瑕疵とは、通常すべき品質・性能を有しないことをいいます。
住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障があるような欠陥を
イメージするとわかりやすいでしょうか。
『隠れた欠陥？』
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、
売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、
購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、
売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。
法律で規定された瑕疵担保責任
残念ながら、物件引渡し時には気が付かなかった、
隠れた瑕疵が発覚した場合、どのような展開になるのでしょうか。
一般によくある事例としては、
売り主に瑕疵を報告して、欠陥を修復してもらうというものです。
これが売り主にとっての「瑕疵担保責任」（瑕疵を修復する責任）であり、
これは、法律で規定されています。
【民法】
民法では、住宅に限らず建物の瑕疵担保責任は、以下のように規定されています。
・売り主の責任＝無過失責任（売主に故意・過失が無くても負わなければならない）
と、まさに、今世間を騒がせている横浜マンション傾斜問題。
これ建物が傾いてきて、通常の生活ができなくなる「瑕疵」。
工事についての不良は、大なり、小なり。
人間が施工するものですので。建築時、工事に携わった職人さんの技術や
工事の工期、その時の環境や気象状況等にもよって、
建物の完成度は異なりますし。
設計士が描く設計が、そのまま現場で、その施行指示通りに施行
されているのか、どうなのか？
よく言われる。
図面と施工のずれ。あってはならないことですが。
図面に描くように、また、設計計画どおりに工事が進まないと
いうケースも多々あるのが、現実。
実際は施工が難しいようなケースや、工期に追われて。
あるいは、当初の予算で、あるいは職人の未熟度でなんて事で想定外。
計算外の建物完成度の不良というのは、実際問題としてよくある事です。
図面を描く建築士と。
実際に施行する業者とのギャップ。
「こんな図面、書いて。どうやって施工する？」なんて。
現場の職人が泣きを言いそうなケースなんてのも。ありますよね？
特に、熟練職人が減ってくれば、プロは減り。
入社したての人が即、現場監督になってしまうような時代。
で・・建築単価・人件費とコストは上がっている半面、
マンション価格は、見た目品質が上がっているけど、
販売価格は、ずいぶん以前より品質・グレードの割に下がっているという状況。
やはり、当然どこかにひずみはくるものです。
で、瑕疵が発生した場合にどうするのか？
管理組合として、当然。売主に再施工を申し入れるという事になる訳で。
ただ、それが竣工から２年内であれば、まだ。よし。
だけど、マンションも飛ぶように売れない時代。
完敗するまでに、2年以上かかるような物件も珍しくなく。
竣工から大切な2年点検が終了した後になって、
やっと管理組合が設立されたという例も珍しくなく。
施工ミスから、再施工を依頼できる迄の大切な期間をスルーしているという事もあります。
とは、言っても。2年過ぎたから「はい。ダメです」という事はなく。
『再施工を求める。』
こんな仕事もお世話しているマンション管理士としては関与せざるを得ず。
タイルが剥離した～。あるいは、○○○などという事例も、
私が関与するケースでは『訴訟によらない。穏便な解決』を模索。
特に、２年経過後のケースでは、当然「瑕疵担保」の時期を売主は主張してきますが。
管理組合側と協議し。売主・施工主とも協議しと。
できるだけ穏便な解決を求め。再施工をして頂くように導く手法をとっております。
(結構、大変なのですよ。皆さん、好き勝手なことを言いますので)
と・・・まあ、こんなこともやってますが。
思うことは・・
施工主が大手であることは、つぶれる確率が少なく。
例え、２年経過していても。対応はして頂けるケースは多くと。
これが、施工業者が倒産していたりすると最悪ですが。と・・。
購入する時はパンフレットの隅々まで、目を通してくださいね。
建築工事。「人間がやる事ですから、ミスもあります。
当然、新人と熟練の腕の違いもあるものです。争って、無駄な時間を過ごすより。
お互い、気持ちよく歩み寄り、再施工していただけるようにしましょうよ」と。
施工業者が歩み寄り易い環境も提供し、気持ちよく再施工して頂けるよう
調整もしております。
マンション管理士ですから、管理組合にとってありがたい存在である事は
当然ですが・・。
大変な施工業者にとっても、ありがたい存在になる事で、
結構、工事は進めやすく。歩みより易くなるものです。
住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障があるような欠陥を
イメージするとわかりやすいでしょうか。
『隠れた欠陥？』
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、
売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、
購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、
売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。
法律で規定された瑕疵担保責任
残念ながら、物件引渡し時には気が付かなかった、
隠れた瑕疵が発覚した場合、どのような展開になるのでしょうか。
一般によくある事例としては、
売り主に瑕疵を報告して、欠陥を修復してもらうというものです。
これが売り主にとっての「瑕疵担保責任」（瑕疵を修復する責任）であり、
これは、法律で規定されています。
【民法】
民法では、住宅に限らず建物の瑕疵担保責任は、以下のように規定されています。
・売り主の責任＝無過失責任（売主に故意・過失が無くても負わなければならない）
と、まさに、今世間を騒がせている横浜マンション傾斜問題。
これ建物が傾いてきて、通常の生活ができなくなる「瑕疵」。
工事についての不良は、大なり、小なり。
人間が施工するものですので。建築時、工事に携わった職人さんの技術や
工事の工期、その時の環境や気象状況等にもよって、
建物の完成度は異なりますし。
設計士が描く設計が、そのまま現場で、その施行指示通りに施行
されているのか、どうなのか？
よく言われる。
図面と施工のずれ。あってはならないことですが。
図面に描くように、また、設計計画どおりに工事が進まないと
いうケースも多々あるのが、現実。
実際は施工が難しいようなケースや、工期に追われて。
あるいは、当初の予算で、あるいは職人の未熟度でなんて事で想定外。
計算外の建物完成度の不良というのは、実際問題としてよくある事です。
図面を描く建築士と。
実際に施行する業者とのギャップ。
「こんな図面、書いて。どうやって施工する？」なんて。
現場の職人が泣きを言いそうなケースなんてのも。ありますよね？
特に、熟練職人が減ってくれば、プロは減り。
入社したての人が即、現場監督になってしまうような時代。
で・・建築単価・人件費とコストは上がっている半面、
マンション価格は、見た目品質が上がっているけど、
販売価格は、ずいぶん以前より品質・グレードの割に下がっているという状況。
やはり、当然どこかにひずみはくるものです。
で、瑕疵が発生した場合にどうするのか？
管理組合として、当然。売主に再施工を申し入れるという事になる訳で。
ただ、それが竣工から２年内であれば、まだ。よし。
だけど、マンションも飛ぶように売れない時代。
完敗するまでに、2年以上かかるような物件も珍しくなく。
竣工から大切な2年点検が終了した後になって、
やっと管理組合が設立されたという例も珍しくなく。
施工ミスから、再施工を依頼できる迄の大切な期間をスルーしているという事もあります。
とは、言っても。2年過ぎたから「はい。ダメです」という事はなく。
『再施工を求める。』
こんな仕事もお世話しているマンション管理士としては関与せざるを得ず。
タイルが剥離した～。あるいは、○○○などという事例も、
私が関与するケースでは『訴訟によらない。穏便な解決』を模索。
特に、２年経過後のケースでは、当然「瑕疵担保」の時期を売主は主張してきますが。
管理組合側と協議し。売主・施工主とも協議しと。
できるだけ穏便な解決を求め。再施工をして頂くように導く手法をとっております。
(結構、大変なのですよ。皆さん、好き勝手なことを言いますので)
と・・・まあ、こんなこともやってますが。
思うことは・・
施工主が大手であることは、つぶれる確率が少なく。
例え、２年経過していても。対応はして頂けるケースは多くと。
これが、施工業者が倒産していたりすると最悪ですが。と・・。
購入する時はパンフレットの隅々まで、目を通してくださいね。
建築工事。「人間がやる事ですから、ミスもあります。
当然、新人と熟練の腕の違いもあるものです。争って、無駄な時間を過ごすより。
お互い、気持ちよく歩み寄り、再施工していただけるようにしましょうよ」と。
施工業者が歩み寄り易い環境も提供し、気持ちよく再施工して頂けるよう
調整もしております。
マンション管理士ですから、管理組合にとってありがたい存在である事は
当然ですが・・。
大変な施工業者にとっても、ありがたい存在になる事で、
結構、工事は進めやすく。歩みより易くなるものです。
