれば、まだ。よし。

だけど、マンションも飛ぶように売れない時代。

完敗するまでに、2年以上かかるような物件も珍しくなく。


竣工から大切な2年点検が終了した後になって、

やっと管理組合が設立されたという例も珍しくなく。

施工ミスから、再施工を依頼できる迄の大切な期間をスルーしているという事もあります。



とは、言っても。2年過ぎたから「はい。ダメです」という事はなく。

『再施工を求める。』

こんな仕事もお世話しているマンション管理士としては関与せざるを得ず。


タイルが剥離した~。あるいは、○○○などという事例も、

私が関与するケースでは『訴訟によらない。穏便な解決』を模索。


特に、2年経過後のケースでは、当然「瑕疵担保」の時期を売主は主張してきますが。

管理組合側と協議し。売主・施工主とも協議しと。

できるだけ穏便な解決を求め。再施工をして頂くように導く手法をとっております。

(結構、大変なのですよ。皆さん、好き勝手なことを言いますので)

と・・・まあ、こんなこともやってますが。


思うことは・・

施工主が大手であることは、つぶれる確率が少なく。

例え、2年経過していても。対応はして頂けるケースは多くと。

これが、施工業者が倒産していたりすると最悪ですが。と・・。

購入する時はパンフレットの隅々まで、目を通してくださいね。


建築工事。「人間がやる事ですから、ミスもあります。

当然、新人と熟練の腕の違いもあるものです。争って、無駄な時間を過ごすより。

お互い、気持ちよく歩み寄り、再施工していただけるようにしましょうよ」と。

施工業者が歩み寄り易い環境も提供し、気持ちよく再施工して頂けるよう

調整もしております。


マンション管理士ですから、管理組合にとってありがたい存在である事は

当然ですが・・。

大変な施工業者にとっても、ありがたい存在になる事で、

結構、工事は進めやすく。歩みより易くなるものです。
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驚き・・・

2015年10月31日 | マンション管理
昨日『工事説明会』終了後の夜遅い時間に車を運転して帰宅する途中の出来事。


私の3台前くらいをパトカーが走行。

その後ろの後ろを私が、走行。


北九州では、めずらしく「黄色」の信号で、私の前の車が停車。

で、信号が「赤色」に変わった途端。

前の車両から、ごっつい・・それも・・・いかついお兄さんが降りてきて。

体をゆすりながら、おおきく腕を横にふりながら、

どこへ行くの?

道路の真ん中に車を停車させたまま・・

何をするの?と思っていたら。


ひえ~~。私の方に向かってくるじゃない・・・

それも、怖い視線でにらみながら。

「え~~。何ごと?」

「どうした~~」と大きく心の動揺が。

 うわ~~、怖いよ~。

  私、何した?と思っていたら。


話かけてくるじゃない?

わ~、ガンつけ?と・・ひびっていたら。



「車のランプが、切れてるよ~。」と一言。

続けて・・・「前、警察がおったろ、気をつけなよ~」だって。



思わず・・・

「あ・・・」

  「ありがとうございます」と。


と、そのお兄さん、門司港まで先導してくれました。

なんてこと・・。北九州にも優しい人、いたんだ~と驚いたという一幕でした。



本日、中津まで「はも」を食しに行く予定でしたが。

やはり、車のメンテナンスの方が大切です。

他に気になる個所もありますので予定変更。

こんなに走行したのは初めてというくらいの走行距離を走り続けてます。

老朽化いくはずです・・・。
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有馬温泉

2015年10月25日 | その他
いつも新神戸駅を下車した時・・・

「有馬温泉」の看板が気になっておりました。


やはり、気になるものは攻略するとばかりに・・。

ちよっと時間が取れたので。というか・・。

「はい、時間をわざわざ作りました」仕事のアフターtimeとして。



有馬温泉はどんな場所かと言えば・・。

関西の奥座敷とも言われ。高級旅館でも有名な場所。



日本三古湯の一つで林羅山の日本三名泉や、枕草子の三名泉にも数えられ、

江戸時代の温泉番付では当時の最高位である西大関に格付けされた。

名実ともに日本を代表する名泉の一つと言われているこんな場所。


炭酸泉でした。


新神戸駅から、行きはエクスプレス号「バス」で。

帰りは、有馬温泉駅から新神戸まで電車。結構、アクセス良しです。


では・・こんな場所。








金の湯と銀の湯・・有名です。



私は、「銀の湯」に入ってきました。



入湯料は550円。金の湯と銀の湯どちらもと言う方は、850円。

ホテルや旅館の日帰り入浴も結構あります。

価格は、1000円~1500円。


ホテルや旅館より、とっても気軽に入浴できましたよ。


本日の「おみや」炭酸饅頭。



さくさくとした炭酸煎餅のお店が多かったです。

こちらは、ランチ。

神戸牛のすじがごろごろと入った「○○丼」 (名前忘れちゃった・・)



スジがとってもやらわかく、卵がとろっとろで。美味でした。
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合意形成

2015年10月24日 | マンション管理
管理組合活動において、何が大切ですか?と言われれば。


 「合意形成」だとお答えします。


よくご相談を受けた際・・・

相談者の主張は正しい事も多く、

ご自分の正しいという判断のもと活動されていることも間違ってはない

というケースはよくあります。


けれど・・・いつも申し上げるのは。

マンションの合意形成はどうやって進んでゆくか。決定されてゆくのか?と

言えば・・理事会・総会で決定されてゆきます。


そこで、大半の議決が「過半数」の数で決定され。

あるい「特別決議」というものは、4分の3で決定されます。


よって、正しいことをされていても、

主張がいくら正しくても、その方を応援してくださる方。

「同意」して頂ける方がいなくては、「票」はとれないのです。


だから、いつもアドバイスをする際。

賛成者。仲間を多く集めてください。とアドバイスをしています。


今まで、何度。そういう事例を見てきたでしょう。

ただ、相談という一瞬では見えない部分も多く。

相談者の主張が、本当にそうなのか?裏はないのか?と

垣間見る、裏の部分まで読み取る技術も必要で・・。


でも、管理組合運営において、

「数」という力がないと進んでゆきません。

だから、仲間。賛成者を多く集めなさいと伝えるのです。


現在、ADR手法ということも進められていますが。

はっきりと決着をつけようとすれば。

正直、裁判しかありません。

そうすると、訴える方。あるいは、訴えられる方。

いづれかが、そのマンションを去ることになるケースが多いのです。

そうならない為にも、極力。

法だけの力を借りるのではなく、穏便に・・。

問題を大きくせず、済ませる力も必要なのです。


問題が大きくなり、世の中にその噂が流れると。

一揆にそのマンションの資産価値も無くなってしまいます。

そうならない為にも、できる限り住民同士の話し合いによって、

「まあまあ」の合意点・和解点を導きだす。

これもアドバイス。


来月、ADR研修に行って参ります。

今夜は臨時総会、20数年経過したマンションにおいて、

全く修繕積立金の値上げを実施した事がなく、

現在まで何度かのアンケート。そして、説明会と段階を踏んでの合意点。

結果はいかに。


では、行って参ります。
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団地型・複合用途・区分所有物件

2015年10月21日 | マンション管理
分譲マンションの種類には・・・


例えば、用途が「住宅だけ」のものと

「住宅と店舗」などの用途が混在するタイプとあり、

それぞれ。前者を「単体型」 後者を「複合型」と呼び。



敷地で言えば・・・

1つの敷地の中に、1つの建物だけの場合は「単棟型」

1つの敷地の中に複数棟の建物が建っている場合は「団地型」と呼ばれ。



多くの分譲マンションは、特に地方にある建物の場合は、

単純な「単体型」の種類が多く。


地方でも、昔でいう「住宅供給公社」が土地開発を行った商業地域では

下駄ばき型とも言いますが・・・1階・2階が店舗。3階・4階が駐車場。

そこから上が分譲マンションってタイプありますよね? それ「複合型」


で・・・いまだに、分譲マンションの管理は昔のままの流れで「UR」がやってますというケース

よくお見かけします。



マンション管理士という仕事をしていても、

なかなか地方では「複合型」のマンションに遭遇することは希ですし、

なおかつ、団地型で、複合用途のマンションに遭遇する確率は少ないものです。



管理規約を読める人という事でお声がかかり・・・

前回、東京に出向いておりました。

さすがに、この時は、分厚い管理規約・使用細則。


東京に行く前の準備として。

現在に至るまでの経緯を飲み込むため過去の議案書・議事録を拝見させて頂きましたが、

1回の総会議案書が100ページ以上の厚さがあり、

それを複数年分読むだけで結構なお仕事でしたけれど・・。


しっかり、中身をひも解いて行った甲斐もあり、

現調に行った際には「あ~」というニアンスはすぐ飲み込めましたけど。


やはり、団地型・複合用途になると、

会計処理も複雑ですし、その建物の共用部分なのか?

団地の共用なのか?

あるいは、〇棟と△棟と×棟との共用なのか?などなど、

複雑怪奇なもの多く・・・本当、運用は大変です。



現在、東京ではオリンピックに向けて

インフラ整備もそうですし、住宅も土地も価格上昇のようで。

投資家のお金も集まるそうです。


誰が買うの?こんなまるっとと思われるのは貧乏人だけで・・・

世の中には、お金がたくさんある方はおられねのです。うらやましい~。
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JR九州ウォーキング★都農ワインまつり★

2015年10月18日 | その他
2日目は・・・目的の「都農ワインまつり」へ。





延岡駅から列車に乗り。都農駅へ走ること約1時間。

そこから、てくてくウォーキング。

  JR九州 秋のウォーキング企画の中にある1コマ。



お花を眺めながら・・・坂道を・・

いえいえ、ワインを目指して歩きました。

『都農ワイン ハーベストフェスティバル2015』

グラスと1杯のワインのセットで500円。





とっても綺麗な色のワイン。

キャンベルー・アーリー 甘口でとっても飲みやすいワインでした。


なんと・・・ここの試飲がすごい。(結構、飲み放題じゃなあい?)

結構、ティスティングさせて頂きました。

しっかり、購入もしましたが・・・。


と・・・





先ほど、帰宅いたしました。よく遊び。よく食べて。

また、明日から労働です。がんばりましょうか・・・。
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美人の湯

2015年10月18日 | その他
ご無沙汰しておりました。

  皆さまもお元気でしたか?


東京行ったり、大阪行ったり。神戸に行ったりとバタバタしながら。

試験勉強もやっておりました。その試験は先週、終了。

重なる時は、重なるもので・・・その間、総会も数回こなしと・・。



デ・・・疲れた体を癒しに。

今回は、宮崎まで。「美人の湯」渓谷の中にあり・・・。

グニャぐにゃとした細い、すごい道を走り。

やさしいお湯につかってきました。




まず、道の駅でランチtime。

チキン南蛮発祥の地という宮崎にて。



そして・・・これは「づけ丼」これも道の駅、推薦のお品。





そして・・美人の湯へ。







誰もいないので・・・パシャリ。



回りの風景はこんな感じ・・・のどかです。




そして・・・夜は、これもこんにゃく麺発祥の地らしい。

激辛こんにゃく麺。



こちらは「なんこつ煮」



どちらも美味。

こんにゃく麺はスープににんにくと辛子がきいており。発汗作用◎

結構、クセになるお味でした。しっかり、お土産に購入。
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