規約改正

継続している「規約改正」とペット審議。


　土曜日は・・・再度、意見会。


　　昨日は、セミナー&相談会。


　　　　夜な夜な・・・事務作業。疲労系。



でも、なんとなく形が見えてきました。


　「合意形成」


最終的な、臨時総会に向けて・・・今から議案書作成。


　本当に、マンション管理士業って手間・暇かります。



でも、地道に意見を集約していくからこそが「合意形成」


そこに住む皆さんが住みやすく。快適生活が過ごせるように・・・。



　また、大切な資産価値を下げない為に。ここ重要です。



ということで・・・ショートブログタイムでした。


　　

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マンション崩壊

『マンション崩壊』


マンションの建物が崩壊する「崩壊」もありますが・・・

大地震でもない限り。日本の建築物・・・そんなに簡単に崩壊しないですよね。



同じマンション崩壊でも・・・

日常的に本当に大変なのが。

そこに住むマンション住人どうしの「人的崩壊」


これ・・・深刻なケース多いですね。

そして、崩壊の数も数えきれないくらいな数ではないでしょうか？


無関心族が多いマンションも、問題がありますが。

理事同時の対立。住人どうしの対立。

大紛糾する総会。

そうなると参加者も激減し・・・意見が意見にならなくなるケース。


ご相談でも多いケースが。

同意を求めるケース。「○○管理士がこういった」との白か黒かのジャッジを求め。

相談者と同じ見解の時は、これ幸わいとばかりに名前を求められ。

違う見解の時は・・・何度も違うパターンの例を上げ。

どこかで。自分の主張が正しい根拠を探すパターン。



また・・・崩壊の悪い例

「怪文書」が出回る。

誰が作成し。各住戸に投函するのか・・・相手の名前を中傷した文書が出回る。

あるいは、エレベータに掲示され。



これも・・・資産価値下げますよ。

「警告」が出回るマンション。



もっと、気持ちよく住みましょうよ。


　少しくらいおおらかな気持ちでもって。


　　　喧嘩両成敗といいます。どっちもどっち・・・。



言葉を発する前に「ひと呼吸」


　文書を出すまえに、「一晩寝かす」　一晩置いて、翌日によく読んでみる。


一呼吸。ふた呼吸。そんなタイミングが必要です。



火をつける前に。火種の状態で・・・静かに消しておきましょう。


　　崩壊しても・・・ずっとそこに住み続けなければならないのならば。

孤独死と相続放棄

最近、多くなりつつつある相談の中に「マンションの相続放棄」があります。


　そこの住戸を所有する方が亡くなって。


建物に資産価値があれば、相続人の誰もが欲しがる財産なのですが・・


建物の資産価値もなく。管理費や修繕積立金だけが高いマンション。


相続人の誰もが敬遠。そして・・・「放棄」


　

競売処分するにも手間暇がかかります。費用もかります。


プロ集団でない管理組合がこんな処理・・・簡単にはできないんですね。


放置しておけば。管理費も修繕積立金も未収のまま。


そんな住戸が増加してくれば・・・管理組合は大変です。



5年後～10年後には、人口の半分以上が60歳以上になる世の中は目の前です。


老朽化したマンションでは、「空住戸」が増加。


「孤独死」も増加しています。


奥さんや、子どもは家を出てゆき・・・残された老年の男性だけの一人住まい。


そして・・・「孤独死」結構、多いパターンです。



マンションは、他の住戸と隣り合わせ。


ひとつの孤独死がマンション全体の資産価値を下げないとも言えない状況。


マンション管理組合の方全員で、コミュニケーションを取れる体制。


『見守り』活動をしていただきたいものです。



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鬼

今日は、マンション相談員の日。


　朝、ラジオを聴きながら・・・事務所へ。


そろそろ節分・・・それにちなんで「鬼」が登場する本の紹介されていました。


　　『鬼』と聞けば・・『悪いもの』というイメージがあります。


　そういう概念が、子どもの頃から埋め込まれているんですね。


絵本の中に登場する鬼。。確かに、悪い鬼が多いです。




でも・・・悪い鬼ばかりではない。　やさしくて、親切な悲しい鬼のお話が紹介されていました。


　人間は、最初の概念が埋め込まれ・・


　　「悪い」と思ったものに対する許容範囲が少ないという話。


確かに、そうかもしれません。


　第1印象もそうですが・・・。最初のイメージが結構、大きなウェートを占めるともいえます。


　　　「悲しい鬼」にならない様にしたいものです。




　　

規約改正勉強会

今日は、朝から『規約改正勉強会』


　　日曜の朝から・・・と、皆さん熱心。



規約改正には、こういった勉強会を開催し・・


　その中身をよく知って頂くことがとても重要なんですね。


中身をよく知っていただく。そして・・・その規約を守って頂く。


そうすることで、そこに住まわれる皆さんの生活が・・・


　「ストライクゾーン」の枠内に入ってくる。


ルールという。最低限度の生活は保障されてくるんですね・・。


住みやすくする為に。快適生活を過ごして頂くためのもの。


是非・・管理規約の中身、噛み砕いてください。




と・・もう出かける時間。「さあ、今日も始動です。」


(出かける前の2分間・・・ブログタイムでした。)

グルーポン

最近、流行りの『グルーポン』


　さっそく使ってみました。



どうやって、購入？


　どうやって、決済？


　　　どうやって、使用するの？という興味のもと・・・




購入は・・・ネットから『グルーポン購入』で完了


　決済は、「クレジット決済」なので・・購入から、後日確認後にクーポン発行となり。


　　使用方法は・・・まずはお店に予約の電話。


　　　で・・・「ＣＭＯの№」と「クーポン番号」を伝え。


当日は、予約の時間に行くだけ。　当日、店舗での支払いが全くないのがまた簡単。



でも・・・グルーポンの内容により、

「○百人が購入」となっていると・・本当に、予約が取れるのかなと思ってしまう。



でも・・・でも・・・さっそく、また別のお得なクーポンを購入。


　ちなみに、今日のコースは。美容院・・・


カット　＋　トリートメント　＋　ヘッドスパ　で定価　９６９０円が、７４％ＯＦＦで２５００円。


　どんな店舗なんだろかと、なかなか馴染みのない美容院には行きにくいもの。


　　でも、これだとちょっとのお試し感で行けるところに本当の価値がある様な。うれしい価格もプラスして。




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管理規約

分譲マンションには、各マンションによって「管理規約」があります。


その内容・・・基本となる書式は、国土交通省が出している


「マンション標準管理規約」



昨夜、行われた・・・規約改正勉強会。


築１９年目の分譲マンションでの規約改正に伴う勉強会。


管理規約は、それぞれのマンションの形に合わせて・・また、実情の運営に合わせて変えてゆくのが望ましく。


条文を作成したり、変更したりという作業か必要になってくるのです。


３時間半に及ぶ・・夜の勉強会。さすがに・・・しびれます。



と・・・その昼間は、新築分譲マンションの管理規約を見せて頂いてました。


２ｃｍほどの厚みがある管理規約。（こんなに厚い規約は初めてみました）


でも、本当に知らなければ損な事・・・・本当に多いですね。


デベロッパーが分譲。その関連会社の管理会社が管理。


なんと・・・その管理費用の高いこと。「管理員業務」と称されたその金額。


え～～と、思わず、「すごい・・・」とぽつり。


グレードの高いマンションとは言えど。


知る人が見れば、その金額・・・落とせますよね。


高い管理費は、そこに住む皆さんが支払います。積立金は・・プールされるお金ですが。


管理費は、償却されるお金です。いくら高いお金を支払っても、積立られるお金ではありません。


購入する時。売買価格もそうですが。是非、管理費や積立金の金額もチェックする。


そして、その内容はどうなっているのか。


さらには、管理規約がどうなっているのか確認しましょう。


賢い消費者にならなくては・・。



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今日の記事

今朝の記事・・・マンション編は、

投資用マンションの販売でしつこく電話の勧誘を繰り返していたとして、

国土交通省関東地方整備局は17日、「グリフィン」シリーズを手掛ける陽光都市開発（横浜市西区）に

22日間の業務停止を命じる監督処分を出したとの記事。



複数の社員が電話で投資を勧誘した際、顧客が断っているのに電話を繰り返して長引かせたり、

中傷するような発言をしたりしたことが原因のようですね。



朝日新聞の記事では・・・


埼玉県の市立小学校に勤務する女性教諭が、再三クレームを受けて不眠症に陥ったとして、

担任する学級の女子児童の両親を提訴という記事。（教師が生徒の親を訴える珍しいケース）


慰謝料５００万円を求め、さいたま地裁熊谷支部で係争中。


父親や母親から文科省や市教育委員会に対し、口頭や文書で批判されたほか、

女児の背中に触れただけで警察に暴行容疑で被害を訴えられたという。

こうした一連の行為により教諭は不眠症に陥り、「教員生活の継続に重大な支障を生じさせられた」と主張。




教育現場といい・・・。販売現場といい。色々なことがあるものです。

マンションの方もいろいろな方がいらっしゃいます。

いろいろなことが起こります。

裁判が多くなると、いつ巻き込まれるかと・・・思わなくもありませんが。


マンション役員になられた方・・・暴走せずにいきましょう。

他の組合員の方の意見も聞いて、「合意形成」大切です。



よく聞く話を一席・・・。（マンション管理士の方へ編）

「マンション管理士は自分の住むマンションでマンション管理士業を行うな」という話。

他の組合員の方より知識が多いもの。（当然です・・・）

世間一般的に、法律通り、規約通り・・・教科書のお手本みたいに管理運営されているマンション。

いったいいくつあるでしょうか？

きっと・・・・かなり少ない数。役員になられた方が手探りで試行錯誤の元で・・・

皆さんの意見を聞いて、住みやすくなることを考えたうえで運営されているケースの方が多いでしょう。

それ・・・区分所有法や規約から逸脱していますよ。。（結構、あります。）

でも、それはそれとして。

誤りだと気づいた時点から、将来にむけて・・・改善してゆけばよいと思うのです。

悪意でしていた行為ではなく、善意の元での行動。

わかった時点から、問題点を把握し。改善し・・・きちんと法律に準じた正しい方法に変更してゆく。

これが大切です。良かれと思ってやっていたこと・・・知らずにやっていたこと。

過ちだとわかった時点から、間違いを正し。正しい方向へ向けて導きましょう。



いろいろな方がいるように。マンション管理士にもいろいろな方がいらっしゃいます。

管理組合の方のために法律知識。様々な知識や情報を提供してゆく。

是非、感謝される存在であって欲しいと思うものです。



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ひょうたん温泉

この週末は雪が降るということで心配していましたが・・・


たいした事はなく。


無事・・・今月のレジャーに出かけてきました。



大好きな別府へ　



　　鉄輪にある・・・『ひようたん温泉』






雪の影響で、宇佐から先は「通行止め」になってましたので


１０号線を地味地に通過。


お昼はやっぱり・・・「だんご汁」





この「ひょうたん温泉」には砂蒸し風呂があり。


この砂、自分でかけて入る珍しいタイプ。


いや～自分の体を砂に埋めて・・・いい具合に砂をかける作業、意外に難しかったですね。


でも・・・ゆる～～い具合に砂に埋まり。


1時間くらい。砂の中にうずくまっておりましたよ。(本当は相当な入り過ぎ・・・)


この２日間のお酒もすっくり抜けて・・・いい感じ。





仕上げは・・・やっぱり、ソフトクリーム。





「はい。足湯の前ではいポーズ」


しっかり遊んだ後は、そう。しっかり労働しないといません。


明日から・・・またお仕事です。



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アヴァンティ★新年会&打ち上げ

毎日・・・遅い帰宅。

　　あっと言う間に・・・1月は「いく」

　　　　2月は「にげる」　3月は「さる」という風にならないと良いな・・と思いつつ。



バタバタとした毎日。

　12月～1月と飲み会も多く、タクシーに乗る頻度も高い。

　　今夜の運転手さんは、よくしゃべった。

　　　シーンとして。無愛想も困るけど・・・。

あの～～疲れてるので、そんなにしゃべらなくてもいいから・・お願い。ゆっくりさせて感。

タクシーに乗った瞬間、『車内の温度はいかがですか？』とさりげなく。

寒くないですか？この程度が一番、うれしい気づかい。(私にとっては・・・)


と・・今夜は、アヴァンティの新年会&昨年行われたトークライブの打ち上げ。

　さすが、元気な女子ばかり。よく飲み。よく食べ。よくしゃべる。

出てきた料理は・・・ひたすら食べ。あ～写真忘れてたとばかり。

　最後のデザートをぱしゃり。





カップチーノ・・・カップの中を見てください。

　かわいい絵。

ちょっと飲んだら・・こんな顔に。


　


今夜の締めは・・・


　


体重、1キロぐらい増加したかも。


　明日もまた・・・飲みです。


週末、寒くなりそうですね・・・インフルエンザも流行ってるようです。


皆さま、ご注意くださいね。




1月20日は、働く女性研究会のイベントが開催されます。

今回は、ウォーキング・スタイリストの「身のこなし★後ろ姿で愛され美人」

会場は、リバーウォークです。詳細は、アヴァンティのホームページをご覧ください。

不動産業界の歩き方

好きなブログの一つに・・・

　『不動産業界の歩き方』というブログがある。


結構、人気のブログらしく。


　アクセス数も結構な数らしい。



不動産業界と言わず・・・。

　同業者の間を渡り歩く方は多いもの。

よく聞く話でもある。

　2ケ月前にあった時には・・・A会社の名刺。

　　で・・・久しぶりに挨拶に来たと思えば・・・もうB社の名刺。

　　　　次は？　不動産業界。この業界の中を渡り歩く方・・・確かに多い。



昨夜から資料づくりに没頭中・・・

　仕事をする為には、学習はかかせないとはいうものの。結構、時間がかかるもの。

　　ホワイトニングのトレーを口に入れたまま。何も食べれない・・・何も飲めない状態なので・・。

しかたなく、デスクワークとも言える。



朝一に人と面談・・・。

以前、自営業をしていた○氏。1年前からサーリーマン・・。

「やっと1年経ったと・・」ぽつり。「どっちがいいですか？」と聞くと。

「今がいい」という。なぜなら、資金繰り。



塾を開業していた別の方にも、同じ質問をした事がある。

やはり・・・同じ答えだった。

自由時間はなくなった。けれど、それに変わるものはあったらしい・・・。



人それぞれ・・・。

サラリーマンでも、ずっと安定ではない。

終身雇用という世の中ではない今・・・やはり経験と実績と知識を磨く事は必要です。

どちらの選択枝がいいですか？


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不動産ネタ

色々と数あるネタの中でも・・・不動産ネタは好き。

　きっと話し出すと、止まらない位のエピソードがある。



それぞれの業界によって、裏話もあれば・・・

　それなりの法則もあり。それは、実際に経験した経験値によるもの。

　　そして勘によるものと色々ですよね。



賃貸で売上をあげる為には、数多くの優良な管理物件をもつことも一つ。

　その優良物件を仕入れる為には、どうするのか？

　　　新築して頂ける様な、たくさんのオーナーを抱えた、積水・ダイワ・大東建託ならいい。

そうではない、地場の業者であれば・・・

まずは、空室を埋めてあげる。収益を改善してあげる。

　　そして・・・困った時には、「あの人に聞いてみよう。相談してみよう」

この領域になると、しめたもの。

　建築も、リノベーションも全ての相談窓口になってくる。

　　　　賃料設定も・・全て、お任せコース。(こうなると、楽ですね・・・)



賃貸の場合は、お客様とオーナーと不動産業者の三位一体。

いかに、多くの優良オーナー(家主様)を抱えるかで、売上は愕然と違ってくる。

　

これが、売買になると。

　お客様対不動産業者。　売りの顧客と、買いの顧客の間で立ちまわるのが業者。


　　　
こちらは・・・投資型の顧客でない限り。何度も何度も購入はない。

　けれど、いい顧客から、いい顧客へ「紹介」というコースは開かれる。


　　　やっぱり・・「人」　



売買になると・・・・「高く売る為の方法」「安く買う為の方法」

こちらを、ちらっと伝授する。

　そして、たまには指導もして差し上げる。

厳しくも優しくも・・・それが、お客様のためであればこそ。

売る時期も、購入の時期も・・・アドバイスする事もあれば。


資金的に購入時期でない方には、はっきりと将来予測をしてさしあげる。(買わせない)

しっかり顧客と向き合う事で・・・時期が来れば、リターンして来られるんですよ。そういう方は。



「ほら・・・どうせ売るなら、1円でも高く売りたいでしょ」

　「ほら・・・どうせ買うなら、1円でも安く買いたいでしょ」



だからこそ、一挙両得の『両手』の担当者には、極力ならない。

　損して得取れ。

こういう場合は、片方の担当を他のスタッフに分配してあげる。

　　営業ってそんなもの・・・「お互い様」(これ結構、大切)


他人の足元ばかりを救っていたら・・・いずれ自分も救われる。

ギブ　アンド　テイク・・・。


　　　何でも、そうですよね。「お互い様。」

　　

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重要事項説明書

不動産取引を行う時・・・契約の前に、宅地建物取引主任者から説明を受ける。

この書面、宅建業法では３５条書面という「重要事項説明書」

で・・・その後に契約。ちなみに、契約書は３７条書面というんですね。



昨夜、早寝をしたら・・・夜中に目覚め。

そういえば・・・不動産契約は「契約に始まり、契約に終わる」とはよく言ったもの。

だったら、マンションの管理組合運営は？　「合意に始まり、合意に終わる」？なのかな・・と、ふと思う。



では・・・わかり易い例のご紹介。

『賃貸借契約』

契約をして入居。退去する時は、契約書の条項通り「敷金精算をする事」で契約が終了する。

(これ・・契約に始まり、契約に終わるという事。)

よくこういう方、いらっしゃいました。

契約時・・契約書の内容も見ず。説明も聞かず。

敷金精算で相当額を請求されて、始めて契約書を開くという方。それでは、もう遅いんですね。



宅地建物主任者が説明する重要事項説明書にしても、契約書にしても・・・

見るポイントは決まってる。

全て、把握しよう。覚えようというのは・・・無理。(全て覚える必要もない)

でも、小さな文字でたくさん書いてある書面内容。なかなか、始めての方はわかりずらいというのが現状ですよね。

説明する側も慣れていれば、ポイントをしっかり説明なのですが・・・。

大切な契約書・重要事項説明書。

できれば、契約の前に。しっかり内容を事前に確認の上、署名・捺印してほしいものです。

内容がわかりずらい時は、是非　プロにご相談してくださいね。



と・・寝つく前に、「ひつじが1匹。ひつじが2匹・・」ではなく。

うん？私はいったい、重要事項説明・・宅地建物取引主任者になってからいくつした？と考えてたら。


賃貸業務をしていた期間の8年と、売買業務をしていた3年で。

ざっと・・・５０００件かなという数字になった。

契約の多い会社だった。繁忙期には、朝から夜まで一日中・・重説してた時期もあり。

だからこそ・・・説明時間は、誰よりも短かった。

でも、誰より一番わかりやすく。

ポイントのみ。2回以上は復唱してましたね。

「ここだけは、覚えといてくださいと」・・・「ここだけ覚えとくと大丈夫ですからと。」



分譲マンションには、管理規約もあるんですね。

是非、この管理規約。契約の前に見せてもらってくださいね。

中には、重説時に、今だに渡さない会社もあるようで。


驚くのは、宅建業界で統一の契約書式はあるものの。

内容や精度は、不動産会社によってかなりの差があるものなのです。


皆さん、騙されない様にしましょうね。



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FPマニュアル

昨日、小倉の書店で見つけた本。


　『FPマニュアル』きんざい出版


　　　


結構、厚い本。


　　へえ～～と立ち読み。これ、結構いい◎と・・・。チェツク。


でも、逆に厚くてちょっと荷物になりそうだな～と、購入は保留。


　ＦＰの仕事・・・仕事の業務範囲は幅広い。

　
ライフプランニングと資金計画

リスク管理

金融資産運用

タックスプランニング

不動産

相続・事業継承



毎年変わる税制や制度についてゆくためには・・・継続的な勉強は必須。

ちょっと目を離していると、とりのこされてしまう感。


また4月。税制、変わります。ふう～とため息まじり。



こういう本、一度出すと、完璧ではないので…儲かりますよね。

毎年の制度改定分を修正し、補足をつけて再出版。



何事も継続は大切。今年も継続しなくちゃあです。


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ブーケ

朝一に、コンサルタント先の「ペット意見交換会」に出席。


　昼一で・・・Pure Rose Rerfumeさんに娘と一緒に訪問。



お約束の『ブーケ』作成させて頂きました。


　本当は、ブリザードフラワーで作成したブーケ。とっても高いんですね。


　　　でも・・かなりお安くして頂いて。


それも・・・私のバタバタスケジュールに合わせて頂いて。


　　超・・・短時間で、娘と一緒に。先生も手伝って頂いて・・・作成しました。


本当にいろいろと「ありがとうございます」と・・・。


　


　もっと近くで見ると・・・。





で・・もっと近づいて見ると。


　



で・・・後ろから見ると。(こちらは、花嫁さん側。ブーケスタンドで持つ手が隠れてますが)


大きくて、とっても素敵なリボンがついています。





帰宅する道中・・・。


お昼ご飯ぬきの私は。「お腹が減った～～」とつぶやき続け。


　ブーケを抱えた娘は・・・すっかり花嫁気分。(まだ・・学生。自分のブーケではないのに・・)


これ持つと花嫁気分よね～とハイテンションで。


　「kazumiさん・・２１年間。お世話になりました。」と・・色々とコメント連発。


(親子と言うより・・仲良し友達関係に近い、娘との仲。私を呼ぶ時は「kazumiさん」)



も～～変な親子と・・・思いつつ。


　北九州人になりつつある私は、また・・・夕方、小倉入り。


　　　あ～～今夜も夜中の就寝。明日もまた・・・関門トンネル渡ります。そろそろ回数券買わなきゃ・・。




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