健康診断

フリーになると・・・

「う～～ん、去年健康診断。結局行かなかったよね～」と

やはりこの年齢になると、予防は大切です。

自覚症状がないうちに早期発見・早期治療が大切なんですよね。


と・・昨日、しぶしぶ出かけてきました「健康診断に」

　　結果は後日、郵送で送られてきます。


健康体は病院に行くと病気になりそうですよ。そんな気しません？

と・・・今日は、その続きに整形外科に。

もともとパソコンのし過ぎで腱鞘炎になり易いタイプなのですが

数ケ月前からテニス肘が続いてて・・・やっぱり時間がある時にと病院梯子。

なかなか思い立たないといかないタイプ。


整形外科ってめちゃくちゃ、患者さん多いのにびっくりです。

高齢化社会になって、儲けられる商売。

「整形外科」だよね～と思った瞬間。


ずっと、整形外科に通院していた高齢の叔母。足の治療をずっとしてても治らない。

総合病院で検査して、その原因が足ではなく。「心臓」にあったと愕然とした始末。

定期的に通う病院もよしですが・・・やはり良くならないと思ったら

病院を変える勇気。これも必要ですよ。（整形外科通いをされている方・・）


やはり健康には「食」です。味噌が食べたくて・・・

ビジネス先読み力

昨日は、商工会議所主催の「ビジネス先読み力」養成セミナー聴講に行きました。

1人の講師が２時間しゃべる。

結構、準備大変ですよね～と、まずはそこの感心。


私のセミナーでの最長講和記録は、２時間。

以前講師をしていた時の最長、1日の講師時間は９時間。

どちらも事前準備は大変です。


昨日の講師は、企画屋プレイス　の山口照美氏。

お話上手でした◎　この方、著書も何冊かある様で・・さっそくチェック。


「先読み力」「仮説思考」　理想のゴールから逆算して考える力。

マスコミの「プレスリリース」を活用する。

発想ワークという方法も。


色々な方の講和を聞かせて頂き、今回の感心は「ワーク」

これだと、しゃべる間、少し休憩がとれますよね。（長時間の講義には◎です。）

書かせると覚える。聞く側は寝られない。こんな利点も。


プレスリリースとキャッチコピー。これさっそく活用させて頂きます。

セミナー・・・セミナー。

３日程、ブログお休みしておりました。

日記代わりのブログを書いてないと・・・「え～」と何してたっけ？という始末。


金曜日は大規模改修しているマンションの現場検査で足場を登り。

土曜日はセミナー＆相談会会場に待機。

日曜の午前中は、「プロから学ぶ広報講座」そして午後は北九州へ。

市民活動グループが参加している人材育成講座。

市民活動グループの悩み「活動資金」の確保。これはどこも共通の様です。


セミナーで人のお話を聞かせて頂くのは、とてもいい刺激になりますので

タイミングが合えば、聴講に行かせていただいております。

今日も午後から、聴講に行く予定。２時間程のオフタイム。


最近のマンショントラブル事例と言えば・・・

理事間同士の『解任』相談。結構多いです。

どうしても色々な方が暮らすマンションの中には、だいたい1名位は

変わったかた。クセのある方はいらっしゃるものです。

何かしようとすると、約1名が反対する。

その方が理事であれば、永遠と1人で話し続ける。

議題の進行はストップと同じ理事の方はうんざりですね。

そんな事例は、いくらでもありますが・・。

事を荒立てず、大人としてさらりと切り上げる術。こういう技術も必要です。

さらりとかわす。なかなか、人間的感情が入ると難しいものですが・・・


さあ、今週も走ります。

絵手紙

絵手紙教室。

エコプラザの中で開催されている牛乳パックから紙すき体験し。

そして、「絵手紙」を作成するという講座。


今日は・・・紙すき初体験と意気込んで行ったつものが。

その直前、「先生が紙すきの道具忘れられてですね・・・」という☎。

「は・・・？何それ？」とは思うものの。

でも、駐車場に車停めたし。わざわざ小倉まで来たし・・・と。

とりあえず、紙すきの方法だけでも聞きますと参加。


結構、エコプラザで開催されている講座って参加人数少ない様で。

こじんまりと、教えて頂きました。

で・・・何も道具がないので、と・・とりあえず。人の道具をお借りして。

絵手紙を書かせて頂きました。◎



こちらが作品。う～～ん、絵心ある？　（お誉めの言葉を頂きました）


こちらは、先生の作品。




で・・今日できなかった紙すき体験は、私のスケジュールも入れてくださり。

１２月６日と１１日に決定しました。

これ、北九州市の広報誌に「絵手紙教室」のご案内が出るそうです。

是非、ご参加くださいと。。参加費は、たぶん１５０円くらい？　安いでしょ。


たっぷり充電時間を頂いた後、また仕事に復帰と・・。

くつろぎタイムを頂きました。


今夜のくつろぎタイム。



顔料がないので・・・筆ぺんで。さらり・・・。

地デジ化支援無駄続々

今朝の朝日新聞の記事。

「地デジ化支援無駄続々」


地上デジタル放送への移行による事業で、

会計検査院の調査で無駄遣いや改善が必要な取り組みが次つぎに見つかったという内容。

無償で配る予定のチューナーが大量に余り、

ケーブルＴＶへの加入が一向に進まない。

成果の乏しい支出は２０億円に上ったと記事は伝えておりますが・・。


マンションでは、建物を建設する際に近隣住戸への電波障害対策として

近隣住戸へマンション屋上のアンナテ施設を使って電波を送り視聴してもらう。

こんなケースは多いものですが・・。



地デジ化により、マンションではその電波障害対策のアンナテが不要となり。

そのアンテナ撤去を巡って色々な議論が行われ。


上手く撤去できたマンションもあれば、

撤去は、費用と手間の問題から見送り（様子見）としたマンションもあるものです。

どちらかと言えば・・・後者がほとんどではないか？という気がします。


国の世策により、想定できなかったことが起き。

酷いマンションでは、電波障害の影響すら調査することなく。

地デジになり、何も手つかずのまま現在に至っているマンションもある気がします。


とりあえず・・・ＴＶが映っているから「よし」と問題を先送り。

でも、屋上のアンテナも年数と共に劣化してゆきますよね。

いづれは撤去の必要が出てきます。


まして、電柱共架料なんてのを支払っているマンションでは、

電柱1本について1年間にいくら利用料を支払っているかご存知ですか？

これ毎年、不要なコストはかかるということなのですよ。

物事は風化しないうちに片付けるぺしです。



でもね・・・電柱共架料が不思議と発生していないマンションもあるのです。

これって、電波障害対策施設を設置した際。「無許可」で建てたって事？と・・。

それ以上のコメントは・・・シークレットです。


お聞きになりたい方は、お耳うちください。

管理組合での資産取得

管理組合が隣の駐車場用地を取得。

あるいは、空室を管理組合が買い受けてコミュニティの為の施設に使用する

そんな例はあるものです。


で・・・そんな時。

どうやって資産を取得するのか？と言えば。

多くの場合、管理組合は「管理組合法人」として法人化する。

法人化する為に、まず臨時総会を開催し。『法人化』するということを決議します。

その時の決議数は・・・「特別決議」４分の３の賛成が必要となります。


これ・・法人化していない場合は？と言えば「全員の賛成」が必要となります。


で、法人化する為には、管理規約もやり直さなければならない点があります。

それは、管理規約の中に「法人」という名称を入れること。

そして、管理者（理事）・監事の設置義務や。

財産目録を設けることなどが法人として義務づけられる点になります。


で・・・総会議事録を作成し。法人として登記することになります。


もし、法人化せずに。万一、全員の賛成が得られた場合。

公正証書で登記しよう。こんな意見が出たとします。

これって可能ですか？　

「はい。登記は可能です。」が・・・色々な問題が発生する可能性は大です。

公正証書で証拠は残りますが、あまくでも資産は？と言えば、

それは、その登記した人の「個人資産」扱いになります。

例えば、その時の理事長名で登記するということになります。


万一、その方が差押えされたと言えば・・・差押えはその物件にもおよびますし。

もし、相続が発生したといえば、相続人の資産になりますね。

そして、未来永劫、その方が理事長でいるか？と言えば・・

1年後に交代？あるいは、引っ越しをして全く関係のない人になる可能だってある訳です。


かつ・・資産取得後の税金は？と言えば・・

当然、個人資産扱いですから、個人に課税されてきます。

登記をすることによって、第三者への対抗力はつくのですが。

登記には、「○○管理組合の理事長　△△」なんて記載はありませんから・・。

登記原因「売買」と所有者の氏名。そして、移動年月日が記載されるだけです。


公正証書で登記することに適格な物と不適格な物。

それを言えば・・・管理組合の様に毎年　理事長が変わるシステムには、

公正証書での登記は「不向き」という結果が出てくるのです。


法人化することによるメリットは？と言えば。

資産が管理組合所有と明確になる。

大規模改修など銀行での借り入れがし易いなどです。


法人化すれば、理事長が交代する為に、変更登記は必要ですが・・・

資産を保有しようとする管理組合には、やはり法人化をお勧めするところです。


後々で、問題が発生しない方法をよく検討して頂くことが大切です。

管理規約の改正も。法人化のお手伝いもいたしますよ。

お声をおかけくださいと・・本日の営業終了。

教材の宝庫

北九州という地柄は・・・

全国的にみても、毎日の様に「暴力団」の話題がＴＶに映しだされる様な所ですが・・・。

一昨日の話題は「ＢＩグランプリ」でしたね。

無事に開催された様で良かったですね・・来場者は６１万人との事でした。

昨日は、勝山公園辺りではテントの撤収作業がされておりましたよ。


と・・・北九州と言えば。

まあ、交通マナーもワーストに入る場所ではないか？と思う私。

普通の街では、信号の「黄色」は止まれです。よね？

北九州の道路では、黄色は進めです。普通に・・・。

ヘタに停まってしまうと、後続車にぶつけられてしまいますよ。

迷わず黄色は進めです。そして・・・黄色から赤に変わる瞬間も。

注意して進めです。


そして、普通の街では・・・結構、割り込み入れてくださる方が多いと思うのですが。

北九州では、大丈夫と。割り込みしようと思ったら。間違えです・・。

決して、よけてはくれません。入れてくれませんからご用心です。

例え、駐車場から出ようとしていても。十字路から出ようとしていても。

決して、気を緩めてはいけません。普通の街の様に、入れてくれませんからね。

車のナンバープレートを見て確認してください。

「北九州」ナンバーの車の場合は、決して期待しない。注意・・と思う私。



で・・いつもの様にマンション話。

はい、北九州はマンションでも「教材の宝庫」です。


何故なら、他の県にはない「分譲駐車場」があったり。

古いマンションが多いせいもあってか・・・

「全く管理組合がありません」という管理組合もあれば。

1棟のマンションの中に、第1管理組合と第2管理組合があったり。

理事長が毎月変わりますという管理組合もあったり。（「毎年」ではなく『毎月』です。）

建物の老朽化で資金がなく、エレベータ停まったままです。外壁落そうですという組合も。

まだまだたくさんありますが・・・たぶん他県にはない事例がごろごろある場所です。

まさに、教材の宝庫だと思う私。



と・・・最近のハマリネタ。「懸賞」



暇な時間にと眺めていたら、結構面白いじゃあない。と・・

マイブームになるかも？

デルフィーノ

ときどきっやってる「女子会」

昨日は、フランス料理。今日は、お魚づくしと・・

ちょっと食べ過ぎでしょう系の中。

出かけてきました「女子会」に。

　

こちらは、カモンワーフの夜風景。


で場所は・・・大好きな「デルフィーノ」

ここは、海響館と隣接した場所にあるレストラン。

意外に夜の時間帯、人少なくて「グー」なのです。

予約をしてゆくとイルカの見える水槽近くにお席がとれるという仕組みで。


このイルカさん達、結構・・・ご愛想してくれるのです。

でも泳ぎが早くて、うまく写真に納まりませんでしたが・・。




イルカの泳ぎを楽しみながら食事ができるのです。


お料理はコースです。







この他には、パスタとピザが。


来月は、お誕生会ということで・・・。



これは、京都からのシャメ。




「う～お～。舞妓さん」と思いきや。

京都旅行に出かけた娘。舞妓さんの衣装でパチリですと。

「うわ～いい～とミーハーの母」

いいですよね～こういう思い出も。

唐戸魚食塾

今日もいそいそ出かけてきました。

唐戸魚食塾「女を磨く漁食塾」です。


本日のお魚は『ヤズ』

１人１匹のお魚・・・一人ずつさばかせて頂きました。

こんなに魚さばくの難しかった？という限り。

手を右に左に。魚の身を右に左に・・・。


完成写真はこちら・・・。




本日のメニューは。

ヤズのお造り。

白菜の梅味噌。

ヤズ出しのお吸い物。

ヤズのあら炊き。

水菓子。

茶飯。


と・・・超～お腹いっぱいになりました。

今夜は友達と会食だというのに、とてもヤバい位な腹もちです。


飾り包丁はこんな感じと・・・。

リンゴのチューリップ。





やはり、日本食は「色彩と見た目と繊細さ」です。◎

ひまわりCooking

３回にわたって行われた「フランス料理教室」

今日は最終日でした。


作品はこちら・・・。




ミネストローネ

秋鮭のムニエル　浅葱風味ソース

牛ロースのステーキ　赤ワインソース

チョコレートムース


３回の中で・・・一番贅沢だったかもしれません。

赤ワインソースとお肉のコラボレーションが絶品でした。


シェフの先生。スタッフの方、お世話になりました。

同じ班の方とシェフの先生とで集合写真もパチリ。


やはり、女性のコミュニケーション能力はすごいですよね～と思うところ。

すぐに誰とでもお友達になれます。◎


さっそく、次回のコースも申し込んできました。

結構、競争率が高いようで、当たらないということもある様です。


羨ましいですよね～。こんなに人気だなんて。

興味・感心・・・

マンション管理士として、山口県内と北九州市とを活動範囲にしておりますが・・・。

山口県内で一番、マンション住民の知識レベルは高い場所は？と聞かれると。

まず、「山口市」とお答えします。


山口市は、県庁所在地であることや山口大学もあるということが

一因しているかもしれませんが。

マンション管理士という資格もよくご存じの方が多く。

ご相談も多い場所ではないかと思うのです。


知識人が多いので、知識・・頭脳で戦う。こんなイメージでしょうか？

よくご自分で学ばれたうえで、さらに専門家の知恵を借りたいというのが伺えます。

昨夜もお☎ありました。


「こんな時間に？」とは思うものの。

理事会中にお☎頂いたため、理事会後にお☎し直していただきましたので・・。

ツイツイ、聞きいってしまいました。


なかなかフィーには結びついておりませんが。

まあ、会のことを知って頂くだけで良いかと「無料相談」です。


今、国の方でもいろいろな世策を検討している様で・・。

マンション管理士も、徐々に認知度が上がっているのではないかと思う今日この頃です。


でも・・・残念なことにこの国家資格。

試験に合格したからすぐに活動できるか？と言えば・・難しく。

たくさんの経験がなければ、まず「無理」な仕事ではないかと思いますし。


かと言って。すぐに大金を稼げるか？と言えば・・・。

コレモ「う～～ん」という始末。


成業として、成業しにくい資格ですが・・・。マア何とかやっていますという私。

今日も地道に活動です。

久しぶりの雨です・・

今日は、久しぶりの雨ですね～。

すっかり朝夕は涼しくなりました。

うっかりしていれば風邪をひいてしまいそうです。


毎日、相変わらず・・マンションバカしておりますが。

「新築か中古か」

最近は、若い方でも躊躇せず・・中古住宅を選ぶ方は多いのですが。



最近思うこと。


新築か中古か・・どちらも選ぶ時には、「目利き」が必要なのですが。

特に中古マンションを選ぶ時は、新築以上に目利きが必要だと思うことです。


分譲マンションの場合、例えば竣工から10年経過していれば

その間に少なくとも、９回の総会が開催され。その間に色々なことが決められています。

で・・中古で購入した方も、入居した(購入した)その時から

そこで決められていた事柄を守らなければなりません。

その決められた事柄がきちりと議事録に記載されている。

そして、購入する時に全ての議事録を確認して購入しましたという方は皆無ではないでしょうか？


不動産の販売に携わっていた時・・

議事録見せてくださいとお願いしても「ない」と断られたりしたものです。


これって・・・不動産売買に義務づけられている「重要事項説明書」の中には、

滞納管理費はいくらか。瑕疵は？なんて記載・説明の義務付けはありますが・・

議事録の閲覧なんて義務づけられていませんので、それ以上は「・・・」です。

管理組合の中には、議事録なんて全く作成したことがありませんと堂々と胸をはって

言われるところなんて所もあるくらいです。


規約改正もしました。○○もしましたと色々と変えてきましたいうことで。

「それっていつですか？で・・・どこに書かれてますか？」なんてお尋ねすると。

「議事録の中に」と、管理規約に全く追記がされていない管理組合もあります。

で・・「議事録はどこですか？」とお尋ねすると。

「以前はありました。でも、理事長が交代する度にいつのまにかなくなってました」という事も。


また、「原始規約はどこですか？」とお尋ねすると。

「それって何ですか？」と逆質問です。



不動産業に携わっている方に本当に管理規約の重要性を認識している方がいるっしゃるか？

ということにもかなりの疑問があるところですが・・・。

管理会社ですら・・・。きちんと管理をされていない会社も多いもので。

やはリプレイスも本当に大変だな～と思うということ。


お金もしかり。議事録もしかり。

管理会社にお任せしていれは大丈夫なんて思わないでください。

議事録作成や保管は理事長の義務です。

管理者としての責務が重い理事長、がんばってください。


と・・・今夜も理事会です。

はい。議事録の保管もぐちゃぐちゃ。規約改正の追記もありませんという組合です。

で・・・「管理規約」についてお話します。(これって、いったいって感じ・・・)

プロから学ぶ! NPOの広報

「県民活動促進事業」中核的人材育成事業に参加してきました。

　　ちょっと・・・ブログお休してました。

その間・・先週に引き続き、モデルルームのご案内。

そして、管理組合の決算書作成。

そして、夜はセミナー聴講や諸々な資料作成と、

あっという間の日々を過ごしておりました。


で・・・本日は、市民活動センターで開催された国の補助事業との事ですが。

全７回の連続講座。

前半５回は主に広報について学び。残り２回は会計を学ぶとか。


いくらいいイベントをしても人が集まらなくては意味がありません。

やはり知って頂くためのは、広報が大切。

で・・・その広報の為のツール。チラシづくりも大切と。


来週は広報の基本。そして、デザイン。そして・・・写真にネットと続きます。



セミナー帰り。スーパーに行ったらこんな商品見つけました。



シチュー。トマト味に。パンプキン味。思わず購入。

さっそく・・・パンプキンシチュー作り。

シチューにはワインが合う。

こちらはお勧めブールベリーワイン。

熊本水俣の「福田農場ワイナリー」からのお取り寄せ。



ちょっとお高めですが・・・

こんなに濃厚なブルベリーワインは他にないと思うお勧め品。是非どうぞ・・。

上からか？下からか？

雑排水管洗浄・・・

分譲マンションでは、1年毎あるいは2年毎の周期で実施されることが多い。

雑排水管洗浄のお話。


「上からか？下からか？」

　　　正解は・・・こちら。







なぜ？かというと。

上流部より排水管清掃を行えば、

清掃業者にとってはとても効率よく作業が行える様ですが。

この方法では、もし下部に汚れが詰まっていた場合。

漏水事故という致命的な事故につながりかねません。

ですから、非効率であっても、排水管清掃は必ず下流部より行い。

下部の配管が綺麗に流れる状態にしながら徐々に上へと上がってゆくのです。


そうすれば、詰り事故などもないということです。


こんな絵もありました。



理由・・配管口径による違い。


で・・・本日のお土産。

大阪のチーズケーキ。



頂きました。超〜美味。


本日の理事会。

事件簿のお話を一席。

「宅配ピザ」が届いた。「タクシーが来た。」

これ何の話？と思いきや。いやがらせ・・・。

恨みがある住戸の方が、嫌がらせ宅へ宅配ピザを届けたり。

タクシー会社に☎したものだそうです。

届いた数は数回だとか。すごいですよね・・。

巻き込まれたピザ屋さん・タクシー会社の方も迷惑なものです。

こんな事したてら、資産価値落ちますよ・・・うわさで。ご用心・・。

フロント担当着服

マンション管理新聞　第886号

また金銭事故・・・２年前の教訓生かせずと

フロント担当者が１６００万円着服。

東急コミュニティという記事。


同社は、２０１０年にも元フロント担当社員３名が

１３組合　合計３６０万円の着服事故を起こしている。


今回は、都内の1管理組合で３年間にわたって組合口座から

１６００万円を着服したもの。


本当に多いですね～。こういう事件・・。


今回の着服を受けて、組合口座からの現金支払い廃止。

組合小口現金廃止。月次の証票確認を支店と本店のダブルチェック。

現地管理室からの現金回収は振込に限定としたそうな。


やはり現金を動かさない仕組み。小口現金はもたない。

そして、ダブルチャックというのは必要です。


業務フローでは上司が確認することになっていたといいますから

上司の責任も重大ですね・・。

いろいろと業務フローはつくっても、いろいろな抜け道もあるものです。

被害額は、管理組合に返金されたそうですから。良かったですね。



兵庫でも元会計担当者が１００万円を横領とした記事もありました。

こちらは元役員。パチンコに使ったそうで・・・

こちらのお金は、回収できてない様です。

１００万円横領容疑となつているものの。

使途不明金は５８０万円にもなっている様です。ずざんですね・・。