下関あいFP・マンション管理士ブログ★ 山口・北九州を中心に活動する実務経験豊富なマンション管理士★

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名簿の作成

2015年05月31日 | マンション管理
個人情報保護法により個人情報の取得がしにくくなりましたが。

私は、名簿取得を奨励しております。


とは言っても、全く非協力的に提出されない方もおられますが。


基本的に、名簿の取得目的を明確にする。

そして、運用ルールをしっかり定める。


個人のプライバシーに配慮しながら行うことはもちろんですが、

緊急時には対応ができるよう、緊急連絡先は必須です。



「ルール」を明確にし、名簿作成を行う。

管理組合での工夫は必要です。



名簿には・・・


区分所有者名簿。

賃貸人がいる場合には、居住者名簿。


この2つを押さえておく必要ありですね。
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駐車場の運用

2015年05月30日 | マンション管理
北九州では「分譲駐車場」なるものがあり、

このようなマンションでは、賃貸駐車場区画が回ってくるまでに

20年なんて聞くお話です。



住戸を売却するとき、あるいは賃貸にする時には一旦、管理組合に返却する。

こういうルールでも、分譲駐車場があればなかなかその順番が来ないという現実。

なぜなら、賃貸区画を所有している方が売買・賃貸にならないと

空き区画として募集がないので、一般的な物件より確率が下がるのです。



なかには、売却・賃貸条件が悪くならないように、

その住戸に駐車場は付随するというケースもよくあります。

でも、この駐車場区画の利用料が高い区画ならどうか?



管理費・積立金・駐車場を含めて計3万円くだらないとなると、

プラス、住宅ローンも加われば、売却のハードルは高くなります。

かと言って、いったん駐車場を解約すると、次にいつ取得できるかわかんない。


こんなジレンマもあるものです。


なかには、住戸を所有していれば。

自分の駐車場区画を賃貸できるようにした管理規約も。


売却するときは、駐車場付きで売却はできるとは言うものの。

その駐車場を転貸されている方、いつ戻してと言われるか。

ちょっと、不安ですよね?



やはり正しいのは、売買。賃貸する時は、一旦管理組合に返却する。

この運用が正しいでしょう。



○年ごとにくじびきで駐車場区画をシャッフルするという素晴らしい管理組合も。

これが一番公平ですが・・・

ある意味、どんな区画になるかわからないから、

どんな区画にでも対応できる、車に乗らなきゃならないのかな?って気もします。



大きい車を購入して、小さな区画が当たったらどうしょう。

なんて考えてしまう私でした。


駐車場問題・ペット問題・騒音問題・・・

クレーム三大王です。

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管理組合の文書保管

2015年05月29日 | マンション管理
よく聞くお話の中で。

管理人室がない管理組合。

書庫がない、倉庫がない管理組合の場合。


管理組合の重要書類・・・理事長が変更になるたびに

書類全て回してました。




で・・・数年して理事長がまわってきた。

「え?」保管書類これだけ?となっていたというケース。



いったい書類はどこに消えたの?という有様・・こんなケースたまに聞きます。



管理組合の保管書類のなかには、


図面をはじめ

総会議事録。

各種契約書など、保存すべき重要書類です。


保管した書類はどこにしまっているのか?

そこを把握しておくことも大切です。

どうしても、置く場所がないと言う場合。


トランクルームの使用も考慮しても良いかもしれません。



理事長が交代し、引き継ぎ事項もそうですが。

書類の管理。ここも決めておいた方がベターです。

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浦和

2015年05月26日 | マンション管理
飛んできました。


東京~埼玉へ。


目的地は「浦和」



浦和と言えば・・・やはりサッカーの街。



駅前には、こんなモニュメントが。

そして、サッカー選手の足形が、プレートになっています。



東京にいて思うこと。

緑多い~。街中の公園が充実してるということ。

条例で、○メートル四方に、○だけの緑というのが決められているそうな。




街のあちこちに、緑があります。

関西、大阪もこんなに緑、多くないですよ。



いつもは、行きは早朝6時代に出発。

帰宅は、最終便ということが多く。



なかなか景色を味わうことはありませんが・・

今回は、夜理事会出席のため。

夕方着便。





景色を堪能させて頂きました。

方向がグー~~の時は、美しい富士山が見えるのですが。

たぶん・・この時、爆睡してましたよ。







と・・・早くも6月の声が聞こえます。

充実した毎日をです。

そうそう、地震。結構、大きな揺れの地震が一昨日ありました。

地下の防災センターで打合せ中でしたが・・・

結構、揺れてました。


地下でこれだけ揺れるってことは、建物上部の揺れはすごいよね~と。

地震直後は、満減水・エレベーター装置・警備・

防火扉・各種装置の対応に設備・警備の方はその対応に追われておりました。


何事もなく・・・安堵。
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IN 東京

2015年05月24日 | マンション管理
今月は、公私ともによく移動する月。

東京へは仕事で2回。

プライベートでは、東京1回。横浜1回。

週明ければ・・・さらに東京1回。

そして、その後月末は・・・関西~神戸へと移動してゆきます。


4月末決算の物件も今月、総会が終わりますので

やっと、6月にひと息というところ。



でも、実際はそれもつかの間。

大規模修繕工事を実施している所の経過確認。

大規模修繕工事を実施後、10年目の保証がきれる物件の建物点検と

今後の計画。提案。


そして、エレベーター工事リニューアル提案と、

総会までは決算・お金に関する処理が主。

その後は、建築に関することと、

そして管理組合運営に関することと、業務範囲は幅広くです。


そうそう、決算も3月末ばかりではありません。

8月末決算物件も待っています。(やっぱり休む間なし・・)


昨日は、100世帯の管理組合、建築施工業者・建築士とともに現地点検にぐるり。

所用時間は、軽く2時間。当然、屋上も上ります・・・。



とここらでブレイク。


写真写り悪いけど・・夜の東京駅。

東京駅前の丸の内ビルから、パシャリ。



ここで、高校時代の友達と食事。彼女は、東京暮らし12年のベテラン。

懐かしい話に花が咲き。こういう息抜きも大切だよね~と。


これは、東京駅構内で見つけた「面白い」と思ったもの。



トイレの表示版。空いているトイレを表示しています。

なかなか良いアイデアですよ。


と・・・こちらは、東京町田。




タイガー餃子のお店。

最近、一人出張の時は、ひとり居酒屋。ひとり食事も板についてきました。



坦々餃子。珍しい・・・。初の食感。


こちらは、しゃきしゃきジャガイモ。



これも、珍しい食感を楽しめました。◎



そうそう・・・浦和のうなぎ。

有名だということで、ご賞味させて頂きました。

お上品なお店だったので・・・残念ながら写メはなし。

何故、浦和がうなぎで有名なのか?と言えば。

江戸から荷物を運ぶとき、休憩できた場所が浦和が最後で~~とうんちくを聞きました。



で・・・最後は、小倉

ハンバーグの有名な店に行こうと行ってみましたが、

人が多すぎ。

で、急きょ・・・別のハンバーグ店へ移動。




エビ&アボガド&ハンバーグ。美味◎

実は、これも大切なミーティング。コミュニケーションの場。


猛烈に仕事しながら・・・休憩も。息抜きも。満喫。

3月~今月、お休みした日は、3日? こんなに休んでないかも?


所属している。

山口県マンション管理士協会の決算・総会。

お疲れ様でした。翌早、朝一の飛行機乗車のため。

出張準備と4時間睡眠を確保するため、23時研修途中にて失礼いたしました。



そして、事業系運用の「北九州マンション管理支援機構」の決算、総会。


正しい運営をするには、忙しいなんて言っておられません。

たとえ忙しくても、やるべき事は皆さんきちんと実行されておられる。

頭下がります。

「志」と信念をもって実行する。いつかは、芽が出ます。遅くても・・。

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理事を引き受けるメリット

2015年05月23日 | マンション管理
新年度の定時総会も終わり。

新理事になりましたと、心不安な方も多いのではないでしょうか?



でも、病んでいる場合ではありません。

とりあえず、理事になったことをご堪能ください。


せっかく、ご縁あって同じ屋根の下で暮らすのですから。

理事にならなければ、同じ屋根の下にどんな人類が住んでいるのかも

知らなかったかもしれません。



極端に言えば・・・お隣の人の顔さえもしらなかったかもしれません。



自分のためと腹をわって、自分の住むマンションの資産価値を下げないために。

どんな問題がマンションにあるのか?

なんて、ことに興味をもついい機会です。



そして、コミュニティをとるいいきっかけにもなるものです。

積極的に理事会に参加して、ご自分のご意見を発言してみましょう。


なかなか総会でとなると、

皆がいていいずらいことも、理事会という少人数なら言えるかもしれません。


ほら、元気を出して頑張ってください。
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ペット問題。

2015年05月19日 | マンション管理
マンションのクレームと言えば。



駐車場


   騒音に続くのが、


        ペット問題。



特に、築年の古いマンションでは「ペット不可」というケースが多いもの。

だけど、近年のペットブームの影響。

そして、高齢化。単身者の増加に伴って、

ペットと暮らす人が増えています。



それに伴って、ペットをこっそり飼育する方も増加。


しかたなく、「一代限り」と認めたものの。

ペットがかわっても、ずっと同じペットですという方も。



きっちりと運用している管理組合では、

ペット飼育委員会があったり。

毎年きちんとペット飼育届けを出したりと。


きちんと運用している組合もあるものの。


要は、ペットを飼育することで、

他の住人に迷惑をかけない、ここが大前提。


エレベーターには乗せない。

エレベーターに乗せる時は、抱きかかえる。

もしくはゲージに入れる。


共用部では抱いて移動するなど。

細かい心配りも必要です。


ペットアレルギーの方もおられます。

人間とペットの共同。人間同士の共同もうまくして頂きたいものですね。

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理事交代の引き継ぎ

2015年05月18日 | マンション管理
そろそろ定時総会も終わり。


管理組合新役員が選任されましたというところも多いのではないでしょうか?


次にさあ、「引き継ぎってどうしたらいいのでしょう?」

  なんて、声が聞こえてきます。



私は、新旧交代式を推奨しております。

当然、新理事選任会も実施しておりますので、

新理事を選任する時には、現理事にも参加して頂き、

こんな仕事がありました。

こんな事が大変でした。

あるいは、全く問題もなく1年過ぎましたなんて

現理事からコメントを頂き。



新役員予定の方に各役職業務の引き継ぎを実施してゆきます。



まあ、新役員を選任する際には、皆さん当然のように・・・


理事長以外なら、と口を揃えます。

そして、どこもほぼ、「じゃんけん」や「くじ引き」で決定する事が多く。



でも、なかには・・・それぞれのお立場をヒヤリングさせて頂くと、

じゃあ、リタイアしたのは私だけなのでと

心よく引き受けてくださいる方もいるという、こんなことも。


まずは『選任式』にて新旧理事の顔見知りができ。

そして、総会決定後に・・『新旧交代式。』



管理人室があるしころでは、鍵の引渡しが多く。

基本的には、大切なものは管理組合で保管することを推奨しておりますので

鍵のかかる書庫は、準備。

そして、大切な書類はその中へという感じ。



引き継ぎ書もあれば尚良し。

特に大切なものは「印鑑」



自主管理のところでは通帳。

管理会社に委託いていても管理組合で通帳を保管される所もありますね。


いづれにしても、

継続案件があれば、そこも引き継ぐことが大切です。


いつの間にか、問題が闇にほむられるという事がないように。
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大分駅屋上庭園

2015年05月17日 | その他
最近、JRの駅が各地綺麗になっていますよね。


大分駅もそのひとつ。


ずいぶん以前から工事が進んでいましたが・・


この4月中旬に屋上庭園が姿を見せました。


駅ビル中の店舗も充実しています。



 と、こちら・・・






こんな形の彫刻が・・・


よく見ると、きしゃぽっぽしてる姿。





こんな犬のリアル彫刻も。





屋上には鉄道神社がまつられています。








建物外観から五重塔が見えますが・・・


こちらです。





ここから眺める景色は絶景。

たぶん、昼もいいけど、夜の景色はさらにいいかもです。


写真はちょっとピンボケですが。


と、この日は九州のいろいろなビールが堪能できるとのことで。





アマオウビール頂きました。

大分名物の焼そばに、から揚げに。堪能させて頂きました。



最近のマイブームは大分。

 ソニックご愛用させて頂いてます。
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駐車場確保

2015年05月16日 | マンション管理
大規模修繕工事実施において・・・


どこの組合でも問題になるのが「駐車場」


どこに代替駐車場を確保するのか?

そしてかかる費用はいくらか?

どのくらい離れた場所なのか?


なんてことが大きな問題となるところですが。


修繕工事実施がスムーズにいくためには、

こういうところのお世話も必要となる部分。


この辺りは、不動産経験者。

敷金・手数料・値交渉はお手のもの。


一括、短期契約で交渉すると割安感。

近くに神社なんかがあると、とっても有難い場所。

「奉納金」と奉納酒で・・・許してねと。


でも、駐車場確保。

そして、住民の方の理解まで・・・

結構、大変だったりするのですよね。
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理事選び

2015年05月13日 | マンション管理
管理組合の理事選び。

どういう風に選んだらよいのか?


国土交通省のマンション総合調査によれば。

「輪番制」順番制の比率が高いようです。



選び方には・・・

立候補制

抽選制

順番性(輪番制) がありますが。


立候補する方が少ない。いないという現実もあるでしょうけれど。

逆に立候補するような方、

いつまでたっても理事に居座り、退任しないということもあり、

年度交代の半数交代の輪番制が一番ベータな気もします。


「半数交代」というのは・・・

理事のうち、半数は残任し、

残りの半数が交代するというもの。


そして、もっと言えば・・・

理事長だった方が、監事に残るとか。

逆に副理事だった方が、理事長を務めるとか。


継続性がとれる形式が望ましいですね。



とある例・・・


住戸数が少ない管理組合。

特に高齢者が多く、

現理事長はばりばりの方。

今期、大規模修繕工事にかかるからと、

今期は自から留任されました。



ある程度の規模ならば、修繕委員会なるものを立ち上げるけれど。

10数戸の管理組合。

理事数も2名。


理事長の皆を思う気持ちとは裏腹に。

何故、今期だけ継続するの?という声も。


やはり、いろいろな思いはあるようです。


だったら、総会で選任した時。

「おかしい」と発言すればよいではないか?と思う心。



皆さんの前ではいい顔をしたい。

結構、そういう方。多いものです。
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大規模改修工事・・・おっと、その前に。

2015年05月12日 | マンション管理
大規模修繕工事を実施しようと長期修繕計画を作成。


キャッシュフローも確認。


さあ・・・と、思いきや。


まだまだありました。するべきことが。



何?って。


はい、管理規約の改正。


新しい管理組合では、「標準管理規約」が使用され、

ある程度の内容であることが推測できますが。



築年が経ったマンション。

専有部と共有部の記載、おかしいこともしばし。

看板の設置やバルコニーの使用についても、「うん?」という始末。

また、管理費や修繕積立金の使用方法についても・・「?」


まずは、管理規約の内容精査。

新旧対照表にて比較。

そして、現況運用で変更できない部分と、変更したほうがいい部分の区分。

ある程度、整備ができれば。


そこから住民をまきこんでの『勉強会』

いろいろと整備することは多いものの、これもコミュニケーション。

合意形成をつくるかけはし。


仕事の内容は幅広く。

頭ひねって・・・今日も走りまっす。


今月は、東京の人。関西の人。そして九州の人。山口の人。と

エリアも幅広く活動します。


この仕事って、本当・・・いろいろあります。

山あり。谷あり。

でも・・必要としてくれる人がいてくれる。

「ありがたいものです。」

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漏水事故

2015年05月12日 | マンション管理
配管・・建物が老朽化してくると。


しばしば不幸に見舞われるのが、「漏水事故」


床下のメンテナンスできない部分から漏水し、

ある日突然、「加害者」になるというケース。



水を漏らしたわけではないのにというケース。


こういう場合、まず管理組合で不保している

「水漏れ調査費用」特約を使って漏水調査を実施。


水漏れの被害者住戸には、「個人賠償保険」で対応。

個人賠償保険は、車の保険やその他賠償保険に付保している方が多いので

それを使用してもOKですが。


万が一、管理組合で不保していない。あるいは個人でも不保していなければ

残念ながら、加害者となった方が自ら賠償しなければなりません。


ただ、加害者となった住戸。

配管の復旧工事、床の復旧工事。

壊れた配管が専有部分の管であれば、全て自己負担なってしまうのです。



管理組合ごとにことなる「管理規約」に専有部分と共用部分の範囲は明記されていますが、

漏水場所の特定が不明な場合は「共用部分」とするという文言があれば

それに従って、配管復旧は管理組合で処理できるのですが。


なかなか、漏水原因が特定しにくい場合も多いもの。

また、もめるケースも多いものです。


復旧にお金がかかる。

かつ、自分が漏らしたという自覚がないというのも拍車をかけるものです。



で・・・以前、お世話していた管理組合で取り入れたのが。

原因が不明な場合、全て管理組合費用では処理しにくい。

かと言って、お金がないとの理由でいつまでも修理しないというケースが

出ても困るとの理由にて。



原因が専有部か共用部が不明な場合、

管理組合と区分所有者が『折半』するというルールを設けました。



1円たりともお金を出したがらない区分所有者もいるものです。

ですが、共同住宅。修理をしてもらわなくては困るという問題も。


結局は、上下関係の人間関係、漏水時の対応。

ここも大きなポイントとなるものなのです。


「え~管理組合の保険使って、あの人の時は1円も出さなかったのに・・・」

というケースも場合によってはあるものです。


管理組合が不保している保険内容。

まず。ここをよ~く理解しておきましょう。


今日は、雨ですね。台風の影響が気になります。
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大規模修繕工事

2015年05月11日 | マンション管理
お世話させて頂いている管理組合。

 大規模修繕工事に入りました。


大規模修繕工事の何が大変かと言えば・・・

建物劣化診断の結果報告から始まり。

資金フロー。キャッシュフローについての説明。


そして、どのような工事が必要でどの位の費用がかかるのか。

そして、どのように工事を進めてゆくのか?という説明会開催。



そして、業者入札。

施工業者の決定。総会議案作りと、仕事の幅は多岐にわたります。




私は場合は、資金面のフォローから入っているので、

一番大変な部分はまず最初にクリアしている為、

意外にあとはスムース。



新築のうちから、長期修繕計画(案)について説明。

将来的に、積立金は値上げしますよということは総会の度に説明。

軽い話からはじまり。


築年数に応じて、具体的値上げの数値に至るまで説明しておりますよ。

そして、早い時期から、将来の大規模を見越して値上げも実施。



だから、そういう面ではノークレーム。

今年、発案する組合は2つ。

1つは設計管理。

もう1つは、責任施工で分割発注方式。



方法論はいろいろありますが・・・。

お金がなくて、工事が途中でとまりましたなんて事にならないように。



と・・・季節はずれの台風到来のご様子。

気になるな~~。
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横浜モーターショー

2015年05月10日 | その他
都会のほうが、田舎より緑や公園が多いですよね。


 朝からジョギングやワンちゃん散歩の方も多く。








美しい建物と緑も美しい光景。


「赤レンガ倉庫」




後は・・・ご覧あれ。


  試乗できましたよ。



















まだまだ、いろいろな車種がありましたが・・・。

後は、赤煉瓦倉庫中のショップにくぎづけ。


晴天で満喫できた『横浜旅』でした。



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