認知症で空き家どうする？

全国で空き家が増加しているといいます。

その中でも、問題になっているのは・・・所有者が認知症になったり、

相続して人たちの間で意見が合わなかったりで処分できないといったケースのようですが。


判断能力がなくなると資産処分できなくなりますので、早めに対応をしておくことが大切です。

認知症に備えて利用できる財産管理の制度として。

①任意後見制度や法定後見制度・・・家庭裁判所に申し立てし財産管理などを

代わりにしていただく制度。

ただし、監督人の毎月の報酬が発生します。

管理人は親族や弁護士・司法書士などが多いようです。

②家族信託・・・最近は、後見人よりこちらの方が自由度が高いと増えているようです。

いづれにしても手間もかかりますし、費用発生もあります。

ただし、ずっと家を空き家にしておくと建物そのものが売却できなくなる可能性も

ありますので、早め。早めの対応ですね。


先週、ゾーナイタリアに行く時・・・店の前を通り気になったお店。

『アメとムチ』に、早速行ってみました。

開店の10分前にお店前到着。誰も並んでいなさそうだっけど・・・本当に入れる？と疑問。

そろっとお店のドアを開けて「11時からですか？予約してないけど入れますか？」とお尋ね。

「カウンター席2名様なら、12時から予約で埋まってるので12時まででよければ」とお店の方。

(ラッキー)



お店の中はドライフラワーが天井からぶら下げて飾られていてと・・・(うんうん。インスタで見たそのもの)



カレーメニューは3種類。

エビ海老ココナッツミルクカレー・野菜グリーンカレー・スパイスキーマカレー

私は、エビ海老を友達はキーマカレーを。





デザートは自家製プリン。

カラメルの違いかな。。こちらも2種で食べくらべ。





濃厚なプリン美味しかったですよ。

最近はインスタなどで事前情報があるので、とってもありがたいですよね。

つぎつぎにお客さんが来られてましたが・・・

ほとんどの方が入店できず、断られてたようでした。「予約してた方がいいお店です」

ラッキーで美味しくカレーをご賞味させて頂きました。◎

墓じまい

昨日、この暑い中・・・親戚家族と一緒に

「墓じまい」に立ち会ってきました。

最近は墓をもたない方や、墓の後継者が不在なのでとか

理由はさまざまですが・・墓じまいされる方も増加している感じがあります。

墓地でも霊園でも至るところに空区画が出ていたりというのが実感です。


という私は墓は所有者しない派で。

「海上散骨」に決め。

墓の代わりとなるものは、「芳名碑」という名前でしたっけ？

名前はそこに刻んでいただくことになっております。

既にお支払い済。

いつあの世に行ってもという準備はできております。


で・・・墓じまいの後は彦島　専立寺さんの合同墓に移動し納骨。

お経を読んでいただき、無事にお納めすることができました。


なんとなく、1つ片付けが終わるとほっとします。

で・・・夜は久しぶりにグランドホテルにて会食。

締めに「しらこ」を頂きました。

ほくほくしてて、とっても美味でした。



グランドホテルは本当にビューがよいですよね～。

来客用にはもってこいのスポットです。是非、どうぞ。お勧めスポットです。

インプット・アウトプット

物事には、インプットとアウトプットが必要と言われますが。


インプットしなければ、アウトプットはできませんし。

アウトプットすることで、自分の頭の中で整理ができ、記憶が整理され、

忘れる事も少なくなるといわれます。


確かにその通りです。

インプットしただけでは、忘れてしまいますが。

インプットしたことを5人に話すのがいい？こういう諸説がありましたっけ？


語学の上達にとっても・・・どこから手をつけたらいいのか？

どうしたらネイテイブのように話ことができるのか・・・？とユーチューブを見てましたが。

どの講師がいうのも、まずは赤ちゃんが言語獲得をするのと同じだから。

まずは「聞くこと」だといいます。


日本人が英語を6年間あるいは、それ以上に学んでいるのにしゃべれないのは、

文字で覚え、文法に縛られ・・しゃーべることをしていないからだと言われます。


要はヒアリング力(聞く力)と、しゃべる練習が必要だそうです。

CDをこれでもか・・・と暇があれば、移動中の車の中でも言語CDを聞いているため、

最近、やっと・・・言葉として出せせるようになってきた感があります。


「継続」「継続」あきらめずに、続けることです。




と・・今日の朝日新聞に「相続登記の事が掲載されていました。

先日、家族信託のお話を聞きに行った講座でもお話がありました。



調べてみますと・・・法務局のサイト「法定相続情報証明制度」について

平成２９年５月２９日（月）から，全国の登記所（法務局）において，

各種相続手続に利用することができる「法定相続情報証明制度」が始まりました。

相続手続が簡単にとありました。


現在，相続手続では，お亡くなりになられた方の戸除籍謄本等の束を，

相続手続を取り扱う各種窓口に何度も出し直す必要があります。

法定相続情報証明制度は，登記所（法務局）に戸除籍謄本等の束を提出し，

併せて相続関係を一覧に表した図（法定相続情報一覧図）を出していただければ，

登記官がその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付します。


その後の相続手続は，法定相続情報一覧図の写しを利用いただくことで，

戸除籍謄本等の束を何度も出し直す必要がなくなりますとありました。


確かに・・相続手続きを行うためには、

様々な書類の取り寄せも必要ですが、手続きも面倒です。

今後、高齢者の増加とともに手続きも増加するでしょうから・・・いいことですね。

早めに手続きをしておかないと、

相続人が数十人に膨らんで・・相続手続きが大変と、登記名義変更ができず

不動産売買ができない。相続税が払えないなんてこともあるかもです。


相続が発生する前に、税金のことも考えておく必要はあります。

何事も早め、早めに対策を検討しておくと楽ですよね。

なかなか話が親族だけで進まない時は、プロを活用するのもひとつの方法です。

宅地建物取引士

宅地建物取引士・・・証の更新に山口まで行ってまいりました。

ブログは久しぶりの更新です。

この法定講習会、不動産の宅建協会と全日本不動産協会の

どちらの講習を受講しても「可」になったとのことで・・



日程がよかった全日本不動産協会開の講習を受講しました。

こちらの会場は、山口グランドホテルで駐車場も無料で駐車できます。

(こちらの方が条件よくない？と思った次第。

若干、講義内容も違っていましたが・・・講義内容もこちらの題目の方が興味ひかれました。)


大きく注目したのは・・・「賃貸」

国土交通省の告示による「賃貸住宅管理業者登録制度」

登録をしなくても業務はできるといはいうものの。


賃貸不動産経営管理士資格保持者もしくは実務経験6年以上の者を従事させる。

貸主に対しての説明義務など。


登録業者は告示に定める業務処理準則を遵守することなど

分譲マンションの管理にも似た業務義務が発生してきましたね。


いいことだと思います。


賃貸不動産経営管理士という資格、

この資格、保有している意味あるのかな？と思っていましたが・・

時代の流れとともに、資格の価値が出てきました。



不動産業界の方々・・・やはりその職種によって雰囲気が違いますよね。

以前、ケアマネ講習の時には・・うん？この雰囲気と思いましたが・・・


それそれの職種によって雰囲気が異なるものです。面白いですね。

私はどっちなのだろう・・たぶん、まだまだ前者ですね。雰囲気が・・

不動産の選び方

以前、不動産会社に勤務していたことがあり、

また、興味深い性格のため・・・

社内の部署移動を希望させて頂き、

「賃貸管理」「賃貸斡旋」「オーナーへの資産運用」

「売買仲介」「分譲マンション販売」「競売物件」と

いろいろと苦労と経験は人一倍踏んで・・

不動産のオールランドプレーヤーを目指したことが

まあ、いろいろと役立つ事もあるものですが。



「不動産投資物件の選び方」についてご相談がありました。


基本的には私の選択眼は・・・

「出口を見て、買う」一言で言えば、これにつきますが。


投資物件についても、その物件がどのエリアにあるのか？

1棟買いなのか？　区分所有物件なのか？

築年は？　利回りは？　近くに大学等があるのか？などなど


チェックポイントはいろいろありますが・・・。

たぶんご相談者のご年齢から推定すると、

投資を始めた息子のために、ちょっとご教授願いたいとの事でしたが。


「相続税対策」

この視点もおありなのでしょうけれど・・・。


賃貸物件の管理と分譲マンションの管理は、基本的に異なります。


賃貸管理においては、国土交通省の管理業登録は不要ですが、

分譲マンションの管理においては、国土交通省の免許が必要です。


賃貸物件では、投資利回りを上げるためには

「部屋づめ」といわれる「入居斡旋」の力は、重要です。

入退去に伴う、現状回復工事や退去精算や家賃回収も必要です。


それに対して、分譲マンションでは、居住者が頻繁に出入りすることは少ないものの

同じような建物の管理は必要ですし、管理費等の集金業務もあります。


投資用の1棟買いであれば、上記の「賃貸物件」が該当しますが、

投資用物件で、管理も含めて提案される場合もありますが、

その場合は、分譲マンションの1室が多いですね。


要は賃貸物件の投資であれば、入居者がいて、なんぼ(いくら)の世界です。


入居者がいない、空室率が高い物件を所有していても「負」の財産でしかありません。

いかに、入居率を上げるか。斡旋力があるのか？が不動産仲介業者

あるいは、不動産管理会社の手腕です。


不動産は所有していれば、毎年固定資産税がかかります。

まして、分譲マンションであれば、空室でも「管理費や修繕積立金」の

支払い義務がありますよ。


この点もお忘れなきよう、お願いいたします。

不動産の購入目的は何？　ここもポイント。

単なる、相続税対策で「負」の資産を所有しておきたい？

では・・何年後に相続が発生しそうですか？

その後は、売却しますか？　ずっと所有しているつもりですか？


税制が変わったため、以前の税法では

100人のうち、4人しか相続税と縁がないと言われましたが、

改正後では、10人いれば1人は該当すると言われています。


また、「1次相続」は大丈夫でも・・

　　「２次相続」ここは、要注意です。

木の伐採

木の伐採に関する訴訟。意外に多い様な気がします。


でも・・・実際そこに生活されている方にとっては、深刻な問題ですね。

では、民法では「木の伐採」についてどうなっているかというと。


法２３３条　第１項・２項に記載があります。


（竹木の枝の切除及び根の切取り）

第二百三十三条 　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、

その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。


２ 　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

となっています。


住宅に土砂が落ちるなど・・・裏手ががけなどの場合。

土地を購入する段階で「宅地造成規制法」を気にかける必要もあるのです。

宅地造成規制区域内で、次に掲げる宅地造成工事を行おうとするときには、

許可又は届出が必要となっています。


1　許可が必要な宅地造成工事

（1）　切土部で2mをこえるがけを生ずるもの

（2）　盛土部で1mをこえるがけを生ずるもの

（3）　切土と盛土を行う場合で、2mをこえるがけを生ずるもの

（4）　切土又は盛土をする場合で、その土地の面積が500平方メートルをこえるもの

絵にするとこれが「切土」「盛土」



建築主は、極力宅地造成法にかからない様にと、

工夫して建築したりする様ですが・・・こう大雨が多いと、住んでる住人は

心配でしょう。土地を購入する時には、土地そのものとは別に

周囲の環境なども気にする必要があるのです。

やっぱり道路づけ

久しぶりの不動産・・・

関東から帰省した高校時代の友人。

お父さんと一緒に、問題の土地。現地確認・・・。


と・・・行く前情報はほとんどなく。現地近くの公園に集合。

でも、一応と「路線価」検索。う～～ん評価はいか程？

用途地域は？　とちょいチェック。

久しぶりの不動産。下関の検索システムも進化してました。



都市計画図の閲覧システム。これ◎ですね～。

都市計画図


集合場所で、公図とゼンリン。登記簿で内容確認。

概要を把握し、３人で歩いて近くの現地へ。



う～～ん、やはり公図・ゼンリンと道路づけ異なるものです。

とても、現況売買は無理。さらに崖下の住人から、土砂が落ちる。木が茂る。

草木を伐採しろと☎が入る状況とか。


やはり、道路づけ。近隣の登記簿・公図を眺めながら・・・アドバイス。

少しでも良い方向に解決するといいよね～。


と本日のお土産・・・

鎌倉の半月。このぱりぱり感がたまりません・・。

土砂災害防止法

宅建講習続編・・・

法令改正の中に、「東日本大震災特別区域法」

「津波防災地域づくりに関する法律」が追加されましたが。


山口県内においては、現在のところあまり関係はなさそうですが。

津波防護施設の管理等は、各自治体によって扱いが異なる様ですので

詳細は、「河川課」に確認をすると良いようです。


マップが充実されたのは、こちら・・・

「土砂災害防止法」によるところの防災マップ

土砂災害警戒区域　(イエロー)と言われる個所

土砂災害特別警戒区域　(レッド)と言われる個所。


これを見るのは「土砂災害危険個所マップ」で検索ください。

土砂災害危険個所マップ


と・・新しいのは平成24年3月30日告示「山口県内の都市計画区域再編」

下関市ではこうなっています・・

都市計画再編下関市

これを検索される際には、「都市計画再編○○」と

○○に地区を入れて検索すると、良かったかと思います。


なんだか台風が近づいてきてるようですね～。

週末に九州を南下してゆく予定の私は超～気になるところ。

「晴れ女なのですが・・・」

宅建講習

５年に一度の更新講習。

宅地建物取引主任者講習に参加してきました。

朝から夕方まで、みっちり・・５時間。

さすがに、会場までの往復時間を含めるとため息が出ます。




民法・税法・建築基準法・宅建業法と・・よい復習になりました。

不動産取引において、「暴力団等反社会的勢力の排除」

事前に確認がとりにくい事項だけに契約時に「確約」をとる。

そして、事実が判明すれば、その事実を元に契約解除をするのがポイント。


よくある「瑕疵」の話。

建物の瑕疵・心理的瑕疵・権利の瑕疵と色々ありますが。

売買において売主の瑕疵担保責任は、「特約」がない限り民法の規定が適用。

「事実を知った(瑕疵を発見した)ときから1年間」

売主が業者で、買主が業者以外の場合・・目的物の引渡しの日から2年。


これに・・「品確法」が加わって。最低10年の瑕疵の義務付けが加わり。


さらに・・・平成13年に「消費者契約法」が施行されてから。

「消費者」と「事業者」との間で締結される契約。

民法の規定より消費者にとって不利益となる特約は無効になると・・


事業者にとって。プロにとって、取引に対する認識・注意力。

そして、説明責任。そして、大切な調査能力も責任重大です。


今変わろうとしているのが、賠償額の「法定利率」

民法債権法の改正によって、民事は年5%・商事は年6%の利率が変わりそうだとか。

これは今後のチェック事項。


また、債券時効。

債券の消滅時効は、10年が原則ですが。

商行為によって生じた債券は5年。

この消滅時効も時代の流れとともに変化のきざし。

現在検討されているのは、1年・３年・5年と。

短期化の可能性があるのだそうです。


時効が短くなればなる程・・「時効の中断」が大切になってきます。

手落ちなく、ぬかりなくですね。


プロとして不動産取引。ますます難しくなりそうです。

弁護士の先生・税理士の先生。とてもお話上手でした◎

ないと困る遺言・あっても困る遺言

FPジャーナルの書籍紹介に掲載されていた本・・・購入してみました。




「ないと困る遺言・あっても困る遺言」

　　弁護士・信託銀行員がズバリ教える。

なんとなく、このフレーズにうまくひっかかりました。

事例ごとに、紹介されている点は◎でしょう。

やはり気になるのは、「相続人不存在」「相続人不明のケース」

　　随時、ひもといて見ます。


と・・「アボガド」を食す。まだ継続中です。



アボガドは、栄養の王様です。栄養価が高い◎

うん・・・でもよく見ると、カロリーも高い。　(やばい・・)


ちなみに・・今日は、昨日の残り分を使って。

アボガドのピザトースト。



少々、焦げ系ですが・・お味は◎　


やはり梅雨ですね～なんだかお天気がはっきりしません。

傘のお忘れがないように注意してくださいね。

いつも車で、傘を持ち歩かない私。

パワーのひきつけ・・・。

久しぶりのオフ・・・。

とは言うものの。朝一から活動。

　久ぶりのオフタイムとなると・・・スケジュールはつめつめ。


大好きなブリザードに行ってきました。

作品はこちら・・・



今回は、足のある器。ガラス・・・

　　なかには、カラーのポプリが入ってます。





上から見ると・・




で・・・先生の作品まで頂きました。「ありがとうございます」




ブリザード教室の出会いは「ブログ」から。


そして・・・午後からは、「いつもブログ見てる・・」とお電話頂いた素敵な方とお会いしました。

「パワーは、パワーをひきつける」とはいいますが・・。

　　へえ～～新しいと感じた生き方。◎

「前向きに生きる。」この言葉のように・・・

　活気に満ちたお話。とてもお話もはずみ。初めてお会いしたとは思えない距離感。


　きっと、すごい記念の日になるような気がします。


「ブログ」での出会い。素晴らしい・・・。「元気も頂きました」


本日、購入の書籍。

やはり・・・マンションバカはマンションです。




元気の源いただきました。明日もまたがんばれる気がします。

風水と鬼門

これ・・・『鬼門』と「裏鬼門」の絵。


「鬼門」とは、中国から出てきた言葉だといわれており、

匈奴とよばれる遊牧民が中国の北東部から幾度となく襲ってきて、

その時に襲われた家の大半は北東に玄関のある家ばかりだったことから。

北東は鬼門と名づけられ、皆から嫌われた方角になったそうです。



鬼門の方位は、東北。裏鬼門の方位は、南西。



日本では、家の中の日の当らない北東方位は、いつも湿った空気が漂い。

不衛生になりやすいこと。

そして西日が当る南西にキッチンなどがあると、

食品が腐食しやすいことから。

鬼門の方位を避けるといういわれがありますが・・・。


設備が整った現在では、昔のように、便所も不衛生ということもなくなりましたので

どうしても、鬼門方向が気になる様な場合は・・・


風水を取り入れてみる。これが良いのでは？と思う私。


「運を取り込む」とか運気を上げるとかいうことは、やはり大切ですよね。


風水では、清潔にすること。整理整頓をすることが。「吉」

特に、トイレなど清潔に保つこと。


参考までに、風水の吉方向をご紹介・・・

キッチンの吉方向は、風通しが良い「東、東南、西北」

居間は、「東南、南、東」　

玄関は、「東、東南、南、西、北西」。

子ども部屋は、東南。朝日を浴びて育てるとよく。

寝室は、南西が良いようです。


特に風水では、玄関から「吉」が入ってくる場所。

東の方向、運気を取り入れ。空気が部屋中に回る様に・・・

良い運気がまわるようにするとよいかもしません。


玄関に鏡を置く場合は、玄関入口の真正面に置くと運気は跳ね返って入ってこない為、

少しずらして置くと良いようです。





今夜の就寝前・・3分癒しtime。もう・・・深夜　



今夜はジャズ音楽とともに・・・・







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欠陥住宅・・「将来危険」も賠償対象

新聞を開いた瞬間に・・・ばっと目に入た記事。





建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計・施工業者に

損害賠償を請求できるのか？


この点が争われた訴訟の差し戻し上告審判決。


『現状では危険がなくても、放置すれば将来的に住民らの生命や身体

　　財産に危険が生じる程度で足りる』との判断がでました。



具体例として・・・

放置した場合に、鉄筋や腐食やコンクリートの耐力低下で

建物の倒壊につながるような構造上の欠陥のほか、有害物質の発生で

住人の健康を害したりするケースなどが挙げられたようです。



『将来危険』・・消費者にとってみれば、心強い判決かもしれませんが

業者にとってみれば・・・相当、怖い判決ですね。

法律がどんどん変わり。建設業もどんどん厳しくなっています。


でも・・・結局は、人間がする仕事。

ロボットが、全ての工程を工事して建築できる訳ではない世界。

厳しくなればなる程、小さな会社は境地に追い込まれる気がします。

下請け。孫請けは・・・いつの間にか全て消えてゆくかもしれませんね・・・。



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縁と運とタイミング

最近、ちょっとさぼり系のブログ・・・・。


不動産には、「縁と運とタイミング」という言葉をよく使うことがある。


運よく・・・いい物件と出会い。

　いいご縁があって。

　　そして、その時に物件を購入できるというタイミングがあって。

やっと・・物件を手に入れることができる。「縁と運とタイミング」


　結婚にも似た出会い。縁とタイミングの関係。



久しぶりの物件清掃。


お客さまから、お預かりした物件を・・・


愛情をこめて。心をこめて清掃をする。

今まで大切に住まれていた方が・・愛着のある物件をいろいろな思いで手放す時。

やはり、いい方に購入して頂きたいと思う気持ち。

そんな売主様の気持ちもこめての『物件磨き』


物件に『気持ちを込める。心を入れる。』ことで、不思議と気持ちは通じ・・・。

　良縁がめぐってくる。「縁と運とタイミング」

そんな不思議なめぐり合わせにいくつ遭遇してきたことだろう。

天使はいつも見てるもの。いつ頬笑みかけてくれますかね？



と・・・気分転換。宮崎作品・・今日から封切り映画見てきました。

　「コクリコ坂から」



結構・・・感動。涙ぽろぽろ・・・。

　アニメといえども。大人が見て感動する内容でした。



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人生は勉強なり・・・

ありがたく頂いた講師のお仕事。

　で・・・いやおうなく、必要に迫られて。

　　再勉強をする事になる。


結構いい復習の時間。


社会で生きてゆくためには、「足し算」「引き算」「掛け算」「割り算」ができれば

微分・積分なんて解けなくても生きてゆける。


も～難しい事なんて知らなくても。生きてゆけるよね～なんて思いつつ。



試験に合格するまでは、必死で学習し・・・

　試験に合格した瞬間から知識は退化する。

　　試験勉強と実務と・・・結構、必要な知識は異なるもので。


へえ～。こんな事、実務では使わないよ～なんて思いながら

　試験のための勉強だから仕方なく。再復習・・・。

　　先生も結構、大変だったのね。。なんて思う瞬間。


でも、何でも慣れるのは早い。生きる適応力なのかもしれない。

その時、その時の瞬間を大切にしつつ・・・。

楽しみつつ、ベストを尽くすことも忘れずに。

多くの方と共有できる時間を有意義に過ごしたいという思い。

さあ・・・「明日もトライ・トライ」



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