共用部分の保険

管理組合が加入するマンション保険。

管理組合では全く付保していませんという管理組合に遭遇したこともありますが・・・

一般的には、管理組合がその建物(共用部分)に対して保険を付保しています。


そして、専有部分の保険は？と言えば・・

その住戸を所有する方が火災保険や家財保険に付保すると。

そして、さらにその住戸が賃貸だった場合には・・
・
賃借人の方が借家人賠償保険に加入するというのが一般的な加入例です。


日本の住宅の場合は、出火責任法があるから火災保険に付保してなくてよい？と

思ってらっしゃる方、おられますか？

もし万が一、自分が出火元になった場合・・・

全く自分に過失がない場合には「出火責任法」によって類焼された方への賠償は免れますが・・・。

賃借人の方が同じように自分が火元になった場合・・・

その家主ささんに対して賠償責任をおわなければならないという仕組みになっています。


でももし、火元になった時、自分に過失があった場合には、賠償責任は発生するのです。

保険というのは、万が一、火災が発生した場合・・

全てを失う結果になることもありますから、それを保険によって再建しやすくするため

救済するというのが保険に加入する意味でもあるのです。

だから。最近の保険では「再調達価格」と言って、今ある家と同じような建物が

再建できるようになっているともいえます。


で…本題はマンション保険。

最近では軒並み損害保険会社が事故率の高い建物保険について、

築年数による保険料の差を設けてきました。

そして、築20年経過した物件の引き受けお断り。

もしくは、条件付。もしくは高い料率・保険料にてなら引き受けましょうという事になっています。


前回、築２０年のプレゼンは致しましたが・・・次は、３０年です。

築30年の管理組合。でもそうは言っても・・・いい保険内容に加入してさしあげたいと。

再調達価格と評価額。水漏れ調査費用特約。個人賠償。施設賠償と・・・比較。


前回、施設賠償　免責５万円と水漏れ調査費用特約　年１００万円　OR 年３００万円　？で

比較検討しましたが、やはりそれぞれの管理組合によって必要な内容は異なります。


しっかり検討。しっかり付保して。しっかり賢く請求を行う。

これに限ります。


今回は、意外や意外。

築30年経過のマンションでは、あいおい損害保険が◎だったのです。


なぜって？

　　　　　　知りたい？


あいおい損害保険では、まだ・・・築年により引き受け拒否をしていなかったからなのです。

　　　　　　　へえ～だよね。


ちなみに・・

東京海上日動・三井住友・セコム保険は・・築20年の制限。

損保ジャパンは・・築25年の制限となっております。

特に、新規加入は要注意ですぞ・・・。



築年が多く経過したマンションでは、今回。そして、次回加入は大丈夫？と

そこまで考えて付保すべきと思うところです。



もっと詳しく知りたい方は・・・

　　こっそり耳打ちしますので。甘いもの持参でお願いします。

そうかい・・・総会。

早いもので・・・


　　３月の足音が聞こえてきます。



　　これって・・・イヤ～な足音です。



え？何故かって？


　　はい、３月決算月の管理組合。やっぱり多いんですね。


　　　それに伴って。

　年明けからやたら理事会が増えるのがこのお仕事ですが。


特に、総会で審議する事項。


　何にします？って感じで・・・打合せの時間も増加します。



　　　　今夜も総会です。


さすがに・１週間に２回目の総会は「・・・」です。


　でも・・・きっとまじめにお仕事をしているせいでしょう。




臨時総会の開催回数、増加しましたよ。


　正しい総会を開催する。正しい運営をする。ここが大切です。







でも・・・・それより。何より。


最近、夜のドラマにはまってまして・・・



　今夜のドラマは９時からです。


　　　　なんとか、９時前には終わらせて。


　帰路につく車の中で、視聴です。今日はここが、一番のポイントかな。



お土産・・・


　鹿児島からと熊本から。




大好きなモンシェリ。


熊本から・・・

特別決議

区分所有法でいう「特別決議」とは・・４分の3という数字。

これに対して・・普通決議といえば、2分の1という数字を意味。


この特別決議。

組合員数の4分の3以上かつ議決権数の4分の3以上というハードル。



この仕事を始める前は、特別決議・普通決議と何気なく言っていたけれど・・・


実は、この4分の3以上の数を確保するのは、いかにハードルが高いことかと

思うことしばし・・・。



例えば・・区分所有者20名・議決権が30だとした場合。

4分の3以上の数字を確保しようとしたら・・・


区分所有者の数が16名・議決権数が23以上の賛成が必要となる。


その中に、議案書を送付しても電話をしても全く無反応な方が3名。

相続人不存在が1名。(行方不明な人)

管理費は入金されているけれど、転居先が不明な人が2名いたとしましょうか。。


ってことは、6名の区分所有者から賛成が得られないとなると、

頑張っても14名の賛成しか得られないことになりますよね。



これ全体が100名・議決権100個だとしたら、各76以上の賛成が必要となる計算。


これ、100世帯の方が住んでいても、実際総会に出席する方は20名弱。

あるいは、10数名の場合も。

あとは・・・全て委任状か議決権行使書で済ませる方ばかり。


過半数は集まっても、4分の3ってなかなか集まらないものです。



でも、規約を変更する時。用途変更をする時。・・特別決議が必要です。

これは「強行規定」と言って。

管理組合が好き勝手に変えられない規定となっており、

その数も法律によって決められているのです。



管理規約の中に「管理費・修繕積立金」の額などが明示されていれば、

それは特別決議になります。


例えば・・集会室がない管理組合、

高齢化に伴って・・・1つの住戸を管理組合所有して

集会室にしようなんて話が出ても、これは用途変更にあたりますので、

これも特別決議となるのです。



皆さんの興味・関心が高いうちに。

票が集まるうちに、しっかりと審議事項は固めておきたいものですと。


今回の議案・・・管理費改定。

管理費改定には「普通決議」で改定ができる場合と

「特別決議」が必要な場合があること、ご存知ですか？


これも、実は管理規約の作り方。

将来に向かってどんどん改定をしようとした場合・・・

管理規約の中に明確に管理費や積立金の額を明示しないことが1つ。


そして、もう1つは・・・

管理規約の「総会決議事項。」

この条文に「特別決議」で決めれる事を明示する。

ってことは・・・明示がないものは、「普通決議」と解釈できる。



訴訟になった時・・・

明らかに、判定できるものと。判別がファジーであるものと。

あとは、総会議事録の作り方。表現の仕方。


「○○とも解釈できる」でも「○○とも解釈できる」

いいような、悪いような・・・。


明らかに・・・まずいよね～という時は、ファジーな表現を増やすことかな。

という理解。


本当にいろいろあります。

管理組合のお仕事は、その時は間違いのない判断だと思ったことが

数年経過した後になって・・・「あ・・・」というような例は多々あります。


当事者にならないように。リスクヘッジも忘れずに・・。

自治会

自治会への加入率。


戸建住宅でも自治会への加入率がどんどん下がっているようですが・・

分譲マンションでの自治会への加入率も低いですね。



で・・分譲マンションの場合、ポイントは。

新築を建てるデベロッパーの方。

あるいは、竣工時から決まっている管理会社の自治会への理解度。

あるいは、その地域の自治会役員の方も熱心さかもしれません。



いったん、管理組合が立ち上がり。

そこから、自治会を立ち上げようとすると・・・

もう、なかなか意見がまとまりません。



で・・・どんな努力をしたかと言えば。

理事会時に自治会の方に参加して頂き、自治会活動についてレクチャーして頂きましたが。

いざ、総会議案化となると。なかなかそこから進みません。


「入りたい人だけが入ったらいいよ」となる始末。

加入者の希望を募っても・・1つの建物に希望者は1人か2人がせいぜい。


これじゃあ～という感じ。



議案化する時は、一気に強制加入で採決をとる。ここがポイント。

だと、失敗から学ぶ事しかり。



と・・今回、ゴミステーションのネットが敗れちゃいました。

市の補助金制度があるから聞いてほしいとのご要望。

「はい」とさっそく、市に問い合わせ。



自治会に加入していない場合、

そのステーションを使う方、全員の署名・押印がいりますと・・・

「え？」そんな問題？と驚いた。


じゃあ、ゴミステーションのネット購入費の半額を補助してもらうのに

１００世帯なら１００の署名？とるってことだよ。

数千円の補助金をもらうために、そんな労力はなし。



こんな影響があるとはね・・・。



お子さんの見守り。高齢者へのフォロー。自治体とのかかわりを考慮すると

私自身は、自治会推奨組。



でも・・・過去。自治会から管理組合脱退したケースもあります。

さまざまな方が暮らす管理組合ですから、いろいろな考えがあります。



理事長を決めるのも大変だけど。

自治会担当者を決めるのももっと大変だったりしますよ。


基本、隣とのかかわりをもちたくない人の集合体がマンションですからねとも。

温泉ざんまい

最近、流行りの「個室風呂付きお宿」


　　


　箱根に宿泊した際・・・いいよね。のんびりできて～と。



　　そこから・・・個室風呂付きお宿は大のお気にいり。



　　　　大分の「赤い鬼」もプライベート感　◎


　　　　　　「小鳥のお宿」も　◎　でしたが・・・。






今回のお宿。


　お湯質がとってもいいのには驚いた～～。


　　　ＰＨ９．８　　アルカリ質で、硫黄の匂いも。



　アルカリ質で、硫黄の薫りがする温泉は


　　　　　鹿児島の紫尾温泉ぐらいかな？と思ってたけど。




　　　ここのお湯質もとってもいい。



　　　　　　　　　お肌の保湿効果もばっちり。




　こういうプライベート風呂がついてるお宿の定員は・・・
　

　　　　　　　１部屋定員、マックス３人。


　　



また・・・行きます。




　　　　　　温泉ざんまいの旅。



　　　　　　　　　　　　　今回の入浴回数は６回。


　　　　　さすがにプライベート湯の時は、入浴頻度は高まります。



　　　　　　　　　　　お肌しっとり・・・すべすべ。ツルツルお肌だよ～ん。





やっぱり・・・・成長がとまらないはず・・・


　


　　食事も美味しく頂きました。「ごちそうさまでした～～」


　　　　　　　　　また、行きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　ここ穴場・・・秘湯。

管理士が診断

マンション管理新聞の記事。





日本マンション管理士会連合会と日新火災海上保険が提携し

共同商品開発に取り組んでいたもの。


今年、金融庁から商品認可を得て今年７月から販売する商品。


管理状態が良好な場合、保険料を20～30%程度割引

きわめて良好な場合、築浅物件と同程度の設定も可能とされているという。


診断を行えるのは・・・

研修受講と個人情報漏えい坦保特約保険付帯のマンション管理士となっています。



マンション管理士専用の賠償保険があることご存知でしたか？


不動産業でもありましたよ、宅地建物取引主任者賠償保険。

これは、重説瑕疵に対しての賠償。


やはり、仕事をする上において・・・「瑕疵」というのは起こりうるもの。

なんだかのリスクへッジはとっておきたいものですが。



この火災保険に対する講習会が早々に4月から開始されます。

現況加入しているマンション管理士賠償保険も、より保険料の高い商品に

乗換えなくてはなりません。

そして講習受講のための受講料も必要です。(私は受講しますが・・)



でも・・・1つの気がかり。

日新火災保険で加入している管理組合にまだ遭遇したことがありません。

どの程度、マンション保険加入率があるのでしょうか？という疑問。



で・・日新火災の支店を調べてみたら。

下関から近い場所で、北九州支店

山口県内では、防府支店のみとなっていました。


って・・くらいの取り扱い量なのかもですね。



もっと言えば・・・

マンション管理士賠償保険に加入していても、マンション管理士として業務に

ついている人はわずか。


この保険をきっかけにでも・・・

マンション管理士としての業務範囲拡大になればよいのですが。



お金ばかりかかってとなるとね～～。

たぶん、マンション管理士会に入会していても、会費の支払いのみで。

『インはなし』という方も多いのでは？



今後、管理士会への会費も値上がりしてとなると、

本当に業務についていない方は、離脱する可能性が高くなるのでは？という気もします。



生き残れるか？　生き残れないか？

ここは・・・経験値が勝負です。この仕事。


ということで・・・。保険のお話は、ほっとけ・・・と。


　　　「フィニッシュ」　温泉ざんまいへ・・・

マンション火災

２０日未明、東京・江東区のマンションで火事があったというニュース。


住人とみられる２０代の男性２人が死亡したほか、男女５人がけが。

通報により、消防車など４１台が出動し、火はおよそ３時間後に

消し止められたそうですが。


５階建てのマンションのうち、２階から５階まで合わせて

およそ２２０平方メートルが焼ける大惨事。


現場は東京メトロ東西線の木場駅から

およそ５００メートル離れた住宅や商店が建ち並ぶ一角だとのことで。

大変な騒ぎだったことが想像できます。



このニュース。

「分譲なの？」「賃貸マンションなの？」とそこが気になるマンション管理士。

賃貸ワンオーナーなら、その後の解決は早いけど。

う～～ん、分譲だと相当大変なことが想像できます。



分譲マンションでも、賃貸マンションでも、

法定で定められた火災の消防点検は行っていても・・。


いざという時、共用部分に設置してある消火器が使えない。

自宅には消火器置いていないという住戸も多いものです。


この辺りは、日ごろの消防訓練が大切と・・・

消防訓練を推奨している私です。



では・・・消火器の使い方。ワンポイント。

消火器の使い方は、「ピ」「ノ」「キ」「オ」で覚えます。


どういう事かといいますと・・・。


まず・・・

消火器を片手に持って

　　「ピ」＝ピンを抜きます。


で・・・その次に、　「ノ」＝ノズルをはずします。


で・・・その次は、　「キ」＝気を落ちつけて。


最後に・・・　「オ」＝押す（レバーを押す）


となるのです。


　　　　だから「ピ・ノ・キ・オ」



消火器は、一旦なかの消火剤が出だしたら、10～15秒で出終わるだったと記憶。

だから、火のそばまで行って。

気をおちつけて、しっかりノズルを持って。

狙いを定めて、レバーを押さないと。


あれよあれよという間に、消火剤は出つくしてしまうのです。


いざという時にあわてない様に・・・日ごろからの訓練が大切でという事です。


訓練の際には、『水消火器』で実体験をすると良いですね。

マンション管理士のお仕事は？

国家資格で

　　難しい試験に合格して・・・


　　　　「マンション管理士」になったぞ～と。


　　喜びのおたけびを上げた方・・。


　　　　　　　一言で言うと「残念です。」



　このお仕事をまじめに・・・しようと思ったら。



土曜日もお仕事。

　　日曜日もお仕事。

　　　　　　そして・・・夜もお仕事。

　
そして・・・昼間は資料作成におわれ。

　　現場確認に追われ。打合せに追われます。



で・・・肝心。要の収入は？


　「え？聞きたい？」


　　　「おしえてあげない・・・」


でも、高給取りだった不動産時代収入の半分？

　　３分の２かな？



でも・・・何とか承認がとれるよう。いろいろな議案を作成し。

頭をひねって作文しますので、文章力もつきますよ。



で・・・いろいろな変わった方を相手に答弁もしますので、

答弁力も人間観察力も。そして何より「忍耐力」もつきます。




で・・・このお仕事を人に勧めますか？と質問されれば。

真っ先にこう答えます。



　　　　　「やめときないと」と。



でも・・近い将来、絶対にマンションのプロ。合意形成のプロ。

区分所有法のプロが必要な時代がきます。



だから・・やってます。

　　　
　　これも人生。あれも人生。楽あれば、苦もあり。


　　　　　だから。楽しいとも言えます。




人生修業をやってみたい言われる方、是非・・歓迎します。


「マンション管理士」の道へどうぞ。。ウェル・カム。

NISA(少額投資非課税制度)

昨年、1月から導入されたNISA(少額投資非課税制度)

導入と同時にNISA開設手続きをしたものの・・。


イッタイ？どうなのこの制度？とおぼろげな認識のまま・・

あっと言う間に1年が経過しましたが。

NISA開設をした人は、８３３万人。投資額３兆円ですと。


この度「知っておきたい!!少額投資非課税制度。」NISAセミナーに参加して・・

「あ・・」と謎が解けた感。




来年からはジュニアNISAもでき、19歳以下の方にも非課税制度が広がり。

現在の100万円非課税枠も120万円になる予定だとか。

やはり・・・この非課税制度、使わなきゃです。



で・・NISAの特徴は、こちら。




売却益に対して１００万円までが非課税になるという仕組み。

ってことは、利益が出ないと意味がない制度と言えます。


おっと・・と思ったのはこちら。

NISA非課税期間終了後の課税について。ここは『要注意』ですぞ・・。




例えば。１００万円投資し、非課税期間終了後に70万円に値下がりした場合。

特定口座や一般口座に移管した後に９０万円に値上がりし、その時点で売却すると、

非課税期間終了時の時価７０万円から値上がりした分の２０万円が課税対象となります。

というもの。


これ・・・普通分配金と特別分配金。ご存じ？

分配金には「普通分配金」と「特別分配金」があって。

普通分配金は課税。特別分配金は非課税なのですよ。

これ、一般口座や特定口座の場合。


NISAの場合は、時価額が変わるから課税となる点。


ここよく理解して運用益が出るものはNISAとそうでないものはと

使い分けるべきかもですね。


今後の投資予測のお話もありましたが・・。

久しぶりに、株価も上がりましたし。

ちょっと景気も上向いてきてるし・・投資いいかもです。


と・・・頂きました。お土産。






と・・・ついでに、「ふぐのひれ酒」写真もパチリ。




久しぶりに「ふくコース」


やっぱり・・・成長がとまらないハズです。

大規模修繕工事の心得

建物は竣工した瞬間から劣化がはじまる。

その老化(劣化)を少しでも遅らせることが定期的なメンテナンスとも言える。


管理組合においてその大規模修繕工事を実施するのは大きなイベントとなるが・・・

大規模修繕を行うと言うと。


まず頭に浮かぶのは「〇〇の業者にしよう」とか。

自分のいろいろな利害関係に気がむく人も少なくないのが現実。


というのも、管理組合の大規模修繕工事の額は大きく、

小さな建物でも〇千万円。大きな建物になれば〇億という単位になるからだ。



工事の施工方法には大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」があるが、

それぞれ一長一短がある。

施工金額が大きいものであれば、設計監理も必要かもしれないが、

小規模の工事であれば、設計監理料の経費を払うのがばからしいとも言える。

(まあ・・・この辺りはそれぞれの管理組合の性格。

理事・居住者の性格にもよりけりではあるけれど・・・


でも、ファイナンシャル・プランナーの立場の立場から見た場合は、

「資金」が潤沢にあるかどうか？そこが一番の気になるところ。


マンション管理士の立場で見た場合は、

その管理組合の組合員が修繕工事についてどう考えているのか？

「借入」は絶対反対。

「今ある資金の範囲内で修繕工事を実施すべき」と考えているのか？

それとも資金を借りてまで、全ての工事をしようと考えているのか？という部分。


建築士主導のやり方を見ていれば・・・

どうも、資金より修繕。悪いところはとことん直すという方針のような気配。

まあ、確かにそう。

建築士は後々、不具合が出ないよう。悪いところはとことんお金をつぎ込んで

修繕しておきましょうと言いたくるのでしょう。(よくわかります。)



でも、管理組合運営を補助する立場。

ロングランで管理組合のキャッシュフローを監視する立場のファイナンシャル・プランナー。

マンション管理士としては、まず現況資金の把握。

そして、管理組合住民の意向を優先したいと思うところ。



え？何故って？


管理組合運営というのは、民主主義。

多数決で物事が進んでいくという性格上、多くの意見によって決まるため。

勝手な思いで「借入」と想定していても、住民が「借入反対」とすれば振出です。

で・・逆の場合もあり、「借入せず」と節約で想定していても、

住民が「借入しても全て綺麗にしたい」という場合もありだから。



でも、借入した場合。

現在、お世話している管理組合では、約８年前に借入。

借入残期間は、あと２年。

ってことは修繕工事から１０年経過して、ローンは完済できても。

また、その後の修繕積立金はなしという状態になる。


これ・・・築年数が経過すればするほど、修繕工事費はかさむ。

ということは、次の修繕工事ではさらに資金不足になるという計算。



国土交通省の推奨では、修繕周期は１２年。

これ、１４年～１５年周期で私は推奨しておりますが・・。

修繕周期は伸ばす。資金は貯める。ここ大切です。


借入を検討するときは、次のシュミレーションも検討しておいて頂きたいなと思う私でした。

管理組合の駐車場運営

分譲マンションにおける駐車場専用使用権のお話。


分譲マンション(管理組合)の駐車場使用方法については、

各組合によって様々な運用方法がありますが・・・。


多くの管理組合では、その住戸の方が譲渡された場合は、

一旦、その権利を管理組合に返却するという方法が多く。


それと同じくらいの割合で多いパターンは、

その使用権は、譲渡された住戸に付随してゆくという方法。


★貸与の場合においては、従前と変わらずその使用権は、

その住戸に付随するという方法と、

貸与の場合においても、使用権が喪失するという方法も。


あるいは、毎年ないしは、３年に一度、管理組合総会において抽選をしますという、

立派な管理組合もありますが。


全てが平置き。同じサイズの区画であれば・・・それも可能かもしれませんが。

なかなかそう恵まれた環境の組合は少なく。

(以前に関与させて頂いた管理組合では、きちんと3年に一度抽選が行われ。

抽選に外れた方は、マンション敷地外の駐車場です。という場合もありましたが・・・。

そこに行きつくまでには、相当なご苦労があったことでしょう。)


で・・なかには・・・こんな運営の管理組合もあります。


■使用権を有する区分所有者は、本マンションの居住者に限り、

その使用権を転貸借又は使用貸借することができるものとする。

但し、事前に管理組合に届出を必要とする。

所有者間の貸与関係は、貸主又は、借主より解約の申し出があった場合、

又は、貸借又は借主が組合員の資格を喪失した場合終了するものとする。

駐車場貸与借契約書に定める使用料は、管理組合より、直接使用権の設定を

受けた区分所有者に支払義務があるものとする。

但し、管理組合は、他の区分所有者から使用権の貸与を受けている所有者に対しても、

直接支払い義務を請求することができるものとする。

という方法。


★要は、居住する区分所有者が駐車場使用をしない場合、

その権利を喪失するというのではなく、権利をもちつつ。

自分が所有する間、その区画を貸与することができるというもの。


よく考えたとも言えますが・・実はこの運用においてこんな悪いケースも。

その住戸の所有者、ずっと居住するつもりで駐車場使用権を貸したものの。

1ケ月あまり経過したところで、売買にしますとしたケース。

よって・・貸した区画、返還してくださいと。(なんとも身勝手・・・)


駐車場区画を貸借された方、早々に車を購入したのにです。(どう思われます？)



また、こんなバカみたいなケーも。(これは重説の瑕疵かな？)

不動産売買にて失敗したケース。

駐車場区画、譲渡した住戸についてゆくという規約だったのにもかかわらず。

その住戸の所有者、購入される方が駐車場不要と勘違いして「解約」してしまったケース。

せっかく・・・いい区画がついていたのに。その住戸、駐車場なしとなりました。



不動産売買・賃貸において、駐車場の「有無」で資産価値違いますよね。

と・・・まあ。いいろあります。

いのちをつなぐネットワーク意見交換会

先日、所属しているマンション管理士会・・・


「北九州マンション管理支援機構」の会員の立ち場で

「いのちをつなぐネットワーク意見交換会」に参加させて頂きました。



各企業、団体から多くの方が出席されており、

日ごろ聞くことができない、いろいろな業種の方の

高齢化への試み、見守り活動等について聞くことができました。



北九州市は政令指定都市の中でも突出して高齢化率が高く27%だとか。

今後、ますます増加する高齢者、痴呆性の方々に対して

行政として、自治として、企業としてどういう世策をしてゆくべきか？



自分の親の高齢化も目のあたりにして・・・

今年は、介護支援専門員の勉強でもしようかと自分なりの試み。



社会福祉協議会が実施している「認知症サポーター講習」

これもなかなか興味深いと思ったものです。



今年の総会においては、

居住者の名簿作り。特に年齢記入欄ももうけ。

各管理組合にどれだれの高齢者が居住しているのか？

その把握を行いたいとの試み。

個人情報保護法の施行から個人データは取得しにくくなりましたが、

やはり、今後の高齢化に備え。

どの位の高齢者・独居の方がいるのか？

まずは把握し、今後の提案に結びつけたいと思っております。

人格のない社団等

管理組合の会計。

よく管理組合会計を理解されていない税理士さんの場合、

企業会計と同じように滞納等の未回収金を「損金処理」してしまう方がおられる

ようですが・・・。


管理組合において損金処理は「処分行為」にあたるため。

区分所有法では民法の適用もあり「全員の賛成」が必要となる。


でも、法人格のある管理組合では、この滞納管理等の債権処分は

総会決議の「普通決議」において処分が可能となる。


なぜ・・・法人格なら、過半数でよく。

そうでない場合は、全員の賛成が必要なのか・・・不思議なところ。



とある大きな複合型の管理組合。

補助金を受けて建物改修を行うという事例。

課税・非課税と、

その会計処理をどのようにしたらベターなのか？と税理士を交えて税務処理相談。


税務署も税収が少なくなった関係で・・・

管理組合収益について、アンテナ基地局等について目を光らせ

収益事業として課税されたり。


同様に駐車場収入についても、区分所有者以外の者が利用料を払った場合に

課税にしたりと、いろいろと課税対象に目を光らせている現況。



で・・・今回の複合型管理組合。

しっかり、アンテナ基地局も一般の有料駐車場もある組合。

法人格にしていなくても、しっかり「人格のない社団等」として

法人税の納税義務が発生。


当初は、申告漏れとの指摘にて５年間さかのぼっての納税と・・。

うっかりもしていられない始末。


納税するには申告書が必要、そのためのしっかりとした会計処理の必要も

となってくると・・・「青色申告」がいいよねと。

また、消費税についても、

数千万円にのぼる修繕工事も実施・支払うのであれば・・

それに伴って支払う消費税も大きな額に。


そうなれば・・・消費税についても消費税課税事業者の届出も。

旨くいけば、消費税還付もあるかもね～と。


特に複合型施設が併設されている管理組合では、

店舗等についての設備機器の修繕工事金額も大きく、それに伴う消費税額も。


税務処理、いろいろな法律とも絡まって。

「難しい～」と感じながら、やはり制度・手続、いろいろな知識は必要です。

お～２月

早いもので・・・あっと言う間に２月に入りました。

1月は「いく」

　　2月は「逃げる」　

　　　　　3月は「去る」とよく言ったものです。


ずっとブログ更新しておりませんでしたので・・・師匠から指摘を受けました。(-_-;)

「う～～ん、だって面倒なんですもの」とは言ったものの。

　　　　　　　　　やはり初心忘れずですか？


マンションの仕事を始めた時は、毎日刺激を受けてました。

まあ、今でも奇想天外な事は日々発生しておりますが・・。

逆に、口には出せない。文章にはできない難しい怪奇な出来事が多くなりました。


まあ。それだけの対応ができるようになった証拠。成長かもしれませんが・・。

「つぶやけないのが残念です。」


不動産賃貸をやっている時は、年が明けると４月大学の入学式が終わるまで

お休すみできませんでしたが・・。


今はと言えば・・・年が明けると、総会対策で休めません。


やはり、「働け」ということなのかもしれません。

インフルエンザが流行っているようです。A型。皆さまお気をつけを。