内覧会

金・土・日と３日連続の内覧会同行。

最後の日・・・何もなければ「飲みに行くべ～」と言いたいところ。



う・・・と夜は定時総会です。

購入という段階において物件とご対面する「内覧会」も一代イベントですが。

住んでいる住民にとっての一代イベントは「総会」です。


いろいろな場面で、いろいろな方のお気持ちとご対面する中で。

良しにつけ悪しきにつけ色々と勉強させて頂いております。


今回の内覧会物件・・・特定名称は出しませんが。

とっても残念なことは、お客様を迎える体制が全くできていない点。

表向きはエントランスで「いらっしゃい」を作ってはいますが。

各住戸の清掃は全く×

特別にお金を出してオーダーされた仕様も未完成。

いったい、どこをチェックしろというのか不思議。


ベテラン職人さんも不足しているのか・・・

建具といい。クロス貼りといい。いまいちと残念でした。


丁寧に対応して頂きました各デベロッパーの方、お世話になりました。

いろいろと申し上げてすみませんが、逆に入居した後で

いろいろ、いろいろと指摘されるより効率的でしょう？と。


急ぎ足の中・・・頂いた梨でパイ作り。

資料作成の合間、合間に作りましたよ。「美味しそうでしょ」

とっても美味でした。◎ 　梨パイは初。

みずみずしい梨本来の味がよく出ています。(これ、梨そものが美味しい◎)



さてと・・ただ今より、パイを食しながら議事録の作成です。

さすがに疲労。

数は力

『数は力』という言葉がある。

マンション管理組合での「数は力」


たまにある管理組合のご相談の中に・・

全く総会が開かれていないんです。

決算報告もなし。どんな風にお金が使われているのか全く不透明。


これ・・・誰が聞いても「おかしい」と思うのが普通の感覚。

でもマンションの中には、『おかしい』とは思いながら。

まあ、○○さんがずっとされているから、何も言わない。

(逆に「おかしい」と発言することで・・・バッシングを受けるからと)


と消極的になる方も多いもの。



区分所有法でも、標準管理規約でも集会・総会は年に1回必ず開かなければならいとしながらも。

自主管理をしている組合では、全く素通りされている所もよくあるようで。


中には、不動産会社・あるいは元ベデロッバーが売却した流れから

そのまま管理をずるずるとしている所も見かける。


不透明さ・・・。業者との癒着などなど言い出すときりがなくなる。

こんな管理組合では、「おかしい」とする正しい感覚が否定されるというありさま。


こんな時、裁判で決着つける。戦うという方法を選択するのか。

あるいは、長いものに巻かれるか。

私ならば・・・そんな所には関わらず、さっさ資産価値があるうちに売って逃げるという選択をする。



今まで何度となく、こんな相談受けたけれど。

そんな方は、国土交通省や高住協にも相談してみましたと言われる方も多いもの。

でも・・どうしようもないんです。何か方法はありませんか？と言われるけれど。


「本当にどうしょうもない管理組合ですよね」という次第。

そこに労力やお金をつぎ込むのが正しいのか。

早く別に目を向けるのが正しいのか。選ぶのはあなた次第なのです。

「あまり、頑張って」とは言えませんが・・・。

ご自分の納得いく方法をご選択くださいと。

草間彌生in大分美術館

大分美術館で開催されている『草間彌生展』に出かけてきました。

独創的な世界観・・・

　　鮮やかな色合いと絵柄。



ひと目見て・・・「あ、見てみたい」と思った彼女の絵。


まず、美術館入り口のモニュメントから。

「白と赤の水玉」




白と黒。そして・・・カラフルな絵へと展示は進みます。

そして、唯一、撮影が許可されている作品がこちら。

「チューリップ」








そして・・代表的なのは、こちら。




ショップには、彼女の作品をモチーフにした商品がずらり。



大好きな「かぼちゃ」　飾りとして購入。


お腹が減ったら・・・隣接する「レストラン」へ。

お店人気№1メニューは「グランメールチキン」



鶏肉の南蛮風にチーズがとろり。美味でした。



後は・・・山中の温泉宿で一泊。

月を眺めながらの露天風呂・・・なかなか◎でした。

次は、紅葉の季節かも。大分もいいところがたくさんです。


方向音痴。道音痴な私・・・。

今回一緒に行った友達も同様で。

行きも帰りも・・・。「あ～～」道間違えたの連続。

何故、こうなる？というくらい。


高速道路、下るはずが・・「この道、元に帰ってるよね」

帰り道では、「え～～ジャンクションで行く方向違うよ～」と。


まあ、何とか帰ってきましたが。

もっ・・ナビ頼りのはずなのに、全く役にたたないナビ。


「このまままっすぐです」「道なりに進んでください」だけは言うけれど。

肝心な時にナビ君の『道案内はなし』　(も・・・黙るなよ×)と思うことしばし。


皆さんもナビにもて遊ばれないようにしましょうね。

専有部修繕『不承認』

マンション管理新聞　第917号の記事。


マンションの専有部分1住戸を複数の部屋に区割し賃貸した例。

国土交通省は「違法貸しルーム」として管理組合が取るべき

対応策をまとめ関係団体に通知したという内容。





建築指導課が示したマンション等における違法貸しルールのイメージは

①天井に達していない間仕切り

②凹凸を設けて空間を上下に区画するもの

③壁・天井・床により二段に区画された空間を設けるもの

多人数が居住できるような仕組みを指しています。


採光や間仕切りの壁等の規定が適合しない場合は、

違法建築だと判断。


標準管理規約では専有部分改修の際、理事長への申請が必要。

住宅局では、管理組合に対し違法貸しルーム改修が疑われる

工事申請があった場合には、特定行政庁に相談するようにとの要請をしたようです。


マンション管理センター通信によれば、

承認した後に取り消すのではなく、申請があった時に「不承認」とすると

見解を述べています。


建築基準法の抜け道・・・色々と考えるものです。


と・・・福岡県にあって山口県にはないものに「3年に1度の特殊建築物定期報告」がある。

ちなみに、北九州市が指定する建築物等（定期報告の対象となる建築物等）




建築設備及び昇降機等は毎年報告ですが、

建築物は3年ごとの報告となるため用途（共同住宅は所在区）により報告年度が異なっています。


でも、やはりこの中でも漏れている建物もあるものです。

某所の管理組合、何故「通知」がこないの？と思っていたら。

複合用途だから・・・どれに用途が該当する？とマークから抜けたのでしょう。


いろいろな抜け道・盲点ってあるものです。

いろいろな盲点を理解したうえで、ベストな問題が少ない方法を模索するですかね？

in 鹿児島

今回の鹿児島入りの目的は「手術の付き人」

前泊し、翌日のオペを終えて帰宅するというスケジュール。


喉のオペ。日本で2名位しかいないという名医らしい

だからわざさわざ鹿児島の某病院へという事で・・・出かけてきました。

せっかく行ったからと私もついでに喉を診察して頂きました。


患部が喉ということもあり・・・当面美味しい物は食べられないかもねと。

鹿児島の繁華街「天文館」をリサーチし。



有名な白熊ではなく、未だ食したことのない黄マンゴウのかき氷のあるお店。

有名なお店は「彼女の家」

平日の昼間、女性の多い店は人気店だというけれど、まさに・・・そんな感じ。

約２６センチ～２８センチの高さの氷。

崩さない様に・・・静かに頂きました。美味◎




氷のまわりはマンゴウの果肉がたっぷり。「おいしい～」

とピザも一緒に。




その後は、手術の祈願を兼ねて「照国神社」へ参拝。



とても立派な神社です。


それからそれから城山公園へ



何度も鹿児島に行っているけれど、こんなに灰が多いのは初めて。



PM2.5とか問題外。コンタクトの目はうるうる。

でも、何故かマスクをしている人はおらず・・(これ、皆さん慣れているかららしいですよ。)

ここ数日、灰が降り注ぎ。雨が降っていない為に・・・

灰が風にあおられ、すごい状態になってるらしい。

車は一瞬で灰色です。でも、身体に悪いですよね～。



ついでにドルフィン・ピーチで足湯。



こんなにたくさん温泉がある様です。



夜は、うなぎの名店「末よし」へ。

天文館のうなぎで検索すれば出てくる名店。



でも、すっごく変わってます。

うな丼はまあ普通ですが、うな重は、1段目に白ご飯。2段目にうなぎと別々に出てきます。

これ、好のみで味を楽しみなさいということでしようかね？


こんなに鰻を食した年は初めて。

年を重ねて、初めて鰻の美味しさがわかったのかも。皮ぱり。中はふわっと美味です。


手術を待ってる間・・・近くにある鹿児島の立派な役所建物内へ。



1階のエントランスから上を眺める。建物の高さは１８階。

１８階には展望レストランもありました。

食事は北九州の役所みたいな価格ではなく・・・こちらは多国籍バイキングでした。高っ


本日のお土産は「モンシェリー」のチョコレンガ。



美味しい。◎　こちらも鹿児島では人気のケーキショップです。


やはり『湧いてます鹿児島』まだまだ続きますよ～。

しっかり労働しなきゃ。往復の交通費もばかにならないしねと自分へのカツ。

西日本陶磁器フェア

西日本総合展示場で開催されている「西日本陶磁器フェア」に出かけてきました。

この会場の片隅では、ロールケーキフェスタも開催されておりまして・・・


毎日、日替わりで色々な名店のロールケーキが販売され

その場で食すこともできるのです。


私が出かけたのは、夜のお仕事前に立ち寄ったという事もあり

全て完売状態でしたが。

お目あてはご招待を頂いた、陶芸先生の作品を見る為。


結構な数出品されていましたので・・・会場内をうろうろ。

でも、どれも結構いいお値段。あ～買えないと。


唯一、リーズナブルなお値段の「はし置き付き小皿」をゲット。




今日は、9月15日『敬老の日』だとずっと思ってました。

母親に感謝の言葉飾りとお花のプレゼント。




猫とたわむれ・・・




記念品と・・友人からプレゼントを頂く。



うわ～～ケーキ。




そして夜寝る前。

ふとカレンダーに目をやると・・・「え？」

9月１６日が敬老の日じゃん。「あ～～」と驚く瞬間で本日の幕はとじる。


「おやすみなさい」　結構ありげな私の行動の巻でした。じゃんじゃん。

マンション住まいの四方山話

マンション管理センターが発刊している「マンションセンター通信」

８月号の中に「ちょっといっぷく」マンション四方山話という記事。

ふむふむ・・・どこでも同じ問題ありきだな～と眺める。


☆砂場での出来事。

マンショ敷地内の砂場に猫が尿をして困る。

子どもが遊ぶので、全部取り替えてきれいにしてください。

と言う一方で、砂場なんか要らない。砂場自体をなくしてください。

共用施設を頻繁に利用する人と全く利用しない人の意識の違い。


☆菜園

土いじりができますよ、というのが売りで。

各住戸に1区画ずつ畑ができるスペースが使用権として付いているマンション。


でも、実際に菜園を使う人はごくわずか。

使われていない場所は、雑草がぼうぼうと繁るありさま。


どういう整理にするべか？と考えることしばし。


☆階段の有効幅員

ある方がエレベーターのないマンションに移られたときに

引っ越し業者の方から、このマンション階段幅員が広くて良いですねと

言われたそうな。


階段の有効幅員は75Cm以上。

階段手摺りを付ける場合は壁から手すりの出は10Cm以内。

となっていますが、確かにエレベーターがないマンションでは、

階段幅員は大切かもですね～。


最近の引っ越し業者さんは、クレーン式・リフト式で荷物を上げ下ろしする様ですが。

それも場所次第。車が寄りつけられるかどうか？そこですね。

昔、不動産していた頃。

優秀な後輩が・・・お客様のソファーが部屋に運び入れられないとのことで

大変に付き合われたケースがありました。

お部屋を選ぶ時には、部屋の寸法だけではなく周囲の状況もチェックしておけという事です。



☆毛虫

桜の木。桜が咲く季節は綺麗で良いのですが・・・

毛虫の発生時期になると、桜の木の近くの方は、特に被害に遭うので

洗濯物も干せないといいます。

この毛虫駆除の費用は、該当住戸の人が出せばよいという意見もあり紛糾したそうな。

結局、費用全体をマンションで負担することで納まった様ですが。


これも被害に遭う住戸・被害に遭わない住戸とでは、考え方に全く差が出るものです。



本当、マンションというのは色々あります。

１００世帯いれば、１００通り。

いやいや１００世帯×倍。あるいは３倍くらいの

考え方がありそうです。


合意形成作りに奮闘しますが・・・いささか疲れることもしばし。

その合意形成をする場所。

マンション内に集会室があれぱ、こういう話し合いは比較的スムースですが。

集会室がないとその会場確保だけで骨が折れます。


市民会館よりもっと小さい公民館では、

管理人は常駐しておらず、各地区の自治会の方がお世話することがしばし。

電話もなかなか通じません×。　


マンションを選ぶポイントとして、集会室はポイント高いと思うマンション管理士でした。

ビル・クリーニング業務講習in久留米

９月2日から開催されていた

「ビル・クリーニング業務講習in久留米」

本日無事、終了いたしました。


参加された皆さま、8日間。お疲れ様でございました。

昨日から久留米入りし・・・目的は「久留米発祥の地　焼とり」

美味しく頂きました。◎　


久留米はラーメンと焼とり発祥の地らしいです。

焼とりのハツとか。部位の名称は医学部の学生が名づけたとか。

へ～。ほ～～と。食させて頂きました。


仕事が本命なのか、遊びが目的なのか？いつもの如くですが・・・

楽しませて頂きました。


久しぶりにマイ師匠の講義を聞かせて頂きましたが・・・

「素晴らしい」◎　　本当、惚れちゃうね～というくらい。

活舌よく、要領よく。そして、わかり易い講義内容。

とてもよい勉強させていただきました。


神秘的場所・・・今回のパワースポットは「高良神社」



高良神社はこういう場所です。

筑紫平野を一望する高良山に鎮座。履中天皇元年（約1600年前）に社殿創建と伝わる。

延喜式内名神大社で筑後国一の宮、

旧国幣大社と古代から近代まで常に地域筆頭の格式をもつ神社。

厄除・延命長寿のご利益で名高く、筑後を中心とする地域の守護神として

厚く信仰されている。

権現造りの本殿・幣殿・拝殿は国の重要文化財。

高良山は最盛期には26カ寺360坊を有した霊山で、

山内には本参道をはじめ、多くの旧参詣道があり、山内の末社のほか寺坊の

旧跡や国の史跡・神籠石といった見どころも多いと記されておりました。


建築美・・美しい建物・特に屋根が素敵でした。

湧いてます鹿児島

ＪＲ九州のＣＭに『湧いてます鹿児島県』ってありますが・・

まさに、そんな感じではまってます。



土曜日午前中の仕事を終えて・・・そそくさと、新幹線さくらに飛び乗る。

小倉から鹿児島まで約１時間半で到着です。



鹿児島県という場所は、温泉も豊富。

魚もぶり・かつお・きびなご・うなぎ・・と色々な魚が豊富。

肉は、地どり・黒豚と・・・こちらも豊富。

野菜も新鮮野菜が豊富です。

そして、お酒も。


鹿児島県で言うお酒というのは日本酒ではなく、焼酎のこと。

芋焼酎ですが・・・こちらの種類も豊富です。



今回は、講座が終わった自分へのご褒美旅。

ホテルでまったりと、今年初のプール。




実はお子ちゃまが多い、夏休みが明けるのを心待ちにしていたのです。

ホテルの部屋から「桜島」が見えます。

最近、噴火を続けますが。こんな感じ・・。



近くから、桜島に行くフェリーも出ています。




今回は、移動は極力少なくと酒蔵としょうゆ蔵でマイ製品のご用達。

こちらは、お取り寄せ醤油をとっている「サクラカネヨ」の蔵元。



じゃ～んと、たくさんの種類がありますが。

鹿児島の醤油・味噌は甘いのです。さらに濃厚なのが「甘露醤油」大好き◎

初物は、醤油ソフトと醤油サイダー。




頂きました。あっさりだけど、後味に「あ～醤油」という風味。


そして焼酎は、「金山蔵」



もともとは、金山の坑道があった場所。




こちらの焼酎は高～い。きっと金山蔵の維持費が入ってるの？というお値段でしたが。

きっと、濃厚なお味なのでしょう。


お土産は・・・切り絵。



鹿児島って結構色々なスポットあります。是非、どうぞ・・。

新幹線で移動するとあっという間の距離です。


さて明日から新たな1週間の始まりです。「オン」と「オフ」頑張りまっす。

終わった～♪♪

やっと、FP講座終了いたしました。

ほっとする瞬間。

あとは、週末の試験で皆さんが合格したという吉報を待つばかり。。


講師業が好きか？嫌いか？の二者選択だとすれば・・・

「嫌い」かもしれません。


が・・・


お金を頂いて、勉強させて頂く機会を与えて頂いていると考えると

とてもありがたいお話なのです。


特にFPのように、税金・年金に係ることは毎年制度が変わります。

ちょっと目を離しておくと浦島太郎になってしまうのです。

忘れかけたころに、カツを入れて頂く様なものなのですと・・・

お話を頂ければ、お受けするという単純な脳細胞。


この単純な脳細胞・・・。

次は宅建講師かも？　別場所から打診がありました・・。

自ずから営業せずに頂くお話。これほど、ありがたいものはないと脳がいいます。


不動産は好きだけど・・・宅建試験に合格したのはとうの昔。

少しばかり宅建講師もかじった事はあるけれど大丈夫？ではないでしょう。


でも・・・トライするかもです◎何事もご縁ですから。

「ありがたい　ありがたい」と感謝の日々。


美味しいご飯をいただくために、働かなくてはいけません。

美味しいお酒を飲むためにかもね～～

婚外子の相続差別 違法

今朝の新聞記事　第一面

『婚外子の相続差別　違法』の記事。


最高裁が１／２は不平等とした判決について。


遺産相続の際、結婚していない男女間に生まれた子(婚外子)の取り分を

結婚した男女の間(婚内子)の半分とする民法の規定について

最高裁は、「法の下の平等を定めた憲法に違反する」との初判断を示したとのこと。



解説では「家」を中心に捉えた明治民法の公布以来、

１１５年間続いた規定を違法とした今回の大法廷は、

歴史的な司法判断としている。

だか、遅すぎたとの印象も否なめいと。


そうですよ。これだけ世の中が変化しているのに、

法の解釈は変わっていない方が矛盾しています。


本判決もそうですが。

高齢化によって、資産価値がない物件の相続放棄が増加してくることでしょう。


現在、条例によって戸建などの解体は自治体で処分が認められてきいますが、

今後、相続人不存在の物件・資産が増加してくることでしょう。

戸建はまだ何とか手のつけようがあるとしても・・・

分譲マンションではそうもいきません。


分譲マンションというのは所有している限り、毎月毎月　管理費や積立金が

発生してきます。所有不存在の住戸があると本当に管理組合は困ってしまうものです。


こういった処分、相続財産の扱い方についても議論する必要がありそうです。

試験を受ける時、誰も相続人がいない場合は「国庫に帰属する」と学びましたが、

今だかって、分譲マンションが国庫に帰属された物件に出会ったことはありません。

国の所有になっていれば、国から管理費・積立金が払って頂けますものね・・・。

そんな物件が増加すると、国の財政も破たんしちゃいますよ。



FP講義、そろそろ最終版。試験を間近に控えて生徒さん真剣です。

最初は、「意味がわからな～い」を連発していた子も、

今では、しっかり答えが出、さらにするどい質問も・・・。

成長を眺めさせて頂き。嬉しさもひときわですかね。

電子ブレーカー

「電子ブレーカー」業者が破産の記事。





電気料金の削減が盛んになっている今。

動力設備が全部稼働した場合の容量で基本料金が算定される負荷設備契約から

稼働状況に合わせて基本料金を決める主開閉器契約への変更を可能にしている

電子ブレーカー。


節約を歌い文句に管理組合では導入するケースも多々ありますが、

その電子ブレーカー業者が破産しては本末転倒。



記事は、省エネコンサルティング事業や電子ブレーカー事業等を

てがけるイーエムシーが破産手続き開始という内容。


電子ブレーカーに問題がなければそのまま使うことはできるとしながらも

問題は保証。故障等による機器の無償交換は10年保証。


イーマックスコーポレーションの場合は、

導入費用は45万円ほど。削減金額はおおむね平均17～18万円。

単純に償還年数は3年弱の計算になるといいます。


管理組合にとってメリットではあるものの、

問題は、業者選定。保証・アフターと気になるところです。



と・・・もう一つの記事。


電気料削減を見込んで、LEDに変更したのに。

たった２年で再交換という記事。


LEDにすることで電気料削減もひとつ。そして、電球交換も10年不要と言われるだけに。

わずか2年程度で劣化「なぜ？」という記事。


原因は、ランプと照明器具のミスマッチによる放熱不足。

LEDの素子自体の低品質が考えられるといいます。


約3年～4年で導入費用を回収し、年間十数万円のコストダウンという組合も。

やはり業者選定が大きな分かれ目かもしれません。



9月になりましたね～早いものです。

毎日の様に雨が降ってます。台風の影響かもしれません。

雨の日は車の量が増える気がします。皆さま、安全運転で・・・。

管理組合向け損害保険

管理組合が加入する損害保険。

専有部分には、各々の区分所有者が加入しますが。

マンションには共用部分がある為、管理組合が共用部分にマンション保険を不保するという仕組み。



不保する範囲は、管理規約に沿って。

専用部分・共用部分が明記されておりますのでその範囲となる訳です。

よって、保険請求するときも、災害の内容によっては「管理規約」の提出を求められる。

こんな事も、マンション保険ではあるものです。



と・・・マンション管理新聞№９１５号の記事。




マンション総合保険を扱う損害保険大手各社が、

築年数に応じた保険料体系の導入を進めているという記事。


現在　高経年のマンションでは、「不保できない」というケースも出ています。

確かに、高経年のマンションでは水漏れ事故などが多発というケースも多い為、

損害保険会社では保険料と保険金とが釣り合わないのでしょう。



三井住友海上が案内しているチラシによれば・・・

築10年未満はおおむね下がり。築20年以上では上がるという計算になるようです。

(10月から新料金体系に変わります。)


これからの不保には・・・

しっかり保険会社比較も必要そうですし。

特約の不保にもいろいろな議論がありそうです。


マンションはそれぞれの運用によって、

しっかり維持管理しているマンションもあれば。

全く何もしていないマンションもありますので、

それを単純に築年数だけで判断するのは乱暴との批判もあるようです。


ひどい管理組合では、全く管理組合で保険不保はしていませんというケースもありますよ。

自分の身は自分で守る試みも必要なのですが・・。

しっかり管理組合として共用部分の保険には加入しといて頂きたいものです。