第三者管理方式

マンションで最近よく聞く話題と言えば・・

『第三者管理方式』ではないでしょうか？


本日の朝日新聞Reライフの記事をご紹介。



この制度、導入時は外部管理者方式(第三者管理方式)は、

弁護士やマンション管理士など、専門家が管理者となることが想定されていたようですが、

18年の国交省の調査では、区分所有者以外の第三者が管理者になっている管理組合は、6.4%

6.0%は管理業者で、専門家は0.4％だったと記載がありました。

外部管理者方式では、管理組合と、外部の管理者との利害が対する

「利益相反」の懸念がつきまとうものです。

紙面では、「任せっきりではいけません。区分所有者が、外部の人を

監視してゆく必要があります」と記載されていました。


管理会社が管理者となる場合、やはり気になるのは、「利益相反」の部分かと思います。

任せっきりにせず、区分所有者がしっかりと適宜監視してゆくことが必要と思います。


国土交通省のHPでは、6月7日。

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について
～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～」と掲載されています。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000205.html

ご参考までに。


荷造りビニール紐で編んでした鞄。

できました。こんな感じです。さて、さて何をいれようかな。

夏越祭

早いもので、もうすぐ7月です。

朝のウォーキングで彦島八幡宮をのぞいたら・・・

しっかり「夏越祭」の準備がされていました。



花手水は「あじさい」で綺麗です。




雨が降ると、いっきに雑草も伸びますが・・・

野菜達も驚くほど、いっきに成長していました。



スイカ・・・そろそろ食べ頃かな？と時期を伺い中。



ナスビも、たくさんできました。



きゅうり・・・みるみると大きく長くなりました。




今日は、「野菜の栄養」「病気と制限食」について学習予定です。

昨夜から、ビニール荷造り紐であむ鞄つくりをしています。



なんだか、流行しているとのことで。

100均に立ち寄り、ビニール紐をゲットしてきました。

なんだか、今日も雨模様です。じめじめとしていますので体調にお気をつけください。

人間ドッグ

9年ぶりに１泊とまりの人間ドッグに行ってきました。

1年毎に定期の健康診断には行っていますが、

大腸検査や脳ドッグ・胃カメラ・腫瘍マーカー・ピロリ菌と

関門医療センターで行われている「消化管ドッグ」に

諸々のオプションをつけての受診でした。


市内でも人間ドッグを行っている病院はあるけれど・・・

ここ病室のロケーションが抜群で。



人間ドッグの時は、ゴージャスな個室が用意されていますので。

ここが決めて。



大腸癌検査は下剤を飲んで、何度も何度もトイレに行って

腸内の物を全て出してからの検査ですので、日帰り検査だとここが無理とMY判断。

費用は・・・約10万円。

(9年前に受けた時は10万超えた気がしたのですが・・勘違いかな)

この価格、高いと思うか安いと思うかは、気持ち次第ですよね。

逆にお金をかけることで、健康に気づかいしないとという自覚が

生まれるタイプかもです。私は・・・。


最近は、ウォーキングを欠かしていませんので、

1日目の検診後に海岸沿いをウォーキング。





翌朝も少しウォーキングをさせて頂きました。

やっぱり、しっかりと運動すること。そして、野菜をしっかりと摂取すること。

ストレスをためない事。これに限る気がします。

病院スタッフの方、Dr様、お世話になりました。

正式な結果通知は、後日郵便で送られるくるそうです。

避難訓練

昨日、西山小学校で開催された「避難訓練」に参加してきました。

自治体のお世話役に、いろいろな行事がありますね～。

小学生全員が非常ベルの音により、体育館に避難。

(本当は、運動場だったようですが・・・雨天のため)

そして、消防署員の方の講和の後、1～2年生のみ残り。

実際のスモークの中で避難の練習。



ハンカチで口を覆い、大人は持参したビニール袋をひろげて空気をいれ

すっぼりと頭からかぶってからの避難練習。

私もさせていただきました。やっばり、実践はいいですね。


で・・・あとは、Tシャツでタンカーの作り方。



もう一つは、布でのタンカーの作り方。



と・・・とてもいい勉強になりました。

「ありがとうございました」これ、昨日夕方のKRYニュースで流れてました。

DRUM TAO

下関市民会館で開催された

「DRUM TAO」の講演を見に行ってきました。



一言でいえば・・・「とても、良かった」です。

以前、ルネッサ長門の講演を見に行きましたが、随分と進化していました。

映像が物凄く綺麗で・・・。

迫力満点、音と映像がとても良かったです。

満員御礼？と思うほど、2階席までびっしりと人・人でした。


会場入ってすぐは・・・グッズ販売や次回公演の予約。

入口付近は、こんな感じで、出演者の写真のぼりがずらり。



休憩はなく、約90分間の講演。

アンコールのパフォーマンスの最後は・・・

出演者が一人ずつ客席に向かってサイン入りボールを投げ。

しっかり、手を振ってアピールしたら。

「飛んできました、ボールが」

しっかりゲットさせていただきました。




講演後は、一緒に行った姉夫婦そして母と食事を頂いて。




久しぶりに大丸食堂街に行ってみて、あまりにさびれていることに驚き。

結局、専門店街で食事を摂らせていただきました。

「ごちそう様でした」

出演者の皆様、お疲れ様でした。お身体、気をつけて頑張ってくださいね。

講演予定はびっしりでしたよ。

来年は、山口市と光市で講演。今年の最後は、長門11月公演がありました。

ますます、進化することを楽しみにしています。

カマキリ

ウォーキング途中でカマキリの赤ちゃんを見つけましたので

　パシャリ



　わかりますか？

横から見ると、こんな感じ・・・。



カマキリは、生まれた瞬間からカマキリの形をしています。

写真のカマキリは、生まれてから既に何日が経つているのでは？と思います。


『カマキリ』エピソードと言えば・・・。

子供が小学校低学年だったころ、

ちょうど、春先・・息子の机の上に何か小さな物体が動いているけど・・

　「何？」と、近寄ってみると　生まれたばかりのカマキリ。

　「え？」「どういう事？」と

机の引き出しを開けた瞬間・・・・

　驚くほどの数のカマキリが。

(ぎぇ～と、びっくり。100匹くらいはいたかと思います。)


カマキリは1度に100～300匹生まれると言うではないですか。

　どうやって片付けたのか覚えていませんが。

写真よりも、もっともっと小さなカマキリがうじようじょと

引き出しの中にいたのは今でも鮮明に覚えています。


きっと、なにげに・・・カマキリの卵を持ち帰り。

引き出しの中に、カマキリの卵なんぞという意識もなく。

昆虫好きだった息子が、保管していたのでしょう。

が・・・春になり、引き出しの中で「孵化」したという。

まあ～というエピソードでした。

モルック

本日、彦島でモルック大会がありましたので参加してきました。

人生初、「モルック」です。



手前の棒を、3.5ｍ離れた数字めがけて「えいっ」と投げて

その倒れた本数、もしくは1本だけ倒れた場合はその倒れた棒の数字が得点となり

早く50点になったチームが優勝というもの。

50点を超えてしまうと、25点に逆戻りですし。

投機失敗が3回続くと「失格」となります。


事前に、YouTubeにて学習していきましたが・・・結果は、最初練習時は全く当たらずで

どうなることかと思いましたが、本番にはしっかり得点の高い12点をゲットしたり。

50点満点をクリアすることも、失格も1回ありましたけど。

楽しくゲームさせていただきました。


昨日は、「潮望」カフェへ。



久しぶりに南公園にも散策に行ってきました。

南公園から海側に降りれる場所があったとは・・・びっくり。

すぐ目の前に門司がひろがります。手が届きそうな距離ですよ。



潮望で頂いたのは「かつ定食」



美味でした。(前回、頂いたオムライスより好評でした。MY評価ですが・・)


直近のMy家庭菜園。


里芋



スイカ




トマト



中国野菜達




というこんな週末でした。太陽の元で半日過ごしただけで・・・疲労感半端なしです。

支え合い隊

マンション問題には2つの老いの課題がありますが、

今や全国どこでも状況は変わりません。

マンションだけの問題に限らずです・・・。

ただ、違うのは、各自治体や行政での対応策ではないかと思いますが、

いかがでじょうか？　皆様はどう思われますか？

各自治体にょって財源であったり、人員にかなりの差がある気がします。


同じ下関市内をみてみても・・・。

若い世代が多い、どちらかと経済的に豊かな人が生活するエリアと

高齢者が多く、経済的困窮者が生活するエリアがあります。

(弊害がありますので、名指しでどのエリアとは表記しませんが・・・)


例えば、手元にあるチラシで紹介すると。

各自治体主体で行っている活動「お助け隊」

山の田エリアは随分以前からありました。



最近、立ち上がったのでしょうか？　伊崎町エリア。



でも、包括の方にお話しを聞いていると「支えて欲しい」人は多いけど

「支える」人材が不足しているとのことでした。

ずいぶん前に、彦島包括でお聞きした事がありますが。

「支える人手」がいないので、できていないとの回答でした。


ちなみに、高齢者の「見守り」有償サービスとしては、

警備会社が行っている「見守り」サービスがあります。




認知症高齢者の方には、靴の中にGBSをつけておいたり。

今は、個人携帯のGPS機能を使って探すという方法もありますが。

でも、問題はそういう機能がついていても身寄りがない。

親族・家族は遠方では、すぐ助けに行くことはできませんよね。現実的には・・


とまあ、高齢化の話題を始めるとエンドレスになりますので、

本日はこの編で終わりにします。よい1日を・・・。

ハザードマップ

暑いですね～。既に、夏が到来した感があります。

数日前より自宅周辺の側溝・・・汚泥が気になり奔走している最中です。

ご自宅周辺のハザードマップをご覧になられてますか？

私の住居は彦島なので、

ちなみに、彦島であれば・・ハザードマップのまとまった形式が

こんな形で掲載されています。

「彦島地区防災情報彦島まちつぐり協議会」のサイトです。



これをクリックすると、各ハザードマップを見ることができるようになっています。


最近、ウォーキングをしながら。

側溝のグレーチングの中を確認しながら歩いています。

溝の深さ、3分の2位まで汚泥や草が生い茂っている所など散見されます。


自慢ではないですが・・・

自宅がある団地。約36年以上前に宅地造成をしてできた造成団地。

今だかって、一度たりと側溝の掃除をした事がなく。

今回、他エリアの清掃活動に参加していかに・・何もしていなかったのか

と言うことに気づかされたという事実。

聞くところによると・・・そんな団地は結構、あるあるのようで。

だけど、昨今よくある線状降水帯のような豪雨が来れば

ひとかたまりもなく、冠水です。

は～、なんとかしなくてはの現実です。さてさて・・・どう合意形成を進めていくでしょうか？

自治体ですが、これマンションの合意形成と同じです。

私は、お金を出してもいいから、業者に依頼し綺麗に一斉したい。

その後は、毎年みんなで清掃活動しませんか？のタイプですが。

お金の話をすると・・・皆さんシカとです。

誰かにやって欲しい。お金は出したくない。労力も出したくない。

そんな、うまい話しの解決策なんてありえませんよね。


さてさて・・・この展開はどうやっていくでしょうか？の巻です。

外部管理者方式

国土交通省HPに令和6年6月

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が

掲載されました。



外部管理者方式に「理事会あり」「なし」の場合。

既存マンションと新築マンションの場合にわけて説明されています。


また、管理組合運営のあり方として、管理者権限の範囲等として

・管理者業務と管理業務の委託契約書は別々に分けるべき。

・管理者業務と管理業務の担当者を分けるべき。

・管理者の任期は原則1年程度とすることが望ましい。

・区分所有者の意思反映のための環境整備が必要。

・議決権行使は、管理者や外部専門家である監事への議決権付与ではなく、

出席又は議決権行使書によることが望ましい。



管理業者管理者方式における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方。

・管理組合財産を管理する預金口座は、管理組合に帰属する財産であることが

一見して明らかとなる名義とするべき。

・通帳と印鑑等の同一主体による保管を避けるため、

管理組合財産を管理する口座の印鑑等は監事が保管することが望ましい。


管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス

・規約には、管理者の固有名詞を記載しないことが望ましい。

・管理者の退任が決まった後の新管理体制への移行手続きは、監事が担うことが望ましい。

・具体的には新規約の調整、新管理者の選任を議案とする臨時総会の招集通知を

旧管理者の退任決定日から1ケ月以内を目途に発出し、新管理体制を整備することが望ましい。



日常の管理での利益相反等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方

・総会で承認を得た金額以上の支出を伴うと取引や、自己取引及びグループ会社との

取引等については、総会において承認を得る必要がある。

・グループ会社の定義について、管理業者の親会社、子会社、関連会社、管理業者を

関連会社とする会社を総称したものとして整理。


大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方。

・大規模修繕工事は、修繕委員会を設置し、これを主体として検討することが望ましい。


監事の設置と監査のあり方

・監事のうち少なくとも1名は外部専門家から選出し、加えて

区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

・区分所有者に対する定期報告、月1回が実施され、

・区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合、

区分所有者からのみ監事を選任することも考えられる。


上術がガイドラインを要約したものです。

ガイドラインが整備されることはとても望ましい事です。

でも、今度は「監事」のなり手がいなくなりそうですよね。責任重すぎて。

また、管理委託とは別に管理者への報酬も加味すると、

そのフィー分の経済的負担も上乗せされるとも考えられます。


ニュース等によれば、管理会社より「管理費の値上げはありません」と提案され。

理事会もなくなりますし、役員にもならなくてよいので負担が軽くなりますよと言われ。

がっつり、管理規約の中に個別名称を入れられて、解約できないようながんじからめの規約となり

それを知らずに総会で承認。

はたと気づいた時。解約しようとしても特別決議がとれず

規約改正ができないため、管理者解約ができなくて苦労したという事例がありました。


「契約にはじまり、契約におわる」です。

契約書や管理規約の内容は、しっかり確認をされてくださいませ。

行旅死亡人

「行旅死亡人」(こうりょしぼうにん)

なんだか、聞きなれない言葉です。


本日の「Reライフ」記事。

増える引き取り手ない遺体　新たな制度をというもの。




遺体を引き取る家族がいない親族が見つからない事例が、

急激に増えているというもので、1990年代から増え始め、

近年は年間50～60件にのぼるという神奈川県横須賀市の場合。


明治時代に成立した法律など複数の仕組みで、自治体が埋葬や火葬を実施する

ことになっているという制度で、身元不明で、葬祭を執行する人がいない場合は、

「行旅死亡人」として、死亡した地の市町村長が埋葬や火葬を行う。

身元が判明していても葬祭を執行する人がいない場合は、

墓地埋葬法で、やはり市町村長が実施するとのこと。

自治体の手間や費用的な面においても、圧迫しますよね。


横須賀市では、身寄りがない高齢者と、葬儀社との間で

葬儀や納骨の生前契約を結び、あらかじめ葬儀社に費用を預託してもらい

死後に契約通り履行されることを自治体が確認する独自の取り組みを

始めているところもあるようです。


身寄りのない方・・・本当に増えていると思います。

と、お話は変わり。

袋栽培していた「ジャガイモ」収穫してみました。



収穫量はこれだけ・・・。



少なっ・・ですが、袋そのものが小さかったですからね。


あじさいが、咲き始めました。



これ・・・門司の三井倶楽部敷地内のアジサイです。きれい・・・。

アジサイは雨が似合いますよね～。さすが、6月の花です。


今日は地区の「クリーン作戦」の日。

う～微妙な天気です。雨・雨・降れ・降れ的な・・。

降るのか、晴れるのか・・・はっきりして～と。

このままでは、ずぶ濡れでの奉仕活動ですよ。トホホ・・・。

既に、雨を見越して土曜日に国道沿い・河川の掃除は完了しましたが。

クリーン作戦の日ではないからな～と。

昨日は、ぽっちで作業を始めましたが、

1人・・2人と・・・参加者が増えて。

「皆さん、ありがとうございます」とっても綺麗になりました。感謝です。


やっぱり・・・きちんとした事をしていれば、

誰かかれかと、助け船は出るものです。人間捨てたものではありません・・。

「ありがや～」

なんだかんだと、役員奮闘記の巻です。


まあ～いろいろあります。マンション理事長のお気持ちもよく理解できますよ。。

フロントマネージャー

管理会社のフロント・・・。

呼称としては、「フロントマン」と呼ばれたりもしますが、

最近は女性のフロントの方の増加もありで、

「マン」という呼び方が合わなくなってきているのかもしれません。

で・・・かっこよく。

「フロントマネージャー」という呼び名が増えてきたのかもしれません。

先日、診断に伺わせて頂いた管理会社。

若い男性のフロントの方でした。

理事長も4月に就任されたとのことで、若い女性理事長でした。


やっぱり、若い方がマンション管理組合の事をしていただくと、

「フレッシュ」ですよ。

多少知識が不足していても、「助けてあげたい」という気持ちになるものです。


ときどき、管理会社のフロント女性から・・・ご相談をされることもあります。

ぴかぴかの1年生、もしくは経験の浅い方、同性なので聞きやすいのでしょう。

大歓迎で、無料奉仕でご相談対応させて頂いています。

そうすることで、今の管理組合が抱えている現状を垣間見ることもできますし。

「人助け」にもなればと。


管理組合理事長、長いところではお1人の理事長が10数年以上もされておられる

組合もありますが、「誰もやる人がいないから」とは言われますが。

1人の方が長年されていると、どうも勘違いがはじまる傾向があります。

管理組合＝なんでも自分の好きなように決めていいと。

理事長は長くても、3～5年程度で交代すべきです。


とは、逆に全員の理事が1年で全員交代の管理組合もありますが

そうなると、案件が引き継がれず。

単年度で片付かない問題が闇に葬られることもあります。


できれば・・・理事は「半数交代」で複数年が理想です。


最近、「第三者管理」の話題もチラホラですが。

しっかりと、監査の目をもっておくことも必要です。

自分達の大切な資産を、全くの他人様に預けるわけですから。


「よ～く、考えよう」です。