管理会社の収益は・・

管理会社の「基幹事務」の費用・・ひと昔前と比べると

ずいぶんと安くなりました。


でも・・この仕組み、とってもうまくできていて、

管理会社によれば、ばっと見の「基幹事務」という項目は安く

なっているけれど・・・


管理組合運営支援業務という新しい項目や

補助業務というような新しい項目が増えていたり。


コピー代や切手代、封筒代も別途請求として

紙１枚に至るまで全て請求という管理会社もあります。

決算書を見て。「雑費」が物凄く大きな金額である物件もありますよ。


管理会社もあの手、この手で・・いかにコストが安く見えるようにと

工夫をしているように思えます。


やはり今、多いリプレイスにどう戦ってゆくのかと

しっかり戦略をとっているように見えます。



でも、もっと注意なのが・・・

管理会社の収益、実は毎月のランニングでは

今は、それほど儲けにはなっておらず。。


その反面、工事収益でがっつり儲けるという仕組みになっています。

まあ、昔からその体質はあったようですが。

リプレイスが激しくなった今は、金額を比較されやすい委託費用は

安く抑え、その代わりに収益になる「営繕工事」でかっつり儲けようと。


さらに言えば・・・大規模修繕工事でがっぽりという仕組みでしょうか。


コストを抑える、よく聞く事ですが。

要は、自分達でできることは自分達でする。

ここにしか正解はないと思うのです。



あるいは管理会社があれば、しっかりとコミュニケーションをとり

上手に使う。できない事はしっかりフォローして頂く。

管理組合と管理会社でしっかりと２輪として歯車を稼働させる。

ここに限ると思うのです。

管理組合の決算書式

それぞれの管理組合によってさまざまな決算書式(会計書式)があります。


管理組合会計の基本的な考え方は・・・

「予算準処主義」

まず予算書にする前に、きちんと理事会を開催し、

事業計画を煮詰め、見積を取得し予算化を行う。

そして、総会へ議案として予算を上程し承認を得る。


そして、総会で承認されれば、

それに伴って理事会を開催し、事業計画に沿って進めてゆく。

とこんな感じでしょう。


けれど・・自主管理物件の多くでは

『予算書』そのものがない管理組合も珍しくありません。


かつ、自主管理では決算書の形式もさまざまで・・・

よく言えば、経理がわからなくても作成できるよう

家計簿にも似た、報告書が決算書になっているケースも結構お見受けします。


会計担当者が素人である事も多いため、

貸借対照表は無理(なし)

パソコンも使えないというケースも多々ありますので

手書の書式も珍しくなくと・・。

いたしかたないという事もあるでしょう。


でも・・・国土交通省の指針では、

会計報告書・貸借対照表の作成が望ましいとなっています。


借入をする際には、必ず決算書が必要です。

また、現金主義という形式の場合・・

家計簿のような形式の場合・・・

「未収入金」がしっかりと把握できていないというケースもあります。

しっかりと未収入金を把握し督促を行う。

こういう事も必要です。


ご不明な方、お尋ねください。

ベストなアドバイスをしてさしあげますよ。

「０円」の落とし穴

小倉に行く途中・・・

国道沿いに現在、建築中の分譲マンション広告に目がとまる。


「インターネット使用料０円」

　　「フィトネスジム使用料　０円」


この看板から、インターネットが無料で使えて

なおかつ、館内にはスポーツジム施設があり、

そこも使用料はかからないんだ～と言うことが読みとれる。


素人さんは・・これに飛びつくでしょうけれど。


ちょっと待って!!


分譲マンションというのは、購入してしまえば

その維持管理は全て、そこの住人の方の管理費で賄うのですよ。


ということは、その維持にかかる費用は・・・

当然、管理費に上乗せされるということです。


「０円」という文字に騙されてはいけません。


以前、「駐車場使用料０円」を売り文句にした物件もありましたが。

０円ということは、それだけ管理組合にお金が入ってこないという事です。


もっと言えば・・・近隣に２台目駐車場もご用意しています。

その２台目駐車場の所有者は誰？

はい、分譲主です。(親切でしょ～)と・・・


いえいえ、親切ではありません。

２台目駐車場使用料も、管理組合にはお金は入ってきませんよ。


購入すれば、その維持管理は全て購入者。

区分所有者が維持していかなければならないのです。


ぱっと見広告に騙されない・・冷静な目で選んでくださいね。

パン博

昨日はとってもいいお天気でしたね～。

リフレッシュとばかりに出かけてきました。

その前日は、資料作成や議事録作成で深夜まで仕事をしてましたが・・

出かける時は、目が覚めます。


JRウォークの冊子でみかけた川崎町「パン博」





ものすごく多くの方が来られてました。

開場1時間前から並ぶことになりましたが・・

やはり早起きは三文の徳とばかりに

いいポイントで入場ができ。


いろいろな種類のパンを頂くことができました。

で・・ついでにJRウォークのコースを逆コースで回ってきました。

なかなか、面白いイベントがありますよ。

総会・・・「そうかい!!」

3月末決算の管理組合で・・定時総会が始まりました。

という反面、やっと監査＆総会前の理事会がありましたよ～と

ちょっとのんびりペースな管理組合もありと様々です。



本日の総会終了後は・・・拍手でした。◎

長年、疑問符～の部分も、「あ～こういう事だったのね」と

総会の意味が「あ・・・そうかい!!」と理解できた瞬間でもありました。


なごやかな管理組合もあれば、

真逆に組合員同士で足のひっぱりあいをする所もありと

まあ、本当に様々です。


険悪な雰囲気の総会は、徐々に出席者も減ります。

あまり細かいことは言わず・・・なごやかにいきましょう。


はい、今日は飯塚まで行ってきました。当然・・お仕事ですよ。

行きの立ち寄りポイントはここ「はとめき市場」



新しく外で食事が楽しめるポインも出来ていました。

来週、開店するというお店もありましたよ。必見・・・。




猫カフェのようなお店も・・・1時間300円(猫の餌代)となっていました。





で・・・帰りのポイントはここ。



ランチの時間帯であれば、たまごかけご飯を食べにくる人も多いのですが。

この時は16時。

私は、たまごアイスクリームを食べに立ち寄り。



ゴールデンウィークにはイベントもあるようです。




そうそう・・・マイカー初の１５万キロに達成しました。

以前は、通勤やレジャーでも年間5000キロ程度でしたが。

今では、西から東へと相当走り走行距離は驚くほど。


でも、まあ道音痴なので道は全然覚てませんが・・。

おいしいポイントだけはしっかり押さえています。

仕事の基本。。楽しみながら仕事をする。

遠い所は、その環境も美味しい物も堪能する。ここですよ。


あ～もう深夜。議事録作成でもうこんな時間・・・おやすみなさい。

ふるさと納税

数年前から始まっている「ふるさと納税」

全く興味がなく・・TVニュースもスルーしていましたが。




平成27年に法改正があり、ずいぶんと簡単な手続きでできるように

なっているようですね。






ふるさと納税の仕組み、調べてみました。

早い話が(所得等にもよりますが)要は自己負担は2000円。

それ以外は、所得税が控除になるというもの。

ただ・・・詳細は所得や扶養の数などによっても異なりますが(と但し書き)





改正前は確定申告が必要でしたが、今は簡単な手続きで可能ですと。

(こちらも但し書きはついていますが・・・)



でも、還付される商品は結構いいですよね。

人気商品ランキングなんてのもあります。

全く興味がありませんでしたが・・よくよく中身を見ると結構◎

さっそく、気になる自治体からカタログを取り寄せました。


金利が安い今・・・どこで利を探してゆくのかという視点もあります。

経済は10年周期で上限とも言われますが。

今は株価が上昇傾向ですので、数年前に購入した投資信託商品・株価が◎

安全性では、毎月購入する「るいとう」商品が◎です。


お金を今、使うのか。長く保管しておくのか。

安全性をとるのか、ハイリスク・ハイリターンを望むのか等

この辺りもライフスタイルによって運用は使いわけです。


こういうところでは、FP知識が重宝します。

エレベーター安全基準

総会時にエレベーターリニューアル工事の議案が出される。

築年が経っている管理組合では、こんな議案によく出会います。


■エレベーター新安全基準

平成18年6月に港区で発生した死亡事故および、

平成17年7月の「千葉県北西部地震」で、多くの「閉じ込め」が発生した事象を受けて

国土交通省は建築基準法の一部改正を行いました。


これにより規定された「新安全基準」により義務づけられたのが

「戸開走行防止のための制動装置の二重化」と

「閉じ込め防止のためのP波感知器付き地震時管制運転機能」です。


■戸開走行保護装置

「戸開走行保護装置」とは、エレベーターが扉を開いたまま走行することを防止する装置です。

エレベーターを動かす力をうみだすための「駆動装置」と、

速度や各種機能をコントロールするための「制御器」の双方に、

従来の安全装置に追加する形で装備されます。


■制御器側の安全装置の働き

・「かご」および「のりば」の全ての扉が完全に閉まらない限り走行しないように制御。

・万が一「戸開走行」を検出した場合は、直ちに制動装置を作動させます。


■駆動装置側の安全装置の働き

従来から「モーター」に設置されていた「電磁ブレーキ」に加えて、

ロープまたはシーブにもブレーキを装備。

「制動装置の二重化」により、「戸開運転」を検出した際、確実な制止をはかります。



■地震時閉じ込め防止機能

「新安全基準」で義務づけられた「P波感知器付き地震時管制運転」で

閉じ込めを防止することに加えて、「長周期地震」への対策を強化しています。


■P波感知器付き地震時管制運転 (リスタート運転機能付き)

地震時に最初に到達する初期微動(P波)を感知すると、

ただちにエレベーターを最寄り階で停止し、ドアを開きます。

さらに管制運転中に安全装置が作動して停止した場合に、

安全装置の復帰を確認次第自動的に管制運転を再開するリスタート運転機能を装備しています。


■長周期地震対策

長周期地震とは、通常の地震とは異なり、ゆっくりとした周期でゆれる地震で、

特に高層建築と共振した場合、大きな揺れとなります。

エレベーターの場合、ロープ類が共振による大きな揺れのために他の構造物に引っ掛かることが、

機器故障を引き起こす原因となりますので、

ロープの挙動解析にもとづき、「引っ掛かり」への対策を強化。機器の損傷を防止します。


シンドラーの死亡事故以来、規制が厳しくなりました。

この影響なのかどうなのか・・・EV各社が部品製造停止期限を明記してきました。

以前、エレベーターリニューアルは800万～900万円という認識でしたが、

最近の制御リニューアルは1,000万円はかかります。


エレベーターというのは、竣工当初に設置されたメーカーが独占シェアをもち

なかなか、30年後のリニューアルで他社とはいかないものです。

他社で・・となると、さらに金額は増大します。


この仕事を始めたころは、管理組合の経費削減には独立系のメンテナンス会社が

安くてコスト削減だと思っておりましたが。

長い目で見た場合、独立系はやはりデータ累積が弱く、部品調達力が弱くと

やはりメーカーにはかなわない点が多くというデメリット諸々です。


毎月のことだからこそ、長く使うものだからこそ、メンテナンスは大切ですね。

防火設備の定期報告制度

建築基準法12条の改正により、防火シャッター・防火ドアなど

「防火設備」は専門的な定期検査・報告を要する対象になりました。

２０１６年６月１日施行ですが。

自治体によって法施行の移行期間がありましたので時期は要チェック。

北九州市は今年度より施行ですが、平成31年5月までの移行期間があります。


これも死亡事故によっての法改正・・。

平成25年福岡市の診療所火災事故で自動閉鎖するはずの防火扉が正常に作動せず

多くの犠牲者が出ましたので、再発防止策としての法改正です。



防火設備と消防設備の点検・検査範囲の違い。


防火設備の点検は、消防法による自動火災警報器などの消防設備点検とは範囲が

異なります。火災による被害を防ぐためには「消防設備点検」と「防火設備点検」

ともに実施が必要です。


■建築基準法で定められている『防火設備点検』

延焼を防止する防火区画の形成や、火災発生時の安全な避難経路の確保を

行う設備が正常に作動するのかどうか点検します。


３種煙感知器・熱感知器・ヒューズ装置・防火・防煙シャッター・

耐火クロス製火・防煙スクリーン・防火扉など


■共通　

防火ダンパー・防煙たれ壁は建築設備の検査項目


■消防法で定められている「消防設備点検」

警報により火災発生を知らせたり、消火を行ったりする設備が正常に

作動するかどうかを点検します。

１.２種煙感知器・熱感知器・火災報知機・屋内消火栓設備・消火器など






定期報告の対象となる建築物は国が法令により一律に定め

国が定めた以外をさらに地方自治体(特定行政庁)が地域の実績に応じた指定を

することができるとなっています。


特に福祉施設・グループホームや救護施設や老人ホームなどの規制が厳しくなっています。

万が一、火災が発生した場合、一人で逃げることが困難な方が入所する施設という事ですね。


いろいろな法改正がありますが、やはり目が離せません。

めかりパーキング

今日も快晴の中、ドライブに出かけてきました。

と言いたいところですが・・・はい、お仕事です。

監査の立ち会いと理事会への出席、資料作成と多忙の日々です。



高速道路の下り線。めかりパーキング閉鎖の表示がありましたので

あれれ～、じゃあ上り線はどうなの？と帰路は・・

「めかりパーキング」に立ち寄ってみました。




レストランは閉鎖。売店は・・・コンパクトに、こんな感じ。




狭い店の中にたくさんの人・人・人。お土産品が飛ぶように売れてました。

何となく、ついついお買い上げ。「めんぺい」




で・・・高速を降りて、そのまま檀の浦方面へ。

火の山のトルコチュリーップを毎年眺めていますので・

ちょっと、足を伸ばし。ちら見・・・。

今年のイメージはこんな感じとの事です。



オレンジ色のチューリップが目に映りました。

こちらロープウェイ口の駐車場は満車。

毎年・・・結構、スルーのちら見作戦で眺めさせて頂いております。

マンション復旧

本日の朝日新聞朝刊に

「熊本地震から1年」マンション復旧手探りという記事が。



熊本地震から1年。本当に1年という月日が経つは早いものです。

被災された方は、まだまだ大変な生活を送られているかと思います。

20万棟近い住宅が損壊した熊本地震。

分譲マンションも6000棟が被災したと記事にあります。


セミナーで仙台地震で被災し復興された方の体験談がありましたが、

被災証明や補助金制度などもほとんどが戸建を対象として想定されたものであるため

どの手続きをとっても、専有部と共用部が存在する分譲マンションには

制度がそぐわず大変苦労をされたとのお話がありました。


記事のなかでも、いかに日ごろから管理組合としての活動があるか。

コミュニティ形成されているかという点も大きいという事です。


熊本地震のお話で・・とある管理会社の方と談話をした際、

理事長と連絡がとれず苦労したとの話がありました。


被災しそれぞれ理事の方がばらばらに避難生活をされる。

連絡先がわからない。連絡がとれない・・物事が進められない。

震災から数ケ月経って、やっと理事長と連絡がとれましたと

なんだか無責任なお話のようですが・・・。


輪番制でまわってきた理事長の意識としては決して珍しくないかもしれません。

でも、会社で言えば社長。

社長の判断なくして物事は進められない。


同じように、管理組合の代表者は理事長なので

管理会社としては、理事長の判断なくして勝手に物事が進められないという事です。


今・・・北朝鮮とアメリカの動きがとっても気になります。

どちらも日本に近い国。「戦争」という文字が現実にならなければ良いのですが。・

とても心配です。

形として見えないガス兵器というものも、驚異の世界です。


久しぶりにパンケーキを朝から頂きました。

(この写真はハワイの人気店に行った時の写メですが・・)



今、写真写りのいいものがSNSで人気となりお店が拡散しますよね。

耕治・・・耕治

ここのところ、理事会・総会準備とバタバタな日々が続いていますが。

昨夜は、久しぶりに飲み会兼ねて小倉の「耕治」に行ってきました。


えぴチリのえびがぶりっぷり・・・

　　酢豚も唐揚げも酢豚も
　
　　　　そして、しめのラーメンも美味。

さすが・・・「耕治」と。


凝り症の私、本日は母親を誘って下関大丸にある「耕治」へ。



小倉のお店のお味も、下関のお店のお味も全く同じ。

えびぷりっぷり。酢豚も・・シューマイも、らーめんも美味でしたよ。


下関大丸では「うまかもん市」が開催されていますので、

食後はお店を散策。洋服もセール商品がありましたので・・

母親と女子力アップとばかり、春洋服とスカーフ選び。

洋服は準備できたから・・次は旅行だねと。楽しみ計画立てますよ。


元気で美味しいものを食べられる楽しみ。

旅行に行く楽しみと・・・。

いつまでこうして母親と出かけられるのかなと・・ふと思う瞬間です。


父親が他界し1年。あっと言う間の1年でした。

去年の今ごろは、仕事が多忙な中。毎日、夕飯の時間に間に合うように病院にかけつけ。

看病と仕事の両立って大変だな・・と思う日々もありましたが。

やはり、家族がそばにいるだけで病人というのは元気になるものです。

特に高齢になってくると、だんだん寂しさが増してくるそうですよ。

自分でできる事が徐々に減ってくる。

思考力も体力も落ちてくる・・・と。


1日1日を大切にしたいと思うとともに、元気で働けること

そして、必要としてくれる人達がたくさんいてくださることにも感謝です。


苺・・・これセブンの「イチゴモンブラン」




こちらは彦島にあるケーキやさん「ひだまり」さんのケーキ。



おしゃれで美味です。

認知症とマンションライフ

日本の高齢化はものすごい勢いで進んでいます。

2037年には3人に1人が65歳以上。人口の30%以上が老人という事です。恐ろしいですね。


ケアマネの勉強をすることで高齢者や認知症について随分理解ができました。

認知症状が進むと、暴力や暴言といった問題行動と呼ばれるものが現れる。

特に認知症患者さんの場合は、この抑えが利かなくなって、感情がすぐ表に出てしまったり、

感情が敏感になっていて、今までの怒りのポイントとは、違った所になっており、

ちょっとしたところで怒りのスイッチが入ってしまうというもの。


これは認知症のタイプによってその特徴も違います。

アルツハイマー型認知症・レビー小体型認知症・前頭則型認知症など、

性別によってもなり易いタイプが異なっています。


一概には言えませんが、例えば物盗られ妄想などがみられた時に、

「盗られてなどいない」と否定されると、そこで怒りのスイッチが入ります。

最初はそれに対して怒るだけですが、その後家族の方がヒートアップして、

「ボケている」「嘘つき」などと言ってしまうと、それが更に自尊心を傷つけ、

暴言や暴力になったりするようですし、直接身体に触る介護でも、

暴力となってしまう場合があります。


椅子やベッドに移動する時など、声かけなどをしないで介護を行うと、

いきなり自分の身体を触られた事で危険だという感情が先に出てしまい、

とっさに暴力が出る場合があるようです。


また服を脱いでもらうという介護は、何かされるのではないか、

また服を盗られるのではないかと思い、声かけをしていたとしても、

暴力になったりします。ご本人にすると、怖いのです。


そんな時は、認知症を理解し、対抗せず離れて様子を見ましょう。

まず暴力や暴言が出る原因を理解してください。

家族の方は「自分を困らせようとしている」と言われるのを聞きます。

でも困らせようとしている訳ではなく、物盗られ妄想やレビー小体型で見られる幻覚は、

ご本人にとっては嘘ではないのです。

誰かに盗られたと、また誰かがそこにいると思っています。

盗られて困っているとか、知らない人がいて怖いのに、嘘つきだと言われたら

腹が立ちませんか？信じてもらえない、嘘つきだと言われるのは、

認知症の方でも自尊心があり傷つくのです。


また認知症が進んで理解がしにくい状態では、全く言葉のわからない外国にいる状態と

同じだと言われます。言葉も通じず何を言っているのかわからない。

そんな時にいきなり自分を触りに来られたら怖いと感じませんか？

こういう状況であるという事を、まず理解してください。


そして、暴言や暴力が見られたら、対抗しようとしないでまずさっと離れてください。

それからしばらくは様子をみましょう。暴言や暴力が見られる程の興奮状態の中では、

何を言っても余計に興奮させるだけのようですので、介助する側は落ち着いて・・。



★暴力・暴言の具体的な対処法としては、関わり方を考える。

自尊心を傷つけるような言葉を投げかけない。また、身体を触る介護をする場合は、

まず「ベッドに移りましょう」「服を着替えましょう」などの声をかけてください。

怖かったというイメージが出来てしまうと、次からもっと介護拒否となったり

暴力になったりする場合がありますので、しないようにしてください。


暴力や暴言は、一番身近で良く接している介護者に出る場合が多く、

家族であれば奥さんが暴力の対象になってしまいがちのようです。

一番感情を出しやすい人になってしまっているのかもしれませんので、

こんな時は、介護者を変わってもらったり、ヘルパーさんに来てもらったりする方がよいでしょう。



また、体調が悪くないかチェックする。

また暴力が体調不良から来る場合もありますので、興奮が治まったら熱を測ったり

時々、便秘でお腹が苦しくイライラとなり、暴力へ繋がったという話も聞きます。

トイレの回数など、気にかけていない方も多いと思いますが、ある程度症状が進めば、

体調管理は必要になります。


医師に相談する。

前頭側頭型認知症やレビー小体性認知症は、全く予期せぬ暴力が見られる場合がありますので、

暴力が酷くなるようであれば、医師に相談してお薬などを処方してもらう事も必要です。


今後、高齢者の増加によってマンションの中でも問題行動を起こす方は増加すると予測しています。

資産価値のない物件は相続人から放棄され。

どこにも行き場のない高齢者や身よりのない独居の高齢者が一人・・

その寂しさをまぎらわすために多くのペットを飼育もできないのに、

かわいそうにと無責任に部屋や建物内でエサを与え。

ペット屋敷き・ゴミ屋敷きとして問題も発生してくる気もしています。



以前相談の中で老人が徘徊するからと玄関扉の外からカギをかけたいとか、

デイからの送迎時に鍵の開け閉めが大変だから電子錠をつけたいとご相談を受けたことがありましが・・

玄関扉は共用部分だから、鍵穴以外の場所に特別に鍵や細工をするのはどんなものかと

お答えをしておりましたが。。

今ではそのお気持ちもよくわかります。


逆に、一辺倒の考え方だけでは今後は対応できなくなるという事がよくわかるのです。


国は医療費削減を掲げ、在宅医療へと切替。地域包括システムへと。

老人を地域で見守りを行うよう仕組みを変えてきています。

でも実際の生活では家族も認知高齢者を受け入れる余裕なんてない・・

というのが現実問題でしょう。さあ・・今後、どうしましうか？


マンションというのは一つの自治体であり。また一つの国のようでもあり。

それぞれの管理組合運営が今後、高齢者とのかかわりによって。

大きく左右される時が来る気がします。


早め・・早めの対策が必要ですよ。


人気のキャラ弁、１００均コーナーにはこのキャラ弁をつくるグッズが盛りだくさんです。

新学期、お弁当が必要な方、１００均コーナー必見です。

桜・・・総会

あっと言う間に、もう４月も１０日となりました。

新学期、今日から始まりましたか？

ピカピカの1年生とってもかわいいですよね。

交通事故には注意してください。


今年の桜は本当に遅く、やっと満開と思いきや。

今日は・・うって変って寒くなりました。雨です・・・

せっかくの桜もあっと言う間に散ってしまいそうです。


昨日は小倉城の桜を見に行ってきました。

人・・・人・・人。そして、桜の木の下にはブルーシートで場所とりのご様子。

そして、あっちこっちから焼とりらしき匂いが漂っておりました。









と・・・私の本職の方は、はい総会準備の真っただ中です。

既に、４ケ所の監査と理事会に立ち会いました。

さすがにこの時期は、休みなしです・・・と「あれ？花見にはいったけど・・」


とまあ、こんな感じです。


今日は２０日に総会だという方のお話を伺いましたが。


え～早いですね。２週間前に議案を配るということは・・・

２０日から逆算すると、５日には議案配布。その前に監査でしょ。

３月３１日に決算書締めて、残高証明は１日。２日が土日だから

早くて３日取得でしょ・・。

「０００管理会社のレベルでよく準備できてますね・・」とお話しすると

驚くような回答が・・・

『掲示板に２０日総会と掲示してあるだけだから』と。

「は・・議案書は？」とお尋ねすると・・当日配布ですと。

「もう～こんな管理会社、ダメダメですよ」

皆さまのところはこんなとこはないでしょうね？

きちんと、領収書1枚と通帳の出金を付け合わせてチェックしなきゃです。

そして、未納は限りなく０ですよ。


管理組合の方、特に監査を行う方、理事長・理事の方・・・

きちんと目を光らせてくださいね。


総会の当日に議案配布というのは、ありえませんよ。