地震保険

東日本大震災より、注目度がましている『地震保険』

法律によって、地震保険で契約できる保険金額は、

主契約で加入している火災保険の保険金額の、

30％～50％までと決まっています。

この範囲内で、加入者が自由に設定できます。



その他に、建物の損害については5,000万円の上限があり、

家財の損害については1,000万円の上限が設けられています。



■例えば・・・。

・火災保険金額が 4,000万円の住宅では、

地震保険の補償限度額は 2,000万円まで。（＝５０％の上限枠）

・火災保険金額が 1億5,000万円の住宅では、補償限度額は 5,000万円まで。
（＝ 5,000万円の上限枠）

・家財に、2,500万円の火災保険をかけた場合の補償限度額は、1,000万円まで。
（＝1,000万円の上限枠）となります。

つまり、高額な火災保険に加入していても、

建物で5,000万円、家財で1,000万円が上限金額となっています。


また、損害の程度によって、以下のように支払われる保険金の、割合が決まっています。


＜地震保険の補償＞




＊建物と家財の両方に地震保険をかけている場合は、

それぞれ別々に保険金が支払われます。





なお、１個または１組の価額が30万円を超える、

美術品、骨董品、書画、彫刻などは、地震保険では補償されません。


火災保険を家財にかけて、契約時に申告していたときに、

火災保険で補償されます。（これらを明記物件といいます。）



特に分譲マンションでは、全壊することはないから・・・

不保していた方が良いという意見と、不要という意見がある地震保険。

どちらが正しいかは、神のみぞ知ることかもしけませんね。




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マンション管理新聞 第844号

毎月、15日と25日頃に届く「マンション管理新聞」

　今回のトップページはこちら↓




平成21年5月に改正された分別管理に関する

マンション管理適正化法施行規則に関する指導。


１３８社中、７７社に是正指導というから・・・ものすごい。


主に違反行為は、修繕積立金金銭の1ケ月以内の移換と月次報告だったとか。

また、契約成立時の書面交付・重要事項説明の違反など。

多くが認識不足によるものが多かったとのようですが・・・。




と面白く眺めた記事がこちら・・・。裁判にて

規約上は、専用住宅に限っている管理組合は多いもの。

会計事務所として使用している区分所有者に使用停止を求めた判決。


このマンションでは、他にカラオケ教室や絵画教室などもあり、

そもそも住居専用規定が厳格に守られていたとはいえないとのことで。

会計事務所の存在で、「共通の利益が害され、良好な住居環境が

維持できなくなるとも認め難い」とし、請求を棄却との記事。


マンションの実情重視・・・ってことですかね？



管理組合の昔ながらのやり方。

え～～と思うことも目にしますが・・・頭ごなしに、規約違反です。

それ間違ってます。と言い続けると結構、危険な部分もあるもので・・・。

やんわり・・・やんわり。徐々に口説いていかなくてはけません。

クローズされた扉を開く作業は大変だから。

扉が閉じる前に、少しずつ・・・開かせる、何かが必要なのですね。






うわ～～と、頂いてきました。「宅建」の本。

受験した時でさえ、『宅建六法』とか見なかったぞ～と思いつつ。

　1冊２．５cmの厚さですから・・・しめて、１０センチ。

　さて・・・重さは？ (うん、そこが問題ではない。)

今日は、デスクワークに集中し半日眺めておりました。

時間割と消化できる内容検討。自分が勉強する方が楽だわ～と思う瞬間。

教えるって難しい～。




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既存流通・リフォーム流通(大規模修繕タイプ)

補助金・・・

融資は返却しなければならないけれど、

返還しないでいい補助金や助成金というのは、確かにありがたい。


毎年、いろいろな形で提案されているように感じる補助金。

5月頃公表されて、受付は7月。そして、実際の交付は、来年頭というスケジュール。


大規模改修工事・・・今年、劣化診断・長計作成。そして、積立金の試算。

実際の工事実施は、再来年を目途として、来年出るこういう制度は利用したいな～と思う気持ち。

計画的に、今年から準備し。来年の補助金申請できるといいな的。



今年の補助金・・・。

来年頭から実施するという大規模改修が該当するのか調査。

期間的に無理と判断。この補助金、申請後・・・再委託通知書受諾後に請負契約。

その間に、総会決議。そして、着工。完了検査。瑕疵担保保険付保。

全ての書類等を完備して、先方への全ての書類必着期限が2月28日という。

今の進捗じゃあ～。あ～～無理。無理と判断。


建築士のコーディネーター手腕を拝見すべく・・・

まずは、ＮＧですよと思う瞬間。



いろいろな案件、いろいろな方のご意見を聞くことで、

毎回、新しい発見がある。

マンションには、本当に優秀な方が揃っていたりする。

某マンションでの、水質試験・・・。

住むためではなく、実験のためにマンションを所有しているということにも驚き。

生きた開発・・・というのかも。そういう事に対して理解のある組合も、素晴らしい。


マンションは１００種・・・、１００色。

全く同じ条件がないというのが面白くも難しくもあるところ。


マンション問題は、もっともっと複雑化し難しくなってきます。

マンション管理士としてのニーズ、絶対に増大するよね～と思う私。

生きた学習と経験を積みまする。




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レンタルとリースの違い。

似て否なるものに・・・・「レンタルとリース」がありますよね。

この違い認識されていらっしゃいますか？



■リースとは・・・長期（３～６年）資産を経費として運用できる。


リースとは、資産の賃貸借のことで、リース会社が資産を所有し、

その資産の使用権と占有権をユーザー(借主)に一定期間ゆずり渡すこと。

リースの修理は、個人負担。


リース会社はリース物品の購入代金を用立てただけでそれをユーザが

月払いで返すという形。



■レンタルは、短期間（１日以上）の貸借

レンタルとは、在庫としてもつ設備、機械を利用者に短期間賃貸することを言います。

レンタルの修理は会社持ちです。


☆表にすると・・・こんな感じ。





☆では・・よくある。分譲マンションの『防犯カメラ』

リース契約？レンタル契約？それとも。。買取という選択枝があります。

さて、どれにする？と悩まれる管理組合が多いのも実情です。

古い防犯カメラは、映像の解明度が悪く、実際には・・映像が見えない。

犯人の顔の特定が難しいというケースもよく耳にします。

それに対して、新しいカメラ。性能はどんどん向上していますので、とても鮮明です。



■大まかな概算で見ると・・・

本体価格を200万円とすると、リースは５年間でだいたい400万円くらい。

リースには保守、メンテナンス、故障時の交換などが全て込み。

買取は、1年保障とか3年保障とかの「修理保障」があるものも・・・

ただし、やはり個々の契約内容により、また、貸し出す会社によっても

条件は異なるようです。

いろいろな会社を比較検討することが、ベータかもしれません。



故障しなければ買取が断然安い。

でも、買取は初期投資のコストが必要。

リースは費用、効果ともに長期的に安定していて計画が立てやすいともいえるようです。



これは・・・ある会社の「防犯カメラ。リースとレンタル」の比較事例。








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夜な・・・よな・・・

マンションのお仕事。

土・日・・・または、平日の夜の理事会が多いため、

いやおうなく・・・夕方から、ごそごそ。


また、今日も夜なよな・・。

夕方から出かけ、本番は「夜」って感じの変な生活リズム。


体に悪い食生活。運動不足と・・・悪傾向。


で、最近のマイブーム。カルビーの「うす塩」





最近の夜食はこれ・・。(いや、正確には・・これが夜ご飯)

油っこくなく。さくさく感が絶妙ですよ。

これをぼりぼりしながら・・議事録作成。



会議時間は、短く。短く。

企業によれば、会議が長時間化しないために「立ち会議」もあるという。

立って話ができる程度に短く。端的に要領よく。

議題は、事前配布で・・・討議は要領よく。短く・・短く・・・。

あまり多い議題は、次にまわそう。そんなに考えられないからなんて思ってしまう。



短く。楽しくやってかないと、参加者いなくなっちゃうよ・・・と思う理事会。

ということで・・・本日の就寝も夜中。お肌に悪いよね～。



国土交通省が公表した「大規模改修の補助金」制度ご存知ですか？

その話題を綴るつもりが・・・内容なしになってしまいました。あ～おねむ。

大規模修繕タイプ補助金

ご参考までに、上記HPをご覧ください。

定時総会と臨時総会

多くの分譲マンションでは、会計年度・・・

　4月から翌年3月までの管理組合が多く。


定時総会においても、新会計年度開始後２ケ月以内に総会を開催というマンションが多く

5月末までにほぼ総会終了となるケースが多いのではないかと思いますが。

なかには、３ケ月以内というマンションもあり。

今月末までが管理会社のピークとなるようです。


まれに・・・時期を外れて。ぽちぽちと開催されるケースもありますが。



本日のバッティング・・・『定時総会』と「臨時総会」

議案の内容・討議事項にとても興味があるのは、当然・・・「臨時総会」



でもね・・・お仕事です。

行きたい。行きたくない。興味がある。なしなんて・・・関係ないのです。

フィーを頂いている以上、早く約束をしたスケジュールが当然、優先。

ということで・・・本日は定時総会参加。 (←泣くな～って感じ。)



リゾートマンションの定時総会。初参加・・・とは言っても、別段変った点はなし？

遠路はるばる・・・行ってきました。「遠～～～い。」



これ。。。夏場は、海水浴客でこの辺りは近づけないよね～と思いつつ。

え？毎月、理事会開催してる？(えらい・・・)でも、今後、自分も参加？だと思うと気が重い。

エ゛～～遠～～い。一日仕事・・・。



と言う事で・・・定時総会後は、続けて理事会。

もう永遠・・・、４時間以上の会議づけ。

で・・・往復、４時間。も～～かんべんして～～って気分。


んでもって・・・それだけでは終わらないのが、悲しいお務め。

当然のように、総会議事録に理事会議事録作成のダブルパンチ。

はい、もう夜中です。



でも、お仕事もそうそう選んでばかりもいられません。

売れない芸能人のようなスタイルだけど・・・ありがたく、半年先のスケジュールまでは埋まってる。

これ。。半年先が・・・1年先・２年先までスケジュールが埋まる様なお仕事をしなくてはいけません。



と言う事で・・・。有無なく。早いアポ順・・・お仕事術です。

お仕事、ご依頼の方・・・早めにアポ入れてくださいね～。




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等級プロテクト

自動車保険の特約にある『等級プロテクト』

この特約を不保しておくと、車の保険を使用しても等級がさがらないという特約。





以前は、この特約不保していたけれど・・・

あまりにも高い保険料に、更新時・・・特約廃除。


も～～ね～～。廃除した途端に車を傷つけることになる。

これって、本当によくあるケース。ばっかみたい・・。


少々、傷入りのまま・・・放置してたものの。

さすがに、フロント。顔の部分・・・傷目立つよね～と修理依頼。


「はい、○万円」それほど、大きな傷ではないものの・・・約1週間ディラーに。


やっぱり、外車は何かとコストも時間も日本車の倍かかる。



では・・・基本的な保険の学習。


■等級とは何か？

保険会社が保険加入者のリスクを数値化したものが等級と呼ばれ、

この数値が大きければ大きいほど事故を起こす確立が低い運転者で、

反対に数値が小さいと事故を起こす確立が高い運転者とみなされます。


自動車保険の等級には1～20までがあり、初めて自動車保険に加入した場合は、

まず6等級からのスタートになります。



もし、保険会社を乗り換える場合でも、他の保険会社(JA共済・全労災・全自共も含みます)で

適用されていた割引(または割増)はそのまま継承されます。

前年7等級で無事故なら、次に新しい保険会社で適用される等級は8等級になります。



1年間無事故だった場合は1つ等級が上がりますが、

反対に事故を起こした場合は一気に3等級下がってしまいます。


保険に加入して1年以内に事故を起こしてしまった場合、

いきなり3等級に格下げとなり、それによって保険料が変動します。


その変動、割引率は以下の通りです。



上の表でお分かりの通り、6等級から3等級に落ちてしまうと、

たとえば、6等級の時には9000円だった保険料は一気に12000円に上がってしまう計算になります。


反対に、10年間保険の世話が必要な事故を起こさなかった場合は、

16等級になるので、-58％の割引となり、上の例を使うと、4200円で済むということになりますね。



これ以外にも各保険会社で、それぞれの保険料算出基準がありますが、

いずれにしても安全運転をしている人が安くなるように設定されていますので、

等級による特約割引については一括見積もりサービスなどを使うと楽なようです。


■では・・・等級プロテクトとは？

保険会社のお世話になるような事故を起こしてしまった場合でも、

保険会社が定めた条件に該当する事故であれば、

等級を格下げせずに据え置きしてくれるという嬉しい特約です。


ただし、多くの自動車保険ではこの等級プロテクトが使えるのは1年に1度だけです。



やはり、保険は使いようですが・・やはり、基本は事故をおこさないということですね。


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マンション管理基礎セミナーin福岡

毎年、恒例で実施されている「マンション管理基礎セミナー」

福岡まで行ってきました。


昨年まで、頻繁にセミナー参加していたものの。

結構、仕事が忙しくなると。なかなか足を伸ばせませんが、

やはり人のお話を聞くということは、とてもいい勉強になります。

インプットをして、そして・・・アウトプットをする。この繰り返しが大切な様です。


聞きたかったのは・・・

「管理規約を見直し、よりよいマンションライフを」というテーマ。

　　～マンション標準管理規約の改正について～

講師は、日本マンション管理士会連合会の会長である親泊氏。



本来であれば、もう今頃は、新しい管理規約が発表されていた頃なのかもですが・・・

まだ、パブリックコメントが国土交通省のホームページに公表されている程度です。


お話の中で・・・

☆区分所有法の改正☆

昭和３７年に制定された区分所有法。

昭和５８年に大掛かりな改正がされ。

平成１４年に再改定という経緯。


★昭和５８年の主な改正点

・管理組合の法制化

・規約の設定・変更または廃止の議決要件の緩和

・共用部分等の変更の議決要件の緩和

・専有部分と敷地利用権の一体化

・少数の区分所有者による集会の招集の方法及び要件の緩和

・管理組合法人化に関する規定の新設

・義務違反者に対する措置の新設

・建替え決議の制度の新設

・団地管理組合による団地内の建物の一元管理の制度の新設

・移行経過措置の明確化


★平成１４年の主な改正点

・共用部分等の変更の議決要件の緩和

・管理者の権限の拡充

・規約の衡平化の明確化

・電磁的方法による議決権行使の制度の新設

・団地内建物の建替え承認決議や一括建替え決議の制度の新設



☆マンション標準管理規約の改正は・・・☆


平成９年改正

平成１６年改正

そして・・・今回が３度目の改正になるということで・・・まだ確定はしていませんが。



実務上では、紙１枚のとっても簡単な管理規約を拝見することもありますし。

なかには、規約の内容が全く、マシンョンの実情や運用とあわない規約もあります。


特に昭和５７年以前に建てられ、全く一度も規約改正がなされていないマンションでは、

法改正によって、既存の規約事項が効力を喪失しているケースもあります。


是非、一度・・・自分のマンションの管理規約を眺めて頂いて。

現在の法律に適合した。また管理組合の運営に合った規約に変更することが必要です。



福岡市では、マンション管理士による規約診断を実施しています。

これ・・福岡市とは言わず。北九州市でも、下関市でも実施したいものです。



どうかな？と思われる方は・・・

北九州市の方は、一般社団法人　北九州マンション管理支援機構に☎093-651-3040

下関市の方は、山口県マンション管理士協会の方に☎080-1908-5466へご連絡ください。



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宅建試験

宅地建物取引主任者試験・・・これに合格したのは、今から約８年前。

正直、今ごろになって、宅建試験のテキストを見るとは思わなかった。

人生って面白い。

　　資格ってありがたい・・・とも言う。



宅建講座の講師としての出番。

不動産の実務経験がある方で、資格保有者であることが講師の条件。

と・・・いうことで、ありがたく頂いたお仕事。



お金を頂いて、かつ。勉強ができる。復習ができる・・・。

大変だけど、ありがたい。


■宅地建物取引主任者試験・・・毎年、２万人もの方が受験されてます。

合格率は、１６～１７％　(受験生の６～7人に1人が合格してる割合)

受験日は、１０月の第３日曜日

試験時間は、１２０分。４肢択一５０問。

受験料は７０００円

受験資格はなしです。


■目標点数は・・・

権利関係　９点／１４点中

宅建業法　１６点／２０点中

法令上の制限　５点／８点

税その他　５点／８点

って・・・ことは。最低３５点以上はとるということです。


■宅地建物取引主任者としての業務。

①重要事項説明書の説明

②重要事項説明書への記名・捺印

③３７条書面への記名・捺印


不動産会社に勤めている時・・・宅建資格を持たないで業務をすることは、

運転免許をもたずに、運転するようなものという言葉を聞いてました。

まあ・・実際、そうだと思う私。



特に売買においては、自分で「重要事項説明書」を作成する時。

免許保持者と、無免許者では・・・作成する内容の精度にかなりの差があったものです。

自分には「責任がこないから」と安易に、適当に作成するスタッフがいたりもしたもので・・・。

「宅建賠償責任保険」に加入しているから、いいだろ～的な方もいたりと。

まあ、そんな時には、重説拒否でしたね。

ほら・・・取引できないだろ～。みたいな制裁もありというもので。

まあ、そんな事はせず。。。きちんとした重要事項説明書や契約書作成しましょうね。

会社としてのコンプライアンスです。



不動産会社の質は「重要事項説明書」や『契約書』を見ただけで・・・

不動産会社のグレード・質。そして、作成する方のレベルがわかるものです。

不動産は「調査」ができて一人前とも。




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放置自転車の処分

放置自転車・・・多いですよね～。

自転車置き場、整理しても整理してもいつの間にか、

また、使われていない自転車が山となるケース。


■管理組合でどういう対応をしているのか？

登録制の導入。

毎年、新しく登録申請し、新しいシールを貼りかえてゆく方法

でも、賃貸の多いマンションでは、結構引越してゆかれる方が

使わない自転車を放置して転居するというケースは多いですね。


利便性のよいマンションでは、自転車の盗難も多い反面。

逆に乗り捨てられるケースも多いものです。

いつの間にか、全く関係のない放置自転車が散乱するケースもあります。


■では、処分する場合。

管理組合では、処分することを掲示・告知し、善管注意義務をもって、

１ケ月間公示後に処分することは問題がないとした警察判断の事例があるようですが・・。


警察署に「遺失物」（落とし物）として届け出た場合で見ると・・。

公示期間を含めて６ヶ月と１４日間が経過すると届け出た人の「所有物」になりますから、

その時点で処分するか、「権利放棄」するか決めれば良いとも・・。


1ケ月程度告知して、処分する。

これもありだと思いますし。やり方と告知の方法をよく吟味する必要がありますね。

あとになって、「損害賠償」を求められるということがないように、注意することは大切です。


■公道であれば、警察の管轄として☎することで、盗難の可能性もありますので

放置自転車の回収をお願いすれば、すぐ回収してくださるのですけどね。


管理組合においても、どうかな？という部分があれば、

警察の方とも相談しながら処分することもありだと思います。

なかには盗難自転車が入っているかもしれませんし。


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マンションの賃貸化率

分譲マンションにおける、賃貸化率・・・

　やはり、増加傾向です。



居住者の高齢化や、建物の老朽化に伴い・・

そこに住めなくなり、別のところに居住するために「賃貸に出す」

もしくは、転勤になり。

と・・こういうケースが多いとばかり思っていましたが・・・。



先日お話を伺ったケース。

自主管理で、建物の維持メンテナンスも綺麗になされ・・

お話を伺うまでは。何が問題なの？と思ってましたが。



いざ蓋をあけると、

全住戸２４戸に対して、賃貸が半数。

で・・・自主管理。

役員は、４名。

残っている方の中にも・・・このままだと負担増えるから引っ越しも考えると言われる方も。


そりゃあ～～大変だわ。

すぐに役員がまわってくる。

で・・・最高裁の判例であった「区分所有者負担金」導入の論議。

総会で・・・「否決？」

そりゃあ、規約改正無理ですわ・・・。

半数が賃貸じゃあ、賛成数確保厳しいですよね～～。



逆に頂いた問題が。

総会のやり方に問題がある。きちんとした手続きが行われていないと・・・

クレームのおみやげだったとか。大変ですよね～管理組合の方。



で・・・やっはり専門家の知恵。手伝いが必要だというもの。

「あ・・・出番まわってきた」と思う瞬間。

正しい総会の開催。規約の見直し・・・得意とするのがマンション管理士。



でもね・・・ボランティアではありません。

しっかり、「業」として行いますのでフィーが発生します。

どうぞご検討してくださいと・・・説明してきましたが。



時代の流れとともに・・・法律もかわります。

暮らし方もかわります。

中には、知識のある方が「これはおかしい」と、以前に実施された事柄に対して

疑義を申し出てくることもあるかもしれません。

特に、理事長の方。油断はできませんよ・・・

管理者責任というものがついてきます。

難しい世の中になりましたよね～。


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北九州マンション管理支援機構

急に猛暑のような天気になりましたね・・・。

　汗だくになりながら、働いておりますが。



『一般社団法人　北九州マンション管理支援機構』

リビング北九州に大きく掲載されましたので、ご紹介。


記事はこちら・・・。





★記事の中心には、設立セミナーのご案内があります。

日付は、７月31日(日)　13時～16時

会場は、ウェルとばた

対象は、マンション管理組合の役員の方。マンション居住者の方、

　　分譲マンションの管理でお困りの方、関連業者の方

主催は、一般社団法人　北九州マンション管理支援機構

後援は、北九州市・福岡ひびき信用金庫


★賛助会員の募集もあります。


★★★詳細につきましては、北九州マンション管理支援機構までお問い合わせください。★★★

　☎０９３－６５１－３０４０　メールでのお問い合わせは、kitamanshien@gmail.com




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ついでに・・・

ついでに・・・ついでに・・・宣伝づくし。


アヴァンティの雑誌頂いてきました。


こちら・・7月号です。





表紙を開くと・・・


　


　ぱっと目につく場所・・・・


是非。是非・・おいでてくだい。　


　楽しい時間を共有しましょう。




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マンション管理士ガイド

財団法人　マンション管理センターから発行された


　マンション管理士ガイド


国家資格　マンション管理士を紹介した、パンフレットです。


こちら・・・





マンション管理士試験の募集が始まります。


　時代の要請と期待は、専門家としてのマンション管理士の活用と題して。





活躍するマンション管理士の欄に掲載頂きました。


「ありがとうございます」


大きくすると・・・こんな感じ。





是非、マンション管理士に合格し、管理組合の運営・管理規約の改正・大規模修繕工事等

様々な問題に対して、専門的知識や経験をとおして、解決を支援する総合コンサルティングとして

一緒に活動してゆきましょう。


★詳細は、財団法人マンション管理センターへ。

シーボルトの湯

嬉野温泉・・・静かな街です。

特に観光目的と言う事でもなく。温泉満喫&美味しいものが食べたくて・・・。


旅館の近くにあった名所に立ち寄よる。


シーボルトの湯




そして、こちらが「シーボルトのあし湯」






そして、そして・・・あし湯の前にあったお店「10円饅頭」






しっかり・・・お土産用の「温泉水」と「温泉豆腐」もゲットして。





コーヒータイムは、コーヒーと、ロールケーキ。





そうそう・・・お肌がきれいになる様に。

豊玉姫神社に参拝。




こちらは・・「なまづ」

不思議に、白い猫が鳥居の前まで迎えに来てくれて。なまづと、境内を案内してくれました。


温泉を大満喫し、温泉豆腐も堪能。

　お肌つるつるになりました。


さあ・・明日からまた労働しなきゃです。



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