下関あいFP・マンション管理士ブログ★ 山口・北九州を中心に活動する実務経験豊富なマンション管理士★

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6月になりました・・

2018年06月02日 | マンション管理
気がつけば・・もう6月です。


ぼちぼち、あじさいの花も綺麗な季節と言えば、綺麗ですが・・・

梅雨・・といえば、なんとなく、うっとおしい感じの季節でもあります。


やはり、物はいいようですね。



2ケ月もの間、更新していなかったようで・・・自分でも驚きです。

現在、取り組んでいるのが、来月ある「住環境コーディネーター」の受験。

これ、福祉用具選別アドバイスだとか、障害者や高齢者等が住宅改修する際のアドバイスができる資格。



私の中では、今年・・・「障害者について学ぶ」がテーマですので。


金曜日は手話講座。

土曜日は、盲・ろう講座。

日曜日は、要約筆記の講座に通って学習しております。


え?休むときないじゃんって? はい・・・まあ。

マンション診断の依頼もあれば・・長期修繕計画のご依頼もあれば・・・

管理規約の見直しや作成。

そして、北九州のマンション相談員やら、山口県での相談対応もしております。


今年になってからは、メイン業務を他に移して障害や高齢者の学習をしていますので・・・

マンションの業務は積極的にはしていないという状況です。


ファイナンシャル(お金)・不動産や区分区分所有物件や高齢者・認知症にも対応可能ですので・・・

今はそういった面には、誰より詳しく対応が可能だと思います。


自分の老後と親の介護に役立つ視点でお仕事しております。


ご相談があれば・・・予約制で受付しておりますので、どうぞ。(今日は宣伝になってしまいました)





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マンション診断

2018年03月31日 | マンション管理
久しぶりの更新になりました。


いつものように毎日ばたばたと過ごしております。



あっという間に4月ですね。桜の花も今が盛り・・・


本当に1年というのは早いです。



最近は、福岡まで診断依頼がきますので・・・ちょいちょい足を伸ばしております。


マンション診断、この診断というのは、講習を受けた診断マンション管理士しか診断ですないという仕組みがあり


特に山口県では私一人しか登録者がいないので、山口県宇都はどこまでも行かざるをえない状況ですし


福岡では、なかなかいろいろとあるようで・・・そのため、私が指名されるというわけです。



どこの世界でもいろいろな問題があり。いろいろな人がいるので難しいですね。



4月といえば・・新年度、いろいろなところで新しい事も始まりますし人事も一新されたりと何となくあわただしい時期です。



現在はマンション第一線の仕事とは別の仕事をメインとしておりますので・・・いつもであれば「総会」にふりまわされという


季節なのですが・・・今年は様子が一変しています。


何だかほっとしたような気持ちではありますが、きちんとお世話していた管理組合の総会ができるのかな?なんていう


いたらない心配もしている状況。



まあ・・・いろいろ。ひとそれぞれでやり方も異なることでしょう。
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総会・・・そうかい

2018年03月04日 | マンション管理
3月といえば・・・決算月の管理組合は多いと思います。


というのも、そもそも入居時期で最も多いのが3月

ついで、2月でしょうか?


新学期から新しい住所地で暮らしをスタートさせたいという思い。


そういう思いもあるものの。



もっと言えば・・・物件を販売している分譲会社の決算月に3月が多いので

しっかり、1月~遅くとも3月中旬までに、全額入金させて売り上げをあげて

会社の決算をしめるためという見方もあります。(うん…実は、ここが多いかな。)


ということは・・当然、菅れ組合の立ち上げ時期もこの時期が多くなり。


3月末にすべての人の入居がおわり、4月から管理組合がスタートしますって流れでしょうかね。



以前、デベロッパーに勤務していた頃は、盛大に某所のホテルで管理組合設立総会を開催していたものです。

今では、なかなかそれほど盛大に設立総会を開催するディベロッパーもないかもしれませんね。



ところで、もう早くも3月です。

3月20日は恒例の山口県住宅課とマンション管理士会コラボでセミナーが開催されます。

場所は、山口市県庁1階の視聴覚室です。


ぜひ、おいでまっせ。
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内覧会

2018年02月11日 | マンション管理
2月・3月といえば・・・


分譲マンションの引き渡しラッシュ時です。


この時期、完成真近のマンションでは、内覧会や確認会が週末に開催されます。


以前は、内覧会同行しておりましたが・・・現在はお休み中です。


でも、ときどき、ご依頼のお電話を頂くことがあります。(ごめんなさいね・・・)


このお仕事、嫌いではないのですが・・


どうも、せっかく職人さん達が汗水たらし、頑張って作った作品にケチをつける仕事のようで


あまり気が進まないのです。



例えば・・・内覧会では、クロスのつなぎ目が悪いですね・・・


フローリングの目地や傷。サッシのビスどめの悪さ。


床のたわみに・・バルコニーのビス跡や塗装の不備や清掃の不備の指摘。


あるいは清掃のワックスがけがむらになっていたり、塗れていなかったり。


あるいは、水平が保たれてなく・・・床がすこし傾いていることもあります。


コンセントがちょつと斜めについていたり・・・


たぶん、素人の方が見ただけではわからないでしょうという所をプロとして、次々に発見します。


ひどい時には、私的箇所が50を超えたこともあるでしょうか。


内覧会とは言っても・・・施工会社によって対応も様々です。


勝手に見て確認してね、という不親切なところから。


きちんと担当営業がついてくる頃もあります。



でもでも・・・人生の中でとても高い買い物です。


入居してから、あそこが悪い。ここが悪いという前に・・・しっかり内覧会で悪い箇所は指摘してくださいね。

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国土交通省の立ち入り

2018年02月02日 | マンション管理
国土交通省が行っている「立ち入り調査」


毎年、10月~2月頃まででしょうか?


じゅんぐり、じゅんぐりと・・・立ち入り調査が入る時期です。


立ち入りに入る2週間前頃に電話が入り・・・〇月〇日〇時から調査員2名が事務所にお邪魔しますって感じで。


きちんとしているようでも・・・意外と法第75条書類・法第79条書類などノーマークもあるものです。


管理委託契約をしていて、当然、契約書や重要事項説明書はありますよね。


国土交通省書式の身分証明書も携行してますよね?


当然、事務所に標識は掲示してますよね?


そして、当然・・・印鑑なんて預かっていないですよね?


そして・・そして・・・当然、月次報告はしていますよね?


法第75条は帳簿・第79条は業務状況調書です。


72条が重要事項説明書で、第73条が契約書です。


管理業務をされている方、問題なく。つつがなく業務をされていますよね?


あの~、何を準備していたらいいのてすか?なんて質問がありました。


指示・指摘・行政処分を受けないために、きちんと業務をしましょうね。
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マンションより戸建

2018年02月01日 | マンション管理
マンションを購入するという知り合い。


契約する前であれば・・・よく考えた方がいいよ~


「やっぱりマンションより戸建だよ」といいたかった私。


夢を壊すと申し訳ないので・・・


「ところで・・・そのマンション、機械式駐車場はある?」とヒアリング。


「平置きだけです」


「あ~よかったね。機械式駐車場は金くい虫だからね~」「どんどん積立金が上がってゆくよ」と。


「で・・修繕積立金がいつから、いくら値上げされる計画とか聞いてみた?」とさらに質問。


「あ・・・いいえ」


「ねえ、マンションには管理規約ってのがあるんだけど・・・聞いた?その存在?」


「はあ・・・?」


「売買契約書より管理規約の方が大切なんだよ」


「で・・・内覧会はいつ?」


「はあ・・」


(え?何も把握してないの?説明聞いてないの?)と思った私。


まあ、夢のマイホーム・・いいよねで話を終わらせましたよ。








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そろそろ

2018年01月27日 | マンション管理
年が明けると・・・

マンション業務においては、定時総会に向けた動きが盛んになりますよね。


この時期になると・・・


北九州市で実施している「マンション相談」の件数も増加してきます。


この度の話題は「民泊」


管理規約を見直すよい機会かもしれません。


管理規約の改正は特別決議が必要です。


使用細則の変更は過半数決議でOKです。


何でも管理規約に盛り込むのではなく・・・

規約に盛り込んでおくべきこと。意図的に規約できなく、細則に盛り込んでおくという

テクニックもあるものです。


高齢化が進んできてなかなか出席者も減少し、議決権も集まらない。

投資型のマンションでもよくあるケースです。


特別決議とは簡単にいってても・・・なかなか4分の3の賛成を得るのは高いハードルです。


よく考えてから規約も盛り込みましょうね。

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認定マンション管理士制度

2018年01月21日 | マンション管理
1月はいく 2月はにげる と言いますが・・・

本当に毎日が早いですね。


毎日、資料作成に追われておりました。



今度、「認定マンション管理士制度」ができるという事で、昨年12月に広島まで研修に行っておりました。

マンション管理の担い手不足から、今羽は第三者管理者方式が増えてくるものと考えられており、

そのための制度なのです。



そのために、財産的基礎を持たない個人のマンション管理士が就任する場合は、

不測の事態(管理組合の資金の横領など)にそなえて担保措置(保証制度、保険制度)が必要との措置(平成23年衆議院通常国会)より

との事で・・・



そのためにマンション管理士では、第三物管理が行える「認定マンション管理士」を養成しようとするものなのです。


そのための要件には当然

マンション管理士会に入会している者で、かつ、マンション管理士賠償保険に加入しているもの(一定基準以上の保証を付保しているもの)

で、なおかつ、認定マンション管理士でないといけないとうものです。



山口県では、その条件を満たしているのは、現在のところ私ひとりです。



最近、下関でも相談件数が増加してきました。


過去、その分譲主でもあっふ不動産会社に所属していたものとしては・・・


とても残念でしかたないというのが本心です。


皆さん、仲良く。仲良く暮らしてください。



下関圏内では、ボランティアとして動いている事が大半です。

私のスケジュールが合えば、理事会にも総会にもご出席いたしますので、ご相談ください。
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あけまして おめでとうございます。

2018年01月01日 | その他
「あけまして、おめでとうございます。」


平成30年がスタートしましたね。


昨夜は珍しく紅白を眺めておりました。タブレット片手に。


今年は私にとって・・・新しい転換の時・・。


もう一歩前進するために、新たな事にトライする年。



今年はタブレットをいかに使いこなし業務処理能力をアップさせるかというテーマにも挑戦します。



いくつになっても「前進」そして「感謝」です。



皆様、どうぞ今年もよろしくお願い致します。
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マンション管理士 外部専門家育成セミナー

2017年12月08日 | マンション管理
本日は広島まで出かけてきました。

午前中は、マンション管理適正化診断サービスの

マンション診断マンション管理士としての講習を受講。


これは・・日新火災海上保険が、築年が経過したマンションでも

適切な管理・運営ができているマンションには割安な保険を提供しようと考案した商品。

そのための診断は、診断マンション管理士が実施という試みです。

2年間で約3,000件の診断が行われたそうです。


近年、マンション賠償保険の保険料が高くなりましたので契約者は増加しているそうです。



午後からは会場を移動して「外部専門家育成セミナー」へ。

国土交通省が高齢化が進む管理組合や機能不全となっている管理組合に向けて・・・


マンション管理士が外部専門家として管理者の役割を担っている事例紹介。



来年には「管理組合損害補償給付金制度」も検討されているとのことでした。

管理組合が安心してマンション管理士を外部専門家として活用できるよう制度準備中のようです。


来年には、「認定マンション管理士」も誕生しそうです。


今後ますます高齢化が進むなかで・・・役員のなり手不足&建物の老朽化と問題は山積です。


広島駅でドクターイエローと遭遇しました。


なんだかいい事がありそうな予感がします。

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湯布院の森号

2017年12月06日 | マンション管理
久しぷりのブログtimeです。

1ケ月以上間が空いていました・・・「皆様、お久しぶりです。お元気でしたか?」



11月は、忙しい合間をぬって「ふゆいんの森号」で湯布院に行ってきました。

震災から今だけの経路です。海側を通るのは・・・。


定番の金鱗湖・・・

湯布院のメイン通り近くの「湯布院両築」さんに宿泊させて頂きましたので、

朝・夕と金鱗湖周辺の散歩を楽しみました。



お宿のなかなかの「おもてなし」・・「ありがとうございました」

お料理の品数が多く、器がとっても凝っていて。

日本料理は見て楽しむ・舌で楽しむと会話もはずみました。

今年最後の親孝行旅。いつまでできますかね・・・。



ここお風呂が大浴場ではなく・・・貸切風呂しかないのですが。

はい。4つすべてを堪能させて頂きました。









翌日は・・・馬車で散策。



馬の「パカパカ」と軽快に走る足音がいいですよ。








と・・・あっという間に師走ですね。

今年は本当に別の意味であわただしい年の瀬になりそうです。

「新しいことの挑戦する準備の年となりました」助走期間・・・4ケ月。

さてさて・・・来年うまくスタートできるでしょうか?


「皆様に感謝」「努力」「いつでも勉強し続けること」そして「社会貢献」です。
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久しぶりの・・・

2017年10月30日 | 下関の情報
本日、久しぶりの休日です。

お盆明けからして初めてのお休みかもしれません。(よく働く・・)


で、本日は親孝行とばかりに朝から畑へ芋ほりのお手伝い。



そして、家用の野菜を頂いてきました。

それそら・・・それから・・・補聴器の調整付き人&ランチ&買い物へとドライブ。

初かっぱ寿司を体験してきました。(走る新幹線・・・あ~これねと。)


最近のマンション事情としては・・・

下関でも、組合員同士の争い。あるあるだね~という出来事。


ずばっと解決策を・・・とアドバイスを望まれても。

過去から現在までの歴史。

管理組合としての運営状況等によって、答えは変わります。


そして、ご相談者が役員なのかどうなのか?によっても違いますし

ご相談というのは、両者の意見を聞かなければ正しいジャッジは出ないものです。


ずばっとの解決策は・・・ご自身が理事長役に立候補すること。

もう一つは、仲間。賛同者を1人でも多く集め。数の力を得ることです。


管理組合運営の場合・・・

とても残念だな~と思うのは、正しいことをやっている方が100パーセント報われるとは

言い切れないことなのです。


「数の力」ここの部分は大きくて。

賛同者・仲間を集める。ここが大きなポイントでもあるのです。



と・・・最近の歯科事情。

久しぶりのブログtime。いっきにまとめてアップしちゃいます。





歯科材料も日々進化しています。

歯科外来ではあまり目にしない歯科道具。訪問歯科ならではの歯科材料もあますよ。


歯科衛生士も現在は3年の教育制度になっています。

介護の現場でも歯科衛生士の活動の場はありますし。

歯科検診・・こんな現場でも活動の場がありますよね。

だから・・・一般歯科医院では、歯科衛生士不足は深刻な問題のようですよ。

歯科衛生士資格おもちの方・・・訪問歯科ならできる気がします。頑張りませんか?と復職の勧め。


本日は、充実timeの日でした。
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250キロ

2017年10月20日 | マンション管理
本日、周南まで出かけてきました。

山口県って本当に横長ですよね・・・

行きは一般道を通り約3時間。帰りは高速を通り2時間と往復5時間のドライブ。


本日はマンション診断のお仕事です。

この診断をご依頼される管理組合様・・・いづこも優秀な管理組合運営をされておられます。



様々な書類を拝見させて頂き・・・また、いろいろと管理運営についてお話を伺い。

帰宅後は、レポート作成と、一日が終わりました。



いづこの管理組合も理事のなり手不足のお話が出てきます。

高齢化も進み・・・後見人の話が出てきたり。

認知症の話も出てきたりと、話が多岐にわたります。



はい、私は認知症を理解すべくケアマネ学習に励んでおります。

管理組合がどのように認知症と向き合うか探求していきます。




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認知症

2017年10月09日 | マンション管理
ご無沙汰しております。


世間は連休ですね。


あまり・・・お休みとは無関係でお仕事にいそしんでおりますが・・皆様お元気でしょうか?



私、ケアマネのお仕事もやってみたく。


数ケ月前から「認知症」の本を30冊以上読みあさっておりまして

ずいぶん、認知症というものには詳しくなりました。


(「認知症」のつぶやきはまた今度・・・として。)


金曜日は・・マンション管理士のお仕事。

そして、土日は・・・歯科衛生士のお仕事をしてきました。

 はい「訪問歯科」です。

なかなか、老人の様々な症例や各施設を見学できませんので・・・私にとっては一石二鳥の方法なのです。



で・・本日は、グルーブホーム。

こちらはケアマネ見習いとして・・認知症の方への対応・疾患・薬などについて学習させて頂きます。


よって、ここ数ケ月間、休みなし状態です。

体調大丈夫?といわれますが・・・意外にもマンション管理士は右脳・衛生士は左脳を使う感覚なので

気分は不思議とリフレッシュされますし。

衛生士という仕事は、仕事を離れればそこで終わりのため・・・

マンション管理士のように、思考をずっと続けているのとは疲れが違います。



もともとは、将来的にはマンションで暮らす方々にも認知症の方が多く発生し

その対応はどういう風に行ったらよいのか?

そのために、まず認知症を知ろうということからスタートした私の思考ですが・・・

そこから・・どうせ学習するのならと「ケアマネ」資格を取得し。

実際に老人施設もいろいろと見てみたい。高齢者の症例も体感してみたいということから

じゃあ・・・衛生士で「訪問」かい? という流れ・・


ずいぶん勉強になってます。最近痛感するのは・・・どの仕事もやはり大変。

お金を頂いて働くということの重みを感じます。

あ~今年は。紅葉の秋は私にはありません・・・( ;∀;)


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管理業務主任者がいない

2017年09月13日 | マンション管理
最近、管理会社からよくお尋ねされることがあります。

「管理業務主任者の方をご紹介していただけませんか?」という質問です。


北九州と下関でお仕事をさせて頂いている私。

どちらの地域でも、まったく関連性のない管理会社から同じお尋ねを受けました・・・

ってことは、どちらのエリアでも、どこの管理会社でも同じ状況なのでしょうか?



管理会社では、マンションのコンサルタントという言い方をする場合もありますし

「フロント」と呼ばれることもありますが・・・。



管理会社の顔としていろいろな管理組合の要望を受けて運営補助をする仕事。

管理業務主任者の免許がなくてもフロント業務は可能ですが。

総会での管理報告や管理組合との管理委託契約の締結には管理業務主任者の資格が必要です。



でも、この仕事。結構大変なのです。

マンション管理士の仕事もそうですが・・・


答弁能力、文章作成能力。そして建築・設備・お金・法律と結構幅広い知識も必要です。

そして、スピーディに対応できるフットワークとコミュニケーション能力も備えておかなければなりません。

そして、もっと重要なのが…メンタルが強いということも重要な要素なのです。



なので・・・どうしても、若い方は長くはかないかもしれません。



長く続かず退職するからベテランがいない。

訳のわからない新人が手探りで仕事をするから問題が起きるという悪循環。



ですが、フロントが優秀かどうかで管理会社としての評価も決まってしまうとのが現実。

なので、いい管理業務主任者をご紹介していただけませんか?という具合です。


管理組合の仕事、本当に難しいと思いますよ。

それぞれ管理組合によって癖もありますし・・・それぞれの歴史もあります。

キーマンもおられます。


そして、運営は・・単年度ではなく、十年、二十年、三十年と続いてゆきます。


それを見極めて、その管理組合に合った運営を提案する。

これぞプロの仕事です。


奥の深い仕事だと思います。がんばれ~フロントと言いたい。
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