年の瀬

あっと言う間の１年間でした。

無事に大掃除も完了。

そして・・・毎年、恒例のお節料理も届けて・・





　大きくするとこんな感じ。

　　年末最後になって、携帯充電器がいかれてる事に気づく。　途中で電池切れ。あ～




そして、そして・・・やっと、年賀状も作成しポストへ投函。　



甥っこの子ども誕生「凪咲ちゃん」・・生後３ケ月。かわいい名前。




お年玉のかわりにと、娘と「西松屋」へ。

どんなお店か気になっていたけれど・・・ベビー服とか関係ないしと。

足を踏み入れたことがなかった西松屋の店内へ。

うわ～～かわいい洋服たくさん。ベビー服。マタニティー用品。子ども服と色々ありました。

お年玉かわりの、ベビー服をゲット。楽しい買い物時間も満喫して。


これは・・・紙と小布で作った「お雛様」



ひな人形。どこへしまい込んだのか？と、ふと思う瞬間。

きっと押入れの奥にひそんでいる様な。３月のひな祭り・・・あっと言う間に来ることでしょう。


今年、1年。とても充実した、実りある1年でした。

来年も、健康に留意して。良い年を迎えたいものです。

皆さまも、どうぞ健康には十分注意して。よい年の瀬。そして・・良い新年をお迎えください。


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講義終了

昨日と今日とで、八幡・戸畑の各々の講義が無事終了しました。

年明け、早々からまた講義が始まりますが・・

1月22日の試験日まで、受験対策の講義が続きます。

このお正月の期間に、いろいろと準備もしなくてはです。


管理会社のお話。

管理会社を変更することを『リプレイス』といいますが・・・

このリプレイス実務。


不動産会社に勤務している時、新築物件の管理取得。

違う不動産会社が管理している物件を、自社管理へと管理変更する作業などなど・・

１００棟以上の管理変更を手がけたことがあるけれど。


分譲マンションのリプレイス・・・

賃貸マンションとは違うな～と、実感。


対外的には、区分所有者に対するアプローチ。

内務はというと・・・

管理規約・使用細則の形式と、実際の運用との差を把握すること。

そして、賃貸物件にはなかった。マンション独自の事業計画。

管理計画や予算。そして・・その実施状態の把握。

修繕積立金や管理費の金銭面の把握。

未収金。滞納管理費等の状況把握などなど。

そして、貸借対照表の作成。月次報告等。


前管理者がどの程度。きちんと手がけていたかで、明暗がわかれるところ。

書式を急に全て変更するのを嫌う管理組合も多く。

前管理者の書式に合わせつつ、改良など。

賃貸物件にはなかった、様々な業務に少々戸惑いつつも。


対外的なリプレイスのアピール方法。

そして、実際の内務をする側としての注意点等。

とてもいい勉強です。

管理会社のコンサルティングもバッチリ◎


管理委託料を節約されたい管理組合の方。

もしくは自主管理をされていらっしゃる方。

管理のコツ。節約術を伝授しますよ。


今日は、今年最後の講義前に・・。

大好きな高見神社にお参りしてきました。

皆さんの合格祈願も兼ねて。






境内の中は。。お正月の準備で忙しいそうでしたヨ。

前日は、久しぶりの下関での飲み会。

珍しい位・・頭、くらくら。もしかして・・風邪？



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理事会

今年、最後の理事会が終わりました。


２５日『クリスマス』という日に・・・と思っておりましたが。


なんと。「いつも、ありかとうございます」と・・・手づくりのスリッパ頂きました。



こちらこそ「ありがとうございます。かわいい～。」


他の理事の方からは・・・



皆さんで頂きました。クリスマスケーキは格別なお味です。



帰宅すると・・・

お菓子や、おみやがたくさん、届いておりました。









そして、こちらは手造りのお品。









器用な方はいるものです。うらやましい。


この1年間で、様々なマンションの理事会や総会に出席させて頂きました。

なごやかな雰囲気のマンションもあれば・・・皆さんが嫌々集まっているところ。

参加率の良い所。参加率の悪い所といろいろですが。


やはり「人」・・・コミュニケーションが大切だと思う。

そして『人間性』　本日も様々な人間性を見せて頂きましたが・・・

「人のふり見て、我がふり直せ」とよくいいます。

人の悪いところは・・まねせず。人の良いところは真似る。

人間性のある人。人望のある人間になれたら良いな～と思う私。


あと・・・６日で今年も終わりです。まだまだ講義もあります・・・。

風邪などひかれない様にご注意ください。



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快適マンション生活新聞

一般社団法人　北九州マンション管理支援機構で発行している


　「快適マンション生活新聞」


この記事の中には・・・


新しい情報源となるもの。賛助会員の紹介。フロントマンのひとりごと・・と。

紙面一面に文字・文字・文字と色々なな事柄がつづられております。



紙面はこんな感じ・・こちらは１０月号




こちらは、１１月号




そして・・・こちらは１２月号




詳細が気になる方は・・・ひびき信用金庫の方に紙面が置かれておりますでそちらでご覧ください。

尚、分譲マンション管理組合の方、会員になられると、こんな紙面を毎月お届けします。


その他にも、会員になられると色々な特典がついてきます。

詳しくは、電話０９３－６５１－３０４０　事務局まで、どうぞ。



と・・・今日は、クリスマスですね。

今年のケーキはこんな感じ。プチケーキの集合体。





あまり、クリスマス感はなく。ひたすらお仕事をしております。

明日は、今年最後の理事会。年末ぎりぎりまで・・・講義も続きます。


寒くなりました。そして・・・移動する車も増加しました。

事故にはくれぐれもご注意くださいね。



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カモンワーフ・・赤間神宮

本日は、久しぶりのＯＦＦ

そろそろ、来年の卒業式で着る袴を選びに行っとかなきゃと

娘と出かけてきました。


１枚目・・・



　
　２枚目・・・こちらは、ベッキーデザインの袴だとか。後ろに「ベッキー」のサインがありました。




　　３枚目・・・




袴のレンタル。結構、いいお値段です。

　これに、当日の着付けとヘアーセットまでを含めると、ため息が出るお値段。

これも、長い人生の節目ですからと・・・「予約」


赤間神宮近くのお店だったので。。やはり、たまには神様にお参りしとかなきゃね～と。

その足で、赤間神宮へ。



今日は、何の祝日だっけ？と思いつつ。階段を登ると・・・

そこには、「天長祭」と言う文字が。「今日は天皇誕生日でした。天皇誕生を祝う祝詞が・・」



グツドタイミングで、祝詞を聞き。宮司の言葉まで聞かせて頂きました。（なんというタイミングの良さ・・・）



唐戸といえば・・・カモンワーフ？なんて、こちらも久しぶりに足を踏み入れました。




こちらは、唐戸市場の中。結構な人出・・・




こんな感じでお寿司がたくさん。どれにする～～と目移りすること。




テイクアウトはこちら。




市場の中では、その場で食べれておられる方もたくさん。私達は・・お持ち帰り。

北九州の方から、「唐戸市場・カモンワーフ」毎週でもいいよね～楽し～い。と言われてましたが。

「そんなことはないですよ～」と答えておりましたが、いえいえ・・今日はとっても楽しい日でした。


年末・年始にかけて・・・大混雑することでしょう。

お車気をつけてくださいね。きっと、お節料理の材料を買いにいくかも～。



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ロールケーキ・まきまき

今年も残すところ・・・１０日を切りましたね。

　　あっと言う間の一年です。


去年の今ごろ・・・

「来年は何をして過ごす？」と、唯一決まっていたのはＦＰ講座程度でしたが。

マンションの仕事、ＦＰの仕事と・・・

いろいろな方との出会いによって、多くの機会を頂くことができました。

とっても充実し、かつ、とても成長をさせて頂くことができた1年でした。



人との出会いは本当に面白いものがありますと・・・

久しぶりの大人の会。


本日のブログは「食べ物ブログ」系。　　







門司の地ビール工房。


ここのピザが絶品です。




こちらは・・・男爵いものチーズ焼き。



これも、ｇｏｏｄです。


と・・・話題もつきず。あっと言う間にクローズ時間。



本日の頂きもの・・・「ロールケーキ」まきまき。





『ＦＡＶＯＲＩ』　のロールケーキ。　ご賞味させて頂きました。


フワフワで、軽～～い、食感のスポンジ。クリームも軽く・・・。



あっと言う間に・・・一本食せそうな勢い。「ご馳走様でした」とても美味でした。


クリスマスは、超寒波だとか・・・皆さま、風邪をひかれないようにご注意ください。



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リトル・プサン

下関に住んでいながら・・・毎日、トンネルを通り、北九州入りしている日々。

久しぶりに、グリーンモール商店街に入る。

要件は、打ち合わせ。　夜の景色はこんな感じ・・・





韓国っぽいお店を写したつもりだけど、夜なので、よくわからないのが残念。

グリーンモールは、「リトル・プサン」というだけに。韓国風のお店も結構あります。

韓国好きな方は是非、どうぞ。


下関市にある分譲マンション棟数は、約１７０。

そのうち・・・自主管理は、５棟と認識していたけれど・・・最近、動きがあったとか。


北九州の分譲マンション数は、２３００棟？　

全国平均の管理委託％は、９５％の分譲マンションが何らかの形で管理委託をしているのが現状。

それに比較すると、驚くほどに自主管理が多い北九州。深刻な問題も多い。


先日、セミナーがあった宇部地区の分譲マンション棟数は、５０弱。（４０が正しい数字かも・・）

山口県は、福岡県と比較すると、問題にならない位、分譲マンション棟数は少ない。


そのかわり、幸いにして・・・

老朽化が深刻でとか。超高齢化が深刻でという問題に発展していないのが救いです。

でもね・・・あと10年もすれば、山口県の人口も半数以上が６５歳以上になってきます。

１０年なんて、あっと言う間です。



下関での活動は、まだまだ先でと考えてましたが・・・なんだか動きがありそうな雲行き。

北九州と下関、やはり県が違うと。水道・建築・行政面といろいろな違いがあるものです。

その地区・地区ごとに違いもあります。

それぞれの良いところをミックス・アップさせたいものです。


今夜もプリントと格闘。試験問題の山・山・・・目指すは「100％合格」です。

　　ちょっと、欲張りすぎ？　　

でも、せっかく勉強するのだから合格して欲しいですよね。　明日もやります・・・。




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お疲れ様でした。

ＦＰ３級講座・・夜の部、３ケ月コース。

　　本日、無事　終了しました。

全期間、1回のお休みをすることもなく・・・通われた方。

　お仕事後にかけつけてこられた方と、本当にお疲れ様でした。


昼間の講義とはまた、ひと味違った雰囲気で、こちらも楽しませて頂きました。

来年の試験に向けて、頑張ってくださいね。


　最後の講義、喉の不調も何のその・・・しゃべり続けました。



明日は、６時間講義・・・。

　試験対策、本当の「紙」「紙」「紙」で・・・部屋中がコピーの山になりそうな勢い。

明日、あさっての講義分の資料。

こんな資料の山が、部屋の隅々にごろごろ・・・。



結構な重さもあります。

残す講義は・・・１月下旬までのコースと、２月下旬までのコースの２講座。



と・・・マンションのお話。


マンション管理新聞の記事。



監督処分基準改正の記事に目がとまる。

やはり、企業としての「コンプライアンス」も問われるところです。

きちんとした業務を行わなければなりません。


マンションの管理規約と借入条件、よくよく見ると・・・結構細かい規定まで触れてました。

余裕をもつて、融資手続きしましょうね。。。　もう、年末きりぎりまで走らされそうです。



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融資申込み

どうやら、生徒さんから風邪菌を頂いたのか・・喉・鼻が変。

腰痛まで入り、どうなら微熱系。

やばい・・・明日は、９時間。魔の講義の日。


とはいうものの・・・

仕事は、待ったをしてくれません。


不動産での住宅ローン申込みはたくさん・・・経験があるものの。

マンションの大規模改修時での『借入申込』初体験。


明日の講義準備もままならぬ状態で・・・（まあ、何とかか）準備は△状態で・・


借入申込みを記入しつつ。

発見がいくつか。管理規約が必要　◎　分別管理　◎　返済割合・負担率　◎

滞納状況　◎　と・・・条件はクリアしているのは、承知の上。



でも・・・へえ～と思ったこの記述。

今回の大規模改修で「給水管の取り替え工事」を実施する際には・・・

融資対象の工事とする場合、標準管理規約　第21条第2項の項目、

「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と

一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」という、

これが管理規約に定められていることが、融資の条件になってるなんて知らなかった～。



該当管理組合の規約、ほぼ標準規約通りだと認識していたのに・・・

この第2項が規約の中になかったのです。もう、びつくり。

（今回の大規模改修工事には、給水管の取替はありませんので・・問題はなし。）



総会時の議事録の作成。特に借入をする際には・・・

議事録の中に、必ず記載しておかなければならない事項もいくつあります。

この辺りも、事前にチェック。いろいろありますから、ご注意くたざいね。



皆さまも、風邪には十分・・・気をつけてくださいね。

私は、とりあえず、気合いで直す微熱系。　




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セミナー、ご参加ありがとうございました。

今年、最後のセミナーが無事終了しました。


ご参加頂きました、皆さま「ありがとうございました」

そして、マンション管理士会の皆さまも「お疲れ様でした」


第1部はセミナー形式。第2部は、デスカッション形式と・・・

予定していた時間延長という形で、話題はつきず。


マンションの管理組合の方々、実は他のマンション事情のこと、聞きたいのですよね・・・。

なかなか意見交換会という場がなく、岩国の時もそうでしたが、

こういう機会は、設けて欲しいというお声がありました。


宇部市民会館、なかなか良い場所。会場です。

お隣が渡辺扇記念館と・・・駐車場もゆったりと。





会場の敷地内には・・・紅葉した木も美しく。




そして・・・セミナー終了後は。打ち上げ？　反省会？　懇親会？

Ｋ会員の新築お宅にお邪魔しました・・・素敵なお家でしたよ。


奥さまのおもてなし。




これ・・・色紙で折ったもの。

テーブルマナーの教室などで、見たことはありますが・・・

思わず、私のサンプル品として頂いて帰りました。


はい・・・今年のお正月の割りばしは、このお洒落な装いで演出します。

ちょっとした心づかいですが・・・嬉しいものです。


「ごちそう様でした」


素敵なお家はいいな～と思う反面、住宅ローンから解放された後は・・・「もう家はいや」と思う心。


セミナー、また来年　頑張ります。



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管理組合の会計処理

管理組合が行っている会計処理・・・


　管理組合には、法令上の規制や準拠すべき基準が定められていない為、

　　会計処理に統一性がないのが現状。


管理組合によって・・・使う会計書式がぱらばら。

　そして、処理方法もばらばらというのが現状です。


原則的なところでは・・・非営利会計に基づく会計処理が望ましく。

記述の方法は、「複式簿記」が望ましい。

そして・・・帳票類は、「貸借対照表」「収支計算書」「財産目録」を作成することが望ましいとある。


貸借対照表は・・管理費と修繕積立金とで作成。





貸借対照表では、管理組合の資産・負債・正味財産のすべてを網羅的に把握できる利点があります。


こちらは・・・収支計算書。



予算準拠主義の管理組合会計において、この収支計算書で予算と実績を比較することで

管理組合活動の健全性を計ることができるのです。



こんな表・・・管理会社があれば・・・報告を受けるのみですが

自主管理であれば、これらは自ら作成することに。

簿記知識があれば、簡単に作成できますが、簿記知識・会計知識が全くない方にとってはちょっと荷が重い話ですよね。



簡単に・・・記帳して、通帳残と照合させるなら・・・こちらでも。




エクセルで作成した帳票ですが、こちらは簡単に作成できます。


明日のセミナーでは、こんなお話をさせて頂きますが。

ファイナンシャル・プランナーとしては、上手な管理組合の資金計画のお話も。

大規模改修時の「借入」に関するお話もしちゃいますよ・・・。


管理組合によって、決算書の形式・総会の書式もばらばら。

ですが・・・急に変更するとわからなくなるからと、ずっとかたくなに以前の書式を使用する管理組合も。

おかげで・・・いろいろなバージョンの総会資料・会計処理を作成することに。

本当に手間がかかります。

全てが同じ方式ならば、処理は相当簡単なのですが・・・鍛えられます。

来年そうそうに・・『決算書作成』のプロにもなれそうな気がします。



管理組合の総会資料作成や、会計報告書の作成にお困りの方、ご相談ください。

決算時期になる前に。たぶん、３月頃では・・・お受けできません。お早目に・・。

今なら、何とかお手伝いは可能です。



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就寝は夜中・・・

忘年会、まっただ中・・・

　誰がこんな日に「臨時総会」開催したの？って感じの日。


寒さも今年、1番かもしれません・・・。

　出席者は、全住戸数の５分の1。まあ、議決権行使書や委任状を提出するだけ◎かな・・・


ほとんど、理事会の様な・・・臨時総会でしたが無事に全議案が可決。（当然だよね～）


　本当に熱心な方や、詳しい方。

どこのマンションには、1人はいらっしゃいます。



が・・・そういう方は、意図的？『理事長』ではないのですね～。



理事長は責任が重い。責任があることをよく知っているからこそ。

副理事長になるのです。（実は・・副理事が一番楽だと思う私。）

突然・・理事長がとんでいかない限りにおいては、特に任務はないから意外に楽なのです。


逆に忙しいのが・・会計担当理事だったりと・・管理組合によっても運営はいろいろですが。


で・・・その副理事の方、往々にして・・・よく知らない。理事長を馬鹿呼ばわりするのですね。

これは本当に、ＮＧです。が・・・よくあるケース。


職場においても、地域においても色々な方がいらっしゃいますが・・・

管理組合においても、泥沼のような・・・人間模様もあるのです。


早く、任期終わりたいですよね～。お気持ち、とてもよくわかります。

総会が早くできる様に・・・今から粛々と準備しておきますよ。あなたのために・・・。






こちらは、門司港のイルミネーション。やはり綺麗ですよね。

最近は、日の暮れが早いので・・・１７時過ぎれば・・・見ごたえあります。

お時間のある方はどうぞ。今夜の就寝は、午前様。しっかり、議事録も完了。


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総会

マンションの総会。

総会の中でいろいろな物事が決まってゆきます・・・

特に厳しいのは「特別決議」の４分の３と言う数字のクリア。


規約改正をしようとする際には、クリアしないといけない数字。

大規模改修工事の決議が「特別決議」から「普通決議」に変わった訳がわかるよね～。

４分の３をクリアしなければ、工事できません。だったら・・・

マンションは、どんどんスラム化してゆくことでしょう。


今に規約改正が過半数になり。

建替え決議が４分の３になるかもしれませんね～。

そんな世の中です。


本日のニュースと言えば・・・３年分以上の滞納金が入金された事かもしれません。

特に何をした訳ではなく、朝３０分捕まり、お話をした成果かもしれません。


私に報酬をくだされば・・・滞納回収という名目ではなく。

お悩み相談としてお受けし、とことんお話をお聞きしますよ・・。


お金のない方の袖を振っても・・ふちでの小槌は出てきませんが。

何らかのご不満がある方、何らかの解決策。考えさせて頂きますと・・・。

滞納金が減るというのは、管理組合にとってありがたいことです。（誰も誉めてくれませんが・・・）


こちら・・・イルミネーション。


博多駅前。




こちらは、小倉リバーウォーク。







もう、クリスマスですね。　サンタクロースさんは来るかな～。

特大のくつ下準備してお待ちしていますよ。

わが家には、煙突がありませんので・・・

　２階の窓を開けておきます・・・。

そっと・・・入ってきて、1つでも。2つでも。３つでも・・・たくさんでも・・・

　置いて行ってください。

配達は大変でしょう・・・。誰にも言いませんから・・・

　たまには、トナカイを休ませてあげてください。私がプレゼントお受取しましょう。

　　どうぞ、たくさん置いていってください。　



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相続放棄した者の債務控除

何げないテキストの1文言に色々と疑義や質問がある時がある。

今日の一コマ・・・。

「相続放棄した者が負担した葬儀費用は、取得した財産から控除してよい」この文章。

相続財産の中には、控除できるものと。控除できないものがあるのです。


控除できる債務には、借入金・未払金(所得税・固定資産税)・未払い医療費・アパートの預かり敷金。

葬儀費用として控除できるものは、通夜費用・本葬費用。葬式前後に生じた費用など。


逆に控除できない、債務には・・・保証債務・墓地買入未払い金・遺言執行費用・弁護士・税理士費用があります。

控除できない、葬式費用としては、香典返戻金・墓地の購入費・法会費用などがあります。



でも・・・確かに、相続放棄したら、財産受け取ってないってことでしょ。

だったら、取得した財産から控除するのはおかしい・・・・と。


うん・・・まあ確かに。

でも、生命保険金などは、相続放棄しているからといって、保険金受取人指定だとしっかり保険金は受取れますしね～

放棄したからといって、全く財産を受けとっていない訳ではないと。。。お話していましたが。


国税局の解説では・・こういう記述がありました。


（相続を放棄した者等の債務控除）

相続を放棄した者及び相続権を失った者については、法第13条の規定の適用はないのであるが、

その者が現実に被相続人の葬式費用を負担した場合においては、

当該負担額は、その者の遺贈によって取得した財産の価額から債務控除しても差し支えないものとする。


　　へーえ～「遺贈」によって取得した財産のこととは、うっかりしてました。



と・・もうひとつ。「人格のない社団」とは何？
　

「普通法人」　株式会社・相互会社　など

「公益法人」　宗教法人・学校法人　など

「協同組合」　農　　協・生　　協 など

多数の人が一定の目的を達成するために結合した法人格を持たない団体

【ＰＴＡ】・【同窓会】・【学会】・【政党】・【労働組合】などがありますが・・・


確かに、人格のない社団って何？

法人格を有しない団体のことで、社団として実質的な備えをもちながら、

法令上の要件を満たさないので、法人の登記ができない団体のことだそうな。


テキストをさらっと読んでいると、確かに・・・何げない言葉にどきっとする事があります。

質問も色々で・・・ときどき、予想外の質問に・・「へえ～面白い」と感心させて頂いております。


今日もたくさんの発見が・・・。


本日の『食』は、鯛づくし。

　　鯛の姿づくり・・・お刺身。





(う～ん、かしらが垂れてしまいました・・・)


で・・・こちらが、蒸し鯛。野菜と一緒にいただきました。ヘルシーです。





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ＦＰ試験対策

ＦＰ試験・・・来年の１月２４日が試験日です。

　２０名の受講生中・・・３級の金財を受験する方が、１１名

　　　その中の１名は、保険顧客相談業務を受験。　　　　　

　　　　３級ＦＰ協会を受験する方が、４名。


そして、２級金財の個人資産相談業務を受験する方が３名と、

　　　保険顧客相談業務を受験する方が、１名。

　　　　　　２級ＦＰ協会を受験する方が1名。


よくぞ・・・ここまでバラけてくれました。



夜の部の生徒さん、金財を申し込んだものの・・・

試験問題を見てＦＰ協会の方にすれば良かった～と後悔の念。


合格率にそれほどの大差はないものの・・・試験問題。

実務に近いのは、ＦＰ協会と思う私。でも、受験地が福岡と・・・結構、近場での受験地がないです。


それに対して、金財の方は、近場では・・・下関・北九州と近場での受験が可能です。


どの試験でも・・・結局は暗記。そして、いかに多くの問題をこなしたのか？ここが勝負。


そろそろ、試験対策の講義に突入します。

とはいうものの・・・結構バラけた受験生。でも、それぞれの受験科目にヒットする様に・・・

試験問題。練習問題・・準備しなければです。(そこまでする？親切だよね～と自画自賛。)

でも、合格率をあげなゃです。これは、講師としての任務。　



一方、マンション総会の準備にも入りました。

早っと思われるかもですが・・・。

来年そうそうに決算。２月総会に始まり。３月決算。４月に総会をして欲しいという管理組合は多数。

マンション管理適正化のために、重要事項説明書・管理委託契約書までも作成・監修します。

そして、決算書・議案までも全て・・・。相当な仕事量が待っています。

来年９月末までの総会予定あり。

でも、マンション総会日程、早く決めて頂くと予定立てやすくて良いですよね。



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